Rettifica rendita catastale: motivazione e onere prova

Un istituto di credito ha impugnato una rettifica rendita catastale emessa dall’Amministrazione Finanziaria per un immobile a uso speciale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo principi chiave sull’obbligo di motivazione e sull’onere della prova. In particolare, se la rettifica si basa sugli stessi dati forniti dal contribuente tramite procedura DOCFA, la motivazione dell’atto può essere sintetica. La Corte ha inoltre confermato che spetta al contribuente fornire prove concrete per contestare la valutazione dell’Ufficio, non essendo sufficienti contestazioni generiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica Rendita Catastale: Quando la Motivazione dell’Agenzia è Legittima

La determinazione del valore fiscale di un immobile è un’operazione complessa che spesso genera contenziosi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione chiarisce i confini dell’obbligo di motivazione per una rettifica rendita catastale e ribadisce i principi sull’onere della prova. L’analisi del caso, che ha visto contrapposti un importante istituto di credito e l’Agenzia delle Entrate, offre spunti pratici fondamentali per chi si trova ad affrontare una situazione simile.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Rendita di un Immobile Commerciale

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione Finanziaria modificava la rendita catastale di un’unità immobiliare di categoria D/8 (immobili a destinazione speciale) di proprietà di un istituto bancario. In precedenza, la stessa società aveva presentato una dichiarazione di variazione tramite la procedura DOCFA, proponendo una certa rendita. L’Ufficio, tuttavia, aveva ritenuto tale valore non congruo, procedendo a una rettifica al rialzo.

L’istituto di credito impugnava l’atto, lamentando diversi vizi, tra cui la carenza di motivazione, l’errata applicazione delle norme sulla determinazione della rendita e l’ingiusta ripartizione dell’onere della prova. Dopo un esito sfavorevole nei primi due gradi di giudizio, la società ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, ha rigettato integralmente il ricorso del contribuente, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate e della sentenza della Commissione Tributaria Regionale.

Le Motivazioni della Sentenza: Analisi della Rettifica Rendita Catastale

Le motivazioni della Corte si concentrano su alcuni punti nevralgici del contenzioso tributario in materia catastale, offrendo chiarimenti preziosi.

Obbligo di Motivazione: Quando è Sufficiente il Riferimento ai Dati?

Il principale motivo di doglianza riguardava la presunta insufficiente motivazione dell’atto di rettifica. La Corte ha ribadito un principio consolidato: quando l’Ufficio fonda la sua rettifica sugli stessi elementi di fatto indicati dal contribuente nella dichiarazione DOCFA, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.

In altre parole, se il disaccordo non verte sui fatti (es. consistenza, caratteristiche dell’immobile) ma sulla loro valutazione tecnica ed economica, l’Amministrazione Finanziaria non è tenuta a fornire una motivazione complessa e dettagliata. La motivazione deve essere più approfondita solo quando l’Ufficio contesta gli elementi di fatto dichiarati dal contribuente.

L’Onere della Prova nella Rettifica Rendita Catastale

Strettamente connesso al tema della motivazione è quello dell’onere probatorio. La Cassazione ha confermato che, una volta che l’Ufficio ha prodotto la documentazione a fondamento della sua pretesa (basata sui dati del contribuente), spetta a quest’ultimo dimostrare l’infondatezza della rettifica. Non sono sufficienti contestazioni generiche o non documentate.

Nel caso di specie, il contribuente non è riuscito a fornire prove concrete a sostegno della propria tesi, rendendo le sue contestazioni inefficaci. La Corte ha ritenuto adeguata la produzione documentale dell’Ufficio per giustificare la rettifica rendita catastale.

La Questione degli “Imbullonati” e la Consulenza Tecnica

Il ricorrente aveva anche invocato la normativa del 2016 che esclude dal calcolo della rendita il valore dei cosiddetti “imbullonati” (macchinari e impianti). La Corte ha respinto anche questa argomentazione, sottolineando che la società non aveva dimostrato che nella precedente valutazione catastale (che aveva portato a un valore simile a quello accertato dall’Ufficio) tali componenti fossero state incluse. Pertanto, non vi era prova che il loro scorporo fosse necessario.

Infine, è stata rigettata la censura relativa alla mancata ammissione di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ribadendo che la sua disposizione rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e il suo diniego non è sindacabile in Cassazione se non per vizi specifici che il ricorrente non ha adeguatamente illustrato.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza consolida importanti principi in materia di contenzioso catastale. Per i contribuenti, le implicazioni sono chiare: in caso di rettifica rendita catastale basata su procedura DOCFA, è cruciale non limitarsi a contestare genericamente la motivazione dell’atto. È invece indispensabile preparare una difesa solida, supportata da perizie e documenti che dimostrino in modo puntuale l’erroneità della valutazione dell’Amministrazione Finanziaria. La battaglia si vince sul piano delle prove concrete, non delle mere affermazioni di principio.

Quando un avviso di rettifica della rendita catastale è sufficientemente motivato?
Quando la rettifica si basa sugli stessi elementi di fatto forniti dal contribuente nella procedura DOCFA e la differenza deriva da una diversa valutazione tecnica, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, senza necessità di una motivazione più approfondita.

A chi spetta l’onere di provare l’erroneità della rettifica della rendita catastale?
Una volta che l’Ufficio ha fornito la documentazione a base della sua rettifica, l’onere della prova si sposta sul contribuente. Quest’ultimo deve fornire prove concrete e documentate (come perizie di parte) per dimostrare che la valutazione dell’Ufficio è errata; contestazioni generiche non sono sufficienti.

Il giudice è obbligato a disporre una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) se richiesta dal contribuente?
No, la decisione di disporre una CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Il suo diniego non è, di regola, sindacabile in Cassazione, a meno che non si configuri come un omesso esame di un fatto storico decisivo, circostanza che il ricorrente deve dimostrare specificamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16255 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16255 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 8714-2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, che la rappresentano e difendono giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 3595/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della LOMBARDIA, depositata il 6/10/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 31/5/2024 dal AVV_NOTAIO

COGNOME‘COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) propone ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva respinto l’appello avverso la sentenza n della Commissione tributaria provinciale di Como, in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento che modificava la rendita catastale relativa a d un’ unità immobiliare, sita in Como, cui era stata attribuita categoria D/8 e rendita Euro 89.426,03;
RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso; la RAGIONE_SOCIALE ha da ultimo depositato memoria difensiva;

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la Società denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 nonché RAGIONE_SOCIALE artt. 8 e 10 del Regio decretolegge del 13 aprile 1939 n. 652 e RAGIONE_SOCIALE artt. 8 e 30 del Regolamento del 1° dicembre 1949 n. 1142 in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c. e all’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 » e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente ritenuto l’atto impugnato «sufficientemente motivato», avendo l’Ufficio fondato la rettifica catastale sulla base RAGIONE_SOCIALE stessi elementi di fatto indicati dalla contribuente nella DOCFA, deducendo la Società che dovevano essere comunque indicate «le ragioni in fatto e in diritto che sorreggono la rettifica»;
1.2. con il secondo motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., «motivazione apparente … nullità della sentenza per violazione RAGIONE_SOCIALE artt. 36 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 e 132 c.p.c.» e lamenta che la Commissione tributaria regionale

«confermato la legittimità della rettifica dell’Ufficio sulla base di una serie di … argomentazioni prive di effettivo contenuto decisorio e … slegate dai fatti di causa, senza … affrontare in maniera compiuta le … argomentazioni esposte dalla RAGIONE_SOCIALE», e deducendo che era stato omesso l’esame di numerose questioni, esposte nell’atto di appello e supportate da perizie di parte, tra le quali quella «attinente l’erroneo utilizzo del criterio dell’approccio di costo … , l’aderenza della valutazione dell a RAGIONE_SOCIALE con i valori OMI pubblicati dalla stessa RAGIONE_SOCIALE …, le valutazioni di cui alla perizia di stima dell’ing. COGNOME … e le valutazioni di cui al prezziario dell’RAGIONE_SOCIALE …»;
1.3. con il terzo motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 e dell’art. 1, comma 3, del decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE Finanze 19 aprile 1994, n. 701» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto «che la precedente valorizzazione dell’immobile tassato operata dal contribuente tramite procedura DOC.FA costituirebbe indice della fondatezza della rettifica operata dall’Ufficio »;
1.4. con il quarto motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 1, comma 3, del decreto del ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente «ritenuto fosse onere della ricorrente provare la correttezza della rendita proposta anziché dell’Ufficio dimostrare la fondatezza della propria maggior pretesa»;

1.5. con il quinto motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza impugnata per omessa motivazione avendo la Commissione tributaria regionale «negato la disposizione di una consulenza tecnica d’ufficio richiesta … dalla RAGIONE_SOCIALE argomentando il … decisum in maniera lacunosa ed erronea in punto di diritto»;

2.1. il secondo motivo, da esaminare preliminarmente, in quanto pregiudiziale, va disatteso;

2.2. per la giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 2151 del 29/01/2021; Cass. n. 10636 del 09/05/2007), ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, e tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione;
2.3. le eccezioni circa l’erroneità della stima effettuata dall’Ufficio sul valore dell’immobile devono quindi ritenersi implicitamente disattese per il fatto stesso del rigetto del gravame sulla scorta della ritenuta validità dei criteri di stima utilizzati dall’ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, come indicati nella motivazione della sentenza impugnata;

3.1. il primo motivo di ricorso va parimenti disatteso;

3.2. come correttamente argomentato dai Giudici d’appello, costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso sia soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione RAGIONE_SOCIALE elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 31809 del 07/12/2018; Cass. n. 30166 del 20/11/2019; Cass. n. 3104 del 09/02/2021);
3.3. nel caso di specie, la ricorrente non ha in alcun modo dedotto che gli elementi di fatto indicati dalla medesima fossero stati disattesi dall’Ufficio, e cioè che l’atto impugnato avesse posto a base della rideterminazione catastale diversi elementi di fatto rispetto a quelli

prospettati dalla contribuente, il che quindi priva di fondamento le doglianze relative alla mancata indicazione, nel provvedimento impugnato, circa le «concrete modalità adottate» dall’Ufficio per la rettifica catastale ed i «termini di paragone di cui si sarebbe servito» o RAGIONE_SOCIALE immobili ai quali «si sia riferito nella determinazione della ‘comparazione’ », nonché RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese alla valorizzazione dei «costi di costruzione unitari utilizzati dall’Ufficio e desunti dal prezziario ‘ Prezzi e Tipologie edilizie del RAGIONE_SOCIALE;
4.1. il terzo motivo è ugualmente infondato;

4.2. la Società deduce che «a partire dal 1° gennaio 2016, per gli immobili -quali quelli di cui si discute -appartenenti a categoria speciale deve ritenersi sempre consentita la rideterminazione della rendita in base ai parametri fissati dall’art. 1, comma 21, della legge n. 208 ( ndr . del 2015), quantunque già iscritti agli atti catastali con attribuzione di rendita definitiva», e lamenta quindi che la Commissione tributaria regionale abbia ritenuto corretta la stima dell’Ufficio anche tenendo conto della rendita proposta dalla stessa contribuente con una precedente DOCFA;
4.3. in diritto, va evidenziato che per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016) – con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (cc.dd. «imbullonati») – è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo;
4.4. il comma 22 dell’art. 1 cit. precisa, inoltre, che «a decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali RAGIONE_SOCIALE immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21»;

4.5. ne consegue che dal 1° gennaio 2016 gli intestatari RAGIONE_SOCIALE immobili già censiti con i criteri precedenti, possono presentare atti di aggiornamento, tramite procedura Docfa, per modificare in riduzione l’importo della rendita catastale di quegli immobili, nel rispetto RAGIONE_SOCIALE novità introdotte, ovvero attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale;

4.6. la normativa ha quindi la finalità di uniformare i criteri di stima e quindi di determinazione della rendita RAGIONE_SOCIALE immobili già iscritti in catasto con quelli di nuova costituzione che saranno iscritti a far luogo dal 1° gennaio 2016, essendo stata introdotta una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, rivolta, come si è detto, a rideterminare la rendita catastale escludendo dalla stessa eventuali componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta;
4.7. ciò posto, la Società non ha in alcun modo dedotto, né dimostrato che nella precedente dichiarazione DOCFA, presentata prima dell’entrata in vigore della normativa dianzi indicata, erano stati indicati, ai fini della quantificazione della rendita catastale dell’immobile, i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo relativo all’immobile in oggetto ;

4.8. ne consegue che la Commissione tributaria regionale ha legittimamente evidenziato, ai fini della stima del valore catastale, che «un precedente classamento ad impulso di parte sul quale non c’ …(era)… stata contestazione di merito da parte appellante, pur avendone la stessa negato, senza però motivare l ‘assunto, la provenienza -avesse una valutazione sostanzialmente simile a quella dell’Ufficio, mentre la proposta formulata in sede di DOCFA poi contestata …(era)… molto lontana da quella precedente e da quella determinata dall’Ufficio »;
5.1. va disatteso anche il quarto motivo;

5.2. la violazione del precetto di cui all’art. 2697 cod. civ., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere

della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata, secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto RAGIONE_SOCIALE prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del «nuovo» art. 360 n. 5 cod. proc. civ.) (cfr. ex multis Cass. n. 18092 e n. 17313 del 2010 e n.13395 del 2018);

5.3. nella specie la Commissione tributaria regionale ha, dunque, fatto corretta applicazione RAGIONE_SOCIALE oneri probatori in quanto ha ritenuto che la produzione documentale fornita dall’Ufficio fosse adeguata a giustificare la rettifica della rendita, e che di contro le contestazioni della contribuente, in quanto generiche e non documentate, fossero insufficienti a costituire una prova contraria;

6.1. da ultimo, va respinto anche il quinto motivo;

6.2. il giudizio sulla necessità e utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica d’ufficio rientra, invero, nel potere discrezionale del giudice di merito, la cui decisione è censurabile per cassazione unicamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., soggiacendo peraltro la relativa impugnazione alla preclusione derivante dalla regola della cd. doppia conforme di cui all’art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ. ( ratione temporis vigente ed applicabile al caso in esame) (cfr. Cass. n. 25281 del 25/08/2023);
6.3. in particolare, posto che il giudizio sulla necessità ed utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica d’ufficio rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, la cui decisione è, di regola, incensurabile nel giudizio di legittimità, è consentito, dunque, giusta la nuova formulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., denunciare in Cassazione, oltre all’anomalia motivazionale, solo il vizio specifico relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che sia stato oggetto di discussione tra le parti, ed abbia carattere decisivo, al che consegue che il ricorrente non può limitarsi a denunciare né l’omessa pronuncia sull’istanza di disporre la consulenza
tecnica d’ufficio, né l’omesso esame di elementi istruttori, ma deve indicare l’esistenza di uno o più fatti specifici, il cui esame è stato omesso, il dato, testuale o extratestuale, da cui essi risultino, il come ed il quando tali fatti siano stati oggetto di discussione processuale tra le parti e la loro decisività (cfr. Cass. n. 7472 del 23/03/2017), onere a cui in ogni caso la ricorrente si è sottratta, essendosi limitata a lamentare la nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla richiesta di con sulenza tecnica d’ufficio;
sulla scorta di quanto sin qui illustrato, va respinto il ricorso;

le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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