Rettifica valore immobile: i criteri della Cassazione

Un contribuente contesta la rettifica valore immobile di un terreno, ritenuta errata dall’Agenzia delle Entrate. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la legittimità del metodo sintetico-comparativo usato dall’Agenzia, basato sul potenziale edificatorio e su vendite di terreni simili. La Corte ha stabilito che la motivazione dell’avviso di accertamento è sufficiente se indica i dati essenziali degli atti di comparazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica valore immobile: legittimo il metodo comparativo dell’Agenzia

Quando si acquista un immobile, il valore dichiarato nell’atto di compravendita è la base per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha il potere di contestare tale valore se lo ritiene inferiore a quello di mercato, procedendo con una rettifica valore immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 22092/2024) ha ribadito i principi fondamentali che governano questo potere, offrendo importanti chiarimenti sulla legittimità del metodo comparativo e sugli oneri probatori delle parti.

I Fatti del Caso

Un contribuente acquistava un vasto terreno in provincia di Roma, dichiarando un valore di 20.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo, notificava un avviso di rettifica e liquidazione, rideterminando il valore del terreno a 65.000 euro e richiedendo il pagamento delle maggiori imposte. La valutazione dell’Ufficio si basava sul metodo sintetico-comparativo, prendendo a riferimento i prezzi di altre compravendite di terreni simili nella stessa zona.

Il contribuente impugnava l’atto, sostenendo che l’Agenzia non avesse considerato le caratteristiche specifiche del suo terreno, quali pendenze elevate, natura rocciosa e assenza di fonti di irrigazione, che ne compromettevano l’utilizzabilità agricola. A sostegno della sua tesi, produceva una perizia tecnica di parte. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale respingevano il ricorso, ritenendo la rettifica dell’Agenzia giustificata dal potenziale edificatorio del terreno secondo la sua destinazione urbanistica.

Rettifica valore immobile: i motivi del ricorso in Cassazione

Giunto dinanzi alla Corte di Cassazione, il contribuente lamentava tre vizi principali della sentenza d’appello:

1. Omessa pronuncia: I giudici non si sarebbero espressi sulla questione cruciale dell’effettiva inutilizzabilità agricola del fondo, concentrandosi solo sulla potenzialità edificatoria.
2. Motivazione carente: La sentenza sarebbe stata priva di una motivazione adeguata, ignorando le prove fornite dal contribuente, in particolare la perizia di parte.
3. Violazione di legge: L’avviso di accertamento era ritenuto illegittimo perché basato su una valutazione comparativa generica, senza allegare i rogiti degli immobili usati come paragone e senza un’adeguata ripartizione dell’onere della prova.

La Decisione della Corte: i Criteri di Valutazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato sotto ogni profilo. La decisione si fonda su principi consolidati in materia di accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro.

Validità del Metodo Sintetico-Comparativo

I giudici hanno confermato che l’Amministrazione Finanziaria ha il pieno diritto di utilizzare il metodo sintetico-comparativo per la rettifica valore immobile. Questo metodo, previsto dall’art. 51 del D.P.R. 131/1986, consente di determinare il valore venale di un bene confrontandolo con trasferimenti di immobili con caratteristiche e condizioni analoghe, avvenuti nei tre anni precedenti. La Corte ha sottolineato che i criteri di valutazione (comparazione, reddito netto capitalizzato, altri elementi) sono pariordinati, e l’Ufficio può scegliere quello più idoneo.

Motivazione dell’Atto e Onere della Prova

Un punto centrale della controversia era l’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica. La Cassazione ha chiarito che l’Ufficio non è tenuto ad allegare gli atti di compravendita utilizzati per la comparazione. È sufficiente che nell’avviso siano riportati gli elementi essenziali di tali atti (valori dichiarati o accertati, dati degli immobili) in modo da consentire al contribuente di esercitare il proprio diritto di difesa. L’onere della prova grava sull’Amministrazione per dimostrare la sussistenza dei presupposti per la rettifica, ma spetta poi al contribuente contestare efficacemente tale valutazione, ad esempio fornendo elementi probatori su caratteristiche specifiche che rendono il proprio immobile diverso e di minor valore rispetto a quelli usati per il confronto.

Le motivazioni

La Corte ha ritenuto che i giudici di merito avessero correttamente valutato la situazione. La sentenza d’appello, pur sinteticamente, aveva preso in considerazione le argomentazioni del contribuente e la sua perizia. Tuttavia, aveva logicamente concluso che la capacità edificatoria del terreno, derivante dalla sua destinazione urbanistica, fosse l’elemento preponderante nella determinazione del valore, rendendo secondarie le critiche sulla sua scarsa utilità agricola. La valutazione dell’Agenzia, basata su cinque compravendite di terreni con caratteristiche simili, è stata considerata coerente e logicamente fondata. La semplice contestazione generica del contribuente, senza fornire prove concrete sull’inidoneità del paragone, non è stata ritenuta sufficiente a scalfire la presunzione di correttezza dell’operato dell’Ufficio.

Conclusioni

L’ordinanza in esame conferma un orientamento giurisprudenziale consolidato e offre preziose indicazioni operative. Chi acquista un immobile deve essere consapevole che il valore dichiarato può essere oggetto di rettifica valore immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate. Per contestare efficacemente un avviso di accertamento, non è sufficiente una critica generica o una perizia che si limiti a evidenziare aspetti negativi dell’immobile. È necessario entrare nel merito della valutazione dell’Ufficio, dimostrando in modo puntuale e documentato perché gli immobili usati come termine di paragone non sono omogenei o perché esistono fattori specifici e rilevanti, non considerati dall’Agenzia, che giustificano un valore inferiore.

Quando è legittima la rettifica del valore di un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate?
La rettifica è legittima quando l’Agenzia ritiene, sulla base di criteri oggettivi come il metodo sintetico-comparativo, che il valore venale in comune commercio del bene sia superiore a quello dichiarato nell’atto di compravendita.

L’Agenzia delle Entrate deve allegare gli atti di compravendita usati per la comparazione nell’avviso di rettifica?
No, non è necessario allegare integralmente gli atti. È sufficiente che l’avviso di rettifica riproduca il contenuto essenziale degli atti utilizzati come parametro di riferimento (es. valori, dati degli immobili), per permettere al contribuente di esercitare il proprio diritto di difesa.

Una perizia di parte che attesta un valore inferiore è sufficiente per annullare l’accertamento?
Non necessariamente. Secondo la Corte, se la perizia di parte si limita a una contestazione generica o non riesce a scalfire la logicità e coerenza della valutazione dell’amministrazione finanziaria (basata, ad esempio, sulla destinazione urbanistica e su comparazioni con immobili omogenei), i giudici possono ritenerla non sufficiente a provare l’illegittimità della rettifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22092 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22092 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33019/2019 R.G., proposto

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con studio in Cerveteri (RM), elettivamente domiciliata presso l’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 26 marzo 2019, n. 1819/11/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 27 giugno 2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO AREE INEDIFICABILI

NOME COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 26 marzo 2019, n. 1819/11/2019, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica di valore da € 20.000,00 ad € 65.000,00 e liquidazione RAGIONE_SOCIALE maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, notificato gli l’8 gennaio 2014 col n. NUMERO_DOCUMENTO, in relazione alla compravendita stipulata, con atto notarile del 17 settembre 2012, con riguardo ad un terreno sito in Tarquinia (RM), esteso ha 1.85.64, censito in catasto con le particelle 121, 125, 185 e 189 del folio 50 e 16 del folio 54, compreso in Zona E -Sottozona E/3 (‘ Zone agricole speciali ‘) in base alle prescrizioni dettate dallo strumento urbanistico generale e riportate dal l’allegato certificato di destinazione urbanistica, ha rigettato l’appello proposto dal medesimo nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 31 marzo 2017, n. 8402/14/2017, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali;
la Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure -che aveva rigettato il ricorso originario -sul presupposto che la rettifica di valore fosse giustificata in ragione RAGIONE_SOCIALE capacità edificatorie del terreno compravenduto secondo la destinazione urbanistica e corretta in base alla comparazione con i prezzi di trasferimenti relativi a terreni similari;

l’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, eccependo, tra l’altro, l’inammissibilità del ricorso sul rilievo che i motivi dedotti tenderebbero « ad un riesame del fatto precluso in sede di legittimità anche in virtù del meccanismo

della c.d. ‘doppia conforme’ ex art. 348ter cpc, applicabile al processo tributario ex Cass. n. 8053/2014 »;

il ricorrente ha depositato memoria illustrativa;

CONSIDERATO CHE:

il ricorso è affidato a tre motivi;

1.1 con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ., in relazion e all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di secondo grado di pronunciarsi sull’« utilizzabilità agricola del fondo », non tenendo conto dei riflessi RAGIONE_SOCIALE « caratteristiche morfologiche in relazione all’utilizzo agricolo del bene , invero gravemente penalizzato da pendenze elevate, perimetri scoscesi, stratificazione sabbiosa e rocciosa, assenza di fonti irrigue »; in particolare, non sarebbe stato osservato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché il tema della potenzialità edificatoria del terreno non sarebbe stato oggetto di discussione;
1.2 con il secondo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 132 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello con motivazione carente o inesistente, travisando le prove acquisite, con riguardo alle capacità edificatorie, anziché all’utilizzabilità agricola, del terreno compravenduto, senza valutare gli elementi offerti dal contribuente (in particolare, la perizia stragiudiziale di parte in ordine alle caratteristiche morfologiche del terreno compravenduto);
1.3 con il terzo motivo, si denuncia, al contempo, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile

1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 2697, 2727, 2729 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che sussistessero i presupposti per l’esercizio del potere impositivo, che l’avviso di rettifica e liquidazione fosse stato adeguatamente motivato sulla base di una valutazione sintetico-comparativa in relazione ai prezzi dei trasferimenti relativi a terreni similari (con l’incompleta riproduzione dei dati concernenti la destinazione urbanistica e la collocazione geografica), i cui rogiti notarili non erano stati allegati, disattendendo le regole di ripartizione dell’onere probatorio e di inferenza RAGIONE_SOCIALE presunzioni, senza tener conto RAGIONE_SOCIALE risultanze della perizia stragiudiziale di parte;
preliminarmente, si deve disattendere l’eccezione di inammissibilità del ricorso per la preclusione derivante dalla c.d. ‘ doppia conforme ‘;

2.1 in siffatta ipotesi, prevista dall’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012; detta norma è stata mantenuta, anche dopo l’abrogazione disposta dall’art. 3, comma 26, lett. e, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, per i gi udizi introdotti prima dell’1 gennaio 2023, dall’art. 35, comma 5, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, quale modificato dall’art. 380, lett. a, della legge 29 dicembre 2022, n. 197), il ricorrente in cassazione per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto
2012, n. 134, ed applicabile alle sentenze pubblicate dall’11 settembre 2012) – deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., Sez. Lav., 6 agosto 2019, n. 20994; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, n. 19760; Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2022, n. 10644; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2022, n. 11707; Cass., Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5^, 13 dicembre 2023, n. 34902; Cass., Sez. 5^, 27 giugno 2024, n. 17782);
2.2 a ben vedere, però, nessuno dei motivi dedotti dal ricorrente (al di là della formulazione letterale della rubrica) è riconducibile alla previsione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., non essendo stato prospettato l’errore percettivo del giudice di merito su un fatto storico, principale o secondario, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e che risulti idoneo ad orientare in senso diverso la decisione (Cass., Sez. 3^, 21 dicembre 2022, n. 37382);

3. ciò detto, il primo motivo ed il secondo motivo -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono infondati;

3.1 anzitutto, nel giudizio di legittimità, la deduzione del vizio di omessa pronuncia, ai sensi dell’art. 112 cod. proc. civ. postula, per un verso, che il giudice di merito sia stato investito di una domanda o eccezione autonomamente apprezzabili e ritualmente e inequivocabilmente formulate e, per altro verso, che tali istanze siano puntualmente riportate nel ricorso per cassazione nei loro esatti termini e non genericamente o per riassunto del relativo contenuto, con l’indicazione specifica, altresì, dell’atto difensivo e/o del verbale di udienza nei quali
l’una o l’altra erano state proposte, onde consentire la verifica, innanzitutto, della ritualità e della tempestività e, in secondo luogo, della decisività RAGIONE_SOCIALE questioni prospettatevi; pertanto, la Corte di cassazione, quale giudice del ” fatto processuale “, intanto può esaminare direttamente gli atti processuali in quanto, in ottemperanza al principio di autosufficienza del ricorso, il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, ottemperato all’onere di indicarli compiutamente, non essendo essa legittimata a procedere ad un’autonoma ricerca, ma solo alla verifica degli stessi (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 14 ottobre 2021, n. 28072; Cass., Sez. 5^, 4 maggio 2022, n. 14172; Cass., Sez. 3^, 13 giugno 2023, n. 16899);
3.2. va anche considerato che la violazione del principio della corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato, fissato dall’art. 112 c.p.c., sussiste quando il giudice attribuisca, o neghi, ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno virtualmente, nella domanda, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda; tale violazione, invece, non ricorre quando il giudice non interferisca nel potere dispositivo RAGIONE_SOCIALE parti e non alteri nessuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione (tra varie: Cass., Sez. 3^, 17 gennaio 2018, n. 906);
3.3 inoltre, l’ art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) »; per costante

giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337); peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337);
3.4 nella specie, tuttavia, pur escludendo a monte una qualche ragione di inammissibilità, non si può ritenere che la sentenza impugnata abbia omesso di pronunciarsi (anche soltanto in parte) sui motivi di appello, violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, né che sia insufficiente o incoerente sul piano della logica giuridica, giacché essa contiene una compiuta ed articolata illustrazione

RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al rigetto del gravame, per cui la motivazione del decisum raggiunge ed oltrepassa la soglia del minimo costituzionale;

3.5 peraltro, non si ravvisa alcun travisamento RAGIONE_SOCIALE prove acquisite in sede di merito; invero, secondo il più recente indirizzo di questa Corte, il travisamento del contenuto oggettivo della prova – che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto probatorio trova il suo istituzionale rimedio nell’impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall’art. 395, n. 4, cod. proc. civ., mentre – se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una RAGIONE_SOCIALE parti – il vizio va fatto valere ai sensi dell’art. 360, n. 4, o n. 5, cod. proc. civ., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale (Cass., Sez. Un., 5 marzo 2024, n. 5792);
3.6 dunque, la sentenza impugnata si è adeguatamente ed esaustivamente pronunciata sull’appello, le cui censure sono state sintetizzate nell’esposizione RAGIONE_SOCIALE vicende processuali (« Lamenta l’appellante che l’atto impositivo è pervenuto a determinare un maggior valore dell’operazione in questione sulla base di un erroneo metodo comparativo, e cioè prendendo a paragone atti di compravendita riguardanti terreni del tutto diversi e distanti da quelli in oggetto. Al fine di meglio chiarire le effettive sue caratteristiche l’appellante, avvalendosi d el disposto dell’art. 58 comma secondo DLgs 546/92, produce consulenza tecnica di parte redatta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME »), tenendo conto RAGIONE_SOCIALE conclusioni della perizia stragiudiziale sulle caratteristiche morfologiche del terreno
compravenduto al fine di escluderne l’utilizzabilità agricola (« -ciò posto va osservato che in realtà tale consulenza nulla aggiunge di nuovo rispetto a quanto prospettato dalla contribuente sulle effettive caratteristiche del terreno. Terreno che, a dire dell (‘) appellante, presenterebbe elevate pendenze, perimetri scoscesi, stratificazione sabbiosa e litoide affiorante, senza fonti irrigue. In conclusione il terreno in esame sarebbe inservibile per un effettivo e proficuo utilizzo agricolo ») e facendo rinvio per relationem alla decisione di prime cure per evidenziarne il corretto apprezzamento in ordine alla stima del terreno compravenduto sulla base della capacità edificatoria secondo la destinazione urbanistica e del raffronto comparativo coi prezzi convenuti per le compravendite di terreni similari (« -ma deve rilevarsi che la CTP, nel respingere il ricorso introduttivo del contribuente sì da confermare il maggior valore attribuito dall’Ufficio, ha sottolineato non tanto la utilizzabilità agricola del fiondo, quanto invece la sua capacità edificatoria, in conseguenza della destinazione urbanistica ad esso attribuita dal Comune RAGIONE_SOCIALE Tarquinia. In tal modo la gravata sentenza è altresì pervenuta a confermare il valore medio al metro quadro attribuito dall’Uff icio alla superficie fondiaria, legittimamente prendendo a comparazione analoghi atti di compravendita »), evidenziandosi una coerenza logica tra le conclusioni raggiunte e le prove acquisite;
4. il terzo motivo è inammissibile e, comunque, infondato; 4.1 in primo luogo, nella specie, non risulta che il preteso difetto di motivazione dell’avviso sia stato denunciato dalla contribuente in sede di proposizione del ricorso originario, non essendone stato riprodotto né trascritto il contenuto secondo il canone dell’autosufficienza , e non comparendo tale censura tra quelle descritte in ricorso alle pagine 3-4; a tale riguardo, è il

caso di rammentare che, in tema di contenzioso tributario, è inammissibile il motivo del ricorso per cassazione con cui si denunci un vizio dell’atto impugnato diverso da quelli originariamente allegati (Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2015, n. 22810; Cass., Sez. 5^, 23 settembre 2020, n. 19929; Cass., Sez. 5^, 16 gennaio 2023, n. 1078; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2024, n. 14392);

4.2 ad ogni buon conto, la censura complessivamente proposta merita di essere disattesa; come è noto, l’art. 51, commi 1, 2 e 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dispone che: « 1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l’ufficio del registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni »; i noltre, l’art. 52, commi 1, 2 e 2 -bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che: « 1. L’ufficio, se
ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell’articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni. 2. L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all’articolo 51 in base ai quali è stato determinato, l’indicazione RAGIONE_SOCIALE aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso. 2-bis. La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L’accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma »; in tema di imposta di registro ed INVIM, anche a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all’art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l’enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni deducibili dall’ufficio impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, nella quale l’amministrazione finanziaria ha l’onere di provare l’effettiva sussistenza dei presupposti per l’applicazione del criterio prescelto, ed il contribuente la possibilità di
contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2016, n. 11560; Cass., Sez. 6^-5, 12 gennaio 2017, n. 630; Cass., Sez. 5^, 31 marzo 2017, n. 8413; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23216 e 23217; Cass., Sez. 5^, 15 gennaio 2020, n. 564; Cass., Sez. 5^, 19 giugno 2020, n. 12023; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2021, n. 4320; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2021, n. 16264; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2022, n. 34736; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031); peraltro, il combinato disposto degli artt. 43, comma 1, lett. a, e 51, commi 1 e 2, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, stabilisce che la base imponibile alla quale commisurare le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti; tuttavia, se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest’ultimo; successivamente, in sede di eventuale accertamento di valore, gli uffici dell’RAGIONE_SOCIALE devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune comme rcio del bene compravenduto; l’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, detta le linee guida per il controllo sulla congruità dell’imposta per l’ufficio del registro, ora inglo bato nell’ufficio dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (Ca ss., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963); la suddetta disposizione stabilisce che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, ai fini dell’eventuale rettifica, l’ufficio controlla il valore di cui al comma 1 (ovvero il valore indicato in atto dalle parti) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre
tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; in questo caso, l’ufficio ha la possibilità di effettuare una sorta di comparazione con dei casi analoghi; dunque, l’ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili alienati abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha « riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni » (art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131);
4.3 inoltre, questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223; Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2024, n. 4863), ed, in riferimento al criterio comparativo, ha, in particolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie
giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, non implica l’immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo di confronto, in base al quale l’amministrazione finanziaria deve determinare il valore del bene in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5^, 15 maggio 2015, n. 9956; Cass., Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2020, nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34951; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2024, n. 4863);
4.4 si consideri anche che, per la rettifica d’ufficio ex art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, non è necessaria l’indicazione di plurimi atti di comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti (per il tempo e per l’oggetto), giacché la formulaz ione letterale del testo normativo (con la declinazione al plurale di varie tipologie: « trasferimenti a qualsiasi titolo »; « divisioni e perizie giudiziarie ») è giustificata dalla sola esigenza di fornire -a garanzia del contribuente rispetto alla potestà impositiva dell’amministrazione finanziaria – una sommaria catalogazione degli atti idonei ad un raffronto estimativo per il controllo della congruità dei valori relativi a beni immobili o a diritti reali immobiliari; in tal senso, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la dicitura al plurale « trasferimenti », contenuta nell’art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, non può interpretarsi nel senso che, ai fini comparativi, gli immobili similari presi in considerazione debbano essere plurimi, atteso che non può escludersi che l’atto pubblico comparabile
rinvenibile nel triennio sia, come nel caso di specie, unico; inoltre, la norma fa riferimento, oltre ai valori risultanti dai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili e « ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni »; tali criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati, nulla autorizzando a ritenere il terzo residuale e subordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere ai parametri oggettivi di cui ai precedenti criteri. Ne consegue che un valido elemento di valutazione può anche essere rappresentato da un unico immobile avente caratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata nel triennio precedente; in siffatta evenienza, l’avviso di accertamento è motivato adeguatamente in modo da porre il contribuente nella condizione di poter efficacemente contestare nell’ an e nel quantum la pretesa tributaria; senza tralasciare che le presunzioni non devono essere necessariamente plurime, ben potendo il convincimento del giudice fondarsi anche su un elemento unico, preciso e grave (in termini: Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10021); aggiungasi che, ai fini del rispetto dell’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica di cui all’art. 52, commi 2 e 2bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è sufficiente la riproduzione del contenuto essenziale degli atti utilizzati come parametro di riferimento, con la specificazione che trattasi, per ciascun atto, di valori dichiarati o accertati, senza che da questo derivi un ulteriore obbligo di allegare o riportare eventuali avvisi di accertamento relativi agli atti oggetto di comparazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 3388; Cass., Sez. 5^, 23 novembre 2021, n. 36077; Cass.,
Sez. 5^, 10 gennaio 2022, n. 381; Cass., Sez. 5^, 8 aprile 2022, n. 11427; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2024, n. 13287);

4.5 nella specie, il giudice di appello si è conformato ai principi enunciati, avendo ritenuto che l’amministrazione finanziaria aveva correttamente rettificato il valore di stima del terreno compravenduto sulla base del metodo sintetico-comparativo, in relazione al valore medio desumibile dai prezzi convenuti per cinque compravendite di terreni aventi caratteristiche similari nell’arco di un triennio antecedente al rogito notarile (il cui contenuto essenziale -come si dà atto anche in ricorso -era stato riprodotto nella motivazione dell’atto impositivo);
4.6 per il resto, si deve ribadire che la violazione del precetto di cui all’art. 2697 cod. civ., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non, invece, laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto RAGIONE_SOCIALE prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del ‘nuovo’ art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 29 maggio 2018, n. 13395; Cass., Sez. 5^, 10 aprile 2019, nn. 10011 e 10012; Cass., Sez. 6^-3, 31 agosto 2020, n. 18092; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2023, nn. 29087, 29089 e 29116; Cass., Sez. 5^, 12 giugno 2024, n. 16362);
4.7 nella specie, tuttavia, il giudice di appello ha ritenuto che le risultanze della perizia stragiudiziale di parte non scalfissero l’idoneità dei paramenti estimativi su cui l’amministrazione

finanziaria aveva fondato la rettifica di valore, conformandosi al principio secondo cui l’amministrazione finanziaria ha l’onere di provare l’effettiva sussistenza dei presupposti per l’applicazione del criterio prescelto ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri;

4.8 ancora, si è detto che, in tema di presunzioni di cui all’art. 2729 cod. civ., è deducibile come vizio di violazione e falsa applicazione di norma di diritto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.: a) l’ipotesi in cui il giudice di merito contraddica il disposto dell’art. 2729, primo comma, cod. civ., affermando (e, quindi, facendone poi concreta applicazione) che un ragionamento presuntivo può basarsi anche su presunzioni ( rectius : fatti), che non siano gravi, precise e concordanti: questo è un errore di diretta violazione della norma; b) l’ipotesi in cui il giudice di merito fonda la presunzione su un fatto storico privo di gravità o di precisione o di concordanza ai fini della inferenza da esso della conseguenza ignota, così sussumendo sotto la norma dell’art. 2729 cod. civ. fatti privi di quelle caratteristiche e, quindi, incorrendo in una sua falsa applicazione, giacché dichiara di applicarla assumendola esattamente nel suo contenuto astratto, ma lo fa con riguardo ad una fattispecie concreta che non si presta ad essere ricondotta sotto tale contenuto, cioè sotto la specie della gravità, precisione e concordanza; c) l’ipotesi, opposta a quella sub b), in cui espressamente, cioè motivando, il giudice di merito abbia ritenuto un fatto storico privo di gravità o di precisione o di concordanza ai fini della inferenza da esso della conseguenza ignota, così rifiutandosi di sussumere sotto la norma dell’art. 2729 cod. civ. fatti che avrebbero avuto le caratteristiche per esservi sussunti e,
quindi, incorrendo per tale ragione in una sua falsa applicazione; b) in tema di presunzioni di cui all’art. 2729 cod. civ., la prospettazione che il giudice di merito abbia omesso di considerare un fatto noto come giustificativo dell’inferenza di un fatto ignoto e, dunque, la mancanza di applicazione di un ragionamento presuntivo che si sarebbe potuto e dovuto fare, allorquando il giudice di merito non abbia motivato alcunché al riguardo (e non si verta nell’ipotesi in cui l’invocazione del ragionamento presuntivo fosse stata oggetto di un motivo di appello contro la sentenza di primo grado, nel qual caso il silenzio del giudice può essere dedotto come omissione di pronuncia su motivo di appello), non è deducibile come vizio di violazione di norma di diritto, bensì solo ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ., cioè come omesso esame di un fatto secondario, quello che avrebbe fondato la presunzione e lo è nei sensi e con i limiti sottesi a detto paradigma (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 6 luglio 2018, n. 17720; Cass., Sez. Lav., 9 dicembre 2019, n. 32076; Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2020, n. 27496; Cass., Sez. 3^, 19 marzo 2021, n. 7861; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8407; Cass., Sez. 6^-5, 1 aprile 2021, n. 9092; Cass., Sez. 6^-5, 21 marzo 2021, n. 10736; Cass., Sez. 5^, 11 agosto 2022, n. 24720; Cass., Sez. 5^, 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. 5^, 26 gennaio 2024, n. 2546);
4.9 nella specie, però, il ricorrente si è limitato ad una generica contestazione sull’effettiva omogeneità dei terreni assunti a termine di comparazione, risolvendosi la censura nella mera sollecitazione ad una revisione RAGIONE_SOCIALE valutazioni di merito e ad una rinnovazione dell’accertamento in fatto che sono precluse al giudice di legittimità;

in conclusione, alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, valutandosi la infondatezza o l’inammissibilità dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato;

le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo;

7. ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 2.500,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 27 giugno

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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