Revisione classamento catastale: motivazione essenziale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25144/2024, ha annullato un avviso di accertamento relativo a una revisione del classamento catastale. La Corte ha stabilito che la motivazione dell’atto non può limitarsi a generici riferimenti al miglioramento della microzona, ma deve specificare in che modo tali cambiamenti abbiano inciso concretamente sulle caratteristiche e sulla rendita del singolo immobile, garantendo così il diritto di difesa del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Revisione Classamento Catastale: L’Obbligo di Motivazione Specifica

Introduzione: Il Contesto della Revisione del Classamento Catastale

La revisione del classamento catastale è un’operazione con cui l’Agenzia delle Entrate aggiorna la categoria e la classe di un immobile, con dirette conseguenze sulla sua rendita e, quindi, sulle imposte dovute. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale a tutela del contribuente: l’avviso di accertamento deve essere motivato in modo puntuale e specifico, non potendosi basare su formule generiche. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Dalla Commissione Tributaria alla Cassazione

Alcuni proprietari di un immobile situato in una prestigiosa microzona urbana si sono visti recapitare un avviso di accertamento che ne modificava il classamento, aumentandolo a una classe superiore. L’amministrazione finanziaria giustificava la revisione sulla base di una ‘consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare’ e della ‘riqualificazione edilizia’ dell’intera area.

I contribuenti hanno impugnato l’atto, ottenendo una prima vittoria. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale ha riformato la decisione, ritenendo legittima la revisione basata sullo scostamento tra valore di mercato e valore catastale nella microzona. Il caso è così approdato in Corte di Cassazione, dove i proprietari hanno lamentato, tra i vari motivi, il difetto di motivazione dell’avviso, che non spiegava come le dinamiche generali dell’area avessero inciso specificamente sul loro immobile.

La Decisione della Corte sulla revisione classamento catastale

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei contribuenti, cassando la sentenza d’appello e annullando l’atto impositivo originario. Il cuore della decisione risiede nell’affermazione che, in un procedimento di revisione del classamento catastale come quello previsto dalla L. 311/2004, non è sufficiente indicare le ragioni generali che hanno portato all’aggiornamento dei valori in una determinata microzona (il cosiddetto ‘fattore posizionale’).

L’amministrazione ha l’obbligo di spiegare anche la ricaduta di tali variazioni sulla singola unità immobiliare oggetto di riclassamento, tenendo conto delle sue caratteristiche specifiche (il ‘fattore edilizio’).

Obbligo di motivazione rafforzato

La Corte, richiamando anche la giurisprudenza della Corte Costituzionale, ha sottolineato che, proprio per il carattere ‘diffuso’ di queste operazioni di revisione di massa, l’obbligo di motivazione deve essere assolto in maniera rigorosa. Il contribuente deve essere messo in condizione di ‘conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento’ per poter esercitare pienamente il proprio diritto di difesa.

Le Motivazioni: Il Principio di Diritto

La motivazione dell’atto impositivo non può risolversi in formule stereotipate, meramente riproduttive di precetti normativi o di considerazioni generali sulla valorizzazione urbana. L’Agenzia delle Entrate deve andare oltre, collegando il presupposto generale (la variazione dei valori nella microzona) all’effetto particolare (l’aumento di classe e rendita del singolo immobile). Deve, in sostanza, indicare ‘in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale… abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile’.

Nel caso di specie, l’avviso si limitava a descrivere in generale le caratteristiche degli immobili di tipo signorile, senza però dettagliare quelle specifiche dell’unità immobiliare in questione e senza spiegare perché meritasse un passaggio alla classe superiore. Questo deficit motivazionale è stato ritenuto fatale per la legittimità dell’atto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza. Per i contribuenti che ricevono un avviso di revisione del classamento catastale, essa offre un solido appiglio per contestarlo qualora la motivazione sia carente o generica. Non basta che l’Agenzia affermi che il quartiere si è rivalutato; deve dimostrare, con dati e argomentazioni concrete, come e perché proprio quell’immobile ha acquisito caratteristiche tali da giustificare una rendita catastale più alta. La decisione riafferma che il potere impositivo non può essere esercitato in modo arbitrario, ma deve sempre essere supportato da una giustificazione chiara, trasparente e verificabile.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate motivi una revisione del classamento catastale basandosi solo sulle variazioni di valore della microzona?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la motivazione deve spiegare anche la specifica ricaduta di tali variazioni sulla singola unità immobiliare, collegando il dato generale (fattore posizionale) a quello particolare dell’immobile (fattore edilizio).

Quali elementi deve contenere l’avviso di accertamento per una revisione del classamento catastale per essere considerato legittimo?
L’avviso deve indicare in modo chiaro e concreto le ragioni che giustificano il provvedimento. Non può usare formule stereotipate, ma deve specificare in quali termini il mutato rapporto tra valori di mercato e catastali della microzona ha inciso sul classamento e sulla rendita di quello specifico immobile.

Cosa succede se l’avviso di accertamento per la revisione del classamento catastale ha una motivazione generica e stereotipata?
L’avviso è illegittimo per difetto di motivazione. Come stabilito dalla Corte, una motivazione carente, che non permette al contribuente di comprendere le ragioni concrete della pretesa fiscale, viola il suo diritto di difesa e comporta l’annullamento dell’atto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25144 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25144 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 19/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1305/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso sentenza di Commissione tributaria Regionale del Lazio n. 3661/2018 depositata il 01/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

Con sentenza indicata in epigrafe, la CTR del Lazio accoglieva l’appello proposto dall’amministrazione finanziaria avverso la sentenza di primo grado con cui era stata accolto il ricorso contro l’avviso di accertamento avente ad oggetto la revisione parziale del classamento – ai sensi dell’art 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 di un’unità immobiliare, sito in INDIRIZZO, ubicato nella microzona 19, a cui veniva attribuita la classe 5 all’unità immobiliare (superiore a quella precedentemente attribuita).
La pronunzia di appello confermava la legittimità dell’avviso, ritenendo che a seguito dello scostamento del rapporto tra valore medio di mercato e corrispondente valore medio catastale degli immobili, la revisione era giustificata per rimuovere significative sperequazioni nell’ambito delle microzone. Precisava che l’atto impugnato era stato adottato a seguito di attivazione della procedura di cui all’art. 1, comma 335, legge 311/2004 nell’ambito della revisione catastale sulla scorta della delibera del Comune di Roma 136 del 2011, dando seguito alle disposizioni del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 e che l’atto risultava adeguatamente motivato recando l’indicazione delle caratteristiche della valorizzazione immobiliare per effetto di interventi di riqualificazione urbane ed edilizia.
Il contribuente ricorre, sulla base di tre motivi per la cassazione della sentenza menzionata, illustrati nelle memorie difensive.

L’ente finanziario replica con controricorso.

CONSIDERATO CHE

In via pregiudiziale, come prima questione, i ricorrenti deducono l’inammissibilità del ricorso in appello per la mancanza di un originale firmato in quanto notificato oltre il termine semestrale di legge.

Con il primo motivo si deduce la violazione dell’art. 1, comma 335, legge 30 dicembre 2004, n. 311, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod.proc.civ., per avere il decidente ritenuto idonea la motivazione dell’avviso contenente la sola enunciazione degli elementi oggettivi della categoria catastale, della classe di merito e della rendita catastale.

Con la seconda censura di ricorso, si lamenta la violazione dell’art. 1, comma 335, legge 30 dicembre 2004, n. 311 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito con modificazioni nella legge n. 1249 del 1939, nonché la violazione del d.m 2 agosto 1969, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod.proc.civ., deducendo l’illegittimità della modifica di categoria in quanto il citato comma 335 richiede precisi requisiti dell’immobile, indipendentemente dalla micro zona in cui esso è ubicato.
La terza censura lamenta la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod.proc.civ., per avere il decidente rigettato la domanda di annullamento dell’accertamento per illegittimità della delibera n. 5 dell’11 ottobre 2010 di Roma Capitale chiedendo la disapplicazione ai sensi dell’art. 7, comma 5, decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546.

In via subordinata, la contribuente censura la sentenza, ex artt. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ. e 112 cod.proc.civ. denunciando la nullità della sentenza impugnata per avere la Commissione tributaria regionale trascurato di esaminare la domanda con la quale gli appellanti chiedevano la disapplicazione dei provvedimenti amministrativi generali del Comune di Roma.

La prima questione sollevata in via pregiudiziale è inammissibile per difetto di specificità (art. 366 cod.proc.civ.). Con l’impugnazione, in sede di legittimità, della sentenza d’appello non può essere messa in discussione l’ammissibilità della costituzione nel procedimento di secondo grado sotto il profilo del difetto di ritualità e validità della sottoscrizione dell’atto di appello dalla controparte, ove la questione non sia stata sollevata a tempo debito nel secondo grado di giudizio quando i giudici non abbiano ritenuto d’ufficio di dovere richiedere alla parte la dimostrazione dell’effettività e della legittimità dei relativi poteri rappresentativi e ciò perché la rilevabilità d’ufficio della questione deve essere coordinata con le preclusioni previste dal sistema (Cass. 8806/2008; Cass. 403/2006; Cass.18106/2003), per cui la parte, nel processo tributario, deve eccepire il difetto, per ogni grado, entro il termine perentorio di cui all’art. 32 del d.lgs.30 dicembre 1992, n. 546.
I ricorrenti, difatti, non rappresentano di aver sollevato, nel giudizio di secondo grado, la questione della ritualità e validità della sottoscrizione a stampa dell’atto di appello , né deducono in quale atto del giudizio di merito l’avrebbero prospettata.

7.1. In ogni caso, a i sensi dell’art. 18, comma 3, del d.lgs. 546/92, il ricorso deve essere sottoscritto sia sull’originale che sulle copie destinate alle controparti – dal difensore del ricorrente e contenere l’indicazione dell’incarico a norma dell’art. 12, comma 3, salvo che il ricorso non sia sottoscritto personalmente, nel qual caso vale quanto esposto nell’art. 12, comma 5. L’art. 18, comma 3 , d.lgs. 546/92 precisa che, ad eccezione dell’indicazione relativa al codice fiscale del ricorrente, la mancanza o l’assoluta incertezza degli elementi essenziali indicati dalla norma causa l’inammissibilità del ricorso.
Cass., sez. trib., 30 ottobre 2005, n. 21170 ha, tuttavia, precisato che: «Le norme che prevedono l’inammissibilità insanabile del

ricorso introduttivo del giudizio tributario (art. 22 d.lgs. 546/92), in quanto produttive di effetti particolarmente gravi, debbono essere interpretate in modo restrittivo, alla luce del principio secondo cui l’inammissibilità non può mai essere dichiarata quando, pur ricorrendo un vizio formale del ricorso, vi sia comunque modo di accertare la sostanziale regolarità dell’atto e l’osservanza delle regole processuali fondamentali».

Nella fattispecie sub iudice, il ricorso in appello reca l’indicazione a stampa del direttore con una sigla e il timbro che individuano compitamente la provenienza dell’atto dall’amministrazione finanziaria.

Infondata è, inoltre, l’eccezione di tardività dell’appello, dovendo trovare applicazione il principio della scissione degli effetti della notificazione, secondo la regola della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario sancita dalla giurisprudenza costituzionale ( S.U. 24822 del 09/12/2015).

Nel caso di specie, la notifica del ricorso è stata disposta nei termini di legge e, dunque, tempestivamente.

8. Il primo motivo di ricorso è fondato, assorbit o l’esame degli altri. L’avviso di accertamento opposto reca il riferimento alla . Infine, si legge nell’avviso che . Nell’avviso si fa riferimento anche ad un immobile assunto in comparazione, di cui non si indica l’ubicazione, ma il foglio e la particella.

8.1. La disposizione normativa della quale, com’è incontroverso, nella fattispecie è stata fatta applicazione, prevede che «La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L’Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima.» (legge n. 311 del 2004, art. 1, comma 335). La sopra riportata disposizione si inserisce quindi nella più ampia cornice regolativa di cui al d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che, a sua volta, dispone nei seguenti termini: – «1. La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale, che può comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socioeconomiche. L’ambito territoriale del comune ovvero della zona censuaria, qualora costituisca porzione dello stesso, è ulteriormente articolato in microzone, con le modalità di cui all’art. 2.» (art. 1, commi 1 e 2); – «1. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da
gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storicoambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari. 2. I comuni provvedono a delimitare nell’ambito del proprio territorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente art. e nelle norme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A…. Qualora siano intervenute significative variazioni nel tessuto edilizio-urbanistico, ovvero nella dotazione di servizi ed infrastrutture, i comuni, sentiti i competenti uffici del dipartimento del territorio ovvero su richiesta dei suddetti uffici, possono procedere ad una nuova delimitazione delle microzone, con deliberazione del consiglio comunale, da comunicare al competente ufficio provinciale del dipartimento del territorio nei termini e con le modalità di cui al comma La deliberazione ha effetto dal 1° gennaio dell’anno successivo.» (art. 2, cc. 1, 2 e 5); – «1. Per ciascuna zona censuaria i competenti uffici del dipartimento del territorio compilano un quadro di qualificazione e classificazione, nel quale sono indicate, con riferimento al quadro generale di cui all’allegato B, tutte le categorie riscontrate nella zona censuaria stessa ed il n. delle classi in cui ciascuna categoria è suddivisa. Per la definizione delle classi gli uffici si avvalgono dei dati rilevati dall’osservatorio dei valori immobiliari del dipartimento del territorio, istituito con decreto 23 dicembre 1992 del Ministro delle finanze, delle informazioni contenute nelle schede previste dalle norme tecniche di cui all’art. 2, comma 2, nonché dei risultati delle indagini di mercato svolte in sede locale. 2. I quadri di qualificazione e classificazione di cui al
comma 1 possono essere oggetto di revisione da parte degli uffici del dipartimento del territorio in conseguenza di intervenute variazioni socio-economiche, ambientali ed urbanistiche di carattere permanente nella zona censuaria.» (art. 4, commi 1 e 2); – «1. Al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile dalle unità immobiliari urbane, al netto delle spese e perdite eventuali, si procede alla revisione delle tariffe d’estimo attualmente vigenti, facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge. Non sono da assumere, come termini di riferimento, valori e redditi occasionali ovvero singolari. La revisione delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per ogni zona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per unità di superficie, di cui all’art. 3, da effettuarsi sulla base: a) dei canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni. Si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 a 26 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142; b) dei valori di mercato degli immobili, determinandone la redditività attraverso l’applicazione di saggi di rendimento ordinariamente rilevabili nel mercato edilizio locale per unità immobiliari analoghe, e con l’osservanza degli articoli da 27 a 29 del regolamento richiamato nella lettera a). Le tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sono determinate come media dei valori reddituali unitari 6 individuati con í criteri stabiliti nel presente art. e con riferimento all’epoca censuaria 1996-1997.» (art. 5, commi 1, 2 e 3); -«1. Il classamento consiste nell’attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione di cui all’art. 4.
La categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l’unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali. 3. La classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l’unità stessa è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende. Per qualità urbana si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi; per qualità ambientale si intende il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall’attività umana. Nelle procedure valutative di cui al comma 4, la qualità urbana ed ambientale e le caratteristiche edilizie sono espresse attraverso il fattore posizionale ed il fattore edilizio. Il fattore posizionale è il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, descritti nell’art. 2, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato con particolare riferimento a quelli aventi destinazione pubblica e sempreché siano permanenti e significativi ai fini del classamento. Il fattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenti caratteri distintivi del fabbricato e dell’unità immobiliare: a) dimensione e tipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) struttura e dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comuni ed esclusive; g) livello di piano. I fattori posizionale ed edilizio, espressi in appropriate scale di misura, concorrono alla identificazione del parametro globale d’apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell’unità immobiliare.» (art. 8).
8.2. I dati normativi sopra riassunti, – per come interpretati dallo stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249), esplicitano, quindi, che la revisione «parziale» del classamento delle unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica

(ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale» nonché del fattore edilizio (Corte cost. n. 249 del 2017, cit.). La revisione del classamento delle unità immobiliari è dunque correlato in primo luogo alla individuazione della microzona, la quale individui ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori all’incidenza su tali entità delle caratteristiche ad esso estrinseche (da individuarsi nei caratteri di posizione, urbanistici, storicoambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane) (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 1). Il presupposto della revisione di classamento (esclusivamente) consegue dal mutato assetto di valori (di mercato e catastale) nel rapporto tra microzone comunali – ove, peraltro, lo stesso corretto accertamento del presupposto in questione implica, al momento della loro determinazione, un’effettiva omogeneità delle microzone («nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1), con conseguente uniformità delle unità immobiliari («per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti») e omogeneità di «ambiti territoriali di mercato … sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.» (art. 2, comma 1, cit.).
Come rimarcato (anche) dalle Sezioni Unite della Corte «ai sensi della l. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di “una modifica nel ‘valore degli immobili presenti nella microzona”, attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 ed

elaborate con la determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005) cui sono allegate linee guida definite con il concorso delle autonomie locali.» (così Cass. Sez. U., 18 aprile 2016, n. 7665).

8.3. Laddove, però, (anche) l’indicazione delle «caratteristiche edilizie del fabbricato» (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7) torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per il profilo della motivazione dell’atto (logicamente conseguente a quello che ne identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l’adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, comma 1, conv. in legge 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, va rimarcato che il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona così che, una volta giustificato quest’ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall’art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004), rimangono pur sempre da spiegare le ragioni in forza delle quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento.
8.4. Dunque, del detto fattore edilizio deve tenersi conto quale concorrente criterio di determinazione della classe, e della conseguente rendita catastale, attribuiti all’unità immobiliare.

In questa prospettiva, ritiene allora la Corte di dover precisare che, come si è più volte osservato, il presupposto della revisione di classamento (esclusivamente) consegue, nella fattispecie, dal mutato assetto di valori (di mercato e catastale) nel rapporto tra microzone comunali -ove, peraltro, lo stesso corretto

accertamento del presupposto in questione implica, al momento della loro determinazione, un’effettiva omogeneità delle microzone («nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1) -, con conseguente uniformità delle unità immobiliari («per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti») e omogeneità di «ambiti territoriali di mercato … sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.» (art. 2, comma 1, cit.) (v., ex plurimis , Cass., 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., 29 settembre 2017, n. 22900; Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156).
9.1. La stessa Corte Costituzionale – nel rilevare che i criteri di determinazione delle tariffe di estimo e delle rendite catastali, che non costituiscono «atti di imposizione tributaria», debbono ispirarsi a princìpi di ragionevolezza, potendosi altrimenti integrare «le premesse per l’incostituzionalità delle singole imposte che su di essi si fondino» (così Corte Cost. n. 249/2017; v., altresì, Corte Cost., 24 giugno 1994, n. 263) – abbia inteso richiamare al rispetto dell’obbligo di motivazione che, quanto agli «elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare», «proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.).
10. Va, ancora, considerato – al di là dello stesso ricordato monito del Giudice delle Leggi – come questa Corte abbia interpretato in termini di modularità la generale portata precettiva dell’obbligo di motivazione, termini, questi, qual correlati alle specifiche discipline di ciascun tributo, alla funzione assolta da ciascun atto impositivo

e, conclusivamente, alla maggiore o minore articolazione della medesima fattispecie costitutiva del potere (v., ex plurimis , Cass., 17 maggio 2017, n. 12251; Cass., 16 marzo 2015, n. 5190; Cass., 28 novembre 2014, n. 25329; Cass., 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., 3 agosto 2012, n. 14027; Cass., 10 giugno 2009, n. 13335; Cass., 7 maggio 2008, n. 11082; Cass., 16 dicembre 2005, n. 27758).

10.1. Ed è, giustappunto, (anche) in tale prospettiva che vanno letti, – qui con riferimento all’obbligo di motivazione rigorosa delle «concrete ragioni che giustificano il provvedimento» che costituisce esito di un’operazione a «carattere “diffuso”» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.; Cass. n.34678/2019), – i progressivi arresti che sono venuti emergendo nella giurisprudenza della Corte quanto alla congruità della motivazione; congruità riconosciuta in relazione alla stessa dichiarazione di accatastamento presentata dal contribuente (rispetto alla quale si è ritenuta sufficiente l’indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’Ufficio tecnico e della classe conseguentemente attribuita all’immobile; v. Cass., 3 aprile 1992, n. 4085 cui adde Cass., 30 giugno 2011, n. 14379; Cass., 11 gennaio 2006, n. 333; Cass., 1 luglio 2004, n. 12068), ovvero alla dichiarazione presentata secondo la procedura cd. Docfa (anche qui rilevando come sufficiente l’indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’ufficio e della classe conseguentemente attribuita all’immobile; v., ex plurimis , Cass., 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7 giugno 2006, n. 13319), salvo l’obbligo di motivazione, nel contesto di detta procedura Docfa, della rettifica dei dati esposti nella dichiarazione, con conseguente necessità di una motivazione più approfondita volta ad evidenziare le ragioni della immutazione degli «elementi di fatto» indicati nella proposta formulata dalla parte (v., ex plurimis , Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 23 maggio 2018, n. 12777; Cass., 16
giugno 2016, n. 12497; Cass., 24 aprile 2015, n. 8344; Cass., 31 ottobre 2014, n. 23237). Laddove, allora, a fronte di una più complessa articolazione delle fattispecie costitutive del potere (di riclassamento delle unità immobiliari), qual è quella in trattazione, si è venuto a delineare, in termini speculari, un più esteso ambito delle ragioni giustificative dell’esercizio del potere stesso e, con queste, della motivazione che le racchiude; motivazione, questa, che allora deve estendersi agli (specifici) presupposti giustificativi del riclassamento, ed alle conseguenti ricadute, non potendosi più risolvere nella sola indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita all’unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., con riferimento alla l. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 58, Cass., 23 ottobre 2017, n. 25037; Cass., 6 febbraio 2015, n. 2184; Cass., 30 luglio 2014, n. 17322; Cass., 20 settembre 2013, n. 21532; in relazione alla L. n. 311 del 2004, art. 1, commi 335 e 336, v., altresì, Cass., 31 ottobre 2014, n. 23247; Cass., 3 luglio 2013, n. 16643; Cass., 8 marzo 2013, n. 5784; Cass., 13 giugno 2012, n. 9629).
10.2. La CTR del Lazio non ha considerato, pertanto che, – sia pur esplicitate le ragioni fondative (ed i relativi dati fattuali) della procedura di revisione delineata dall’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, – l’atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alla diversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale (recte del loro rapporto), nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare» (Corte Cost., n. 249/2017). Nella fattispecie, la gravata sentenza non dà conto del difetto di motivazione dell’atto impugnato (Cass.,
8 aprile 2019, n. 9770; Cass., 10 dicembre 2018, n. 31829; Cass., 5 novembre 2018, n. 28076; Cass., 2 novembre 2018, n. 28035), omettendo di rilevare la carenza di quei dati primigeni ed essenziali del peculiare procedimento valutativo delineato dal comma 335 cit. e dalle fonti normative integrative; apprestandosi da parte del fisco un compendio motivazionale affidato a formule stereotipate e di stile, se non meramente riproduttive di precetti normativi.

Tant’è che l’avviso non reca la descrizione delle caratteristiche dell’immobile oggetto di revisione, attribuendo la classe 3) ed indicando invece le peculiarità che qualificano (in genere) gli immobili di tipo signorile in generale.

Il ricorso va dunque accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata.

Poiché non sono necessari ulteriori accertamenti in fatto, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art. 384 cod.proc.civ., mediante l’accoglimento del ricorso introduttivo della parte contribuente.

In considerazione delle antinomie ed oscillazioni, emerse negli orientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi della pertinente giurisprudenza della Corte, le spese del giudizio di legittimità vanno integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

La Corte

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente;

compensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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