Rettifica valore immobile: limiti alla prova contraria

Una società contesta la rettifica del valore di un immobile oggetto di permuta, operata dall’Agenzia delle Entrate sulla base dei dati OMI. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che la rettifica valore immobile è legittima. La Corte ha stabilito che spetta al contribuente fornire una prova contraria solida e documentata per superare la presunzione di correttezza dei valori indicati dall’amministrazione, e che le questioni di fatto, come la superficie dell’immobile, non possono essere riesaminate in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica Valore Immobile: Quando la Prova del Contribuente non Basta

L’accertamento fiscale sul valore degli immobili è un tema ricorrente e delicato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il caso di una rettifica valore immobile operata dall’Agenzia delle Entrate in un’operazione di permuta, chiarendo i limiti della prova contraria che il contribuente può offrire e la distinzione tra questioni di fatto e di diritto. La decisione sottolinea come, per contestare efficacemente una valutazione basata sui dati OMI, non sia sufficiente sollevare dubbi generici, ma occorra fornire una documentazione probatoria solida e specifica.

I Fatti di Causa: La Permuta e l’Accertamento Fiscale

Una società in liquidazione effettuava un’operazione di permuta, scambiando un credito verso terzi con una porzione di un fabbricato. Nell’atto, il valore dell’immobile veniva dichiarato in 380.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, notificava un avviso di liquidazione, procedendo a una rettifica del valore e rideterminandolo in una cifra significativamente superiore, sulla base del valore venale del bene e tenendo conto di un contratto di locazione in essere.

La società impugnava l’avviso, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale confermavano la legittimità dell’operato del Fisco, ritenendo che la presunzione derivante dai dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) non fosse stata superata dalla prova offerta dalla contribuente.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La società si rivolgeva alla Corte di Cassazione, articolando il proprio ricorso su cinque motivi principali. Tra questi, spiccavano:
1. L’errata riqualificazione dell’atto da permuta a vendita da parte del giudice di merito.
2. L’omesso esame di prove documentali, come la certificazione catastale, che attestavano una superficie dell’immobile inferiore a quella considerata dall’Agenzia.
3. La violazione delle norme sulla determinazione della base imponibile, in particolare l’errata applicazione dei criteri di valutazione.
4. La contraddittorietà della sentenza di appello, che da un lato attribuiva valore di presunzione ai dati OMI e dall’altro escludeva la rilevanza probatoria delle controprove offerte dalla società.

La Decisione della Corte sulla rettifica valore immobile

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, dichiarando tutti i motivi infondati. La decisione ribadisce principi consolidati in materia di accertamento tributario e onere della prova, tracciando una linea netta tra le valutazioni di fatto, di competenza esclusiva dei giudici di merito, e le questioni di diritto, uniche ammissibili in sede di legittimità.

Le Motivazioni

La Corte ha smontato le argomentazioni della ricorrente punto per punto.

In primo luogo, ha chiarito che l’eventuale accenno alla riqualificazione del contratto da permuta a vendita da parte dei giudici di merito non costituiva la ratio decidendi della sentenza. La normativa fiscale sulla permuta, che prevede la tassazione sul bene di maggior valore, non impedisce al Fisco di procedere alla rettifica valore immobile se uno dei beni è stato dichiarato per un importo inferiore al suo valore di mercato.

In secondo luogo, e con particolare rilievo, la Corte ha respinto i motivi relativi alla superficie dell’immobile e alla valutazione delle prove. Ha specificato che tali doglianze si risolvevano in una quaestio facti, ovvero un tentativo di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti materiali già compiuto nei gradi di merito. Questo tipo di riesame è precluso alla Corte di Cassazione, il cui compito è verificare la corretta applicazione della legge, non ricostruire i fatti. La censura di omesso esame di un fatto decisivo, ha ricordato la Corte, non può consistere nella semplice riproposizione di argomenti probatori già valutati, anche se non esplicitamente menzionati in ogni loro dettaglio nella sentenza.

Infine, la Corte ha affrontato il tema della valutazione basata sui dati OMI. Ha ribadito che, sebbene tali dati non costituiscano prova legale, rappresentano una solida base presuntiva per la rettifica valore immobile. L’onere di superare tale presunzione grava sul contribuente, che deve fornire una “risposta adeguata e idonea”. Nel caso di specie, i giudici di merito avevano ritenuto la documentazione prodotta dalla società (una consulenza di parte) insufficiente a vincere la presunzione, e tale valutazione, essendo correttamente motivata, non era sindacabile in Cassazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici. Conferma che l’Agenzia delle Entrate può legittimamente fondare una rettifica del valore di un immobile sui dati OMI. Per il contribuente che intende contestare tale accertamento, non è sufficiente presentare una generica consulenza di parte o evidenziare discrepanze catastali. È necessario fornire una prova contraria robusta, specifica e analitica, in grado di dimostrare in modo convincente le peculiarità del bene (stato di conservazione, posizione, caratteristiche intrinseche) che giustificano un valore inferiore a quello di mercato presunto dal Fisco. La sentenza ribadisce inoltre la rigida separazione dei ruoli tra giudici di merito, sovrani nella valutazione dei fatti e delle prove, e la Corte di Cassazione, custode della corretta interpretazione e applicazione del diritto.

I dati OMI sono una prova assoluta per la rettifica del valore di un immobile?
No, non costituiscono una prova legale assoluta ma una presunzione grave, precisa e concordante. Il contribuente può superare tale presunzione, ma deve fornire una prova contraria che sia adeguata, idonea e ben documentata a dimostrare un valore differente.

È possibile contestare in Cassazione la superficie di un immobile già valutata nei precedenti gradi di giudizio?
No, la determinazione di elementi fattuali come la superficie di un immobile è una ‘quaestio facti’ (questione di fatto). Le questioni di fatto sono di esclusiva competenza dei giudici di merito (primo e secondo grado) e non possono essere riesaminate dalla Corte di Cassazione, che si occupa solo di ‘quaestio iuris’ (questioni di diritto).

Il Fisco può rettificare il valore di un immobile in un contratto di permuta?
Sì. Anche se la base imponibile per l’imposta di registro in una permuta è data dal valore del bene che genera la maggiore imposta, ciò non preclude all’Agenzia delle Entrate la possibilità di procedere alla rettifica del valore venale di uno dei beni permutati, qualora ritenga che quello dichiarato sia inferiore al valore di mercato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20201 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20201 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 22/07/2024

Registro Invim Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21302/2018 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in liquidazione, in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO , presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (cf.: CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (c.f.: CODICE_FISCALE), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (c.f.: CODICE_FISCALE), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia (p.e.c.: EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 399/14/18, depositata il 25 gennaio 2018, della Commissione tributaria regionale del Lazio;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29 maggio 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 399/14/18, depositata il 25 gennaio 2018, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto dalla parte, odierna ricorrente, ed ha così confermato il decisum di prime cure che -pronunciando su di un avviso di liquidazione RAGIONE_SOCIALE imposte di registro ed ipocatastali dovute dalla contribuente in relazione ad un atto di permuta che aveva formato oggetto di rettifica, quanto al valore della porzione di fabbricato p ermutata, nell’importo di € 915.240,00 (a fronte del valore dichiarato in € 380.000,00) aveva rideterminato il valore venale del bene in € 640.668,00, tenuto conto del contratto di locazione in corso di esecuzione;
1.1 – il giudice del gravame ha ritenuto che:

la «efficacia sintomatica del dato OMI» non poteva ritenersi superata dalla prova offerta dal contribuente ovvero che non era stata offerta «una risposta adeguata e idonea a vincere la presunzione dei dati OMI»;

le contestazioni svolte dalla contribuente, quanto a collocazione del bene ed al suo stato di conservazione, non risultavano «suffragate da idonea documentazione» ed erano state considerate dall’amministrazione che aveva applicato «i coefficienti per la categoria catastale»;

per di più si trattava di «beni particolari, con destinazione futura di un profitto e come tali valutati a prescindere dallo stato di conservazione»;

-correttamente, pertanto, l’amministrazione aveva «preso in considerazione il fabbricato, escludendo la permuta»;

– RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di cinque motivi;

-l’ RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Considerato che:

1. -il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 -il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento all’art. 111 Cost., agli artt. 1362 , 1552, 2700 e 2697 cod. civ., ed all’art. 112 cod. proc. civ., assumendo la ricorrente che illegittimamente il giudice del gravame aveva riqualificato l’atto tassato quale vendita piuttosto che permuta quando l’oggetto della contrattazione, consacrata dall’atto pubblico, si identificava nello scambio di un credito vantato verso terzi con la porzione immobiliare ripresa a tassazione;
1.2 -col secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n n. 3 e 4, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge in relazione all’art. 111 Cost., all’art. 2697 cod. civ., al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 51 e 52, ed al provvedimento del direttore dell’ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del 27 luglio 2007, deducendo che il giudice del gravame aveva omesso di esaminare quanto dedotto, e documentato (con certificazione catastale), in punto di estensione superficiaria dell’unità immobiliare che, diversamente da quanto ritenuto dall’RAGIONE_SOCIALE, aveva superficie di mq. 145 (piuttosto che di mq. 232);
1.3 -il terzo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., reca la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge in relazione all’art. 111 Cost., all’art. 112 cod. proc. civ. , all’art. 2697 cod. civ., ed al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 43, 51 e 52, assumendo la ricorrente che:

la rettifica di valore, come dedotto con motivo di appello, risultava in contrasto con la base imponibile dell’imposta secondo il criterio del prezzo valore applicato ad unità immobiliare classata in categoria C/1;

il giudice del gravame non aveva tenuto conto dei dati probatori offerti al giudizio dalla prodotta consulenza di parte e aveva finito con l’invertire l’onere della prova nella fattispecie rilevante;

1.4 -il quarto motivo, anch’esso formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento agli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., agli artt. 23, 111 Cost., gli artt. 1552 e 2697 cod. civ., al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 20 e 21, deducendo la ricorrente che:

contraddittoriamente il giudice del gravame aveva attribuito ai valori OMI natura di prova per presunzione e, nello stesso contesto argomentativo, escluso che quegli stessi valori potessero «assurgere ad elementi di prova»;

aveva escluso ogni controprova di essa esponente quando erano state prodotte una consulenza di parte nonché una visura catastale;

ciò che, in effetti, rimaneva destituito di fondamento era costituito dal (non documentato) assunto dell’amministrazione sull’estensione (in mq. 232) della superficie dell’unità immobiliare (che, secondo la prodotta consulenza, assurgeva invece a mq. 206);

in definitiva, ammessa la proponibilità di prova contraria ai dati OMI, il giudice aveva finito col non esaminare (proprio) la prova contraria offerta da essa esponente;

1.5 -col quinto motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 20, 21, 43, 51 e 52, all’art. 112 cod. proc. civ. ed all’art. 2697 cod. civ., tornando ad assumere che da alcuna RAGIONE_SOCIALE parti in causa era stata indubbiata la qualificazione dell’atto tassato quale permuta, così che la (peraltro immotivata ed apodittica) riqualificazione operata dal giudice del gravame doveva ritenersi illegittima e la tassazione dell’atto avrebbe
potuto considerare (al più) il maggior valore del credito ceduto in permuta;

-il primo ed il quinto motivo di ricorso -che vanno congiuntamente esaminati perché sottendono una comune quaestio iuris di fondo – sono destituiti di fondamento in quanto recano censura di una insussistente riqualificazione dell’atto sottoposto a tassazione;

2.1 -in disparte le improprietà lessicali della gravata pronuncia, va, difatti, considerato che il passaggio argomentativo ove si rileva che correttamente l’amministrazione aveva «preso in considerazione il fabbricato, escludendo la permuta» non costituisce ratio decidendi ; né a tanto poteva assurgere perché la regola di determinazione della base imponibile della permuta non precludeva la rettifica di valore del bene immobile permutato dietro accertamento del suo maggior valore in comune commercio;

-nemmeno il secondo ed il terzo motivo di ricorso -anch’essi da esaminare congiuntamente, e che pur prospettano profili di inammissibilità -possono trovare accoglimento;

3.1 – la censura di cui al secondo motivo, dietro il velo della denuncia di violazione di legge, si risolve, difatti, nella riproposizione di una mera quaestio facti , involgente l’estensione superficiaria dell’unità immobiliare permutata, che ha formato oggetto di valutazione, ed accertamento, nei gradi di merito;

e, come la Corte ha ripetutamente precisato, la stessa censura di omesso esame di un fatto decisivo deve concernere un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), così che l’omesso esame di elementi istruttori – e, a maggior ragione, di tesi

difensive o argomenti probatori – non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053 cui adde, ex plurimis, Cass., 12 dicembre 2019, n. 32550; Cass., 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass., 13 agosto 2018, n. 20721; Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881);
3.2 – la violazione dell’art. 2697 cod. civ. può, poi, prospettarsi nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare, secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, non anche laddove, così come nella fattispecie, il giudice del merito abbia ritenuto di maggior concludenza, ed attendibilità, le prove da una parte offerte al giudizio, in svolgimento, dunque, di un accertamento probatorio (cfr., ex plurimis , Cass., 25 marzo 2022, n. 9695; Cass., 23 ottobre 2018, n. 26769; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16598, in motivazione);
3.3 -va, inoltre, considerato che il criterio di tassazione del prezzo valore -così come la cd. valutazione automatica secondo rendita catastale – poteva trovare applicazione con riferimento ad unità immobiliari a destinazione abitativa, non anche al bene oggetto di permuta nella fattispecie (l. 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497; art. 52, comma 5bis TUR); e sempre che la relativa applicazione fosse stata richiesta dalla parte nell’atto sottoposto a registrazione;

-anche il quarto motivo è destituito di fondamento;

4.1 -va, innanzitutto, ribadito che le dedotte questioni di fatto hanno formato oggetto di esame da parte dei giudici di merito -esame che si prospetta come conforme in relazione ai limiti d’impugnazione della cd. doppia conforme (art. 348ter , u.c., cod. proc. civ.; Cass. Sez.

U., 7 aprile 2014, n. 8053) -e che, come si è già rilevato, l’accertamento in fatto (così) svolto viene censurato dietro (indistinta) riproposizione di tesi e argomenti probatori al giudizio (in tesi) offerti;

né, per le ragioni già in precedenza svolte, ad un siffatto accertamento può correlarsi la violazione dell’art. 2697 cod. civ.;

4.2 l’accertamento in questione, poi, non risulta nella fattispecie debitore della meccanica applicazione dei dati dell’RAGIONE_SOCIALE (cd. RAGIONE_SOCIALE) in quanto la rettifica di valore è stata sottoposta a specifica rideterminazione già nel primo grado di giudizio, e sulla base di un criterio estimativo che prescinde dalla valutazione di detti dati, così che non sussiste nemmeno la prospettata violazione di legge;

-le spese dei gradi di merito vanno compensate tra le parti mentre le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-compensa, tra le parti, le spese dei gradi di merito e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità liquidate in € 4.300,00 per compensi professionali oltre spese prenotate a debito;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato,

pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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