Riclassamento catastale: la motivazione è essenziale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, stabilendo che un avviso di riclassamento catastale non può basarsi su motivazioni generiche relative alla rivalutazione di una microzona. L’atto deve specificare in dettaglio come i cambiamenti urbanistici abbiano concretamente inciso sul valore della singola unità immobiliare, garantendo il diritto di difesa del contribuente. Una motivazione non specifica rende l’atto illegittimo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riclassamento Catastale: No ad Atti con Motivazioni Generiche

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale a tutela del contribuente: il riclassamento catastale di un immobile deve essere supportato da una motivazione specifica e dettagliata. Non sono sufficienti formule generiche che fanno riferimento alla riqualificazione complessiva di una microzona. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva disposto il riclassamento catastale di un’unità abitativa di proprietà di un cittadino. L’amministrazione aveva aumentato la classe dell’immobile, e di conseguenza la sua rendita, basandosi su una presunta rivalutazione del patrimonio immobiliare nella microzona di riferimento, dovuta a interventi di riqualificazione urbana e a una trasformazione socio-economica dell’area.

Il contribuente ha impugnato l’atto, ritenendolo immotivato. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale gli hanno dato ragione, annullando l’accertamento perché privo di una motivazione adeguata. Secondo i giudici di merito, l’Agenzia non aveva indicato analiticamente le opere e le condizioni ambientali che avrebbero giustificato l’aumento di valore, né aveva provato i criteri specifici applicati alla singola unità immobiliare. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione e il Riclassamento Catastale

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando il suo consolidato orientamento in materia. I giudici hanno chiarito che, sebbene il procedimento di revisione previsto dalla legge parta da un’analisi della microzona, non può concludersi con una motivazione impersonale e di massa.

L’atto di riclassamento catastale deve consentire al contribuente di comprendere le ragioni specifiche che hanno portato alla modifica della rendita del suo immobile. Non basta affermare che l’intera zona ha subito una rivalutazione.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che il processo di revisione si articola in due fasi funzionali:

1. Fase di massa: L’Amministrazione accerta i presupposti generali che legittimano la revisione in una determinata microzona, come lo scostamento significativo tra valore di mercato e valore catastale.
2. Fase individuale: L’Amministrazione ha l’onere di individuare e applicare i parametri e i criteri di riclassificazione alla singola unità immobiliare.

L’avviso di accertamento deve dare conto di entrambe le fasi. Deve, quindi, indicare in modo dettagliato non solo gli interventi di trasformazione urbana che hanno riqualificato l’area, ma anche come questi abbiano concretamente inciso sul classamento dello specifico immobile. L’atto deve specificare elementi quali la qualità urbana del contesto, la qualità ambientale e le caratteristiche edilizie del fabbricato, che hanno un impatto diretto sul diverso classamento.

Utilizzare formule stereotipate o fare riferimento a una generica “trasformazione urbana e socio-economica” svuota di contenuto l’obbligo di motivazione e lede il diritto di difesa del contribuente. Quest’ultimo deve essere messo in condizione di conoscere ex ante le ragioni concrete del provvedimento per poterle, eventualmente, contestare.

Conclusioni

La decisione rafforza la tutela del contribuente di fronte agli atti di riclassamento catastale. L’Agenzia delle Entrate non può limitarsi a giustificazioni generiche e standardizzate. Ogni avviso di accertamento deve contenere una motivazione puntuale, che colleghi la rivalutazione generale della microzona agli effetti specifici sulla singola proprietà. In assenza di tale analisi dettagliata, l’atto è da considerarsi illegittimo e può essere annullato dal giudice tributario. Questa pronuncia rappresenta un importante monito per l’amministrazione a rispettare rigorosamente l’obbligo di motivazione, garantendo trasparenza e correttezza nel rapporto con i cittadini.

È sufficiente motivare un riclassamento catastale facendo riferimento solo alla riqualificazione generale di una microzona?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che non è sufficiente. La motivazione deve indicare in modo specifico e concreto come i miglioramenti della microzona abbiano inciso sul valore e sulla classe della singola unità immobiliare oggetto di revisione.

Quali elementi deve contenere un avviso di riclassamento per essere considerato valido?
L’avviso deve contenere non solo i parametri generali di legge (come lo scostamento tra valore di mercato e catastale nella microzona), ma anche l’indicazione analitica degli interventi specifici (opere infrastrutturali, miglioramenti ambientali) e la spiegazione di come questi abbiano influenzato le caratteristiche della singola unità immobiliare, come la qualità urbana del contesto, quella ambientale e le caratteristiche edilizie del fabbricato.

Un atto di riclassamento basato su formule stereotipate è legittimo?
No. Secondo la Corte, una motivazione basata su “formule stereotipate e meramente riproduttive di precetti normativi” o su generiche affermazioni di stile è insufficiente. Questo tipo di motivazione non permette al contribuente di comprendere le ragioni concrete del provvedimento e, pertanto, rende l’atto illegittimo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31096 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31096 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 08/11/2023

ART. 1, COMMA 335, L. 30 DICEMBRE 2004, N. 311 MICROZONE – sul ricorso iscritto al n. 24124/2021 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in RAGIONE_SOCIALE, alla INDIRIZZO.

– RICORRENTE –

CONTRO

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nato a RAGIONE_SOCIALE il DATA_NASCITA ed ivi residente alla INDIRIZZO, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO COGNOME AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE), con studio in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO.

-CONTRORICORRENTE –

per la cassazione della sentenza n. 1117/4/2021 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 23 febbraio 2021, non notificata;

UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 5 luglio 2023;

RILEVATO CHE:

con l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO l’RAGIONE_SOCIALE rideterminava, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, la classe (da 2 a 5) e, quindi, la rendita catastale dell’unità abitativa di proprietà del controricorrente sita nel Comune di RAGIONE_SOCIALE, alla INDIRIZZO.

con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale del Lazio rigettava l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n. 26582/52/2017 della Commissione tributaria RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, ritenendo non motivato l’avviso di accertamento, in quanto:

« come affermato dalla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. nn. 23046/2019 e 29988/2019), in linea peraltro con la sentenza della Corte Costituzionale n. 249/2017, l’amministrazione, per procedere alla riclassificazione ‘di massa’ RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari ubicate nelle microzone, deve necessariamente indicare analiticamente le opere infrastrutturali e le condizioni ambientali che hanno determinato il miglioramento della fruibilità dei beni non limitandosi a generiche affermazioni di stile. Inoltre deve altresì ‘dedurre e provare i parametri i fatti determinativi ed i criteri per l’applicazione della classificazione alla singola unità immobiliare’»;
-«Nel caso di specie, invero, L’RAGIONE_SOCIALE ha operato un cambio di classe, svolgendo un mero raffronto con unità abitative analoghe a quella del contribuente esclusivamente sotto il profilo della pubblicazione e in una determinata microzona senza cioè effettuare

alcuna verifica in concreto sull’immobile come ormai richiesto dalla giurisprudenza citata » (così nella sentenza impugnata priva di numerazione);

l’RAGIONE_SOCIALE notificava il 17 settembre 2021 ricorso per cassazione avverso la predetta sentenza, formulando un unico motivo di impugnazione;

NOME COGNOME ha resistito con controricorso notificato il 21 ottobre 2021, concludendo per il rigetto del ricorso;

CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di impugnazione l’RAGIONE_SOCIALE ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2011, n. 311, nonché dei principi generali in ordine alla motivazione degli atti in materia catastale e dell’art. 2697 cod. civ., richiamando, quanto al nucleo essenziale della contestazione, i contenuti della pronuncia di questa Corte del 19 ottobre 2016, n. 21176, secondo cui « la motivazione dell’atto di classamento trova riferimento ai fini della propria sufficienza nella peculiare normativa ora citata in quanto presupposto della revisione è il riallineamento resosi essenziale …, senza che sia necessario indicare specifiche caratteristiche dell’immobile alle quali deve essere invece attento diverso tipo di atto di classamento che trovi in altre norme la propria giustificazione (come ad es. quello previsto dal comma 3360 dell’art. 1 …, che la motivazione dell’atto esige, quindi, in questo caso, e solo in questo caso, che la motivazione dell’atto di revisione riporti l’analitica indicazione RAGIONE_SOCIALE trasformazioni subite dal bene, oppure quello previsto dall’articolo 3 comma 58 della legge 662 del 1996 » (così nel ricorso);
1.1. l’istante ha poi dedotto che, anche sulla base dei contenuti RAGIONE_SOCIALE pronunce del Giudice di legittimità citate dalla Commissione regionale, risultavano presenti nell’atto di revisione del classamento, anche se esposti in maniera non del tutto organica, i presupposti di

fatto e le ragioni giuridiche posti a base della rettifica, in modo da porre il contribuente nelle condizioni di comprendere il fondamento normativo sotteso al riclassamento, così come venivano indicate le unità immobiliari di riferimento che presentavano caratteristiche analoghe a quelle oggetto di accertamento, non senza tacere infine di nutrire dubbi sul potere del giudice tributario di esercitare valutazioni sulla legittimità degli atti amministrativi presupposti adottati dall’RAGIONE_SOCIALE del territorio;
il ricorso va rigettato, dovendo darsi seguito al consolidato orientamento espresso da questa Corte in materia di rideterminazione della rendita catastale di unità immobiliari ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (cfr. già Cass., Sez. VI/T, 23 febbraio 2022, 12025; Cass., Sez. VI/T, 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., Sez. T, 11 settembre 2019, n. 22671; Cass., Sez. VI/T, 23 ottobre 2019, n. 27180), secondo cui non può ritenersi congruamente motivato l’atto di revisione parziale del classamento che faccia esclusivo riferimento al rapporto tra il valore di mercato e quello catastale nella microzona in cui è situato l’immobile rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali ed al relativo scostamento, senza effettuare una valutazione specifica RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari e senza indicare gli elementi che hanno in concreto interessato la microzona considerata e il modo in cui essi hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare;
L’RAGIONE_SOCIALE ha riportato il contenuto dell’avviso impugnato, dal cui esame emerge che esso si basava sul riconoscimento nella microzona 3 -Trastevere – di « una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditivit à, riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana edilizia nonché allo sviluppo di attività commerciali e di locali di ritrovo» , oltre che sulla « progressiva trasformazione urbana e socio economica», che avevano reso i classamenti catastali non più rappresentativi RAGIONE_SOCIALE effettive redditività dei beni, i quali « hanno subito un incremento notevolmente superiore a quello riscontrato in altre microzone della
città anche successivamente alla revisione generale degli estimi riferita al biennio economico 1988/1989 (DM 27 settembre 1991) »;

3.1. l’avviso precisava che « la categoria catastale viene attribuita in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell’immobile e che la classe viene determinata in primo luogo sulla base del contesto urbano di ubicazione e, in secondo luogo, con riferimento alle altre caratteristiche proprie dell’unità immobiliare non considerate nella determinazione della categoria», così confermando la categoria A/2, ma stabilendo che « In considerazione prioritariamente della posizione dell’unità immobiliare all’interno della zona censuaria e della microzona quali quale sopra descritte e della migliorata qualità tale contesto urbano, che ne ha determinato un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare, alla unità immobiliare è stata attribuita la classe 5 » (v. pagina n. 10 del ricorso);
alla luce di tali contenuti dell’avviso deve riconoscersi che la decisione della Commissione regionale si è posta in linea coerente con il consolidato orientamento espresso da questa Corte in materia di rideterminazione della rendita catastale di unità immobiliari ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (cfr. già Cass., Sez. VI/T, 23 febbraio 2022, 12025; Cass., Sez. VI/T, 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., Sez. T, 11 settembre 2019, n. 22671; Cass., Sez. VI/T, 23 ottobre 2019, n. 27180), anche da ultimo confermato, secondo cui « ‘In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della I. n. 311 del 2004, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è
situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso’.

Si tratta, come anticipato, di orientamento che specifica e ribadisce un indirizzo già affermatosi (con riguardo sia alla città di RAGIONE_SOCIALE, sia ad altre città), secondo cui (Cass. ord. 6-5 n. 23129/18): ‘In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetti parametri di legge ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, esigendosi che detto obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, avente carattere “diffuso”‘.
Sul piano strettamente applicativo, questo convincimento (avallato, tra le altre, da numerose pronunce intercorse a partire dall’anno 2018: Cass. sez. 6 -5, ord. nn. 16629, 16631, 17408, 17409, 17410, 17411, 17412, 17413, 17203, 17204, 17205, 17206, 17207 e 17221/18 e riprese negli anni successivi) ha portato la corte di legittimità a confermare la sentenza impugnata che aveva annullato l’accertamento: ora, ‘per l’assenza di riferimenti concreti e

specifici agli effettivi interventi urbanistici ed alle attività realmente incidenti sulla migliore qualità dell’utilizzo degli immobili della zona’ (Cass. ord. 16378/18), ed ora perchè motivato ‘mediante formule stereotipate e meramente riproduttive di precetti normativi’ (Cass. 6-5 ord. 9770/19)» (così Cass., Sez. T. 16 agosto 2023, nn. 24670 e 24671);

5. in tema di revisione parziale del classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, si è così progressivamente consolidato nella riflessione di questa Corte l’orientamento secondo cui « la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona», ponendosi in rilievo che « al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis, Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1° luglio 2020, n.13390) » (così Cass., Sez. V, 12 maggio 2022, n. 15123, ai cui più ampi contenuti in tale sede è sufficiente rinviare, anche ai sensi dell’art. 118, primo comma, ultima parte, disp. att./trans., cod. proc. civ.);
5.1. nello stesso senso è stato chiarito, in fattispecie analoga, che « Il quadro normativo essenziale di riferimento, in materia di classamento e revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali, è qui costituito:

-dall’art. 1, co. 335 l. 311/04, secondo cui: ‘La revisione parziale del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L’RAGIONE_SOCIALE del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’RAGIONE_SOCIALE medesima’;
-dall’art. 2 del d.P.R. 138/1998 (Regolamento recante norme per la revisione generale RAGIONE_SOCIALE zone censuarie, RAGIONE_SOCIALE tariffe d’estimo RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché RAGIONE_SOCIALE commissioni censuarie in esecuzione dell’articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662), in base al quale: ‘Articolazione del territorio comunale in microzone 1. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità RAGIONE_SOCIALE caratteristiche estrinseche RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari. 2. I comuni provvedono a delimitare nell’ambito del proprio territorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente articolo e nelle norme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A.’
Rileva(no) poi il provvedimento dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 16 febbraio 2005 sulle modalità di aggiornamento del valore medio di mercato ex art. 1, co.335, l. 311/04 e sulla individuazione della soglia minima di significatività (35%) di scostamento nel rapporto tra valore medio di mercato ed il corrispondente valore medio catastale rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali.

Per il caso specifico di RAGIONE_SOCIALE Capitale emergono ancora:

la deliberazione consiliare n.136 del 29 novembre 2001, di approvazione della suddivisione del territorio cittadino in n.238 microzone;

-la deliberazione consiliare n.5 dell’11 ottobre 2010, di richiesta all’amministrazione finanziaria della revisione dei classamenti relativi a talune microzone comunali, tra cui quella dedotta nell’avviso opposto» (così, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852) ;

5.2. detta pronuncia, dando seguito «all’orientamento interpretativo di legittimità recentemente formatosi, ed in via di ulteriore consolidamento », ha ribadito che «Sul piano strettamente motivazionale (che è quello qui dirimente), si è anche osservato (Cass. 19810/19 cit.) che:

-il coefficiente esplicativo minimo dell’accertamento ex art. 1 co.335 l. 311/04 non si discosta dai parametri generali di cui agli artt. 7 l. 212/00 e 3 l. 241/90, fermo restando, per la specificità della materia catastale, il più gravoso onere motivazionale in linea generale gravante sull’amministrazione allorquando il riclassamento intervenga d’ufficio, e non a seguito di procedura partecipata Docfa (Cass. 31809/18, 12777/18 ed innumerevoli altre);

non basta la sola indicazione del rapporto di scostamento tra i valori medi di catasto e mercato, quando tale indicazione non si associ alla valutazione caso per caso del singolo immobile, con specifico richiamo ai parametri estimativi e classificatori generali, pur sempre operanti, ex art. 8 d.P.R. 138/98;

-fermo restando il richiamo all’elemento puramente ‘posizionale’ (inclusione dell’unità immobiliare nella microzona omogenea), occorre che l’avviso dia conto pure dell’elemento ‘edilizio’ in ragione della singola unità immobiliare e del fabbricato che la ricomprende, ‘non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe’.

Va detto che si tratta di interpretazione confortata dal giudice RAGIONE_SOCIALE leggi (C. Cost. sent. 249/17) il quale -come si è accennato -è intervenuto per dichiarare non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 in relazione all’art.53 Cost., posto che ‘la scelta del legislatore non presenta profili di irragionevolezza ai fini del rispetto del principio della capacità contributiva, in quanto la revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene, sicché può ritenersi non irragionevole che l’accertamento di una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona comporti una ricaduta sulla rendita catastale, il cui conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza a eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo’.
Sennonchè: ‘il carattere ‘diffuso’ dell’operazione comporta che debba essere assolto in maniera rigorosa l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento’.

Ha infatti osservato la Corte che: ‘è bene ricordare, peraltro, che la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’ dell’operazione, deve essere

assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento’» (così, ancora, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852);

5.3. In tale direzione, si è ulteriormente precisato che:

« se l’Amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, deve seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi. Nella prima fase, ha l’onere di accertare i presupposti di fatto che legittimano la c.d. riclassificazione di massa. Nella seconda fase l’Amministrazione ha l’onere di individuare ed applicare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri di riclassificazione della singola unità immobiliare »;
-va quindi disatteso il precedente ed isolato arresto (Cass. 21176/2016) secondo il quale la revisione del classamento ex art. 1, comma 335 della l. 311/2004 non deve ritenersi condizionata alle specifiche tecniche dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente a parametri relativi alla microzona di appartenenza, salva la possibilità di prova contraria» (così Cass., Sez. VI/T, 2 marzo 2022, n. 6802, che cita sul punto Cass., Sez. V, 14 dicembre 2019, n. 33031);

5.4. in termini ampiamente esaustivi, tale ultima ordinanza del 14 dicembre 2019, n. 33031 (richiamando Cass., Sez. 5 civ., 17 settembre 2019, n. 23046) ha posto in rilievo, con riferimento alla prima fase della valutazione sopra menzionata, che:

« non può, dunque, ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, e quindi generici, al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, e al relativo scostamento, oltre che ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le

fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui questi dati sono ricavati ed elaborati» ;

«L’Amministrazione è anche tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione, non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile o a generici fatti notori del tutto avulsi dalla situazione concreta»;

«è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma (ndr. art. 8, comma 7, del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138) e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone», con le specifiche indicate nella parte motiva della menzionata pronuncia, ai cui più ampi contenuti si rinvia;
con riferimento, invece, alla seconda fase della valutazione, la citata ordinanza (richiamando altresì Cass., Sez. 5 civ., 23 luglio 2019, n. 19810), ha chiarito che l’avviso di accertamento deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi che, in concreto, hanno inciso sulla revisione in relazione al singolo immobile, dando conto RAGIONE_SOCIALE ragioni per le quali il significativo aumento del valore medio di mercato degli immobili siti nella microzona “anomala” abbia avuto una ricaduta (e in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare che viene assoggettata al riclassamento, illustrando il metodo utilizzato per eseguire l’intervento perequativo, mediante l’indicazione RAGIONE_SOCIALE operazioni compiute e dei dati utilizzati;
detto ordine di idee è stato ribadito dalla successiva, oramai costante giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass., Sez. T, 14 giugno 2023, nn. 17006 e 16974; Cass., Sez. T, 27 febbraio 2023, n. 5855; Cass., Sez. T, 16 gennaio 2023, n. 989 e 1011; Cass., Sez. T, 28 dicembre 2022, nn. 37586; Cass., Sez. T, 22 dicembre 2022, nn. 37609, 37606; Cass., Sez. T, 21 dicembre 2022, n. 37331;

Cass., Sez. T. 20 dicembre 2022, nn. 37241, 37236, 37239, 37237, 37254, 37211, 37210, 37209, 37208, 37207, 37206, 37205, 37204, 37203, 37202, 37201);

in tali termini, va, allora, riconosciuto che la Commissione tributaria regionale, nella sentenza in rassegna, ha fatto buon governo RAGIONE_SOCIALE menzionate norme di riferimento, avendo ritenuto l’assetto motivazione dell’avviso incongruo ed insufficiente, siccome privo di ogni riferimento alle specifiche caratteristiche dell’immobile interessato, laddove la motivazione dell’avviso è risultata costruita, una volta per tutte, in base ad una metodologia di accertamento standardizzata e generalizzata per tipologia e localizzazione degli immobili e, dunque, in ragione di un accertamento massivo e non puntuale anche in relazione all’unità immobiliare in oggetto;
7.1. tale ordine di idee va condiviso alla luce RAGIONE_SOCIALE ragioni sopra svolte, alle quali può aggiungersi che, nella specie, la classe è stata assegnata « in considerazione prioritariamente della posizione dell’unità immobiliare all’interno della zona censuaria e della microzona quali sopra descritta e della migliorata qualità di tale contesto urbano, che ne ha determinato un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare », il che consente di ribadire, nell’analogia della fattispecie, quanto affermato dalla citata pronuncia di questa Corte (Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852 cit.), che ha riscontrato, nel delineato contesto motivazionale dell’atto impositivo, l’omessa indicazione «dei presupposti fattuali della revisione attributiva di maggiore rendita, posto che esso:
riferisce sia della riscontrata consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare della microzona interessata (e relativa redditività) siccome derivante da interventi di riqualificazione urbana ed edilizia della medesima, sia RAGIONE_SOCIALE scostamento reddituale degli attuali estimi catastali (sebbene già oggetto di revisione negli anni ’88 -’89) per effetto della progressiva trasformazione urbana e socio -economica riscontrata sul territorio, senza tuttavia specificare in

alcun modo in che cosa tali interventi di affermata riqualificazione siano consistiti;

-assume quale elemento estimativo prioritario (ma sostanzialmente esclusivo) la circostanza che l’unità immobiliare oggetto di revisione sia posizionata all’interno della zona censuaria e della microzona descritta e fatta oggetto della riqualificazione del contesto urbano determinante il maggior apprezzamento di mercato, senza tuttavia indicare alcun elemento concernente le caratteristiche assunte dall’unità in questione e l’incidenza in concreto su di essa esercitata dalla riqualificazione di microzona (lacuna che svuota di contenuto anche il richiamo alla valutazione comparativa con altre unità di cui si assume apoditticamente la similarità).
Sicchè pare esattamente richiamabile, nella concretezza della fattispecie, quanto osservato da Cass. 19810/19 cit., secondo cui: ‘ in tale prospettiva, va pertanto ribadito che «’ la CTR non si è uniformata al predetto principio in quanto ha ritenuto sufficientemente motivato un atto basato esclusivamente sulla revisione generalizzata del classamento degli immobili compresi in una medesima microzona, e sul riferimento ad immobili similari non per caratteristiche catastali, ma per la mera collocazione nella medesima zona, in mancanza di qualsiasi specificazione in ordine ai vantaggi ritraibili concretamente dai singoli immobili interessati rispetto ad imprecisati miglioramenti dei servizi di trasporto pubblico e della qualità del contesto urbano ‘.
Il carattere ‘diffuso’ o ‘di massa’ del riclassamento operato art. 1 co. 335 l. 311/04 – a sua volta giustificato dal riferimento della procedura ad interi comparti del territorio comunale da ritenersi per definizione omogenei non può, neppure nel presente caso, consentire una motivazione stereotipata, ‘di stile’, ed ancorata a generiche considerazioni di notorietà.

Esso richiede pur sempre, secondo quanto osservato anche dalla C. Costituzionale cit. proprio in ragione del suddetto carattere, l’indicazione in avviso di richiami sufficientemente concreti,

verificabili ed individualizzanti quanto ai fattori di riqualificazione urbana della microzona ed a loro incidenza di classamento sulla destinazione, tipologia, profilo caratteristico e redditività dell’immobile considerato» (così, come detto, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852);

le considerazioni sopra svolte conducono, quindi, al rigetto del ricorso

le spese del presente grado di giudizio vanno interamente compensate tra le parti, in considerazione del progressivo consolidarsi in corso di causa del menzionato indirizzo interpretativo di legittimità

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del presente grado di giudizio.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio del 5 luglio 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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