Rettifica rendita catastale: onere della prova

Un contribuente contesta la rettifica della rendita catastale del suo immobile proposta dall’Agenzia delle Entrate. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo che i giudici di merito non possono ignorare le prove documentali, come perizie e mappe catastali, fornite dal cittadino. La sentenza sottolinea il vizio di ‘omesso esame’ quando prove decisive non vengono valutate, cassando la decisione precedente e rinviando il caso a un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica Rendita Catastale: L’Obbligo del Giudice di Valutare le Prove del Contribuente

La rettifica della rendita catastale è una delle questioni più comuni e delicate nel contenzioso tributario. Spesso, il contribuente si trova a contestare una valutazione dell’Agenzia delle Entrate che ritiene ingiusta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale del processo: l’obbligo del giudice di esaminare attentamente tutte le prove fornite dal cittadino, come perizie e documenti catastali. Vediamo nel dettaglio il caso e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I fatti del caso: la controversia sul classamento catastale

Un contribuente, proprietario di un’unità immobiliare, presenta una dichiarazione DOCFA proponendo per il suo immobile una determinata categoria catastale (A/1), ritenuta congrua. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non accetta tale proposta e procede a una rettifica della rendita catastale, attribuendo una categoria superiore (A/2) e, di conseguenza, un valore fiscale più elevato.

Il contribuente impugna l’avviso di accertamento, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale danno ragione all’Agenzia. I giudici di merito ritengono sufficiente la motivazione dell’Ufficio, basata su una comparazione con immobili simili nella zona, e affermano che il contribuente non avrebbe fornito adeguata prova della necessità di una variazione al ribasso, mancando la presentazione di documenti urbanistici come DIA o CILA.

Insoddisfatto, il cittadino ricorre in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, che i giudici di merito avessero completamente ignorato le perizie e la documentazione catastale da lui prodotte, elementi che, a suo dire, erano decisivi per dimostrare l’erroneità del classamento imposto dall’Agenzia.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha parzialmente accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. I giudici di legittimità hanno respinto i motivi relativi alla presunta carenza di motivazione dell’atto dell’Agenzia, ritenendo che, nel contesto della procedura DOCFA, una motivazione sintetica può essere sufficiente se la divergenza riguarda la valutazione tecnica dei dati forniti dallo stesso contribuente.

Il punto cruciale della decisione, però, risiede nell’accoglimento dei motivi relativi all’omesso esame delle prove. La Corte ha stabilito che i giudici di merito hanno errato nel non considerare la documentazione prodotta dal contribuente, in particolare le perizie e le mappe catastali, che miravano a dimostrare le caratteristiche specifiche dell’immobile e la correttezza della classificazione proposta.

Le motivazioni: l’omesso esame delle prove e la rettifica della rendita catastale

La Corte di Cassazione ha centrato la sua motivazione sul vizio di “omesso esame di un fatto decisivo”, previsto come motivo di ricorso. I giudici hanno chiarito che, sebbene l’onere di provare la correttezza della pretesa impositiva gravi sull’Ufficio, il contribuente ha il diritto di contrapporre elementi di prova a suo favore. I giudici di merito, a loro volta, hanno il dovere di valutare tutto il materiale probatorio offerto.

Nel caso specifico, i giudici d’appello si erano limitati a constatare la mancata produzione di documenti urbanistici, senza però entrare nel merito delle perizie e dei documenti catastali depositati dal contribuente. Questi documenti costituivano “fatti storici” decisivi, poiché contenevano dati e analisi sulle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile e sul classamento delle unità immobiliari limitrofe. Ignorare tali prove equivale a un’istruttoria probatoria mancata o incompleta.

La Corte ha specificato che il vizio di omesso esame ricorre proprio quando al contribuente viene, di fatto, preclusa la possibilità di assolvere al proprio onere probatorio a causa di una valutazione apparente o perplessa da parte del giudice. Limitarsi ad affermare che il contribuente non ha fornito prova, senza esaminare quella effettivamente prodotta, costituisce un errore procedurale che vizia la sentenza.

Le conclusioni: implicazioni pratiche per i contribuenti

Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale a tutela del contribuente nel processo tributario: il diritto alla prova non può essere svuotato da una valutazione superficiale del giudice. Le implicazioni pratiche sono significative:

1. Il contribuente deve essere proattivo: È fondamentale che il cittadino, nel contestare una rettifica della rendita catastale, non si limiti a criticare l’operato dell’Ufficio, ma fornisca attivamente prove a sostegno della propria tesi, come perizie tecniche asseverate, documentazione fotografica e confronti con immobili simili.
2. Il giudice ha l’obbligo di valutare: I giudici tributari non possono ignorare le prove documentali prodotte. Devono esaminarle nel merito e, se intendono discostarsene, devono fornire una motivazione logica e coerente, spiegando perché ritengono tali prove non convincenti. Non possono semplicemente affermare che la prova non è stata fornita.
3. L’omesso esame è un vizio censurabile: La mancata valutazione di documenti decisivi costituisce un vizio che può portare alla cassazione della sentenza, garantendo al contribuente una nuova opportunità di veder esaminate le proprie ragioni.

Quando è considerata sufficiente la motivazione dell’Agenzia delle Entrate in una rettifica rendita catastale tramite DOCFA?
La motivazione è considerata sufficiente con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, specialmente quando la differenza con la proposta del contribuente deriva da una diversa valutazione tecnica e non da una contestazione degli elementi di fatto (come numero di stanze, metri quadri) indicati dal contribuente stesso.

Il giudice può ignorare le perizie e la documentazione prodotta dal contribuente a sostegno delle sue ragioni?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il giudice di merito ha il dovere di esaminare e valutare tutto il materiale probatorio offerto dal contribuente, come perizie e documentazione catastale. Ignorare tali prove, che costituiscono fatti storici decisivi, configura un vizio di ‘omesso esame’.

Cosa succede se il giudice di merito non esamina un documento decisivo come una perizia di parte?
Se il giudice non esamina un fatto storico decisivo, oggetto di discussione e provato tramite documenti come una perizia, la sentenza è viziata per ‘omesso esame’. Questa mancanza può portare alla cassazione della sentenza e al rinvio del caso a un nuovo giudice per una corretta valutazione delle prove ignorate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9415 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9415 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17848 -2022 R.G. proposto da:

NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore

-intimata –

avverso la sentenza n. 2018/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 4/5/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del l’ 11/3/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 18088/2018 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Roma, in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento, con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale, proposta con denuncia DOCFA, relativa a ll’ unità immobiliare del contribuente, sita in Roma.
Agenzia delle entrate è rimasta intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 7 legge n. 212/2000, dell’art. 3 legge n. 241/1990, dell’art. 1, comma 355, legge n. 311/2004, e degli artt. 8 e 9 d.P.R. n. 138/1998 per avere la Commissione tributaria ritenuto adeguatamente motivato l’avviso di accertamento pur se privo di riferimenti specifici all ‘ unità immobiliare in oggetto, limitandosi alla «comparazione con i classamenti relativi ai subalterni» limitrofi.

1.2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’artt. 18 d.P.R. n. 138/1998, dell’art. 1, comma 355, legge n. 311/2004, dell’art. 3 legge n. 241/1990, dell’art. 7 legge n. 212/2000 e dell’art. 1 r.d.l. n. 652/1939 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente affermato che l’obbligo di motivazione circa il valore catastale e classamento varia a seconda che a dare impulso al procedimento sia l’ufficio oppure il contribuente.
1.3. Le doglianze, da esaminare congiuntamente, in quanto strettamente connesse, sono infondate.

1.4. In tema di classamento di immobili, l’attribuzione della rendita catastale mediante procedura cd. DOCFA si distingue dal riclassamento

operato su iniziativa dell’ufficio ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 211 del 2004: nel primo caso, trattandosi di procedura collaborativa, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza con la rendita proposta derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni; nel secondo caso, invece, dovendosi incidere su valutazioni già verificate in termini di congruità al fine di mutare il classamento precedentemente attribuito, la motivazione è più approfondita, in quanto volta ad evidenziare gli elementi di discontinuità che legittimano la variazione (cfr. Cass. nn. 6364/2024; 30166/2019; 31809/2018; 12777/2018; 12497/2016; 23237/2014).
1.5. L a questione dell’adeguatezza della motivazione del provvedimento di classamento ed attribuzione della rendita è stata così risolta da questa Corte, considerando che il provvedimento costituisce l’atto terminale di una procedura di tipo fortemente partecipativo quale è quella attivata dalla presentazione del D.O.C.F.A. che implica per l’appunto l’indicazione degli elementi fattuali rilevanti da parte dello stesso contribuente, che l’Ufficio può valutare in maniera difforme rispetto alla proposta, circostanza che non impedisce al contribuente, mediante il raffronto con i dati indicati nella propria dichiarazione, di intendere il « petitum provvedimentale», sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie (cfr. Cass n. 6364/2024 cit.).
1.6. Nel caso in esame i giudici di merito hanno considerato che il contribuente aveva erroneamente proposto la categoria A1 (ritenuta del tutto minoritaria per la zona) con DOCFA, mentre l’ Ufficio aveva correttamente attribuito la categoria A2 disconoscendo la valutazione tecnica di ridotta pregevolezza dell’immobile proposta con la procedura DOCFA e non già gli elementi di fatto (numero stanze, metri quadrati di consistenza, numero piani edificio, etc.…) in essa indicati dal contribuente, per cui non sarebbe stata necessaria, alla luce dei principi di legittimità, una motivazione più approfondita.
1.7. La Commissione tributaria regionale si è uniformata al predetto principio in quanto ha ritenuto sufficientemente motivato l’atto in questione , incontestato che nello stesso fossero stati indicati unità immobiliare, canone censuario, foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria, classe, consistenza, rendita, trattandosi di fatti inter partes pacifici che non devono essere provati dall’Ufficio.

1.8. Occorre, infine, evidenziare, con riguardo al dedotto giudicato formatosi relativamente al classamento di immobili siti nello stesso fabbricato con le pronunce di legittimità nn. 12686 e 13030 del 2020, che non si pone propriamente un problema inerente alla diretta applicazione del giudicato, ai sensi dell’art. 2909 c.c., in quanto il giudicato produce i suoi effetti solo fra le «parti», ed è pacifico che il giudicato invocato dal ricorrente è intervenuto tra l’Agenzia delle entrate ed altri proprietari di immobili nello stesso stabile (Cass. n. 23658/2008).
2.1. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c., dell’art. 3 ss. legge n. 241/1990, dell’art. 7 legge n. 212/2000, dell’art. 20 r.d.l. n. 652/1939, dell’artt. 8 d.P.R. n. 138/1998, del DM n. 701/1994, dell’art. 1, comma 355, legge n. 311/2004, e degli artt. 2, 3, 53 e 97 Cost. per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente affermato che al contribuente era preclusa la presentazione della DOCFA in assenza di DIA o CILA relativa ai lavori eseguiti nell’immobile e in mancanza di impugnazione del precedente riclassame nto operato dall’Ufficio .
2.2. La censura è inammissibile in quanto non individua la ratio decidendi della sentenza impugnata.

2.3. Va premesso che la revisione del classamento può essere effettuata a seguito della presentazione delle dichiarazioni di nuova costruzione e di variazione edilizia ex DM. 701/1994 o per effetto di provvedimenti ministeriali che prevedono la revisione parziale o generale degli estimi ovvero del classamento.

2.4. Nel caso in esame il contribuente risulta aver scelto per la revisione catastale lo strumento del procedimento Docfa, regolato, come dianzi illustrato, dal D.M. 701 /1994, che prevede che si possa far ricorso ad essa

in due soli casi: in caso di presentazione di dichiarazione di nuova costruzione di cui all’art 56 del DPR 1142/1949 o in caso di variazione dello stato dei beni di cui all’art 20 RDL 652/1939, il quale impone alle persone o enti indicati nell’art. 3 l’obbligo di denunciare, nei modi e termini da stabilirsi con il regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni ai sensi dell’art 17.

2.5. La Commissione tributaria regionale, tuttavia, non ha escluso che in assenza di DIA o CILA alla parte contribuente fosse precluso proporre la dichiarazione sullo stesso immobile per intervenute variazioni, avendo, al contrario, rilevato che la richiesta revisione catastale non trovava fondamento in difetto di prova circa la «variazione effettiva dello stato dell’immobile , che implichi modifica nella consistenza delle singole unità immobiliari, circostanza questa che non si …(era)… verificata nel caso in esame, e comunque non …(era)… stata nemmeno provata con i relativi documenti urbanistici (Cila o Scia o equivalenti) … (e che)… nel caso di specie la mera dichiarazione di valori di ristrutturazione non meglio specificati e documentati …(era)… stata adeguatamente valutata come inidonea ad intaccare l’originario classamento in A/1 e quindi a giustificare una variazione al ribasso della classe, tenendo conto della sua situazione preesistente (caratteristiche costruttive, tecnologiche ed ornamentali)… ».
2.6. Nel rispetto dell’onere a carico dell’ amministrazione finanziaria di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile, la Commissione tributaria regionale ha dunque correttamente verificato che la categoria, la classe e la rendita attribuite all’immobile non risultavano adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto, sulla scorta dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’amministrazione finanziaria e dell’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente (cfr. Cass. n. 16569 del 2024; Cass. n.
12747 del 2023; Cass. n. 23535 del 2022; Cass. n. 13341 del 2021; Cass. n. 8724 del 2020; Cass. n. 15495 del 2013).

3.1. Con il quarto motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., «omesso esame delle perizie prodotte … in primo grado» che avrebbero attestato l’erroneità del classamento dell’Ufficio in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche ivi specificamente indicate (cfr. pag. 19 ricorso).

3.2. Con il quinto motivo (da riqualificare, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., come omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti) il ricorrente denuncia «omesso esame delle mappe catastali relative alla via ove risiede … e alle vie confinanti».

3.2. Le doglianze vanno esaminate congiuntamente per ragioni di connessione.

3.3. Va premesso che, dinanzi al giudice tributario, l’amministrazione finanziaria è posta sullo stesso piano del contribuente.

3.4. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale, ancorché asseverata con giuramento, costituisce pur sempre una mera allegazione difensiva, onde il giudice del merito non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in essa contenute quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse e che, ai fini della adeguatezza della motivazione, il giudice non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito nella valutazione degli stessi, implicitamente disattendendo quelli morfologicamente incompatibili con la decisione adottata (cfr. Cass. n. 3104 del 2021; Cass. n. 16650 del 2011).
3.5. Nel caso di specie sia la Commissione tributaria regionale che la Commissione tributaria provinciale non hanno fatto corretta applicazione del suindicato criterio di giudizio, posto che non hanno in alcun modo ponderatamente valutato l’esito della stima effettuata dall’Ufficio in raffronto a quanto emergente dalle perizie prodotte dal contribuente, sulla base di

dati ed elementi fattuali puntualmente indicati e riprodotti in parte qua nel ricorso per cassazione (cfr. pag. 19 ricorso), né hanno esaminato e valutato le risultanze della prodotta documentazione catastale (parimenti ritualmente riprodotta nel ricorso alle pagg. 20 -21).

3.6. I Giudici di appello, in particolare, si sono limitati ad affermare che la parte contribuente non aveva fornito prova della modifica del classamento mediante «i relativi documenti urbanistici».

3.7. Come già evidenziato, tuttavia, restano riservati all’eventuale successiva fase contenziosa, sia l’onere dell’Ufficio di fornire la prova della sussistenza in concreto dei presupposti per l’applicazione del criterio prescelto, che la possibilità per il contribuente di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (cfr. Cass. n. 25624 del 2006), il che imponeva quindi ai Giudici di merito di valutare il materiale probatorio offerto dal contribuente nel giudizio al fine di supportare le proprie ragioni.
3.8. È opportuno, inoltre, evidenziare che l’esame dei motivi non è precluso dalla disposizione di cui all’art. 348ter c.p.c., la cui applicazione presuppone (ai sensi del quarto comma) che, nei due gradi di merito, le «questioni di fatto» siano state decise in base alle «stesse ragioni», ciò che non avviene quando l’istruzione (o, meglio, «l’informazione») probatoria o la delibazione concreta siano del tutto mancate (come si evince da Cass. 1562 del 2021, n. 29222 del 2019 e da Cass. n. 28174 del 2018).
3.9. Proprio tale situazione si è verificata nei gradi di merito di questo giudizio, ove (come risulta da pag. 1 della sentenza impugnata) il contribuente, nell’atto di appello, aveva dedotto (tra l’altro) l’omessa pronuncia della C.T.P. in merito alla perizia di parte circa le ragioni del declassamento dell’immobile proposto con la DOCFA, ed al contempo non emerge che la Commissione tributaria regionale abbia esaminato la documentazione catastale, prodotta dalla contribuente, circa il classamento in A/2 di tutte le unità immobiliari limitrofe a quella in esame.
3.10. I fatti storici che rilevano, indicati nel motivo da leggersi congiuntamente alle altre censure richiamate, che hanno costituito oggetto di discussione tra le parti e hanno carattere decisivo, sono dunque quelli

relative alle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stabile e dell’unità immobiliare del ricorrente (cfr. pag. 19 ricorso).

3.11. Trattasi, come emerge dal riepilogo che precede, di fatti storici investiti da documentazione non valutata dai Giudici di merito, il che è coerente con la proposizione, da parte del ricorrente, di una censura sostanzialmente riconducibile, come detto, all’omesso esame.

3.12. Infatti il sindacato di omesso esame di un fatto controverso di cui all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c. si estende, per giurisprudenza cui va data continuità (v. Cass. n. 12884 del 2016; n. 28217 del 2017; n. 1748 del 2018; n. 24619 del 2018), ai profili relativi al governo del diritto alla prova circa il fatto storico medesimo, per cui il vizio ricorre (come ha chiarito Cass. n. 12884 del 2016) quando da un lato venga addossato a una parte un onere probatorio e d’altro lato venga preclusa alla parte stessa la possibilità di assolvervi sulla base di motivazioni apparenti o perplesse.
3.13. Ne consegue la fondatezza delle censure del contribuente.

Sulla scorta di quanto sin qui osservato, vanno accolti il quarto ed il quinto motivo, respinto il primo ed il secondo motivo e dichiarato inammissibile il terzo motivo, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto ed il quinto motivo di ricorso, respinti il primo ed il secondo motivo e dichiarato inammissibile il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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