Rettifica valore immobile: i limiti del Fisco

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento per l’imposta di registro, contestando la rettifica del valore di un immobile venduto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la rettifica del valore immobile è legittima se basata su una pluralità di elementi (atti di compravendita simili, annunci immobiliari, valori medi di mercato) e non solo sui dati OMI. La Corte ha inoltre chiarito che la motivazione di una sentenza non è ‘apparente’ se permette di comprendere l’iter logico del giudice, e ha dichiarato inammissibile il motivo relativo all’omessa valutazione di una perizia di parte a fronte di una doppia decisione conforme nei gradi di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica valore immobile: La Cassazione definisce i criteri di legittimità

La corretta valutazione di un bene ai fini fiscali è un tema cruciale nelle compravendite. Ma quali sono i limiti dell’amministrazione finanziaria nell’effettuare una rettifica del valore di un immobile? Con l’ordinanza n. 2546/2024, la Corte di Cassazione torna sull’argomento, fornendo chiarimenti essenziali sui poteri del Fisco e sugli strumenti a sua disposizione, ribadendo che i soli valori OMI non sono sufficienti per giustificare un accertamento.

I fatti di causa: La contestazione del Fisco

Una società immobiliare impugnava un avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro relativo alla compravendita di un’unità immobiliare di lusso. A fronte di un valore dichiarato in atto di circa 644.000 euro, l’Agenzia delle Entrate aveva accertato un maggior valore di 925.000 euro, poi rideterminato in primo grado a circa 831.000 euro. La Commissione tributaria regionale confermava la decisione, ritenendo corretta la valutazione basata sulla categoria catastale di lusso, l’ubicazione in zona di pregio e le caratteristiche costruttive superiori alla media.

I motivi del ricorso della società

La società ricorreva in Cassazione affidandosi a tre motivi principali:
1. Nullità della sentenza d’appello: Si lamentava una motivazione meramente apparente e un rinvio per relationem alla sentenza di primo grado, senza un’effettiva analisi dei motivi di appello.
2. Violazione di legge: Si contestava la fondatezza della rettifica, basata su presunzioni che la società riteneva non gravi, precise e concordanti, a fronte di prove contrarie fornite (come una perizia di stima).
3. Omesso esame di un fatto decisivo: Si denunciava la mancata considerazione, da parte dei giudici, di una perizia che attribuiva all’immobile un valore di mercato molto vicino a quello dichiarato in atto.

La rettifica valore immobile secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso infondato, cogliendo l’occasione per ribadire alcuni principi fondamentali in materia di accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro. La decisione si articola attorno all’analisi dei tre motivi di ricorso, fornendo una guida chiara sui limiti del sindacato di legittimità e sui poteri dell’amministrazione finanziaria.

L’analisi della Corte sul vizio di motivazione

In primo luogo, la Corte ha escluso il vizio di motivazione apparente. I giudici hanno chiarito che, a seguito delle riforme processuali, il sindacato della Cassazione sulla motivazione è limitato al ‘minimo costituzionale’. Si può denunciare solo un’anomalia che si traduce in una violazione di legge, come la mancanza assoluta di motivi o un contrasto irriducibile tra affermazioni. Nel caso di specie, la sentenza d’appello, pur sintetica, dava conto delle ragioni del decisum, rendendo percepibile l’iter logico seguito.

Il corretto uso degli strumenti per la rettifica valore immobile

Sul secondo motivo, la Corte ha ricordato che l’Agenzia delle Entrate può fondare la rettifica del valore dichiarato su un triplice ordine di presupposti:
1. Il parametro comparativo (prezzi di immobili simili).
2. Il reddito (rendita catastale).
3. ‘Altri elementi di valutazione’.

In quest’ultima categoria rientrano la destinazione, la collocazione, la tipologia, la superficie e lo stato di conservazione. I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) costituiscono uno strumento di ausilio e indirizzo, ma non possono, da soli, fondare una rettifica. Devono essere corroborati da ulteriori indizi, per non incorrere nel divieto di praesumptio de presumpto. Nel caso in esame, la rettifica si basava su una pluralità di elementi, tra cui atti notarili precedenti, annunci immobiliari su siti specializzati e valori medi indicati da federazioni di settore. Di conseguenza, la valutazione è stata ritenuta legittima.

L’inammissibilità dell’omesso esame di fatto decisivo

Infine, il terzo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha ribadito che la censura per omesso esame deve riguardare un fatto storico preciso e decisivo. L’omessa valutazione di un singolo elemento istruttorio, come una perizia di parte, non integra questo vizio se il fatto storico (le caratteristiche dell’immobile) è stato comunque preso in considerazione dal giudice. Inoltre, la presenza di una ‘doppia conforme’, ovvero due decisioni di merito identiche, preclude questo specifico motivo di ricorso.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato il rigetto del ricorso sulla base di consolidati principi giurisprudenziali. In primo luogo, il controllo sulla motivazione è limitato ai casi di anomalia radicale, non potendo sindacare la sufficienza o la congruità del ragionamento del giudice di merito. In secondo luogo, la legittimità di una rettifica di valore si fonda sulla solidità e pluralità degli elementi probatori utilizzati dall’amministrazione finanziaria. L’uso congiunto di dati comparativi, caratteristiche intrinseche dell’immobile e valori medi di mercato (inclusi i dati OMI come uno degli elementi) costituisce un fondamento valido per l’accertamento. Infine, l’inammissibilità del terzo motivo deriva da una precisa norma processuale (art. 348-ter c.p.c.) che limita l’accesso alla Cassazione in caso di doppia decisione conforme, al fine di evitare un terzo grado di giudizio sul fatto.

Le conclusioni

L’ordinanza conferma un orientamento consolidato: l’amministrazione finanziaria ha ampi poteri nella rettifica del valore di un immobile, ma deve esercitarli con rigore, basando l’accertamento su un quadro probatorio variegato e solido. I dati OMI sono un riferimento utile ma non autosufficiente. Per il contribuente, ciò significa che, per contestare efficacemente una rettifica, non basta produrre una perizia di parte, ma è necessario smontare la pluralità di elementi posti a base dell’accertamento fiscale, dimostrandone l’inattendibilità o l’inadeguatezza rispetto al caso specifico.

L’Agenzia delle Entrate può basare una rettifica del valore di un immobile solo sui dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che i valori OMI sono uno strumento di ausilio e indirizzo, ma da soli non sono sufficienti per rettificare il valore di un immobile. Devono essere corroborati da ulteriori indizi, come compravendite di immobili simili, annunci immobiliari, o stime di associazioni di categoria.

Quando la motivazione di una sentenza tributaria può essere considerata ‘apparente’ e quindi nulla?
La motivazione è considerata ‘apparente’ solo quando è materialmente presente ma non rende percepibili le ragioni della decisione, a causa di argomentazioni inidonee, contraddittorie o incomprensibili. Un semplice difetto di sufficienza o una motivazione sintetica non integrano, di per sé, questo vizio.

È possibile contestare in Cassazione l’omessa valutazione di una perizia di parte se i giudici di primo e secondo grado hanno raggiunto la stessa conclusione?
No. Secondo la Corte, in caso di ‘doppia conforme’ (cioè quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado), è precluso il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo, come può essere una perizia di parte. Questo limite processuale mira a evitare che la Cassazione diventi un terzo grado di giudizio sul merito della causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2546 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2546 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 26/01/2024

Registro Invim Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2458/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, di NOME COGNOME e NOME COGNOME, in persona dei suoi legali rappresentanti p.t. , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (pec: EMAIL), con domicilio in Roma, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo Direttore p.t ., rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia;

-controricorrente -avverso la sentenza n. 500, depositata il 17 giugno 2021, della

Commissione tributaria regionale della Liguria;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 26 settembre 2023, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 500, depositata il 17 giugno 2021, la Commissione tributaria regionale della Liguria ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di prime cure che -pronunciando sulla impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro dovuta in relazione alla compravendita di un’unità RAGIONE_SOCIALE ( ubicata «in INDIRIZZO … categoria A/1 … con annesso terrazzo sovrastante e cantina pertinenziale segnata con il numero 9») -aveva ridetermina to (in € 831.600,00) il valore imponibile dei beni tassati (dichiarato dalle parti contrattuali in € 644.300,00 e rettificato dall’RAGIONE_SOCIALE in € 925.000,00);
1.1 -il giudice del gravame ha condiviso l’accertamento di valore operato dalla pronuncia di prime cure rimarcando che detta valutazione doveva ritenersi corretta tenuto conto della categoria catastale di classamento dell’unità RAGIONE_SOCIALE « considerata abitazione di lusso, ubicata in zona di pregio, con caratteristiche costruttive tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo civile»;

– RAGIONE_SOCIALE, di NOME COGNOME e NOME COGNOME, ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di tre motivi, ed ha depositato memoria;

-l’ RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

Considerato che:

1. -il primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, sull’assunto che dovendosi fondare la rettifica di valore sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti -la motivazione di rigetto dell’appello si era risolta in un mero rinvio per relationem alla pronuncia di primo grado, rinvio che, pertanto, non dava conto dell’esame dei motivi di appello e che si sostanziava di una motivazione apparente in
quanto non ne era desumibile la ratio decidendi con riferimento alle questioni poste da essa esponente in ordine alla attendibilità dei dati istruttori offerti dall’amministrazione , ed alla effettiva concludenza di quelli riversati al giudizio a riscontro della correttezza del valore dichiarato nell’atto tassato;

col secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 51 e 52;

si assume, quindi, che -postulando la rettifica di valore il suo fondamento su presunzioni gravi, precise e concordanti -il giudice del gravame aveva finito per avallare la concludenza dei dati probatori offerti da controparte senza farsi carico di verificarne la complessiva tenuta dimostrativa e, nello specifico, senza sottoporla al riscontro con i dati indiziari offerti a controprova sulla base di una perizia di stima («realizzata dal geometra incaricato dalla Banca in sede di concessione del mutuo») e RAGIONE_SOCIALE allegazioni svolte con riferimento all’effettiva estensione (in mq) della superficie dell’immobile compravenduto, all’impiego dei valori cd. OMI, all’ argomento impiegato da controparte circa il maggior valore dell’immobile desunto «dal canone di locazione ‘a scaletta crescente’ »;
il terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., reca la denuncia di omesso esame di fatto decisivo per il giudizio con riferimento alla già citata perizia di stima -che «attribuiva all’immobile un valore di RAGIONE_SOCIALE pari ad € 487.000, pertanto assai vicino a quello del prezzo effettivamente corrisposto per la compravendita dell’immobile » – la cui concludenza dimostrativa il giudice di prime cure aveva sminuito -siccome la «perizia non … giurata» – e che il giudice del gravame non aveva affatto esaminato;
-il ricorso è, nel suo complesso, destituito di fondamento, e va senz’altro disatteso;

-quanto al primo motivo -in disparte l’incongruità del riferimento a presunzioni gravi, precise e concordanti quali fondamento della rettifica di valore -va rilevato che le Sezioni Unite della Corte hanno statuito che la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, d.l. 22 giugno 2012 n. 83, conv., con modificazioni, in l. 7 agosto 2012 n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053);
si è quindi ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18 settembre 2019,
n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599);

3.1 – nella fattispecie la motivazione della gravata sentenza dà, in effetti, conto RAGIONE_SOCIALE ragioni che sono state poste a fondamento del decisum , né la dedotta pretermissione di dati probatori può ridondare in un vizio di nullità processuale , l’erronea motivazione in diritto rimanendo suscettibile di denuncia per violazione di legge laddove alla motivazione in fatto si correla il parametro del sindacato di legittimità previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.;

-del pari destituito di fondamento è il secondo motivo di ricorso;

4.1 -il d.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, espone un triplice ordine di presupposti (equiordinati e) legittimanti l’accertamento del maggior valore di commercio del bene immobile oggetto di compravendita, avendo questa Corte precisato, con risalente indirizzo, che l’avviso di rettifica del valore dichiarato, ai fini dell’imposta di registro, può fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su «altri elementi di valutazione», elementi, questi, tra i quali rientra – oltreché una stima operata dall’RAGIONE_SOCIALE del territorio (v. Cass., 26 gennaio 2018, n. 1961; Cass., 10 febbraio 2006, n. 2951) – il riferimento al criterio tabellare della rendita catastale aggiornata e rivalutata (Cass., 13 novembre 2018, n. 29143) ovvero alla destinazione, alla collocazione, alla tipologia, alla superficie, allo stato di conservazione, all’epoca di costruzione dell’immobile oggetto di valutazione (v., ex plurimis , Cass., 18 settembre 2019, n. 23217; Cass., 24 febbraio 2006, n. 4221; Cass., 18 settembre 2003, n. 13817; Cass., 8 marzo 2001, n. 3419);
4.2 quanto, poi, all’utilizzazione probatoria dei valori desunti dall’RAGIONE_SOCIALE, l a Corte ha rilevato che la l. n. 88 del 2009, art. 24 (legge comunitaria 2008), ha modificato il d.P.R.

n. 600 del 1973, art. 39 (così come l’omologo d.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, in materia di iva), eliminando le disposizioni introdotte dal d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35 convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248: ciò a seguito di un parere motivato del 19 marzo 2009 della Commissione europea, la quale, nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575, aveva rilevato l’incompatibilità, in relazione specificamente all’IVA, ma con valutazione ritenuta estensibile dal legislatore nazionale anche alle imposte dirette, di tali disposizioni con il diritto comunitario; è stato così ripristinato il quadro normativo anteriore al luglio 2006, sopprimendo la presunzione legale (ovviamente relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene, con la conseguenza che tutto è tornato ad essere rimesso alla valutazione del giudice, il quale può, in generale, desumere l’esistenza di attività non dichiarate «anche sulla base di presunzioni semplici, purchè queste siano gravi, precise e concordanti»: e ciò, deve intendersi, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto comunitario che ha spinto il legislatore nazionale del 2009 ad intervenire (v., ex plurimis , Cass., 8 agosto 2022, n. 24447; Cass., 16 giugno 2021, n. 16957; Cass., 4 aprile 2019, n. 9453; Cass., 25 gennaio 2019, n. 2155; Cass., 12 aprile 2017, n. 9474; v. altresì, in tema di imposte indirette, Cass., 12 giugno 2020, n. 11319; Cass., 17 ottobre 2019, n. 26376; Cass., 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., 15 dicembre 2017, n. 30163; Cass., 11 agosto 2017, n. 20089);
– si è, quindi, precisato che i valori di RAGIONE_SOCIALE fondati sulle rilevazioni dell’RAGIONE_SOCIALE costituiscono uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, strumento idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima e inidoneo ex se a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore RAGIONE_SOCIALE stesso può variare

in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonchè lo stato RAGIONE_SOCIALE opere di urbanizzazione (cfr., ex plurimis , Cass., 12 giugno 2020, n. 11319; Cass., 17 ottobre 2019, n. 26376; Cass., 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., 15 dicembre 2017, n. 30163; Cass., 11 agosto 2017, n. 20089); così che – se, in linea di principio, il convincimento del giudice può fondarsi anche su di un unico elemento indiziario, qualora preciso e grave – ciò nondimeno detto elemento non può essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di praesumptio de presumpto (Cass., 16 giugno 2021, n. 16957, cit.; Cass., 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., 25 gennaio 2019, n. 2155, cit.);
4.3 – non sussiste, dunque, la prospettata violazione di legge in quanto il giudice del gravame, nel confermare il decisum di prime cure, ha condiviso una rettifica di valore che trovava il suo fondamento in plurimi elementi di valutazione ;

– né sussiste (così) violazione di legge con riferimento alla prova presuntiva (art. 2729 cod. civ.) atteso che, come anticipato, la rettifica di valore è stata fondata su dati probatori riconducibili ai parametri di legge (art. 51, comma 3, cit.) e che la censura di omessa considerazione di fatti secondari (dedotti come giustificativi dell’inferenza di un fatto ignoto principale) deve essere ricondotta al sindacato di legittimità sulla motivazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (Cass., 6 luglio 2018, n. 17720);
5. -il terzo motivo di ricorso è inammissibile;

5.1 – come statuito dalle Sezioni Unite della Corte, la censura di omesso esame di un fatto decisivo deve concernere un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), così che l’omesso esame di elementi istruttori – e, a maggior ragione, di tesi difensive o argomenti probatori – non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053 cui adde , ex plurimis , Cass., 12 dicembre 2019, n. 32550; Cass., 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass., 13 agosto 2018, n. 20721; Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881);
nella fattispecie, pertanto, il motivo di ricorso non coglie la ratio decidendi che è posta a fondamento dell’accertamento operato dal giudice del gravame – che, confermando sul punto quello svolto nel primo grado del giudizio, ha attribuito carattere di decisività alle connotazioni tipologiche e costruttive dell’immobile oggetto di tassazione – e, per di più, intercetta il limite del sindacato devoluto alla Corte in presenza, così com’è nella fattispecie, di questioni di fatto risolte in termini conformi nei gradi di merito (cd. doppia conforme ex art. 348ter cod. proc. civ.; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053);
-le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari

a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità liquidate in € 8.000,00 per compensi professionali, oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 settembre 2023.

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