Rettifica rendita catastale: motivazione e obblighi

Una società contesta un avviso di rettifica rendita catastale per un suo immobile industriale. La Corte di Cassazione ha confermato la validità dell’accertamento, respingendo le doglianze relative a difetti di motivazione e vizi procedurali. La Corte ha chiarito che, nell’ambito della procedura DOCFA, la stima diretta dell’Ufficio, che modifica la proposta del contribuente, costituisce una motivazione sufficiente e non necessita di un contraddittorio preventivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica rendita catastale: obblighi di motivazione e contraddittorio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8990 del 4 aprile 2024, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale per il diritto tributario immobiliare: la rettifica rendita catastale. La decisione offre importanti chiarimenti sui requisiti di motivazione dell’avviso di accertamento e sull’obbligo del contraddittorio preventivo, delineando un quadro chiaro per contribuenti e professionisti del settore.

I Fatti del Caso: Il Contenzioso sulla Rendita

Una società operante nel settore della prefabbricazione impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale di un suo complesso immobiliare. L’Amministrazione Finanziaria aveva ritenuto incongrui i valori dichiarati dal contribuente in seguito a lavori di ampliamento e miglioria che avevano sensibilmente aumentato il valore dell’immobile.

La società lamentava diversi vizi, sia nel merito che procedurali. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le sue ragioni, confermando la legittimità dell’operato dell’Ufficio. La controversia è così approdata dinanzi alla Corte di Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il ricorso della società si fondava su quattro principali motivi:

1. Motivazione apparente della sentenza d’appello: Si contestava che la Commissione Tributaria Regionale non avesse adeguatamente spiegato le ragioni della sua decisione.
2. Difetto di motivazione dell’avviso di accertamento: La società riteneva che l’atto fiscale non fosse sufficientemente motivato, in violazione dello Statuto del Contribuente.
3. Omessa pronuncia sull’inesistenza della notifica: Si eccepiva che i giudici d’appello non si fossero pronunciati su un presunto vizio di notifica dell’atto impugnato.
4. Omessa pronuncia sulla violazione del contraddittorio: Si lamentava la mancata audizione del contribuente prima dell’emissione dell’avviso di accertamento, ritenuta illegittima.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sulla rettifica rendita catastale

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo un’analisi dettagliata di ogni motivo e consolidando principi giurisprudenziali di notevole importanza pratica.

La Validità della Motivazione dell’Atto

Sul punto centrale della controversia, ovvero la sufficienza della motivazione dell’avviso di rettifica rendita catastale, la Corte ha operato una distinzione fondamentale. Quando l’attribuzione della rendita avviene tramite la procedura DOCFA e si basa su una stima diretta effettuata dall’Ufficio (come nel caso degli immobili del gruppo catastale D), tale stima costituisce di per sé il fondamento motivazionale dell’atto.

La Corte ha specificato che l’avviso di accertamento era fondato sul fatto che “i valori unitari non sono congrui con quelli adottati dall’ufficio in sede di revisione degli estimi”, seguito da un ricalcolo basato su un valore complessivo dell’immobile. Questo, secondo i giudici, rappresenta un giudizio tecnico che, seppur sintetico, è conosciuto e conoscibile dal contribuente, il quale ha partecipato alla procedura. La mancata riproduzione integrale della perizia di stima nell’avviso non ne determina, quindi, un difetto di motivazione.

La Questione del Contraddittorio Preventivo

Altro punto qualificante della decisione riguarda l’assenza di un obbligo di contraddittorio preventivo. La Cassazione ha ribadito un orientamento consolidato: nel contesto della procedura DOCFA e per i tributi non armonizzati a livello europeo (come quelli catastali), l’Amministrazione Finanziaria non è tenuta ad attivare un contraddittorio con il contribuente prima di discostarsi dalla proposta di rendita presentata.

Questo obbligo sussiste solo per i tributi armonizzati o nei casi in cui sia specificamente previsto dalla legge nazionale. Per la rettifica della rendita catastale, quindi, non esiste un vincolo generalizzato che imponga all’Ufficio di sentire il contribuente prima di emettere l’atto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La pronuncia in esame conferma la solidità della procedura di accertamento catastale basata sulla stima diretta dell’Ufficio. Per i contribuenti, ne derivano due implicazioni principali. In primo luogo, la contestazione di una rettifica della rendita non può fondarsi su una generica carenza di motivazione se l’Ufficio ha indicato i parametri tecnici alla base della sua diversa valutazione. La battaglia dovrà spostarsi sul piano tecnico, contestando nel merito la congruità della stima erariale. In secondo luogo, non è possibile invocare la nullità dell’atto per mancato contraddittorio preventivo, in quanto tale garanzia non è richiesta dalla legge per questo tipo di procedimento. La difesa del contribuente deve quindi concentrarsi sugli aspetti sostanziali e probatori della valutazione immobiliare.

Quando è sufficiente la motivazione di un avviso di rettifica rendita catastale basato su procedura DOCFA?
La motivazione è considerata sufficiente quando l’Ufficio indica che la rettifica si basa su una stima diretta che ha rilevato valori unitari non congrui con quelli di revisione, esplicitando il valore totale dell’immobile e il saggio d’interesse applicato. Questa stima tecnica, anche se non allegata integralmente, costituisce il fondamento motivazionale dell’atto.

L’Agenzia delle Entrate è obbligata ad un contraddittorio preventivo prima di rettificare una rendita catastale proposta con DOCFA?
No. Secondo la Corte di Cassazione, per i tributi non armonizzati come quelli catastali, non sussiste un obbligo generalizzato per l’Amministrazione Finanziaria di attivare un contraddittorio preventivo prima di discostarsi dalla proposta di rendita del contribuente, a meno che non sia specificamente previsto dalla legge.

Se il giudice decide nel merito una questione, può considerarsi rigettata un’eccezione procedurale non esaminata esplicitamente?
Sì. La Corte ha affermato che quando un giudice esamina e decide nel merito la congruità della motivazione di un atto, deve ritenersi implicitamente rigettata l’eccezione preliminare relativa all’inesistenza della notifica, in quanto la decisione sul merito presuppone la validità della costituzione del rapporto processuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8990 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8990 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 25161/2017 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE – RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede in Grottole (MT), alla INDIRIZZO. in persona del legale rappresentante pro tempore COGNOME NOME, nato a Matera il DATA_NASCITA e residente in Altamura (BA) alla INDIRIZZO, rappresentata e difesa, giusta procura speciale resa in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; telefax: NUMERO_TELEFONO; pec: EMAIL) del Foro di Matera, ed elettivamente domiciliata in Roma presso l’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; telefax: NUMERO_TELEFONO; pec: EMAIL), con studio in Roma (00198) alla INDIRIZZO;
-ricorrente – contro

Avviso accertamento rettifica rendita catastale Motivazione avviso

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 234/1/2017 emessa dalla CTR Basilicata in data 26/03/2017 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

La RAGIONE_SOCIALE impugnava dinanzi alla CTP di Matera un avviso di accertamento di rettifica della rendita catastale.

La CTP adìta rigettava il ricorso.

Sull’impugnazione della contribuente, la CTR della Basilicata rigettava il gravame, deducendo che l’Ufficio, a seguito di accertamento, aveva provveduto a rettificare alcuni dei valori unitari dichiarati dalla società relativi a fabbricati, tettoie ed aree scoperte, ritenendoli incongrui in considerazione dei lavori eseguiti per ampliamenti e migliorie che ne avevano sensibilmente aumentato la rendita catastale, ed aveva fornito una analitica ed adeguata motivazione in relazione alle variazioni attribuite alle singole unità immobiliari.
Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di quattro motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., richiamato dall’art. 62, comma 1, d.lgs. n. 546/1992, per aver la CTR fornito una motivazione solo apparente.

1.1. Il motivo è infondato.

E’ ormai noto come le Sezioni Unite (sentenza n. 8053 del 2014) abbiano fornito una chiave di lettura della riformulazione dell’art. 360, primo

comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 134, nel senso di una riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione, con conseguente denunciabilità in cassazione della sola “anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di ‘sufficienza’ della motivazione. E’ stato altresì precisato che (in termini, Cass. n. 2876 del 2017) che il vizio di motivazione meramente apparente della sentenza ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (art. 111, sesto comma, Cost.), e cioè dell’art. 132, sesto comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’omologo art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’ iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, e cioè di chiarire su quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla base di quali argomentazioni è pervenuto alla propria determinazione, in tal modo consentendo anche di verificare se abbia effettivamente giudicato iuxta alligata et probata (cfr. Cass. nn. 2876/2017 e 1461/2018).
Come risulta dalla lettura dell’atto di appello, il cui estratto in ossequio al principio di autosufficienza è stato riprodotto nel corpo del ricorso (cfr. pagg. 9-10), la contribuente, con il motivo di appello, aveva sottoposto la sentenza di primo grado a critica in punto di violazione dell’art. 2697 cod. civ., per non aver l’Ufficio assolto l’onere probatorio su di esso incombente, nonostante la zona interessata fosse priva di ogni opera di urbanizzazione

primaria e l’immobile fosse ubicato in piena campagna lontano da vie di comunicazione primaria.

L’impugnata sentenza si pone al di sopra del minimo costituzionale, avendo evidenziato, sia pure in termini sintetici, che l’Ufficio, a seguito di accertamento, aveva ritenuto non congrui i valori unitari dichiarati dalla contribuente (relativi a fabbricat i, tettoie ed aree scoperte) ‘in considerazione dei lavori eseguiti per ampliamenti e migliorie che ne hanno sensibilmente aumentato la rendita catastale’.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7, comma 1, l. n. 212/2000 e 3 l. n. 241/1990, con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., richiamato dall’art. 62, comma 1, d.lgs. n. 546/1992, per aver la CTR ritenuto che l’Ufficio avesse emesso un atto accertativo sufficientemente ed adeguatamente motivato.

2.1. Il motivo è inammissibile.

N el caso di specie, sì come è desumibile dall’avviso di accertamento, debitamente trascritto dalla ricorrente alle pagine da 3 a 5 del ricorso, il classamento proposto ( recte , la rendita catastale proposta) è stato variato ‘in quanto i valori unitari non sono congrui con quelli adottati dall’ufficio in sede di revisione degli estimi’. A questa enunciazione ha fatto seguito il ricalcolo della rendita, partendo da un valore totale (del fabbricato, in base al costo di costruzione, e del suolo) di euro 2.764.580,00 ed applicando un saggio di interesse dello 0,02.
Orbene, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del d.l. n. 16 del 1993, conv. in l. n. 75 del 1993, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura DOCFA) ed in base ad una stima diretta eseguita dall’Ufficio (come accade per gli immobili classificati nel gruppo catastale D), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di classamento (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non
già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazione (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 17971 del 09/07/2018).
Nella fattispecie, a ben vedere, la ricorrente sollecita una inammissibile rivalutazione nel merito RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie, avendo la CTR rilevato che l’Ufficio, a seguito di accertamento, aveva provveduto a rettificare alcuni dei valori unitari dichiarati dalla società relativi a fabbricati, tettoie ed aree scoperte, ritenendoli incongrui in considerazione dei lavori eseguiti per ampliamenti e migliorie che ne avevano sensibilmente aumentato la rendita catastale, ed aveva fornito una analitica ed adeguata motivazione in relazione alle variazioni attribuite alle singole unità immobiliari.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., richiamato dall’art. 62, comma 1, d.lgs. n. 546/1992, per aver la CTR omesso di pronunciarsi in ordine al motivo di appello con cui aveva eccepito l’inesistenza giuridica dell’a tto impugnato per inesistenza della relativa notifica, perché operata in violazione dell’art. 148 cod. proc. civ.

3.1. Il motivo è infondato.

Non è revocabile in dubbio, e risulta comunque ex actis , che la contribuente abbia formulato anche in appello, con uno specifico motivo, la doglianza in esame.

Tuttavia, non è configurabile il vizio di omessa pronuncia quando una domanda, pur non espressamente esaminata, debba ritenersi – anche con pronuncia implicita – rigettata perché indissolubilmente avvinta ad altra domanda, che ne costituisce il presupposto e il necessario antecedente logico – giuridico, decisa e rigettata dal giudice (Cass., Sez. L, Sentenza n.

17580 del 04/08/2014).

Orbene, la CTR, avendo vagliato nel merito la congruità della motivazione contenuta nell’avviso di accertamento impugnato, ha inevitabilmente ritenuto infondata, sia pure in modo implicito, l’eccezione di inesistenza della relativa notificazione per asserita mancanza della relazione.

Senza tralasciare che la ricorrente ha altresì omesso di precisare se la notificazione dell’avviso fosse stata effettuata a mezzo di ufficiale giudiziario o direttamente tramite raccomandata a/r. La differenza è sostanziale, atteso che nella seconda evenienza ( id est , in caso di notificazione a mezzo posta dell’atto impositivo eseguita direttamente dall’Ufficio finanziario ai sensi dell’art. 14 della l. n. 890 del 1982) si applicano le norme concernenti il servizio postale ordinario per la consegna dei plichi raccomandati, e non quelle di cui alla suddetta legge concernenti esclusivamente la notifica eseguita dall’ufficiale giudiziario ex art. 149 cod. proc. civ., sicché non va redatta alcuna relata di notifica o annotazione specifica sull’avviso di ricevimento in ordine alla persona cui è stato consegnato il plico, e l’atto pervenuto all’indirizzo del destinatario deve ritenersi ritualmente consegnato a quest’ultimo, senza necessità dell’invio della raccomandata al destinatario, stante la presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 cod. civ., la quale opera per effetto dell’arrivo della dichiarazione nel luogo di destinazione ed è superabile solo se il destinatario provi di essersi trovato, senza sua colpa, nell’impossibilità di prenderne cognizione (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 29642 del 14/11/2019).
4. Con il quarto motivo la ricorrente si duole della nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., richiamato dall’art. 62, comma 1, d.lgs. n. 546/1992, per aver la CTR omesso di pronunciarsi in ordine al motivo di appello con cui aveva eccepito l’illegittimità dell’avviso di accertamento impugnato perché non preceduto dall’invito al contraddittorio (e, in particolare, dall’audizione del contribu ente).
4.1. Il motivo è infondato.

Sebbene sull’eccezione in esame la CTR non si sia pronunciata, né può

sostenersi, a differenza del precedente motivo, che si sia al cospetto di una decisione implicita di rigetto, nel giudizio di legittimità, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo di cui all’art. 111 Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 cod. proc. civ., una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte di cassazione può evitare la cassazione con rinvio della sentenza impugnata e decidere la causa nel merito sempre che si tratti di questione di diritto che non richiede ulteriori accertamenti di fatto (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 17416 del 16/06/2023).
Ebbene, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della c.d. procedura DOCFA, l’Amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 4752 del 23/02/2021).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 4.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 25.3.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.