Revisione catastale: obbligo di motivazione dettagliata

Un contribuente ha impugnato un avviso di revisione catastale emesso nell’ambito di una riclassificazione di massa di una microzona. Dopo due sentenze sfavorevoli nei gradi di merito, la Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso. La Corte ha ribadito che, in caso di revisione catastale, l’Agenzia delle Entrate ha un obbligo di motivazione rigoroso e non può limitarsi a giustificazioni generiche. L’atto deve specificare in dettaglio i dati, i criteri e i calcoli usati per dimostrare la discrepanza tra valore di mercato e valore catastale, altrimenti è illegittimo e va annullato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Revisione Catastale di Massa: La Cassazione Impone un Obbligo di Motivazione Rigoroso

L’aggiornamento dei dati catastali è un’attività fisiologica dell’amministrazione finanziaria, ma quando assume la forma di una revisione catastale di massa, le tutele per il contribuente devono essere massime. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha rafforzato questo principio, stabilendo che l’Agenzia delle Entrate non può limitarsi a motivazioni generiche, ma deve fornire una spiegazione dettagliata e trasparente dei calcoli e dei criteri adottati. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Dall’Avviso di Accertamento al Ricorso in Cassazione

Un contribuente, proprietario di un’unità immobiliare in una specifica microzona di Roma, ha ricevuto un avviso di accertamento che modificava il classamento catastale del suo immobile. L’atto era parte di una più ampia procedura di riclassificazione dell’intera area. Il cittadino ha impugnato l’avviso, ma il suo ricorso è stato respinto sia dalla Commissione Tributaria Provinciale che da quella Regionale. Secondo i giudici di merito, la procedura di “revisione massiva” non richiedeva una motivazione specifica per il singolo immobile, essendo l’aumento giustificato dalla semplice ubicazione dell’edificio. Insoddisfatto, il contribuente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando, tra le altre cose, la violazione dell’obbligo di motivazione.

La Procedura di Revisione Catastale e i Suoi Limiti

L’ordinamento prevede diverse ipotesi di revisione del classamento. Quella in esame è la cosiddetta “revisione parziale” disciplinata dall’art. 1, comma 335, della legge 311/2004. Questa procedura si attiva su richiesta dei Comuni per quelle microzone in cui si rileva una significativa anomalia: il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta notevolmente da quello registrato nel resto del territorio comunale. L’obiettivo è perequativo: riallineare i valori per garantire una maggiore equità fiscale. Tuttavia, proprio perché si tratta di un intervento generalizzato, la Corte ha sottolineato la necessità di una motivazione ancora più rigorosa e trasparente.

L’Obbligo di Motivazione nella Revisione Catastale

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nell’affermazione di un inderogabile obbligo di motivazione. La Corte, richiamando un orientamento ormai consolidato, ha chiarito che l’amministrazione non può limitarsi a enunciazioni generiche. L’avviso di accertamento deve porre il contribuente nella condizione di comprendere appieno le ragioni della revisione e di poterle, eventualmente, contestare.

Per essere legittimo, l’atto deve specificare e documentare con precisione:
1. I quattro parametri fondamentali: il valore medio di mercato della microzona; il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio dell’intero comune; il valore catastale medio dell’intero comune.
2. Le fonti dei dati: da dove provengono le informazioni utilizzate (es. compravendite, locazioni).
3. I metodi di calcolo e le tecniche statistiche: come i dati grezzi sono stati elaborati per arrivare ai valori medi.
4. Il periodo di riferimento: l’anno a cui si riferiscono le rilevazioni.
5. Le cause dell’anomalia: quali trasformazioni urbane o fenomeni di mercato hanno determinato il significativo aumento di valore nella specifica microzona.

La mancanza di questi elementi rende la motivazione solo apparente e l’atto radicalmente nullo.

La Decisione della Corte

Sulla base di queste premesse, la Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso del contribuente, ritenendolo assorbente rispetto agli altri. Ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e, decidendo direttamente nel merito, ha annullato l’avviso di accertamento originario.

Le Motivazioni

La Corte ha rilevato un “difetto radicale di motivazione”. L’avviso di accertamento e le stesse sentenze dei giudici di merito non fornivano alcuna spiegazione concreta sui criteri utilizzati per la riclassificazione. Non era stato illustrato come la presunta divaricazione zonale si fosse tradotta in un aumento specifico della rendita per quel singolo immobile. Le espressioni generiche e di stile utilizzate dall’amministrazione non soddisfano l’obbligo motivazionale, che deve essere concreto, specifico e verificabile. In sostanza, il contribuente era stato lasciato all’oscuro delle reali ragioni della pretesa fiscale, con una palese violazione del suo diritto di difesa.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un’importante tutela per i cittadini. Essa sancisce che le procedure di revisione catastale di massa, sebbene legittime nel loro scopo perequativo, non possono trasformarsi in un’azione arbitraria e non trasparente. Il contribuente ha il diritto di conoscere nel dettaglio il percorso logico-giuridico seguito dall’amministrazione per poter esercitare un controllo effettivo sulla legittimità dell’imposizione. Un avviso di accertamento privo di una motivazione chiara, analitica e documentata è un atto illegittimo e, come in questo caso, destinato ad essere annullato.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate giustifichi una revisione catastale indicando solo la localizzazione dell’immobile in una zona di pregio?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che la motivazione deve essere rigorosa e dettagliata, specificando i calcoli, i dati e i criteri utilizzati per determinare lo scostamento tra valore di mercato e valore catastale. Un riferimento generico alla posizione dell’immobile non basta.

Quali informazioni deve contenere un avviso di accertamento per una revisione catastale di microzona (c.d. massiva)?
L’avviso deve indicare in modo chiaro e analitico i presupposti di fatto che legittimano la riclassificazione. In particolare, deve specificare i quattro parametri essenziali (valore medio di mercato e catastale della microzona e dell’intero comune), i metodi di calcolo, le fonti dei dati, le tecniche statistiche e il periodo di riferimento, per consentire al contribuente un controllo effettivo.

Cosa succede se l’avviso di accertamento per revisione catastale manca di una motivazione adeguata?
Se l’avviso è privo della motivazione dettagliata richiesta dalla legge e dalla giurisprudenza, è illegittimo e deve essere annullato. La mancanza di una motivazione completa e trasparente impedisce al contribuente di esercitare efficacemente il proprio diritto di difesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4686 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4686 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 660/2019 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE UFFICIO PROVINCIALE DI ROMA TERRITORIO, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA)

-controricorrente- avverso la SENTENZA della COMM.TRIB.REG. ROMA n. 3465/2018 depositata il 24/05/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

L’RAGIONE_SOCIALE ha notificato al contribuente, odierno ricorrente, in qualità di proprietario di unità immobiliari site in INDIRIZZO, un avviso di accertamento di variazione catastale, nell’ambito della procedura di riclassificazione dell’intera area.

Il contribuente ha proposto ricorso avverso tale provvedimento, innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma la quale ha emesso la sentenza n. 4304/2017 con la quale ha respinto il ricorso proposto dal contribuente

Tale decisione è stata impugnata dal contribuente innanzi alla Commissione tributaria regionale del Lazio, la quale, con la sentenza in epigrafe indicata, ha respinto l’appello ritenendo che la procedura di ‘revisione massiva’ non richiedesse, sotto il pro filo della motivazione, la indicazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche specifiche dell’immobile e che in ragione della ubicazione fosse giustificato l’aumento.

Avverso la suddetta sentenza di gravame il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 4 motivi, cui ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE

Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’ art. 380. bis .1. c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Parte ricorrente ha proposto n. 4 motivi di ricorso.

1.1. Con il primo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1 c. 335 della l. 311/2004, nonché dell’art. 7 della l. 212/2000. La sentenza impugnata avrebbe errato nel ritenere sufficientemente motivato l’accertamento catastale, facendo riferimento al solo rapporto tra il valore di mercato e valore catastale.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1 c. 335 della l. 311/2004, nonché dell’art. 61

d.P.R. 1142/1949. Il giudice del gravame avrebbe errato nel non tenere conto dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare e senza operare un sopralluogo.

1.3. Con il terzo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., si deduce l ‘omesso esame circa un fatto decisivo della controversia. La sentenza non si sarebbe pronunciata a riguardo alla censura inerente la mancanza di unità abitative di comparazione a supporto della variazione catastale e all’errato parametro OMI utilizzato.

1.4. Con il quarto motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., si deduce l ‘esistenza di una motivazione apparente, in relazione all’art. 119 disp. att. c.p.c. nonché agli artt. 36 e 61 d.Lgs. n. 546/1992.

Il primo motivo è fondato, ed assorbe gli altri.

La questione prospettata nel primo motivo di ricorso è stata già affrontata da questa Corte, in plurime occasioni, con orientamento dal quale non vi è ragione alcuna di discostarsi (di recente, ex plurimis, Cass. 9035/2024, 30448/2024 e 31096/23 che richiama Cass., Sez. VI/T, 23 febbraio 2022, 12025; Cass., Sez. VI/T, 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., Sez. T, 11 settembre 2019, n. 22671; Cass., Sez. VI/T, 23 ottobre 2019, n. 27180).

3.1. Le censure, che attengono alla questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguato a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell’articolo l, comma 335, della legge 311 del 2004, del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, vanno accolte;

3.2. in questa prospettiva giova ricordare che il nostro ordinamento catastale prevede tre ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale;

3.3. la prima è quella prevista dalla legge n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, secondo cui il Comune può chiedere l’intervento dell’RAGIONE_SOCIALE entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile, sia quando il classamento stesso risulti non aggiornato sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche;

3.4. altra ipotesi è quella prevista dall’articolo l, comma 336, della legge 311 del 2004 e riguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate;

3.5. la terza ipotesi è quella della cui applicazione si tratta nel presente giudizio ed è prevista dal comma 335 del medesimo articolo l della legge 311 del 2004, che così dispone: «La revisione parziale del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138 (in realtà tale regolamento non fornisce prescrizioni idonee a stabilire le modalità di rilevazione e di determinazione dei valori medi di mercato, neppure attraverso il richiamo agli articoli da 145 a 26 del regolamento approvato con D.P.R. 1142 del 1949), e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339 (ndr. il comma 339, in realtà, riguarda il provvedimento del direttore dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE entrate con cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di cui ai commi 336 e 337, nulla quindi che interessi l’aggiornamento dei valori medi di mercato, e tale incongruenza
testuale aggiunge un elemento di ulteriore difficoltà al già non agevole compito di interpretare con precisione la norma per quanto riguarda la definizione ed il calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in definitiva, per quanto riguarda la definizione e l’accertamento dei presupposti per l’applicazione di essa). L’RAGIONE_SOCIALE del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’RAGIONE_SOCIALE medesima»;
3.6. è necessario sottolineare, in premessa, che le tre ipotesi di revisione del classamento sono tra loro distinte ed hanno presupposti, condizioni e procedure diverse;

3.7. ne consegue che, se l’amministrazione ha fatto ricorso ad una di tali ipotesi, non può poi, nel corso del giudizio, legittimare la sua pretesa invocando condizioni e fattori che non siano rilevanti per la specifica procedura di revisione intrapresa, anche se essi siano in ipotesi idonei a giustificare la revisione del classamento nel quadro di una procedura diversa;

3.8. le causae petendi RAGIONE_SOCIALE tre diverse ipotesi di revisione non sono quindi interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite in itinere, ed in questa prospettiva è stato infatti affermato che l’attribuzione d’ufficio di un nuovo riclassamento impone all’amministrazione di specificare in modo chiaro nell’avviso di accertamento le ragioni della modifica senza alcuna possibilità per l’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto nell’evidente fine di delimitare l’oggetto dell’eventuale giudizio contenzioso (cfr. Cass. n. 22900/2017);
3.9. con riferimento a ciascuna RAGIONE_SOCIALE tre ipotesi di revisione del classamento sopra indicate questa Corte ha avuto più volte modo di enunciare la regola della necessità di una rigorosa – e cioè completa, specifica e razionale – motivazione dell’atto di riclassamento, ma questa esigenza di rigore e di specificità si pone anche nel senso della

illegittimità di improprie commistioni tra i profili motivazionali funzionali ad un tipo di riclassamento con quelli invece collegabili a riclassamenti di tipo diverso;

3.10. va in particolare considerato, a tal riguardo, che, mentre le prime due RAGIONE_SOCIALE tre suddette ipotesi di revisione del classamento dipendono da (e debbono quindi essere motivate con riferimento a) fattori intrinseci specificamente riguardanti il singolo immobile considerato, la terza ipotesi, che è quella che qui viene in esame, prevede invece un riclassamento dovuto, almeno in via principale, a fattori estrinseci di carattere per così dire generale o collettivo;

3.11. con riferimento a tale ultima previsione le sezioni unite (Cass., sez. un., 18 aprile 2016, n. 7665, p. 11) hanno chiarito che, quando si procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’RAGIONE_SOCIALE competente deve specificare se il mutamento è dovuto ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano ( … ), trattandosi di uno dei possibili presupposti del classamento ( … ) e cioè di uno dei possibili fattori che possono determinare un aumento straordinario superiore alla media) del valore economico medio RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari presenti nella zona;
3.12. in particolare quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. l, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 ed elaborate con la det. direttoriale del 16 febbraio 2005
(G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005), cui sono allegate linee guida definite con il concorso RAGIONE_SOCIALE autonomie locali;

3.13. nello specifico, l’intervento è possibile nelle microzone «per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato ( … ) e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali» (comma 335);

3.14. per il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma l, la microzona è una porzione del territorio comunale, spesso coincidente con l’intero Comune, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane; in ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti;

3.15. questo insieme di disposizioni ribadisce e presuppone che il singolo classamento debba avvenire mediante l’utilizzo e la modifica del reticolo di microzone, avente portata generale in ambito comunale;

3.16. si tratta di atti amministrativi, non dissimili da altri di valenza urbanistica e di natura pianificatoria o programmatoria per la P.A., essendo volti a risolvere specifici problemi tecnico-estimativi posti in astratto dall’ordinamento fiscale e destinati ad operare nei confronti di una generalità indeterminata di destinatari, individuabili solo ex post;

3.17. la norma, come è stato più volte evidenziato, prima da questa Corte (cfr. sentenza n. 21176/2016) e poi anche dalla Corte costituzionale (sentenza n. 249/2017), è diretta ad attenuare gli squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilità dei valori di mercato degli immobili, nell’applicazione di un sistema impositivo basato invece su valori tendenzialmente stabili come sono di fatto le rendite catastali;

3.18. il sistema in esame prende in considerazione, in particolare, il fattore di determinazione del valore economico dell’immobile e della sua redditività costituito dalla sua posizione, congiuntamente alla considerazione dell’esistenza di zone omogenee che registrano incrementi dei valori medi di mercato significativamente maggiori di quelli che interessano la generalità del territorio comunale;

3.19. questi fenomeni di maggior crescita dei valori medi di mercato (con conseguente maggiore divaricazione rispetto alle corrispondenti rendite catastali) possono essere determinati da diversi fattori la varietà dei quali corrisponde alla varietà dei fattori che possono influenzare l’andamento della domanda e la diversificazione di essa (con riferimento sia alle compravendite che alle locazioni), in quanto vi può essere, ad esempio, la valorizzazione di centri storici prima degradati e tutta quella varietà di altre manifestazioni del fenomeno c.d. di gentrificazione per cui divengono appetibili come indirizzi residenziali di buon livello socioeconomico anche zone prima considerate popolari o ultrapopolari o addirittura degradate, con conseguente generalizzazione di opere di restauro e ristrutturazione ad opera dei privati, oppure vi può essere la valorizzazione di zone abitative dovuta a particolari, specifiche migliorie urbanistiche o ambientali o ad altri fattori comunque idonei ad influenzare la domanda immobiliare;
3.20. tali circostanze, peraltro, rilevano esclusivamente sul piano probatorio, nel senso che le stesse possono spiegare e quindi rendere verosimile l’affermazione di una crescita anomala (e cioè significativamente superiore a quella che si riscontra nella generalità del territorio comunale) del valori di mercato degli immobili di quella specifica microzona, ma quel che conta sul piano sostanziale è la risultante economica e cioè il maggior incremento del valore medio di mercato di quella zona rispetto all’incremento del valore medio di mercato degli immobili nell’intero territorio comunale;
3.21. per effettuare tale valutazione comparativa degli incrementi di valore, la norma utilizza come termine di partenza il valore della rendita catastale, sulla base dell’implicito presupposto che essa sia stata determinata a suo tempo, per tutti gli immobili, in misura equivalente al rispettivo valore di mercato o comunque ad una pari quota di esso, ed in tal modo, la revisione di cui al comma 335 è funzionale alla presa in considerazione, a fini di perequazione e riallineamento, degli incrementi di valore di mercato interessanti l’intera microzona – e quindi, indirettamente, le unità immobiliari in essa comprese – e non anche a correggere eventuali errori di valutazione in sede di determinazione originaria della rendita catastale relativa alla singola unità immobiliare e neppure ad aggiornare il classamento di esse in dipendenza di migliorie edilizie ad esse apportate;
3.22. ne consegue che se l’amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell’articolo l, comma 335 dovrà seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi;

3.23. nella prima l’amministrazione – su cui grava sempre l’onere di dedurre e provare la causa petendi giustificativa dell’accertamento ha l’onere di accertare, e preliminarmente, di specificare in modo chiaro, preciso e analitico, e quindi di provare i presupposti di fatto che legittimano nel caso di specie la c.d. riclassificazione di massa, nella seconda fase l’amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare;
3.24. relativamente alla prima fase è preliminare la suddivisione del territorio comunale in microzone che presentino al loro interno i caratteri di omogeneità previsti dall’articolo 2 del Regolamento emanato con D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138;

3.25. occorre poi che l’unità immobiliare oggetto di accertamento sia situata in una RAGIONE_SOCIALE c.d. microzone anomale e cioè in una RAGIONE_SOCIALE

microzone nelle quali, come prevede il comma 335, il rapporto tra il valore medio di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari ivi esistenti e il corrispondente valore medio catastale è significativamente maggiore dell’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali;

3.26. nell’ipotesi di cui al comma 335, infatti, la causa petendi non è la mera evoluzione dei valori del mercato immobiliare né ha alcun rilievo che il valore di mercato della singola unità sia superiore di molto o di poco al suo valore catastale, poiché ciò che rileva è esclusivamente la considerazione comparativa dell’andamento dei valori di mercato (in rapporto ai valori catastali) RAGIONE_SOCIALE varie microzone, nel senso che sono soggette alla revisione del classamento in oggetto solo quelle microzone nelle quali la crescita dei valori di mercato – ed il conseguente loro scostamento dai valori catastali -sono stati significativamente (nel senso specificato in seguito) superiori alla crescita di valore economico e allo scostamento di esso dal valore catastale che si sono verificati, in media, nella generalità RAGIONE_SOCIALE microzone in cui è suddiviso il territorio comunale;
3.27. a fronte di una norma che, come si è detto, identifica in modo astratto i presupposti per l’identificazione RAGIONE_SOCIALE l’Amministrazione finanziaria deve assolvere, secondo la regola generale, l’onere di dedurre e provare la sussistenza in fatto dei medesimi presupposti, ma preliminarmente ha l’onere di dichiarare in modo preciso e specifico quale sia l’interpretazione applicativa della normativa da essa concretamente adottata, perché solo così il contribuente è posto in grado di verificare ed eventualmente contestare o riconoscere la legittimità, in diritto e in fatto, dell’operato dell’Amministrazione;
3.28. la Corte costituzionale, nel convalidare la legittimità del peculiare strumento introdotto con la legge finanziaria 2005, (C. cost, l dicembre 2017, n. 249), afferma, peraltro, che l’obbligo della motivazione in considerazione del carattere «diffuso» dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il

contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento (p. 7 .3), di conseguenza, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati (cfr. Cass. n. 3156/2015, Cass. n. 22900/2017; Cass n. 10403/2019; Cass nr 19990/2019 e Cass nr. 23047/2019 tutte concordi nel senso nel richiedere che vengano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario);
3.29. l’amministrazione comunale è tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 3156 del 2015; n. 16643 del 2013; n. 9626 del 2012; n. 19814 del 2012; n. 21532 del 2013; n. 17335 del 2014; n. 16887 del 2014

3.30. occorre invece che il contribuente sia posto in grado di conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei criteri di massima;

3.31. per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valore medio di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari comprese nella singola microzona, è necessario che l’amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione per determinare tale valore medio, in quanto la norma non fornisce alcuna specificazione al riguardo né è sufficiente a tal fine il richiamo al

regolamento di cui al D.P.R. 138 del 1998, ovvero al comma 339 del medesimo articolo;

3.32. al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimità dell’operato dell’amministrazione, così come non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e RAGIONE_SOCIALE tecniche statistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali si è basata l’elaborazione statistica;
3.33. qualora poi, ai fini dell’individuazione del valore medio di mercato della singola microzona sia stato fatto ricorso oltre che alla rilevazione documentata dei dati reali, quali i prezzi RAGIONE_SOCIALE compravendite e RAGIONE_SOCIALE locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni RAGIONE_SOCIALE preferenze della clientela) dai quali siano stati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari comprese nella microzona, allora l’amministrazione ha l’onere di specificare con precisione e di provare la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni fattuali e la correttezza del metodo inferenziale adottato;
3.34. in definitiva, il contribuente deve essere posto in condizione di poter compiutamente controllare e se del caso contestare – sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335;

3.35. è evidente, infatti, che per la correttezza della revisione in parola è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone;

3.36. in particolare, per questi due ultimi parametri occorre che sia specificato se la media dei valori di mercato e catastali per la generalità degli immobili del territorio comunale sia stata effettuata sulla base dei valori RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari ovvero facendo la media dei valori medi RAGIONE_SOCIALE singole microzone: in questa seconda ipotesi, infatti, il metodo sarebbe stato erroneo se attuato senza i necessari meccanismi di correzione, data la diversa composizione quantitativa RAGIONE_SOCIALE singole microzone ed i conseguenti ovvi effetti distorsivi;
3.37. parimenti è necessario che siano specificati i criteri in base ai quali è stato operato il rapporto tra valori catastali e valori di mercato, posto che i primi fanno riferimento ai vani ed i secondi ai metri quadri di superficie, il rapporto tra due misure così disomogenee ha bisogno di essere in qualche modo corretto ed occorre dar conto di come ciò sia stato fatto;

1.38. infine occorre che sia specificata la data alla quale fa riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazione della media dei valori di mercato, poiché senza una piena coincidenza RAGIONE_SOCIALE date di rilevazione le comparazioni tra zona e zona ipotizzate dalla norma non hanno alcun senso, ed inoltre, la data di rilevazione dei valori medi di mercato deve essere prossima al provvedimento di riclassificazione e comunque non precedente rispetto ai fenomeni di decrescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di locazione quali si sono avuti nei tempi recenti e che, presumibilmente, non erano stati previsti dal legislatore;
3.39. in ogni caso, la mancata specificazione dell’anno di riferimento impedisce al contribuente di effettuare il controllo del dato e di svolgere al riguardo le sue difese;

3.40. riguardo a tutti i profili fin qui esemplificativamente indicati, l’avviso di accertamento in esame nulla dice, sicché il contribuente non è posto in condizioni di sapere alcunché circa i criteri e i modi con cui

tali parametri sono stati determinati e circa le operazioni effettuate per la relativa elaborazione, né queste radicali lacune sono state colmate da specificazioni e integrazioni fornite dall’RAGIONE_SOCIALE nel corso del giudizio, ed a questo difetto radicale di motivazione circa la sussistenza e, preliminarmente, l’identificazione dei presupposti per la revisione del classamento ex articolo 1, comma 335, della legge 301 del 2004 si aggiunge poi un altrettanto radicale difetto di motivazione circa i criteri utilizzati per tradurre il riallineamento della microzona in questione in specifica rideterminazione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari in essa situate;
3.41. come si è detto all’inizio, infatti, una volta accertata la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione di cui al comma 335, l’Amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare;

3.42. anche per questo profilo la norma non contiene disposizioni applicative espresse e tanto meno disposizioni di dettaglio, ed il problema interpretativo che qui si pone è peraltro risolvibile sulla base della finalità perequativa e di riallineamento tra le varie microzone che rappresenta l’obiettivo della revisione prevista dalla norma in esame;

3.43. il presupposto è la sussistenza di microzone nelle quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente (e cioè per più del 35 per cento, salva maggiore determinazione comunale) dall’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali;

3.44. la finalità della revisione è quella di riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali, riducendo il rapporto (e cioè aumentando il denominatore rappresentato dalle rendite catastali) RAGIONE_SOCIALE microzone in cui esso è attualmente maggiore di oltre il 35 per cento rispetto al rapporto tra valore di mercato e valore catastale mediamente presente sul territorio comunale;

3.45. ne consegue che la rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona «anomala» potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35 per cento rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali;

3.46. l’amministrazione deve quindi dedurre e dimostrare di aver utilizzato, per la riclassificazione in esame, criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame, specificando quali siano state le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisione per microzone;

3.47. anche per questi profili, tuttavia, l’accertamento si rivela lacunoso, poiché nel provvedimento impugnato, come emerge dalla sentenza impugnata, non sono in alcun modo illustrate le ragioni che nel concreto hanno giustificato il passaggio dalla originaria classe alla classe nuova, mentre invece deve essere illustrato in quale modo la dedotta maggiore divaricazione zonale del rapporto tra valori di mercato e rendite catastali abbia potuto tradursi, nella specie, in un aumento della rendita catastale attribuita all’unità immobiliare oggetto di accertamento, così come devono essere specificati i criteri e i modi con cui vengono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone, ed il mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta non soddisfa l’obbligo motivazionale nei termini sopra precisati;
3.48. si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificità e determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l’opera di traduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari;

3.49. tali espressioni, infatti, non sono idonee ad indicare i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone.

3.50. Il motivo è dunque fondato.

Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il primo motivo di ricorso (assorbiti il secondo, terzo e quarto motivo) e cassata la sentenza impugnata, va accolto l’originario ricorso del contribuente non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto (art. 384, secondo comma, c.p.c.).

Le spese della fase di merito e di legittimità vanno compensate in ragione della complessità della vicenda e del succedersi nel tempo RAGIONE_SOCIALE interpretazioni giurisprudenziali ed anche gli oneri processuali della presente fase vanno compensati in ragione della mancanza, alla data di proposizione del ricorso in cassazione, di un consolidato orientamento giurisprudenziale sulla specifica esaminata questione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l ‘ originario ricorso del contribuente; dichiara interamente compensate le spese processuali.

Così deciso in Roma, il 29/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.