Rettifica rendita catastale: motivazione dell'Agenzia

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di rettifica della rendita catastale proposta dal contribuente tramite procedura DOCFA, l’Agenzia delle Entrate non è tenuta a fornire una motivazione complessa se non contesta i dati oggettivi forniti. La mera indicazione dei dati catastali e della classe attribuita è sufficiente quando la variazione deriva da una diversa valutazione tecnica basata sugli stessi elementi, come nel caso di specie per un porticato non correttamente dichiarato. Il ricorso dei contribuenti, che lamentavano un difetto di motivazione, è stato quindi respinto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica rendita catastale DOCFA: quando la motivazione è semplificata?

La procedura DOCFA rappresenta un canale di collaborazione tra contribuente e Fisco per l’aggiornamento dei dati catastali. Ma cosa succede quando l’Agenzia delle Entrate non condivide la rendita proposta ed emette un avviso di accertamento? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti dell’obbligo di motivazione per la rettifica rendita catastale, delineando un principio fondamentale: se l’Amministrazione non contesta i fatti dichiarati, ma opera solo una diversa valutazione, la motivazione può essere più snella.

I Fatti del Caso

Due contribuenti, dopo aver effettuato lavori di ristrutturazione e ampliamento su un immobile, presentavano la dichiarazione di variazione catastale tramite procedura DOCFA. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non riteneva congrua la rendita proposta e procedeva alla sua rettifica, notificando un avviso di accertamento per un valore superiore. La divergenza principale riguardava la valutazione di un porticato, la cui superficie era stata considerata in modo diverso dall’Ufficio.

I contribuenti impugnavano l’atto, lamentando un grave difetto di motivazione. A loro dire, l’Agenzia si era limitata a utilizzare formule di stile, senza specificare i dati di mercato o gli immobili comparabili utilizzati per la stima. Dopo un esito parzialmente favorevole in primo grado, la Commissione Tributaria Regionale respingeva il loro appello. La questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e la rettifica rendita catastale

La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, ha rigettato integralmente il ricorso dei contribuenti, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate e della sentenza di secondo grado. La decisione si fonda su un’attenta distinzione tra le diverse tipologie di accertamento catastale e sui limiti del sindacato di legittimità.

Le Motivazioni: Obbligo di Motivazione Semplificato per la rettifica rendita catastale

Il cuore della pronuncia risiede nella distinzione tra il riclassamento operato d’ufficio dall’Agenzia e quello che scaturisce da una procedura collaborativa come il DOCFA. Secondo la Corte, nel primo caso, la motivazione deve essere più approfondita per giustificare la variazione. Nel secondo caso, invece, l’obbligo di motivazione è assolto con la semplice indicazione dei dati oggettivi (consistenza, categoria, classe) se l’Ufficio:

1. Non contesta gli elementi di fatto indicati dal contribuente.
2. La differenza di rendita deriva unicamente da una diversa valutazione tecnica del valore economico del bene.

Nel caso specifico, l’Agenzia aveva utilizzato gli stessi parametri proposti dai contribuenti, ad eccezione della superficie del porticato, la cui esistenza era stata comunque accertata. L’aumento della rendita derivava quindi da una differente valutazione di un elemento già presente nella dichiarazione, non da una contestazione dei dati strutturali. In un contesto simile, l’Ufficio non aveva l’obbligo di motivare in maniera dettagliata e complessa, essendo sufficiente indicare i calcoli che hanno portato al nuovo valore.

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso, che miravano a una rivalutazione delle prove (come le perizie di parte sulle superfici). I giudici hanno ricordato che, in presenza di una ‘doppia conforme’ (due sentenze di merito con la stessa valutazione dei fatti), non è possibile chiedere alla Cassazione un nuovo esame del merito della controversia.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici per contribuenti e professionisti. In primo luogo, evidenzia l’importanza di presentare dichiarazioni DOCFA accurate e complete, poiché i dati forniti costituiscono la base su cui l’Agenzia effettua le sue valutazioni. In secondo luogo, chiarisce che l’onere della motivazione dell’Agenzia è attenuato nelle procedure collaborative. Un’eventuale impugnazione di una rettifica rendita catastale basata sul DOCFA deve quindi concentrarsi su vizi di legittimità (violazioni di legge) piuttosto che tentare di ottenere una terza valutazione dei fatti, soprattutto quando i primi due gradi di giudizio hanno già dato ragione all’Amministrazione Finanziaria.

Quando l’Agenzia delle Entrate rettifica una rendita proposta con DOCFA, che tipo di motivazione deve fornire?
Se la rettifica non contesta i dati oggettivi presentati dal contribuente ma si basa su una diversa valutazione tecnica (ad esempio, sul valore unitario o sulla corretta applicazione dei coefficienti a elementi come un porticato), la motivazione dell’avviso può essere semplificata. È sufficiente l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, senza la necessità di un’analisi comparativa dettagliata.

Una dichiarazione DOCFA firmata da un solo comproprietario è valida anche per gli altri?
Sì. La Corte ha affermato che la dichiarazione di variazione, contenente l’indicazione dei diversi titolari di diritti reali sul bene, produce effetti fiscali per tutti gli intestatari in base al principio di solidarietà, anche se sottoscritta da uno solo di essi.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le prove, come perizie sulle dimensioni di un immobile, se si ritiene che i giudici precedenti le abbiano ignorate?
No. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non di merito. Non può effettuare una nuova valutazione delle prove o dei fatti. Tale richiesta è inammissibile, specialmente quando le decisioni di primo e secondo grado sono conformi sulla valutazione dei fatti (c.d. ‘doppia conforme’).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9127 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9127 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 8189-2016 R.G. proposto da:

NAPOLETANO NOME COGNOME NOME

elettivamente domiciliati in Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME giusta procura speciale a margine del ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 8604/17/2015 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CAMPANIA, depositata il 2/10/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25/3/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Campania aveva respinto l’appello dei contribuenti avverso la sentenza n. 4464/10/2014 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Caserta in parziale accoglimento del ricorso proposto avverso l’avviso di accertamento con cui l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva rettificato i dati derivanti dalla dichiarazione NUMERO_DOCUMENTO presentata per la ristrutturazione e l’ampliamento dell’immobile in esame ;
l’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

i ricorrenti hanno da ultimo depositato memoria difensiva;

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 «circa i principi afferenti la motivazione degli atti catastali in riferimento agli avvisi di accertamento impugnati nulli per difetto di motivazione e motivazione apparente» e lamentano che la Commissione tributaria regionale si sia limitata ad «affermare che i dati utilizzati dall’Ufficio erano quelli proposti dagli stessi ricorrenti con la DOCFA», senza tener conto che questi ultimi avevano «contestato la stima del valore del fabbricato da cui la rendita consequenziale» e che l’Ufficio aveva utilizzato «solo formule di stile e stereotipate tanto nel corpo dell’atto quanto nella relazione tecnica allegata», in cui affermava di aver proceduto «con il metodo di stima sintetico -comparativo, sulla base di prezzi di mercato e riferiti a beni assimilabili» senza indicare atti o fonti da cui sarebbero stati rilevati i «prezzi noti di mercato» e quali fossero i «beni assimilabili»;
1.2. con il secondo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ. violazione dell’art. 1, comma 2, del d.m. n. 701 del 19/4/1994 circa la riferibilità al ricorrente COGNOME della dichiarazione DOCFA della ricorrente COGNOME, solo usufruttuaria in parte dell’immobile in questione, senza tener conto che «il contitolare di diritti sul bene, non presentatore del DOCFA, ha diritto a far valere anche l’erroneità dei dati proposti dal contitolare (usufruttuaria in parte) … ai fini dell’esatta determinazione della rendita»;
1.3. con il terzo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, con riferimento alle diverse superfici, per categoria, poste alla base dell’accertamento impugnato rispetto a quelle effettive, avendo i ricorrenti segnalato, nelle prodotte perizie di parte, l’erroneità RAGIONE_SOCIALE indicazioni circa le suddette superfici con conseguenti differenti valori;

1.4. con il quarto motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione del «d.P.R. n. 1142 dell’1.12 .1949 e circolare n. 2 del 9.1.1990 del Ministero RAGIONE_SOCIALE Finanze, nonché articolo 7 della L. n. 212/2000» e lamentano che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente omesso di annullare l’atto impugnato per omessa motivazione sui motivi per i quali era stato disatteso il «diverso valore del bene proposto dai ricorrenti sulla scorta RAGIONE_SOCIALE citate norme» e dei documenti prodotti dai contribuenti;
1.5. con il quinto motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, «con riferimento alla totale mancata valutazione di quanto dedotto con l’atto di appello in ordine ai corretti criteri di valutazione del bene ai fini censuari in base al d.P.R. n. 1142/1949 e richiamate circolari»;

2.1. il primo motivo va disatteso;

2.2. come più volte affermato da questa Corte (cfr. Cass. 24677 del ‘ 11/08/2022, Cass. n. 30166 del 20/11/2019, Cass. n. 12497 del 16/06/2016, Cass n. 23237 del 31/10/2014), in tema di classamento di immobili, l’attribuzione della rendita catastale mediante procedura cd. DOCFA

si distingue dal riclassamento operato su iniziativa dell’ufficio ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 211 del 2004: nel primo caso, trattandosi di procedura collaborativa, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza con la rendita proposta derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni; nel secondo caso, invece, dovendosi incidere su valutazioni già verificate in termini di congruità al fine di mutare il classamento precedentemente attribuito, la motivazione è più approfondita, in quanto volta ad evidenziare gli elementi di discontinuità che legittimano la variazione;
2.3. la Commissione tributaria regionale ha dunque chiarito quanto segue: « … nel caso di specie, scaturente da procedura DOCFA a seguito di lavori con variazione, l ‘Uffi cio ha determinato la rendita sulla base RAGIONE_SOCIALE consistenze…e dei valori unitari dichiarati dalla parte. L’aumento della rendita è avvenuto sulla base degli stessi parametri utilizzati dalla parte: come correttamente indicato dai primi Giudici la rendita risulta calcolata con gli stessi parametri proposti nel docfa ad eccezione della superficie relativa al porticato, che risulta effettivamente esistente ed indicato anche nella perizia giurata, sia pure con dimensioni diverse. L’aumento della rendita … è cioè pari alla differenza tra la rendita accertata … e quella dichiarata … e corrispondente al valore della rendita relativa al porticato … moltiplicato il valore unitario … indicato proprio nella dichiarazione docfa. Nessuna variazione è intervenuta dei valori a metro quadro e RAGIONE_SOCIALE consistenze, tranne che per il porticato. In questo caso l’ Ufficio, dunque, non aveva l’ obbligo di motivare in maniera precipua»;
2.4. la Commissione tributaria regionale ha altresì evidenziato quanto segue: « Il punto decisivo della sentenza gravata è proprio la circostanza che la determinazione della rendita è stata fatta utilizzando gli stessi parametri dichiarati dal contribuente sicché nessuna doglianza poteva essere avanzata. Ebbene questa parte della sentenza non risulta essere stata scalfita da precise ed idonee censure, avendo parte appellante insistito sull’erronei tà RAGIONE_SOCIALE superfici indicate e sulla diversa destinazione nonché sul valore venale dell’immobile documentando il tutto attraverso perizie giurate. Tutte le suddette considerazioni prescindono, però, dalla circostanza che le consistenze
e i valori unitari posti a base della rendita accertata sono proprio quelli dichiarati dalla parte nella dichiarazione docfa (ad eccezione del porticato di cui si è detto) sicché alcuna doglianza può essere sollevata sotto tale profilo»;

2.5. avendo quindi la Commissione tributaria regionale, con un accertamento in fatto non sindacabile in questa sede se non nei limiti dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., qui non dedotto, rilevato che l’Amministrazione finanziaria non si era discostata dalla classificazione inizialmente proposta dai contribuenti mediante variazione di elementi di fatto e connotati intrinseci dell’immobile, la pronuncia impugnata si è sul punto pienamente conformata all’illustrato indirizzo di legittimità in punto motivazione degli atti di classamento ed attribuzione di rendita catastale;
3.1. va parimenti disatteso il secondo motivo;

3.2. ai sensi dell’art. 1, comma 2, del d.m. n. 701/1994, «le dichiarazioni, di cui al comma 1, ad eccezione di quelle finalizzate a procedimenti amministrativi iniziati d’ufficio, sono sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l’allegazione e contengono dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo…»;
3.3. nel caso in esame, la Commissione tributaria regionale ha affermato quanto segue: «Né appare condivisibile il motivo di appello relativo alla non riferibilità della dichiarazione docfa allo COGNOME, posto che, come indicato dai primi Giudici, detta dichiarazione, contenente l ‘indicazione dei diversi titolari di diritti reali sul bene, può essere sottoscritta anche soltanto da uno di tali soggetti. La denunzia di variazione produce effetti fiscali a carico di tutti gli intestatari per il principio della solidarietà»;
3.4. la Commissione tributaria regionale ha, dunque, in primo luogo rilevato, con accertamento in fatto, come si è detto, non sindacabile in questa sede se non nei limiti dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., qui non dedotto (con particolare riguardo alla pretesa titolarità dell’usufrutto solo su una parte dell ‘immobile) , che la procedura DOCFA era stata effettuata da NOME COGNOME in quanto titolare di diritto reale sull’immobile ;

3.5. ne consegue che la proposta di variazione catastale doveva ritenersi parimenti riferibile al proprietario ed all’usufruttuario dell’immobile , come correttamente affermato nella sentenza impugnata;

4.1. il terzo ed il quinto motivo sono inammissibili in quanto formulati in violazione del dettato di cui all’art. 348 -ter cod. proc. civ. recante la regola della c.d. doppia conforme con mancata dimostrazione della diversità RAGIONE_SOCIALE ragioni inerenti alle questioni di fatto su cui le decisioni sono fondate;

4.2. invero, le due decisioni sono fondate sulle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto, essendo stata respinta la pretesa dei contribuenti, sui punti oggi oggetto di discussione, sia in primo che in secondo grado, e, inoltre, sotto altro profilo, la parte ricorrente pretende inammissibilmente una nuova rivalutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie (circa le superfici accertate e gli elementi di valutazione dell’immobile ai fini censuari) che neppure indica specificatamente in conformità al principio della specificità del ricorso ex art. 366 cod. proc. civ.;
5.1. va parimenti disatteso il quarto motivo in quanto, in primo luogo, pur sotto l’egida del vizio di violazione di legge, è rivolto a sollecitare questa Corte ad una rilettura degli elementi di prova (tra i quali, perizie giurate, tabelle valori OMI, «tabelle VAM (valori agricoli medi), tabelle di devalutazione per la parte di immobile risalente agli anni 50, … »; cfr. pag. 18 ricorso) indirizzata a un nuovo scrutinio circa la correttezza, nel caso concreto, del valore della maggiore rendita indicata dall’Ufficio , accertamento quest’ultimo che, come si è detto, è rimesso alle valutazioni dei giudici del merito ed invece inibito alla Corte di legittimità, comportando lo stesso l’apprezzamento RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie;
5.2. quanto alla censura circa il difetto di motivazione dell’atto impugnato per mancata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al mancato recepimento del valore proposto dai ricorrenti, va ribadito, come dianzi illustrato, che i n tema di estimo catastale, a seguito di procedura DOCFA senza modifica degli elementi di fatto proposti dal contribuente, la motivazione dell’atto di riclassamento può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’Ufficio, avendo l’esclusiva funzione di delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni adducibili da esso nella successiva fase contenziosa, in cui al contribuente è consentito di esercitare il proprio diritto
di difesa e di richiedere la verifica dell’effettiva correttezza dei parametri posti a base della riclassificazione eseguita, avendo tuttavia l’eventuale successivo accertamento contenzioso ad oggetto non l’idoneità della motivazione, ma il merito della controversia;

5.3. alla stregua di detto principio, è da escludere che sussistano nella specie di causa le deficienze motivazionali lamentate dai ricorrenti, avendo peraltro i medesimi altresì dedotto che, nell’atto impugnato, era indicato che l’Ufficio aveva proceduto al nuovo classamento e relativa rendita «con stima diretta e sulla base degli elementi economici con riferimento al ‘biennio economico 1988/1989’ sulla scorta di disposizioni vigenti, ‘fondate su metodologie comp arative’ tra cui il d.P.R. n. 1142/1949»;
sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto;

le spese di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso; condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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