Rettifica del valore: onere della prova dell'Ufficio

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando l’annullamento di un avviso di accertamento per la rettifica del valore di un immobile. La decisione si fonda sulla carente motivazione dell’atto impositivo, che non specificava adeguatamente le caratteristiche degli immobili usati per la comparazione, violando così l’onere della prova a carico dell’Ufficio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica del Valore: Quando la Motivazione dell’Ufficio è Carente

L’accertamento del valore di un immobile a fini fiscali è un momento cruciale che può generare contenziosi tra contribuente e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la rettifica del valore operata dall’Ufficio deve essere supportata da una motivazione solida e dettagliata, altrimenti è illegittima. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Un contribuente impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato, aumentandolo, il valore di un immobile a uso commerciale ai fini dell’imposta di registro. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione al contribuente, annullando l’atto per carenza di motivazione. Secondo i giudici di merito, l’Ufficio non aveva adeguatamente giustificato il maggior valore accertato.

L’Amministrazione Finanziaria, non soddisfatta, decideva di ricorrere in Cassazione, sostenendo di aver correttamente applicato la normativa sulla rettifica del valore e che i giudici di appello avessero errato nel non considerare gli elementi forniti.

L’Appello e la tesi sulla Rettifica del Valore

Nel suo ricorso, l’Ufficio sosteneva di aver determinato il nuovo valore tenendo conto di una serie di elementi concreti: la posizione dell’immobile, lo stato di fatto, la destinazione d’uso e il confronto con altri immobili aventi caratteristiche simili, situati nella stessa zona. L’Agenzia evidenziava anche l’elevata commercialità del bene, dimostrata da un canone di locazione significativo. A suo dire, il metodo comparativo era stato applicato correttamente, e i giudici di merito avevano sbagliato ad annullare l’avviso.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, dichiarandolo inammissibile. La decisione si basa su una serie di vizi procedurali e sostanziali nel ricorso dell’Agenzia. In sostanza, i giudici supremi hanno confermato che l’operato dell’Ufficio non era stato sufficientemente rigoroso.

Le Motivazioni

La Corte ha chiarito che il problema non risiedeva nel giudizio estimativo dei giudici di merito, ma direttamente nella motivazione dell’avviso di accertamento originario. La ratio decidendi delle sentenze precedenti, non adeguatamente censurata dall’Agenzia, era proprio la carenza dell’onere motivazionale a carico dell’Ufficio.

Il punto cruciale riguarda l’applicazione dell’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986, che disciplina la rettifica del valore dei beni. Questa norma prevede che, nel metodo comparativo, l’Ufficio debba fare riferimento a trasferimenti di immobili “di analoghe caratteristiche e condizioni”. La Corte ha sottolineato che non è sufficiente indicare genericamente due immobili sulla stessa strada. L’Ufficio avrebbe dovuto:

1. Dimostrare quali fossero le specifiche caratteristiche che rendevano simili gli immobili presi a paragone.
2. Specificare l’ubicazione esatta degli immobili comparati rispetto a quello oggetto di accertamento.

L’Agenzia, invece, si era limitata a contestare che i giudici non avessero considerato dati fattuali, tentando di ottenere in Cassazione una inammissibile rivalutazione del merito della vicenda. La Corte ha ribadito che il ricorso per violazione di legge deve indicare puntualmente le norme violate e argomentare in diritto perché la sentenza impugnata sia errata, cosa che nel caso di specie non è avvenuta in modo adeguato.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: un avviso di accertamento che procede a una rettifica del valore deve essere impeccabile dal punto di vista della motivazione. L’onere della prova grava interamente sull’Amministrazione Finanziaria, che non può limitarsi a citare dati generici o valori OMI. È tenuta a fornire una spiegazione dettagliata e trasparente del processo logico-valutativo seguito, specialmente quando utilizza il metodo comparativo. Per il contribuente, ciò significa che un atto impositivo poco chiaro o superficialmente motivato è pienamente contestabile e ha ottime probabilità di essere annullato in sede giudiziaria.

Cosa deve fare l’Ufficio per motivare correttamente una rettifica del valore con metodo comparativo?
Secondo la Corte, l’Ufficio non può limitarsi a indicare immobili nella stessa zona. Deve dimostrare e specificare quali sono le caratteristiche concrete (ubicazione, stato, consistenza, etc.) che rendono gli immobili presi a paragone effettivamente simili a quello accertato.

Perché il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per più ragioni: non ha censurato correttamente la vera ragione della decisione dei giudici di merito (la carente motivazione dell’atto originario), ha cercato di ottenere una nuova valutazione dei fatti (non consentita in Cassazione) e non ha argomentato in modo puntuale la violazione di legge.

È sufficiente per l’Ufficio citare il canone di locazione elevato per giustificare un maggior valore?
Sebbene il canone di locazione possa essere un elemento indicativo dell’elevata commerciabilità e capacità reddituale, da solo non basta a supportare una rettifica del valore se la motivazione complessiva, soprattutto nel metodo comparativo, è carente e non rispetta i requisiti di specificità richiesti dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20346 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20346 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3004/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende;

-ricorrente-

contro

COGNOME

-intimato- avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della CAMPANIA n. 3225/2020 depositata il 24/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

L’Agenzia delle entrate ricorre, sulla base di un unico motivo, per la cassazione della sentenza della C.T.R. della Campania n. 3225/3/2020 con cui era stata confermata la sentenza di primo grado che aveva accolto l’impugnazione proposta dal contribuent e NOME COGNOME avverso l’avviso di accertamento di maggior valore, ai fini dell’imposta di registro, di un immobile ad uso commerciale in

Sorrento, ritenendo l’atto viziato per carenza di motivazione del valore accertato.

Il contribuente è rimasto intimato.

CONSIDERATO CHE

Con un unico motivo l’ufficio deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 51 d.P.R. n. 131/1986 per avere la C.T.R. annullato l’avviso di rettifica sulla base di una errata interpretazione dei presupposti della rettifica di valore. Osserva, in particolare, che i giudici di appello non avevano considerato che, nel caso di specie, come evidenziato nelle due fasi di merito, l’ufficio nel rideterminare il valore dell’immobile aveva tenuto conto di tutta una serie di valutazioni relative alla dislocazione fisica all’immobile, allo stato di fatto dello stesso, alla consistenza, alle destinazioni d’uso nonché facendo riferimento anche di altri immobili con analoghe caratteristiche del valore (siti nella stessa strada e nello stesso foglio catastale destinati alla stessa funzione cioè attività commerciali) in grado di fornire ai loro proprietari un reddito similare. Deduce, in particolare, che la C.T.R. non aveva considerato che il bene in questione presentava un’elevata commercialità tanto è vero che il canone di locazione versato dai venditori era pari a euro 27.600,00, elemento questo che stava a dimostrare sia l’elevata commerciabilità che una buona capacità reddituale. Precisa, infine, che il metodo comparativo adottato risultava del tutto corretto mentre gli elementi addotti dalla difesa risultavano sconfessati già dalle stesse contestazioni di parte contribuente, osservando, infine, che l’autonoma controversia proposta dal contribuente NOME COGNOME, altra parte del contratto, si era conclusa con il rigetto dell’impugnazione con conferma della legittimità della fondatezza della pretesa erariale.
Il ricorso è da ritenere inammissibile per plurime ragioni.

2.1. In primo luogo va premesso che la C.T.R, in sostanza, ha confermato la sentenza di primo grado che aveva ritenuto carente

l’atto impositivo sotto il profilo dell’onere motivazionale (quindi l’accertamento dei giudici di merito ha attinto direttamente la motivazione dell’avviso di accertamento, non il giudizio estimativo) , ratio decidendi ‘autonoma’ giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, che non risulta essere stata adeguatamente censurata sul punto.

2.2. Per altro verso va rilevato che non sussiste la lamentata violazione dell’ l’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986 nella parte in cui prevede che, ai fini della rettifica del valore dei beni, debba aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, aventi ad oggetto i medesimi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni.

Ed, infatti, le argomentazioni della sentenza di appello, conformi alla sentenza di primo grado, si fondano sul dettato di tale disposizione normativa ritenendosi, proprio in relazione alla inosservanza, a carico dell’ufficio, degli oneri nascenti da tale disposizione, che l’atto impositivo impugnato era carente in ragione della circostanza, che fini della comparazione, l’Ufficio avrebbe dovuto dimostrare quali erano le specifiche caratteristiche similari degli immobili presi a paragone, mentre nella presente vicenda si era limitato a indicare due immobili siti nelle stessa strada, omettendo d’indicare non solo l’ubicazione rispetto all’immobile de quo ma anche di specificare le caratteristiche degli immobili presi in considerazione, mentre l’Ufficio finisce per contestare solamente che i giudici di merito non avrebbero tenuto conto di una serie di dati fattuali rilevanti ai fini della rettifica del valore.
Occorre ribadire che quando nel ricorso per cassazione è denunziata violazione o falsa applicazione di norme di diritto, il vizio della sentenza previsto dall’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., deve essere dedotto, a pena di inammissibilità, non solo mediante la puntuale indicazione delle norme asseritamente violate, ma anche

mediante specifiche argomentazioni, intese motivatamente a dimostrare in qual modo determinate affermazioni in diritto, contenute nella sentenza gravata, debbono ritenersi in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla dottrina e dalla prevalente giurisprudenza di legittimità. (vedi, ex plurimis , Cass, n. 635/2015) apparendo evidente, nel caso in esame, il profilo di inammissibilità della censura.

Va, infine, precisato che il vizio non appare ravvisabile neanche relativamente ai richiamati ‘valori OMI’ in relazione ai quali i giudici di appello da un lato hanno affermato che l’ufficio non ne avrebbe dato conto, salvo poi affermare che non costituivano fonte di prova tipica: trattasi, infatti, di un inciso che, al di là della sua contraddittorietà e per certi versi illogicità, non incide sulla tenuta della motivazione che va ribadito non può ritenersi censurabile in relazione al dedotto profilo di violazione di legge.
2.3. Infine, non può sottacersi che il motivo di ricorso contiene una serie di puntualizzazioni in fatto (ubicazione u.i., stato, destinazione funzionale, valore reddituale catastale) sollecitando una inammissibile rivisitazione nel merito della vicenda in questione.

3. In conclusione va dichiarata l’inammissibilità del ricorso. Nulla va disposto in relazione alle spese processuali essendo rimasta intimata la parte contribuente.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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