Revisione classamento: obbligo di motivazione specifica

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un contribuente contro un avviso di accertamento per la revisione del classamento di un immobile. L’atto era stato motivato solo con il riferimento allo scostamento tra valore di mercato e valore catastale nella microzona. La Corte ha stabilito che tale motivazione è insufficiente, essendo necessario che l’Agenzia delle Entrate indichi gli elementi specifici e concreti relativi al singolo immobile che giustificano la nuova classificazione, a tutela del diritto di difesa del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Revisione Classamento: La Cassazione Sottolinea l’Importanza della Motivazione Specifica

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia di revisione classamento catastale: l’amministrazione finanziaria ha l’obbligo di fornire una motivazione specifica e dettagliata, non potendosi limitare a un generico riferimento all’andamento del mercato immobiliare. Questa decisione rafforza le tutele per il contribuente, garantendo trasparenza e la possibilità di una difesa efficace.

Il Caso: La Revisione del Classamento Contestata

Il caso ha origine dal ricorso di una contribuente avverso un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva disposto una revisione parziale del classamento della sua unità immobiliare. La revisione si basava sulla procedura prevista dalla legge 311/2004, che consente di aggiornare il classamento in microzone comunali che presentano uno scostamento significativo tra il valore di mercato e il valore catastale. La contribuente ha contestato l’atto, ritenendolo illegittimo per varie ragioni, tra cui un vizio di motivazione. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le sue ragioni, spingendola a ricorrere in Cassazione.

Le Doglianze della Ricorrente

La contribuente ha presentato ben tredici motivi di ricorso. Il fulcro della sua difesa, in particolare con il sesto motivo, si concentrava sulla violazione dell’obbligo di motivazione. Secondo la difesa, l’atto dell’Agenzia era illegittimo perché non spiegava in modo concreto e specifico le ragioni del nuovo classamento, limitandosi a menzionare lo scostamento dei valori nella microzona. Mancava, cioè, ogni riferimento alle caratteristiche specifiche dell’immobile o del contesto che potessero giustificare la modifica.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla revisione classamento

La Corte di Cassazione ha accolto il sesto motivo di ricorso, ritenendolo fondato e assorbente rispetto a tutti gli altri. I giudici hanno cassato la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, hanno accolto l’originario ricorso della contribuente, annullando di fatto l’avviso di accertamento. La Corte ha ribadito che, in tema di revisione classamento, la motivazione dell’atto impositivo non può essere generica o standardizzata.

Le Motivazioni

La Corte ha chiarito che, sebbene la procedura di revisione basata sulle microzone sia legittima, il suo corretto utilizzo impone una valutazione adeguata e caso per caso del singolo immobile. Non è sufficiente invocare i criteri generali previsti dalla norma, come il significativo scostamento tra valore di mercato e valore catastale. L’obbligo di motivazione deve essere assolto in maniera rigorosa, per consentire al contribuente di comprendere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento.

L’avviso di accertamento deve quindi esplicitare gli elementi che in concreto hanno determinato il nuovo classamento, i quali non possono prescindere da quelli indicati dal d.P.R. 138/1998, quali:

* La qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito.
* La qualità ambientale della zona di mercato.
* Le caratteristiche edilizie specifiche della singola unità immobiliare e del fabbricato (es. esposizione, grado di rifinitura, stato di conservazione, anno di costruzione).

Un riferimento generico alla microzona e alle sue caratteristiche non è sufficiente. L’amministrazione deve dimostrare di aver considerato gli aspetti peculiari dell’immobile, consentendo al contribuente di difendersi efficacemente e delimitando l’oggetto di un eventuale contenzioso. In questo caso, era stato accertato che l’avviso si basava esclusivamente sul presupposto normativo e sullo scostamento dei valori, senza alcun riferimento alle caratteristiche edilizie specifiche dell’unità immobiliare.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a favore del contribuente. Essa stabilisce che la revisione classamento non può essere un processo automatico e spersonalizzato. L’Amministrazione Finanziaria ha il dovere di contestualizzare la revisione, legandola a elementi concreti e verificabili che riguardano il singolo immobile. Per i proprietari di immobili, ciò significa che un avviso di riclassamento con una motivazione generica o basato solo su dati statistici di zona è vulnerabile e può essere impugnato con buone probabilità di successo. La trasparenza e la specificità della motivazione sono requisiti imprescindibili per la legittimità dell’azione amministrativa.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate giustifichi una revisione del classamento basandosi solo sullo scostamento tra valore di mercato e valore catastale in una microzona?
No, secondo la Corte di Cassazione non è sufficiente. Una motivazione adeguata deve contenere riferimenti specifici alle caratteristiche qualitative dell’immobile e del suo contesto.

Cosa deve contenere l’avviso di accertamento per una revisione del classamento per essere considerato adeguatamente motivato?
L’avviso deve indicare gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento, come la qualità urbana del contesto, la qualità ambientale della zona e le caratteristiche edilizie specifiche del fabbricato e della singola unità immobiliare (es. grado di rifinitura, stato di conservazione, ecc.).

Qual è l’effetto di una motivazione insufficiente nell’avviso di revisione del classamento?
Una motivazione insufficiente, generica o standardizzata rende l’atto impositivo illegittimo. Di conseguenza, il contribuente può impugnarlo e ottenerne l’annullamento, come avvenuto nel caso di specie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33528 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33528 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22918/2017 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE;

-intimata- avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE ROMA n. 1017/2017 depositata il 06/03/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a tredici motivi, per la cassazione della sentenza n. 1017/9/2017 depositata il 06/03/2017, non notificata, con cui la CTR del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 12865/31/2016 emessa dal la CTP di Roma che aveva rigettato il ricorso proposto avverso avviso accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO (atto n. NUMERO_DOCUMENTO), notificato in data 18/12/2013, con il quale l’Ufficio aveva disposto, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della L. 311/2004, in conformità al d.P.R. n. 138/1998, che dispone la revisione generale RAGIONE_SOCIALE zone censuarie e RAGIONE_SOCIALE tariffe di estimo RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane in relazione a microzone che presentino caratteri di omogeneità, la revisione parziale del classamento dell’unità im mobiliare sita in Roma, INDIRIZZO, p.3-7 S1, foglio 578, particella 210, subalterno 19 di proprietà della ricorrente.
L’ RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denunzia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per omessa pronuncia in relazione all’eccepita illegittimità dell’avviso per violazione dell’art. 1, commi 335 e 339, della L. n. 331 /2004 e successivi provvedimenti attuativi quanto al procedimento adottato ed ai presupposti della revisione del classamento.

Con il secondo motivo lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., nullità della sentenza in relazione agli artt. 36, c. 2, n. 4 del d.lgs. n. 546/92 e 111, comma 6, Cost., motivazione apparente quanto alla rilevata violazione dell’art. 1 , commi 335 e 339, L. n. 331/2004 e successivi provvedimenti attuativi con riguardo al procedimento adottato e ai presupposti della revisione

del classamento assumendo che detta pronuncia era sul punto solo apparentemente motivata.

Con il terzo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, commi 335 e 339, L. n. 331/2004 e successivi provvedimenti attuativi con riguardo al procedimento adottato e ai presupposti della revisione del classamento assumendo che i giudici territoriali non avevano considerato che l’avviso avrebbe dovuto considerarsi invalido in quanto conseguente ad un procedimento di revisione del classamento immobiliare del tutto illegittimo.
Con il quarto motivo rileva, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per omessa pronuncia in relazione all’illegittimità dell’avviso per vizio di motivazione della pretesa.

Con il quinto motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., nullità della sentenza per motivazione apparente in relazione all’eccepito vizio di motivazione dell’avviso in ordine ai presupposti per l’adozione della procedura in questio ne.

Con il sesto motivo lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7 della L. n. 212/2000 non avendo i giudici di appello considerato che gli atti dell’Amministrazione finanziaria devono essere motivati ‘indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione. Se nella motivazione si fa riferimento ad un altro atto, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama’, rilevando che i giudici di appello non avevano in alcun modo considerato che l’atto impositivo de quo era privo di motivazione.
Con il settimo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per omessa pronuncia in relazione alla mancata dimostrazione della pretesa in quanto l’avviso, oltre a non riportare le necessarie informazioni att e ad integrare idonea motivazione, in ogni caso nulla aveva allegato a

dimostrazione dell’esistenza effettiva dei presupposti legittimanti la procedura adottata, così come della specifica nuova classificazione catastale attribuita.

Con l’ottavo motivo rileva, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione apparente in relazione alla mancata dimostrazione della pretesa con riguardo alla rilevata violazione dell’onere probatorio avendo addossato l’onere probatorio alla parte contribuente, nonostante il chiaro dettato dell’art. 2697 c.c.

Con il nono motivo lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. non avendo i giudici di appello valutato che la parte che fa valere la pretesa tributaria, è l’Amministrazione finanziari a e su di essa, quindi, gravava l’onere probatorio ai sensi dell’art. 2697 c.c., dovendo fornire specifica e compiuta dimostrazione di tutti gli elementi costitutivi la pretesa azionata.

Con il decimo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., nullità della sentenza per omessa pronuncia quanto all’eccezione sollevata dalla parte contribuente la quale aveva rilevato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, c ommi 335 e 339, della L. 311/2004, della Determinazione dell’RAGIONE_SOCIALE del Territorio 16/02/2005, del r.d.l. 652/1939, del d.P.R. 1142/1949, del d.l. 70/1988, d.m. 701/1994, del d.P.R. 138/1998 e, comunque, l’erroneità della determinazione della classe e del la rendita catastale.
Con l’undicesimo motivo lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione apparente quanto alla ritenuta esistenza dei presupposti per procedere alla riclassificazione e alla classificazione operata.

Con il dodicesimo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, commi 335 e 339, della L. 311/2004, della Determinazione dell’RAGIONE_SOCIALE del Territorio 16/02/2005, del r.d.l. 652/1939, del

d.P.R. 1142/1949, del d.l. 70/1988, del d.m. 701/1994, del d.PR 138/1998 non avendo i giudici di merito considerato che l’Ufficio avrebbe dovuto analizzare ed individuare le specifiche caratteristiche della zona, del fabbricato e dell’unità immobiliare ogg etto di rettifica e degli immobili presi a riferimento.

Con il tredicesimo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione al contenuto della perizia depositata.

Osserva questo Collegio che il sesto motivo di ricorso -in forza del quale la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione dell’art. 7 legge 27 luglio 2000, n. 212 per avere la Commissione tributaria regionale res pinto l’appello ritenendo correttamente motivato l’atto impugnato, risultando sufficiente, in caso di riclassamento, il solo riferimento allo scostamento tra valore catastale e quello medio di mercato nella microzona in misura superiore alla soglia di significatività, senza effettuare una valutazione specifica RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari -da esaminare preliminarmente in applicazione del principio della ragione più liquida, è da ritenersi fondato, con carattere assorbente rispetto agli ulteriori motivi di ricorso.
14.1. Le censure formulate con tale motivo attengono alla questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge 311 del 2004, del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale.

Orbene le contestazioni formulate sono da ritenere fondate alla luce del più recente ed ormai consolidato orientamento di questa Corte -in particolare vanno richiamate, ex multis, Cass. 24 agosto 2022, n. 25201 (secondo cui, in tema di estimo catastale, il nuovo

classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare, che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere “ex ante” le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in una operazione di riclassificazione a carattere diffuso) e Cass. 4 aprile 2024, n. 9035 (secondo cui, in tema di estimo catastale, la revisione del classamento di un immobile urbano, adottata su iniziativa dell’amministrazione comunale ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, presuppone un significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali ed è finalizzata a riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali interessanti la microzona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadenti un aumento percentuale non superiore al 35%; a tal fine l’amministrazione deve provare i presupposti che legittimano la riclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame, specificando quali sono state le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto alla fase applicativa della revisione per microzone).
14.2. Come emerge dall’accertamento dei giudici di merito, il mutamento di classamento dell’ immobile in esame è avvenuto ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui gli immobili sono situati, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore commerciale ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali.
Secondo l’art. 2, comma 1, del d.P.R. n. 138 del 1998, la microzona è una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane: in ciascuna microzona si presume che le unità immobiliari siano uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalente. La ragione giustificativa del mutamento di rendita ex art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le procedure previste dall’art. 1, comma 339, della legge n. 311 del 2004, ed elaborate con la determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. del 18 febbraio 2005 n. 40), cui sono allegate le linee guida definite con il concorso RAGIONE_SOCIALE autonomie locali. Questo peculiare strumento ha superato il vaglio di legittimità costituzionale: la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 249 del 2017, ha, infatti, ritenuto non irragionevole la scelta fatta dal legislatore di consentire una revisione del classamento per microzone, in quanto basata sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene, tanto che il fattore posizionale già costituisce una RAGIONE_SOCIALE voci prese in considerazione dal sistema catastale in generale. La modifica del valore degli immobili presenti in una determinata
microzona ha una indubbia ricaduta sulla rendita catastale ed il conseguente adeguamento, in presenza di un’accresciuta capacità contributiva, mira ad eliminare una sperequazione a livello impositivo. Posta la legittimità dello strumento in generale, se ne impone tuttavia un corretto utilizzo, che non può prescindere da un’adeguata valutazione, caso per caso, del singolo immobile, oggetto di riclassificazione. Non è sufficiente il rispetto dei criteri generali previsti astrattamente dalla norma, richiedendosi che l’attribuzione della nuova rendita venga contestualizzata in riferimento alle singole unità immobiliari. Ciò si riflette sull’onere motivazionale, che deve adeguarsi alle esigenze di concretezza e di analiticità, per cui non può ritenersi adeguata una motivazione standardizzata, applicata indistintamente, che si limiti a richiamare i presupposti normativi in modo assertivo.
14.3. Questa Corte ha ripetutamente affermato che, in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento ai suddetti parametri di legge ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, esigendosi che detto obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento,
avente carattere “diffuso” ( ex plurimis : Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass. 21 giugno 2018, n. 3156; Cass. 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., 2 novembre 2018, n. 28035; Cass. 5 novembre 2018, n. 28076; Cass. 8 aprile 2019, n. 9770; Cass. 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass. 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., 11 marzo 2020, n. 6867; Cass. 1° febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez. 1° aprile 2021, n. 9095; Cass. 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218).

In applicazione dei suindicati principi, che si devono confermare in questa sede, non può dunque ritenersi sufficientemente motivato il provvedimento di diverso classamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto di scostamento senza esplicitare gli elementi che in concreto lo hanno determinato, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (qualità urbana ed ambientale della microzona nonché caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende): ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’amministrazione finanziaria di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto ( ex plurimis : Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., 21 giugno 2018, n. 16378; Cass. , 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass. 1° aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218). In particolare, non può ritenersi sufficiente, ai fini dell’adempimento dell’obbligo motivazionale, il riferimento alla microzona ed alle sue caratteristiche come indistintamente individuate: quanto ai casi in cui è disposto un mutamento di
categoria dell’immobile, perché la mera collocazione nella microzona non incide sulla destinazione funzionale dell’immobile che condiziona l’attribuzione della categoria; quanto ai mutamenti di classe perché, se è vero che l’attribuzione di una determinata classe è indubbiamente correlata alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, ecc.) e alla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l’unità stessa è situata, tali caratteristiche generali vanno, sempre, individuate in concreto in riferimento alla specifica porzione di territorio in cui si inserisce la revisione, individuando gli effettivi interventi urbanistici e le attività realmente incidenti sulla migliore qualità dell’utilizzo degli immobili della zona. Peraltro, oltre al fattore posizionale, ai fini valutativi rileva anche il fattore edilizio, per cui non è possibile prescindere dalle caratteristiche edilizie specifiche della singola unità e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione, l’anno di costruzione, ecc.), non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe (v., in questo senso, in motivazione Cass. 24 agosto 2022, n. 25201, a superamento del precedente costituito da Cass. 19 ottobre 2016, n. 21176 secondo cui la revisione del classamento ex art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311 non deve ritenersi condizionata alle specifiche tecniche dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente ai parametri relativi alla microzona di appartenenza, salva la possibilità di prova contraria).
La soluzione interpretativa che privilegia una maggiore estensione degli obblighi motivazionali risulta, infatti, l’unica adeguata alle successive indicazioni ermeneutiche fornite dalla Corte Costituzionale che, con la richiamata pronuncia n. 249 del 2017, se da un lato ha affermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 non

presenta profili di irragionevolezza la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene», nello stesso tempo ha evidenziato che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento». Il giudice RAGIONE_SOCIALE leggi ha così individuato nell’obbligo di motivazione rigorosa un elemento dirimente e qualificante ai fini della legittimità dell’operazione dal carattere “diffuso”, escludendo che tale legittimità potesse affermarsi in via presuntiva: tale requisito va, dunque, soddisfatto ex ante, senza che sia sufficiente la mera possibilità del contribuente di fornire prova contraria in sede contenziosa.
15. In conclusione, alla luce RAGIONE_SOCIALE considerazioni di cui sopra, il sesto motivo del ricorso deve essere accolto (con assorbimento dei restanti) e, conseguentemente, la sentenza impugnata deve essere cassata.

16. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito e l’originario ricorso deve essere accolto; nelle sentenze di merito è stato, difatti, accertato che l’avviso impugnato è stato motivato solo ed esclusivamente con l’indicazione del presupposto normativo (art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004), del procedimento seguito, e dello scostamento, superiore al 35%, tra valore catastale e valore di mercato medio nella microzona di appartenenza ovvero con esclusivo riferimento al fattore posizionale, senza alcun riferimento
alle caratteristiche edilizie specifiche della singola unità e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione, l’anno di costruzione, ecc.).

17. In considerazione RAGIONE_SOCIALE antinomie, ed oscillazioni, emerse negli orientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi in corso di giudizio della pertinente giurisprudenza della Corte, le spese dell’intero giudizio vanno compensate tra le parti .

P.Q.M.

La Corte accoglie il sesto motivo di ricorso, assorbiti i rimanenti motivi; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie l’originario ricorso della contribuente; compensa le spese di merito e di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, in data 14 ottobre 2025

Il Presidente (COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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