Rettifica detrazione IVA: cosa fare se l'affare salta

Un’ordinanza della Cassazione esamina il caso di una società che, dopo aver versato acconti con IVA per un immobile, si è vista fallire la controparte venditrice. L’Agenzia delle Entrate richiedeva una rettifica della detrazione IVA, ma i giudici di merito hanno stabilito che l’obbligo di variazione non ricade sull’acquirente. Il caso evidenzia i principi che regolano la rettifica detrazione IVA quando l’operazione imponibile non si conclude.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica Detrazione IVA: Obbligo o Diritto in Caso di Contratto Fallito?

La gestione dell’IVA in operazioni complesse, come le compravendite immobiliari, può generare dubbi significativi, specialmente quando l’accordo non va a buon fine. Una questione cruciale riguarda la rettifica detrazione IVA sugli acconti versati se il contratto definitivo non viene mai stipulato. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ci permette di analizzare i principi che governano questa materia, chiarendo i ruoli e le responsabilità del venditore e dell’acquirente.

I Fatti del Caso

Una società stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un locale commerciale con magazzino, versando cospicui acconti per un totale di 2 milioni di euro, più IVA. Per questi pagamenti, la società venditrice emetteva regolari fatture. Tuttavia, il contratto definitivo non veniva mai concluso perché, nel 2011, la società promittente venditrice veniva dichiarata fallita.

La società acquirente, avendo versato l’IVA sugli acconti, chiedeva il rimborso di tale importo nella propria dichiarazione fiscale. L’Agenzia delle Entrate rispondeva con un avviso di accertamento, sostenendo che la società acquirente avrebbe dovuto effettuare una rettifica in aumento della detrazione IVA. Secondo l’amministrazione finanziaria, dal momento che l’operazione di compravendita era definitivamente venuta meno, il diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acconti non sussisteva più.

La Posizione dei Giudici di Merito sulla Rettifica Detrazione IVA

La Commissione tributaria regionale, riformando la decisione di primo grado, accoglieva le ragioni della società contribuente. I giudici hanno chiarito un punto fondamentale basato sull’interpretazione dell’art. 26 del D.P.R. 633/1972 (la legge sull’IVA).

Secondo la Commissione, la normativa prevede una facoltà, e non un obbligo, di effettuare una variazione dell’imponibile e dell’imposta. Questo diritto spetta al cedente (il venditore), che è il soggetto passivo dell’imposta. Nel caso in cui un’operazione venga meno, il venditore può emettere una nota di credito per recuperare l’IVA versata all’Erario. Di conseguenza, il cessionario (l’acquirente) è tenuto a registrare la corrispondente variazione in aumento solo se e quando riceve la nota di credito dal venditore.

Nel caso specifico, non risultava che il contratto preliminare fosse stato risolto prima del fallimento, né che il curatore fallimentare avesse esercitato il diritto alla variazione previsto dall’art. 26. Pertanto, in assenza di una nota di credito, non poteva sorgere alcun obbligo di rettifica detrazione IVA in capo all’acquirente.

Il Principio del Duplice Incasso

Un altro argomento decisivo sollevato dai giudici di merito è stato quello di evitare un ingiusto arricchimento per l’Erario. L’amministrazione finanziaria aveva già incassato l’IVA dalla società venditrice al momento dell’emissione delle fatture sugli acconti. Pretendere che anche la società acquirente riversasse la stessa imposta, tramite una rettifica in aumento, avrebbe comportato un doppio incasso della medesima imposta su un’operazione mai conclusa. Questo, soprattutto considerando che l’acquirente non solo aveva già pagato l’IVA al suo fornitore, ma non ne aveva nemmeno ottenuto il rimborso a seguito del fallimento.

Le Motivazioni

Le motivazioni della decisione di merito, riportate nell’ordinanza della Cassazione, si fondano su una chiara distinzione tra i diritti del venditore e gli obblighi dell’acquirente. L’art. 26 del D.P.R. 633/1972 è concepito per permettere al soggetto che ha versato l’imposta (il venditore) di recuperarla qualora l’operazione venga meno. L’obbligo dell’acquirente di rettificare la propria detrazione è una conseguenza diretta e successiva dell’esercizio di tale diritto da parte del venditore.

Se il venditore non attiva la procedura di variazione, l’acquirente, che ha legittimamente detratto l’IVA al momento del pagamento dell’acconto fatturato, non è tenuto a modificare autonomamente la propria posizione fiscale. Imporre una rettifica all’acquirente creerebbe uno squilibrio, penalizzandolo due volte: prima per aver perso l’acconto a causa del fallimento del venditore, e poi per essere costretto a versare un’imposta che aveva già corrisposto e legittimamente detratto.

Le Conclusioni

Sebbene il procedimento in Cassazione sia stato rinviato a nuovo ruolo a seguito di una comunicazione di avvenuta definizione agevolata tra le parti, i principi espressi dai giudici di merito offrono un’importante lezione pratica. La rettifica detrazione IVA da parte dell’acquirente non è un automatismo che scatta al venir meno di un’operazione. È, invece, un obbligo che sorge solo come riflesso dell’azione del venditore, il quale ha la facoltà (e non l’obbligo) di emettere una nota di variazione. In assenza di tale atto, la detrazione operata dall’acquirente al momento del pagamento rimane legittima. Questa interpretazione protegge l’acquirente da conseguenze fiscali pregiudizievoli derivanti da eventi, come il fallimento del venditore, che sono al di fuori del suo controllo.

Se un contratto preliminare fallisce per il fallimento del venditore, l’acquirente è obbligato a effettuare una rettifica della detrazione IVA sugli acconti versati?
No. Secondo la ricostruzione dei giudici di merito riportata nel provvedimento, l’acquirente non ha l’obbligo di effettuare una rettifica in aumento della detrazione IVA. Tale obbligo sorge solo come conseguenza dell’emissione di una nota di variazione da parte del venditore, che ha la facoltà, ma non l’obbligo, di farlo.

Chi ha il diritto di avviare la procedura di variazione IVA se un’operazione non si conclude?
Il diritto di avviare la procedura di variazione in diminuzione spetta al cedente o prestatore (il venditore), in quanto è il soggetto passivo che ha versato l’imposta all’Erario. L’acquirente è un soggetto passivo del solo obbligo di registrazione della variazione, una volta che questa gli viene comunicata.

Cosa succede all’IVA versata su acconti se il contratto definitivo non viene mai stipulato e il venditore fallisce?
L’IVA versata dall’acquirente al venditore rimane a credito del primo, che l’ha legittimamente detratta al momento della fatturazione. Se il venditore (o il suo curatore fallimentare) non esercita il diritto di emettere una nota di credito, la posizione fiscale dell’acquirente non deve essere modificata e l’Erario non può pretendere un secondo versamento della stessa imposta tramite una rettifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21875 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21875 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 17727/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato presso i cui uffici è domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio fisico eletto presso il loro studio in Roma, in INDIRIZZO;

-controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Commissione tributaria regionale RAGIONE_SOCIALE Campania, n. 145/15/2022, depositata il 7 gennaio 2022;

udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 26 gennaio 2024, e nella successiva riconvocazione del 12 luglio 2024, dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

Emerge dalla sentenza impugnata oltre che dagli atti di parte (ricorso, controricorso) quanto segue.

RAGIONE_SOCIALE stipulò un contratto preliminare con RAGIONE_SOCIALE per acquistare un locale commerciale ed annesso magazzino al prezzo complessivo di euro 2.000.000,00. Il contratto venne registrato l’8 maggio 2008.

Le parti convennero il versamento di acconti, con relativa IVA, il primo pari ad euro 1665.000,00 ed il secondo di euro 333.000,00. Vennero quindi emesse le relative fatture.

Il contratto definitivo non venne mai stipulato perché nel 2011 la promittente venditrice venne dichiarata fallita.

La promittente venditrice, pacifica circostanza tra le parti, versò l’IVA e non ne chiese la detrazione.

Con il modello NUMERO_DOCUMENTO RAGIONE_SOCIALE chiese, quindi, il rimborso dell’IVA versata quale minor credito risultante dalle dichiarazioni dell’ultimo triennio.

Successivamente, il 13 maggio 2016 venne notificato per l’anno 2011, muovendo proprio le mosse da tale richiesta di rimborso, un avviso di accertamento per aver RAGIONE_SOCIALE violato le norme in materia di IVA con riferimento ai fatti che avevano determinato l’istanza di rimborso. Venne contestata, nel dettaglio, l’omessa rettifica in aumento dell’IVA che aveva gravato le due fatture indicate, stante il ritenuto obbligo di rettifica, derivante dagli artt. 1, 19-bis e 26 del d.P.R. n. 633 del 1972, quale conseguenza del sopraggiunto venir meno RAGIONE_SOCIALE compravendita immobiliare. Venne quindi accertata la maggiore imposta dovuta per euro 400.000,00 oltre interessi ed irrogata la sanzione di euro 360.000,00 per dichiarazione infedele.
Secondo l’agenzia RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE non avrebbe potuto detrarre l’IVA versata in acconto perché relativa ad un’operazione (imponibile) non conclusasi. Per cui, anzi, RAGIONE_SOCIALE, avrebbe dovuto rettificare in aumento nel 2011, ai sensi del disposto di cui all’art. 19 bis, comma 2, c.p.c. del d.P.R. n. 633 del 1972, le dichiarazioni compiute, anno in cui si era avuto contezza RAGIONE_SOCIALE impossibilità di concludere la compravendita immobiliare.

L’avviso venne impugnato e la RAGIONE_SOCIALE respinse il ricorso.

La decisione a sua volta venne impugnata e poi cassata da questa Corte in quanto nulla per motivazione apparente in relazione alla cd. ‘prova RAGIONE_SOCIALE resistenza’ da fornirsi ad opera RAGIONE_SOCIALE società contribuente.

Riassunto il giudizio, il giudice di seconde cure accolse l’appello RAGIONE_SOCIALE società contribuente evidenziando come non sussistesse alcun obbligo di effettuare la pretesa variazione di cui all’art. 26 del d.P.R. n. 633 del 1972.

Sotto il profilo fattuale si negò che NOME non potesse detrarre negli anni 2008 e 2009 l’IVA in acconto.

Il giudice di merito richiamò la giurisprudenza di questa Corte secondo cui un preliminare di compravendita accompagnato dal versamento anticipato del corrispettivo fosse sufficiente per realizzare il presupposto dell’imposizione ex art. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972 nei limiti dell’importo fatturato o pagato a meno che non fosse accertata la natura fittizia dell’operazione.

Si affermò quindi che ‘posto dunque che l’obbligo di variazione è dall’art. 26 contemplato nel solo caso in cui dopo l’operazione e la sua fatturazione l’ammontare imponibile essa registri un aumento nelle diverse ipotesi in cui l’operazione imponibile venga meno per una RAGIONE_SOCIALE ragioni tassativamente previste dal comma 2 o se ne riduca l’ammontare imponibile, ne consegue non l’obbligo ma il

mero diritto alla detrazione dell’imposta corrispondente alla variazione, diritto che spetta evidentemente al cedente, essendo egli il soggetto passivo dell’imposta ex art. 17 del d.P.R. n. 633 del 1972 mentre il cessionario è tenuto a registrare la variazione solamente in tal caso, fermo il suo diritto ad ottenere la restituzione di quanto pagato a titolo di rivalsa.

Nel caso in esame non risulta che prima RAGIONE_SOCIALE dichiarazione di fallimento il contratto preliminare fosse stato risolto per mutuo consenso o ne fosse stata giudizialmente dichiarata la risoluzione per inadempimento; né risulta che, intervenuta la dichiarazione di fallimento senza che le parti avessero proceduto alla stipula del definitivo il curatore del suo fallimento avesse esercitato il diritto alla variazione previsto dall’art. 26, comma 2, del d.P.R. n. 633 del 1972′. Si evidenziò inoltre come l’erario avesse già incassato l’IVA dal venditore. Sicché ‘l’effetto dell’accertamento emesso nei confronti di RAGIONE_SOCIALE consisterebbe pertanto nell’incasso RAGIONE_SOCIALE medesima imposta per la seconda volta, con imputazione diretto (a) RAGIONE_SOCIALE stessa nei confronti del promissario acquirente il quale, non soltanto risulta averla già corrisposta al promittente venditore ma soprattutto non ne ha ottenuto il rimborso’.
Avverso questa decisione ricorre l’RAGIONE_SOCIALE con un motivo, resiste con controricorso la società contribuente.

RILEVATO CHE

Si è resa necessaria la riconvocazione del Collegio, in relazione alla comunicazione, trasmessa a questa Corte dall’RAGIONE_SOCIALE, circa l’avvenuta definizione agevolata, ex art. 1, comma 197, RAGIONE_SOCIALE l. n. 197 del 2022, a seguito dell’adesione, da parte del contribuente;

che tuttavia non è possibile procedere alla riconvocazione dello stesso collegio, in quanto il Cons. COGNOME, precedente consigliere facente parte del Collegio, è stato collocato fuori dal ruolo organico RAGIONE_SOCIALE magistratura, per assumere l’incarico di componente del Comitato RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE;

Considerato che va, pertanto, disposto il rinvio a nuovo ruolo;

P.Q.M.

Rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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