Reverse charge: regole per immobili strumentali

La Corte di Cassazione ha stabilito che il meccanismo del Reverse charge è obbligatorio nelle cessioni di fabbricati strumentali qualora il venditore abbia espresso l’opzione per l’imponibilità IVA nell’atto di compravendita. Nel caso analizzato, una società immobiliare contestava l’applicazione del regime sostenendo la natura infraquadriennale della costruzione, ma la mancanza di prove specifiche sulla data di ultimazione ha reso inammissibile il ricorso, confermando la legittimità dell’accertamento fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Reverse charge: le regole per gli immobili strumentali Il Reverse charge costituisce un elemento cardine nella disciplina dell’IVA per le transazioni immobiliari tra professionisti e imprese. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i presupposti necessari per l’applicazione di questo regime, sottolineando come la scelta contrattuale delle parti possa determinare l’obbligo di inversione contabile. La questione centrale riguarda la corretta individuazione del soggetto tenuto al versamento dell’imposta quando si tratta di fabbricati non abitativi. ## Il caso della compravendita e il Reverse charge La controversia nasce da un avviso di accertamento emesso nei confronti di una società che non aveva assolto l’IVA tramite Reverse charge in occasione dell’acquisto di un complesso immobiliare. Mentre l’amministrazione finanziaria riteneva il regime obbligatorio a causa dell’opzione per l’imponibilità inserita nel contratto, la società sosteneva che l’operazione dovesse seguire le regole ordinarie trattandosi di una cessione avvenuta entro quattro anni dalla costruzione. Tuttavia, la mancata dimostrazione della data di fine lavori ha spostato l’ago della bilancia a favore del fisco. ### La distinzione tra esenzione e imponibilità Secondo la normativa vigente, le cessioni di fabbricati strumentali sono generalmente esenti da IVA, a meno che il cedente non scelga espressamente di applicare l’imposta nell’atto di vendita. Quando viene esercitata questa opzione, il meccanismo del Reverse charge diventa la modalità ordinaria di assolvimento del tributo. Questo sistema mira a prevenire frodi fiscali, assicurando che l’imposta venga gestita direttamente dal cessionario che acquista il bene nell’esercizio della propria attività. ## Le motivazioni I giudici hanno chiarito che l’applicabilità del regime di inversione contabile deriva direttamente dalla manifestazione di volontà espressa nel contratto di compravendita. Se il venditore opta per l’imposizione IVA, l’acquirente deve farsi carico dell’adempimento fiscale tramite l’inversione. La tesi della società, basata sulla presunta natura recente della costruzione, è stata respinta poiché priva di riscontri oggettivi, come la data di ultimazione dei lavori o la tipologia specifica di intervento edilizio effettuato. La Corte ha inoltre confermato che il diritto al contraddittorio è rispettato quando l’ufficio fiscale redige verbali che illustrano chiaramente l’iter logico seguito per l’accertamento. ## Le conclusioni In conclusione, l’ordinanza ribadisce che la corretta qualificazione fiscale di un’operazione immobiliare dipende strettamente dalle clausole inserite nell’atto e dalla capacità probatoria delle parti. Per evitare contestazioni, è fondamentale che i contribuenti documentino con precisione la cronologia degli interventi edilizi e comprendano le implicazioni dell’opzione per l’imponibilità IVA. Il rigetto del ricorso evidenzia come l’omissione del Reverse charge, in presenza di una scelta contrattuale per l’IVA, legittimi pienamente l’azione di recupero del credito d’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quando è obbligatorio il reverse charge per gli immobili?
Il meccanismo è obbligatorio per le cessioni di fabbricati strumentali se il venditore ha optato espressamente per l’imponibilità IVA nel contratto.

Cosa accade se non si prova la data di costruzione?
In mancanza di prove sulla data di ultimazione, non è possibile invocare l’esclusione dal reverse charge prevista per le cessioni entro i quattro anni.

Il contraddittorio è sempre necessario prima dell’accertamento?
Il contraddittorio è garantito se il contribuente è stato messo in condizione di conoscere le ragioni dell’ufficio tramite verbali di constatazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 705 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 705 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NONNO NOME

Data pubblicazione: 12/01/2023

Oggetto:

Tributi – Avviso di

accertamento – IVA –

Reverse

charge

– Ambito applicativo.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7963/2016 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO e all’AVV_NOTAIO, giusta procura speciale a margine del ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, presso la quale è domiciliata in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente – avverso la sentenza della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Valle d’Aosta n. 27/02/15, depositata il 5 ottobre 2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6 dicembre 2022 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 27/02/15 del 05/10/2015 la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Valle d’Aosta (di seguito CTR), accoglieva l’appello principale proposto dall’RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) e rigettava l’appello incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) avverso la sentenza n. 44/02/14 emessa dalla RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Aosta (di seguito CTP), la quale aveva accolto il ricorso proposto dalla società contribuente nei confronti di un avviso di accertamento per IVA relativa all’anno d’imposta 2010.
1.1. Come si evince anche dalla sentenza della CTR, l’avviso di accertamento era stato emesso per non avere RAGIONE_SOCIALE, con riferimento all’acquisto di un complesso immobiliare sito nel Comune di Pontey, assolto l’IVA con il meccanismo del reverse charge .

1.2. La CTR motivava l’accoglimento dell’appello di NOME e il rigetto dell’appello incidentale di Immobi liare evidenziando che: a) il contraddittorio era stato garantito alla società contribuente, tanto che erano stati redatti quattro processi verbali di constatazione, e, comunque, era previsto solo in casi specifici, «tra i quali non rientra il fatto di cui si discute»; b) «l’atto impositivo risulta, altresì, sufficientemente motivato avendo consentito alla società contribuente di conoscere l’iter logico argomentativo che ha indotto l’ufficio, in presenza di specifici presupposti di fatto (atto di compravendita, fattura relativa al pagamento del prezzo, erronea applicazione del regime fiscale) e secondo precise norme giuridiche (DM 25.2.2007; art. 10 DPR 633/72; art. 17 DPR 633/72), ad emanare l’atto; c) la cessione immobiliare era operazione rientrante nel campo di applicazione dell’IVA e l’imposta doveva essere assolta con il regime del reverse charge , obbligatorio laddove «la cessione è in Iva per
opzione», così come previsto dall’art. 17, sesto comma, lett. a -bis ) del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

Avverso la sentenza della RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

NOME resisteva con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 17, quinto comma, lett. abis ), e 10, primo comma, n. 8ter ), del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto applicabile il regime del reverse charge sulla base di una disposizione entrata in vigore successivamente alla stipula dell’atto di compravendita; in realtà, detto regime non potrebbe trovare applicazione, in quanto la cessione riguarderebbe un bene strumentale entro i quattro anni dalla costruzione.
1.1. Il motivo è inammissibile.

1.2. L’art. 10, primo comma, n. 8 ter ), del d.P.R. n. 633 del 1972, nella sua formulazione applicabile ratione temporis , afferma che sono esenti da imposta «le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse: a) quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457; b) quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento;
(…); d) quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione».

1.2.1. Ciò significa che, per quanto interessa in questa sede, nel caso di cessione di fabbricato strumentale, sono sempre imponibili IVA sia le cessioni che avvengono entro quattro anni dalla data di ultimazione del fabbricato da parte d ell’impresa costruttrice sia le cessioni per le quali il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione nell’atto di compravendita.

1.2.2. L’art. 17, sesto comma, lett. a -bis ), del d.P.R. n. 633 del 1972, inoltre, sempre nella versione applicabile ratione temporis, a far data dal 20/02/2010, afferma che l’IVA è assolta con il regime dell’inversione contabile di cui al quinto comma della stessa disposizione, con riferimento alle «cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali di cui alle lettere b) e d) del numero 8-ter) dell’articolo 10».

1.2.3. Dunque, per quanto interessa in questa sede, nel caso di operazioni soggette ad IVA il regime del reverse charge è applicabile nel caso di cessioni per le quali il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione nell’atto di compravendita, ma non anche nel caso in cui sia stata effettuata una cessione di fabbricato strumentale entro quattro anni dalla costruzione.

1.3. Nel caso di specie, non è contestato tra le parti che l’operazione debba essere assoggettata a IVA e, pertanto, che l’operazione non sia esente. La controversia verte sull’applicazione del regime dell’inversione contabile: negata dalla ricorrente in r agione del fatto che, trattandosi di cessione infraquadriennale di immobili strumentali, tale regime non troverebbe applicazione; ritenuta da AE in ragione della mancata prova di tale circostanza e, comunque, dall’espresso riferimento contrattuale alla imp onibilità IVA.
1.4. Ciò premesso, il motivo proposto difetta del tutto di specificità in quanto la società contribuente non fornisce alcun concreto elemento dal quale desumere l’infraquadriennalità della cessione: non indica, infatti, la data di costruzion e dell’immobile ma si riferisce solo, in termini peraltro poco chiari, ad una concessione in sanatoria, senza specificare quale tipologia di intervento sarebbe stata eseguita e se questo sia riconducibile alle ipotesi di cui all’art. 31, primo comma, lett. b), c) e d), della l. 5 agosto 1978 n. 457 (restauro, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica).
1.5. Diversamente, l’applicabilità del regime del reverse charge deriva, come evidenziato dalla CTR, dal semplice fatto che nel contratto di compravendita si è espressamente optato per l’applicazione dell’IVA.

Con il secondo motivo di ricorso si deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per non essersi la CTR pronunciata in ordine ai rilievi di violazione del principio del contraddittorio e di difetto di motivazione dell’atto impugnato.

2.1. Il motivo è infondato.

2.2. La CTR non solo ha preso in considerazione i rilievi nella parte in fatto della sentenza, ma li ha anche confutati in diritto, seppur sinteticamente, come più sopra riportato tra i fatti di causa, pf. 1.2., sub a) e b).

2.3. Non è, dunque, ravvisabile alcuna omessa pronuncia né sul difetto di contraddittorio endoprocedimentale, né sul difetto di motivazione dell’atto impugnato.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

3.1. La ricorrente va, conseguentemente, condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, liquidate come in

dispositivo avuto conto di un valore dichiarato della lite di euro 240.000,00.

3.2. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, ove dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che liquida in complessivi euro 5.600,00, oltre alle spese di prenotazione a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma il 6 dicembre 2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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