Rettifica rendita catastale: no al sopralluogo

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni contribuenti contro la rettifica della rendita catastale di un loro immobile. L’ordinanza chiarisce che, nel contesto della procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria non è tenuta ad attivare un contraddittorio preventivo né a effettuare un sopralluogo obbligatorio per gli immobili a destinazione speciale. Secondo i giudici, la natura partecipativa della procedura DOCFA e la disponibilità della documentazione sono sufficienti a garantire la legittimità dell’atto di rettifica rendita catastale, purché l’avviso sia adeguatamente motivato indicando i dati oggettivi alla base della nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica Rendita Catastale: Quando il Contraddittorio e il Sopralluogo non Sono Necessari

La rettifica della rendita catastale è un’operazione che può avere un impatto significativo sulle finanze dei proprietari di immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sulle garanzie procedurali a tutela del contribuente, specificando in quali casi l’Amministrazione Finanziaria può procedere alla modifica della rendita senza un confronto preventivo e senza un’ispezione fisica dell’immobile. Analizziamo insieme la decisione per comprendere meglio i diritti e i doveri delle parti coinvolte.

Il Caso: Una Rendita Catastale Aumentata

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda l’impugnazione, da parte di alcuni contribuenti, di un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale di un fabbricato di loro proprietà. La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’Ufficio, confermando la legittimità dell’aumento. I contribuenti hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando la violazione di diverse norme procedurali e sostanziali.

I Motivi del Ricorso del Contribuente

I ricorrenti hanno basato la loro difesa su sette motivi principali, tra cui spiccavano:
1. Violazione del contraddittorio endoprocedimentale: Sostenevano che l’Ufficio avrebbe dovuto convocarli per un confronto prima di emettere l’avviso di accertamento, in base ai principi nazionali e comunitari.
2. Difetto di motivazione: L’avviso di accertamento era ritenuto carente, in quanto non specificava gli immobili usati come parametro di comparazione per la rettifica.
3. Mancato sopralluogo: Lamentavano che l’Ufficio avesse proceduto alla nuova valutazione senza effettuare un sopralluogo, ritenuto necessario per una corretta stima delle caratteristiche effettive del bene.

La Decisione della Corte sulla rettifica della rendita catastale

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la validità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate. La decisione si fonda su principi consolidati in giurisprudenza riguardo la procedura di classamento immobiliare, in particolare quella che segue la presentazione di una dichiarazione tramite il software DOCFA.

Le Motivazioni della Corte

L’assenza dell’obbligo di contraddittorio nella procedura DOCFA

Il primo e fondamentale punto chiarito dalla Corte è che non esiste un obbligo generalizzato di attivare il contraddittorio preventivo quando la rettifica della rendita catastale deriva da una proposta del contribuente tramite DOCFA. La procedura DOCFA è considerata intrinsecamente “partecipativa”, poiché è il contribuente stesso a fornire tutti gli elementi fattuali (planimetrie, descrizioni, dati tecnici) che costituiscono la base per la valutazione. L’obbligo di contraddittorio, secondo la giurisprudenza consolidata, si applica principalmente ai tributi armonizzati a livello europeo o nei casi specificamente previsti dalla legge (come gli accertamenti a seguito di ispezioni e verifiche), ipotesi non applicabili al caso di specie.

La sufficienza della motivazione dell’avviso di accertamento

Anche le censure relative al difetto di motivazione sono state respinte. La Corte ha ribadito che, quando l’Ufficio non contesta i dati di fatto dichiarati dal contribuente ma si limita a una diversa valutazione tecnica (ad esempio, attribuendo una categoria o una classe diversa), la motivazione dell’avviso è sufficientemente assolta con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della nuova classificazione. In pratica, se l’Agenzia non dice “la superficie è sbagliata”, ma “con quella superficie, la rendita corretta è questa”, non è tenuta a fornire una motivazione complessa. La stima eseguita dall’Ufficio, specialmente per gli immobili speciali, costituisce un atto tecnico facilmente conoscibile dal contribuente, che può contestarlo nel merito in sede di contenzioso.

Sopralluogo non necessario per la “Stima Diretta”

Infine, per quanto riguarda la presunta necessità del sopralluogo, la Corte ha specificato che per gli immobili a destinazione speciale (in questo caso, categoria D10), la valutazione avviene tramite “stima diretta”. Questo metodo non presuppone obbligatoriamente un’ispezione fisica. Il sopralluogo è uno strumento a disposizione dell’Amministrazione, ma non una condizione di legittimità dell’atto. Se l’Ufficio ritiene di avere già tutti gli elementi necessari per la valutazione dalla documentazione fornita con il DOCFA, può legittimamente procedere alla stima senza recarsi sul posto. Spetta poi al contribuente, in fase di contenzioso, dimostrare che la stima dell’Ufficio è errata, confutando gli elementi su cui si basa.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: la procedura DOCFA, pur essendo avviata dal contribuente, non apre la strada a un automatico diritto al contraddittorio preventivo in caso di rettifica. La chiave per una difesa efficace non risiede tanto nel contestare vizi procedurali come la mancata convocazione o il mancato sopralluogo, quanto nel contestare nel merito la valutazione tecnica dell’Ufficio, fornendo prove e perizie che dimostrino l’erroneità della rettifica della rendita catastale.

L’Agenzia delle Entrate è sempre obbligata ad avviare un contraddittorio prima di rettificare una rendita catastale proposta con DOCFA?
No. La Corte ha stabilito che, per i tributi non armonizzati come quelli legati alla rendita catastale, non esiste un obbligo generalizzato di contraddittorio endoprocedimentale. Tale obbligo sorge solo se previsto da una specifica norma di legge, cosa che non accade per la procedura DOCFA, data la sua natura già partecipativa.

Un avviso di rettifica della rendita catastale deve contenere una motivazione estremamente dettagliata?
Non necessariamente. Se l’Agenzia non contesta i dati fattuali forniti dal contribuente (es. dimensioni) ma si limita a una diversa valutazione tecnica, è sufficiente che l’avviso indichi i dati oggettivi e la classe attribuita. Una motivazione più approfondita è richiesta solo se l’Agenzia rileva differenze nei fatti.

Per la rettifica della rendita di un immobile a destinazione speciale (categoria D), è obbligatorio che l’Ufficio effettui un sopralluogo?
No. La valutazione di questi immobili avviene con “stima diretta”. La Corte ha chiarito che il sopralluogo non è una condizione di legittimità dell’avviso, ma solo uno degli strumenti a disposizione dell’amministrazione. Se l’Ufficio ha già tutti gli elementi necessari dalla documentazione DOCFA, può procedere alla stima senza effettuare un’ispezione fisica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32287 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32287 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19087/2018 R.G. proposto da : COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che lo rappresenta e difende ex lege

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE LOMBARDIA n. 5197/2017 depositata il 12/12/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CTR Lombardia, con la sentenza n. 5197/4/2017 depositata in data 12/12/2017 e non notificata, accoglieva l’appello proposto dall’ RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza della CTP di RAGIONE_SOCIALE n. 585/1/2015 ed, in riforma della stessa, confermava la legittimità dell ‘avviso di accertamento n. 0217807/2014 con cui l’amministrazione finanziaria aveva proceduto alla rettifica della rendita catastale relativa ad un fabbricato sito in Pieve Porto Morone, iscritto in catasto al fg. 5 p.lla 3905.

1.1. I giudici di secondo grado, nello specifico, accoglievano il motivo di appello concernente l’infondatezza dell’eccezione, accolta dal primo giudice, relativa alla violazione del principio del contraddittorio endoprocedimentale ed assumevano, poi, che l’atto era adeguatamente motivato e che corretta era la valutazione nel merito atteso che il prezzo unitario considerato dall’ufficio aveva tenuto conto RAGIONE_SOCIALE caratteristiche RAGIONE_SOCIALE costruzioni oggetto di valutazione e della loro vetustà.

NOME COGNOME, NOME COGNOME nonché NOME COGNOME, in proprio e n.q. di eredi di NOME COGNOME, hanno proposto ricorso per cassazione articolando sette motivi di impugnazione, illustrati con successiva memoria.

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo i contribuenti hanno dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212 nonché degli artt. 24 e 97 Cost e degli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, reputando erronea la valutazione dei giudici di appello nella parte in cui avevano ritenuto insussistente il vizio di nullità lamentato per violazione dell’obbligo del contraddittorio, obbligo imposto dal diritto comunitario.
Con il secondo motivo hanno lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 111, 112, 131 e 132 c.p.c. in relazione alla ritenuta irrilevanza, nel caso in esame, di un contradditorio procedimentale, per non avere i giudici territoriali esaminato, nel merito, le specifiche censure formulate, idonee a suffragare la tesi della erroneità della metodologia utilizzata e che, ove correttamente vagliate, avrebbero determinato un diverso esito procedimentale, nonché omesso di valutare la lesione del proprio diritto di difesa.
Con il terzo motivo hanno eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’ art. 112 c.p.c. , per avere la CTR Lombardia riferito l’eccepito vizio di motivazione al diritto di difesa ai contribuenti e non, invece, all’omessa individuazione e specificazione, nell’avviso di accertamento, degli immobili oggetto di parametro di comparazione ai fini della rettifica.

Con il quarto motivo hanno lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 42 d.P.R. 600/1973 , non avendo i giudici di appello valutato le gravi carenze motivazionali dell’avviso impugnato in ragione della mancata allegazione della documentazione relativa agli immobili similari.

Con il quinto motivo hanno dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2697 c.c. nonché dell’art. 61 d.P.R. 1142/1949, per non avere la CTR preso in considerazione le carenze motivazionali dell’avviso impugnato privo di specifiche indicazioni relative alle effettive caratteristiche del bene, non tenendo conto, peraltro, della dedotta violazione procedurale in ragione della mancata effettuazione del sopralluogo.

Con il sesto motivo hanno dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 61 d.P.R. 1142/1949, relativamente alla mancata effettuazione del necessario sopralluogo. 7. Con il settimo motivo hanno lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 111, 112, 131 e

132 c.p.c., per avere i giudici di appello apoditticamente affermato che il prezzo unitario considerato dall’ufficio aveva tenuto conto RAGIONE_SOCIALE caratteristiche RAGIONE_SOCIALE costruzioni oggetto di valutazione e della loro vetustà, senza esaminare le specifiche censure in forza RAGIONE_SOCIALE quali era contestata la circostanza che i coefficienti applicati non rispecchiavano concretamente la vetustà dell’ immobile.

Il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate.

8.1. Il primo motivo è infondato.

Osserva questo Collegio che costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui non è necessario attivare il contraddittorio endoprocedimentale, allorché la società contribuente si sia avvalsa della procedura DOCFA, tenuto conto della natura fortemente partecipativa di tale procedura, implicando essa l’indicazione, da parte dello stesso contribuente, degli elementi fattuali rilevanti, che formano la stessa base oggettiva del provvedimento di classamento, difformemente valutato dall’ufficio rispetto alla proposta fatta dal contribuente.
L’ufficio, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuto, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endoprocedimentale; né detta omissione contrasta con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, posto che un tale obbligo sussiste solo per i tributi armonizzati e non per gli altri per i quali non è rinvenibile, nella nostra legislazione, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre solo per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito e, quindi, non per la fattispecie in esame (cfr. tra le tante, Cass., Sez. Un., 9 dicembre 2015, n. 24823; Cass. 23 febbraio 2021, n. 4752; Cass. 14 ottobre 2022, n. 30228; Cass. 22 dicembre 2022, n. 37480; Cass. 25 gennaio 2023, n. 2298; Cass. 19 ottobre 29041; Cass. 16 ottobre 2023, n. 28742; Cass. Sez. 12 ottobre 2023, n. 28472). Negli stessi termini la Corte Costituzionale ha affermato che il diritto nazionale « non pone in capo
all’Amministrazione fiscale che si accinga ad adottare un provvedimento lesivo dei diritti del contribuente, in assenza di specifica prescrizione, un generalizzato obbligo di contraddittorio endoprocedimentale, comportante, in caso di violazione, l’invalidità dell’atto», escludendo, pertanto, « che possa attribuirsi valenza generale alla previsione dell’art. 12, comma 7, statuto contribuente, perch é́ questa disposizione, come emerge dal suo tenore testuale, va delimitata ai soli accertamenti conseguenziali ad accessi, ispezioni e verifiche presso i luoghi di riferimento del contribuente, senza che possa estendersi anche alle verifiche ‘a tavolino’», ritenendo, quindi, il Giudice RAGIONE_SOCIALE leggi che « di fronte alla molteplicità di strutture e di forme che il contraddittorio endoprocedimentale ha assunto e può assumere in ambito tributario, spetta al legislatore, nel rispetto dei principi costituzionali evidenziati, il compito di adeguare il diritto vigente, scegliendo tra diverse possibili opzioni che tengano conto e bilancino i differenti interessi in gioco, in particolare assegnando adeguato rilievo al contraddittorio con i contribuenti» (cos ì Corte Costituzionale 21 marzo 2023, n. 47). Si richiama, da ultimo, anche Cass. SU n. 21271/25.
8.2. Anche il secondo motivo è privo di fondamento avendo i giudici di appello disatteso, con una motivazione che non può essere ritenuta gravemente carente o meramente apparente e che, per contro, risulta congrua ed in linea con i principi giurisprudenziali sopra cennati, i dedotti vizi afferenti alla lesione del diritto di difesa e la irregolarità dell’accertamento sotto il profilo del procedimento adottato e della mancata instaurazione di un contraddittorio endoprocedimentale.

8.3. Il terzo motivo è, anch’esso, infondato.

I contribuenti si dolgono della circostanza che i giudici territoriali avrebbero ritenuto che l’eccezione di omessa motivazione dell’avviso di accertamento facesse riferimento alla lesione del diritto di difesa per incomprensibilità RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a fondamento della pretesa

erariale mentre i ricorrenti avevano, in realtà, eccepito il difetto di motivazione sotto il profilo della mancata individuazione e specificazione nell’avviso di accertamento degli immobili oggetto di comparazione ai fini alla rettifica.

Tuttavia giova replicare che, in disparte ogni considerazione sulla adeguatezza della motivazione dell’atto impositivo per le ragioni appresso chiarite, avendo i giudici di appello ritenuto che l’avviso era congruamente motivato, trattandosi di c.d. procedura DOCFA, non è configurabile alcuna violazione di cui all’art. 112 c.p.c. atteso che, secondo l’orientamento di questa Corte, l’interpretazione della domanda spetta al giudice del merito che non incorre in un vizio procedurale quando ‘ha svolto una motiv azione sul punto, dimostrando come una certa questione dovesse ritenersi ricompresa tra quelle da decidere’. In tal caso, ‘il dedotto errore del giudice non si configura come ‘error in procedendo’, ma attiene al momento logico relativo all’accertamento in concreto della volontà della parte’ (Cass. n. 34762/2024; 27551/2024; Cass. n. 27181/2023; Cass. n. 26454/2021; Cass. n. 15452/2016; Cass. civ. n. 8953/2006; Cass. n.3702/2006, n. 3702).
Del resto laddove la doglianza di parte ricorrente, come nella fattispecie, è volta all’interpretazione del contenuto o dell’ampiezza della domanda, l’attività richiesta alla Corte di Cassazione integra un accertamento in fatto che è per sua natura riservato al solo giudice del merito (v. così Cass. 12 agosto 2024, n. 22724; Cass. civ., 22 febbraio 2024, n. 4739; Cass. 24 luglio 2008, n. 20373), con conseguente inammissibilità di tale profilo di censura.

8.4. Il quarto motivo di ricorso – in forza della quale la parte, nel fare riferimento alla violazione dell’art. 42 d.P.R. 600/1973 in materia di imposte dei redditi, pone una questione generale di vizio motivazionale dell’atto impositivo -è da ritenere, in parte, inammissibile ed, in parte, infondato.

Anzitutto, vi è carenza di autosufficienza per l’omessa ‘integrale’ trascrizione in ricorso dell’atto impositivo. Infatti, è pacifico che, in tema di processo tributario, ove si censuri la sentenza del giudice tributario sotto il profilo del giudizio espresso in ordine alla motivazione di un atto impositivo – che è un atto amministrativo e non processuale – il ricorrente, a pena di inammissibilità, deve trascrivere testualmente il contenuto dell’atto impugnato che assume erroneamente interpretato o pretermesso dal giudice di merito al fine di consentire alla Corte di Cassazione la verifica della doglianza esclusivamente mediante l’esame del ricorso (in termini: Cass. 6 novembre 2019, n. 28570; Cass. 27 maggio 2020, nn. 9902 e 9903; Cass. 15 marzo 2021, n. 7156; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2022, n. 7928; Cass. 11 maggio 2022, n. 14905; Cass. 2 novembre 2023, n. 30498; Cass. 12 giugno 2024, n. 16428; Cass. 9 aprile 2025, n. 9372). Ne discende che l’inosservanza di tale onere comporta l’inammissibilità del mezzo, p recludendo ogni sindacato. Per il resto, la censura è da ritenere, comunque, priva di pregio posto che è pacifico che, secondo il costante orientamento di questa Corte, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l’enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni deducibili dall’RAGIONE_SOCIALE nell’eventuale successiva fase contenziosa, nella quale l’Amministrazione ha l’onere di provare l’effettiva sussistenza dei presupposti per l’applicazione del criterio prescelto ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri. (Cass. Sez. 6, 09/05/2017, n. 11270, Rv. 644166 – 01).
In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di

motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass. 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass. 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 13 agosto 2020, n. 17016; Cass. 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass. 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass. 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass. 7 aprile 2022, n. 11281; Cass. 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass. aprile 2024, n. 9127; Cass. 1° marzo 2025, n. 5449; Cass. 10 aprile 2025, n. 9410). L’obbligo di motivazione del relativo avviso è, quindi, soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione,
qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass. 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1° febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla parte contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita, valutato il fabbricato de quo in base al ‘costo di costruzione’. Può aggiungersi che, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E, come nel caso in esame trattandosi d un bene rientrante nella categoria D 10), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., 21 luglio
2006, n. 16824; Cass., 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass. 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., 12 giugno 2024, n. 16359).

Nella specie appare evidente che i contribuenti hanno finito per indebitamente sovrapporre il profilo della «motivazione» dell’avviso di accertamento (mirato a rendere immediatamente comprensibili al contribuente gli elementi costitutivi della pretesa, al fine di valutarne e modularne l’impugnativa sulla base di motivi di opposizione per loro natura insuscettibili di essere aggiunti o modificati in corso di causa), a quello della «prova» della rendita stabilita dall’ufficio.

8.5. Il quinto motivo ed il sesto motivo -da esaminare congiuntamente in quanto fra loro connessi -sono privi di fondamento.

Nella sentenza impugnata non si può ravvisare alcuna violazione (o falsa applicazione) dell’art. 2697 cod. civ., la quale si configura soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione RAGIONE_SOCIALE acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (ex plurimis: Cass., 9 giugno 2021, n. 15974; Cass. 20 ottobre 2021, n. 29041; Cass. 29 marzo 2022, n. 10016; Cass. 4 aprile 2022, n. 10673; Cass. 30 maggio 2022, n. 17350). Come, poi, ripetutamente statuito da questa Corte, la violazione dell’art. 2697 cod. civ. presuppone che il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare, -secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti
costitutivi ed eccezioni, – e non può certo configurarsi laddove, nella valutazione RAGIONE_SOCIALE prove, sia stata attribuita concludenza ed affidabilità ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Cass., 25 marzo 2022, n. 9695; Cass. Sez. U., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., 23 ottobre 2018, n. 26769; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16598, in motivazione). Invero, nella fattispecie in esame, la CTR non ha operato alcuna inversione dell’onere della prova ma ha, piuttosto, ritenuto che l’RAGIONE_SOCIALE avesse provato la diversa rendita in base al verificato costo di costruzione.
Va, pure, affermato come il compendio normativo deponga – con riguardo ai fabbricati a destinazione speciale (categoria D) e particolare (categoria E) per la necessità di ‘stima diretta’ (operata nella specie secondo quanto affermato dai giudici di appello, senza, tuttavia, che ciò debba necessariamente presupporre l’esecuzione del sopralluogo il quale non costituisce, in materia, un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell’avviso attributivo di rendita, quanto soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica ed accertamento di cui l’amministrazione finanziaria può avvalersi per operare la valutazione (Cass., 23 maggio 2018, n. 12743; Cass., 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., 27 marzo 2019, n. 8529; Cass. 9 marzo 2020, n. 6554; Cass., 7 aprile 2021, n. 9291) sicché la mancanza di esso non preclude, di per sé, la valutazione mediante ‘stima diretta’, allorquando l’ufficio sia comunque già in possesso di tutti gli elementi valutativi idonei allo scopo, come nel caso di specie, avendo esso a disposizione la denuncia DOCFA della contribuente; elementi valutativi che in tanto possono integrare ‘stima diretta’, in quanto appunto permettano di individuare le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare oggetto di classamento (Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2020, n. 6554).
Su tale presupposto, onere del contribuente è, dunque, quello di confutare gli avvisi attributivi di rendita in questione, non perché

emessi in assenza di sopralluogo, ma perché emessi in assenza di elementi di stima diretta e mirata sulle caratteristiche dei singoli beni (Cass., 25 ottobre 2006, n. 22886; Cass., 10 gennaio 2017, n. 374; Cass., 23 maggio 2018, n. 12743; Cass. 29 ottobre 2021, nn. 30869 e 30893; Cass. 18 aprile 2023, n. 10224; Cass. 5 ottobre 2023, n. 28102).

Va ricordato che l’art. 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, stabilisce che: «Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8 . Tuttavia la rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità». Secondo la circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE il 29 novembre 2012, n. 6/A : «Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione ‘stima diretta’ si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità RAGIONE_SOCIALE
relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema RAGIONE_SOCIALE tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con ‘procedimento diretto’ o con ‘procedimento indiretto’. Il procedimento diretto è quello delineato d agli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile (se es iste un mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato ‘coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari’ (deprezzamento)» (par. 2); «Il valore venale può essere individuato tramite un’indagine del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite, e in via subordinata attraverso il costo di ricostruzione (criterio, quest’ultimo, approfondito più avanti). Con specifico riferimento all’approccio di mercato, occorre inda gare, in modo simile al procedimento relativo all’approccio reddituale, il mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite, riferite al biennio economico 1988-89 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento. La stima del più probabile valore di mercato, attesa la grande eterogeneità che caratterizza gli immobili a destinazione speciale e particolare, è condotta sulla base dei valori di compravendita ricavati dall’indagine effettuata, privilegiando procedimenti di confronto multiparametrici» (par. 5).
In tema di classamento, l’attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nei gruppi catastale D ed E), deve avvenire, come previsto anche dall’art. 7 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604, mediante “stima diretta”, senza che ciò presupponga, peraltro, l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l’amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, RAGIONE_SOCIALE risultanze documentali in suo possesso (Cass., Sez. 5^, 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., Sez. 5^, 27 marzo 2019, n. 8529; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9291; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359). Dunque, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto – che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione RAGIONE_SOCIALE spese e RAGIONE_SOCIALE eventuali perdite – ovvero indiretto – che individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile, o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari (Cass., Sez. Trib., 24 ottobre 2024, n. 27561; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799).
Dalla disamina RAGIONE_SOCIALE suddette disposizioni appare palese che nessuna violazione di legge è ravvisabile quanto all’operato dell’RAGIONE_SOCIALE nell’adozione dell’atto de quo. 8.6. Anche il settimo motivo, con il quale i ricorrenti hanno lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. la violazione degli artt. 111, 112, 131 e 132 c.p.c. per non avere i

giudici di appello verificato se i coefficienti applicati dall’ufficio rispecchiassero la vetustà dell’ immobile, non coglie nel segno .

Come desumibile dallo stesso tenore della censura non vi è, in realtà, sul punto alcuna omessa pronunzia; la motivazione, seppur stringata, esiste e, nella sostanza, i contribuenti contestano una valutazione di merito dei giudici di appello, trascurando di considerare che la verifica in concreto della congruità della stima applicando i criteri ivi indicati appartiene al merito (cfr. Cass., Sez. T., 9 novembre 2021, n. 35797, che richiama Cass. n. 5404/2012 e 15495/2013).

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

9.1. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore dell’ufficio controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria in data 15 ottobre 2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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