Rettifica del valore: Cassazione e metodo analitico

Un contribuente ha impugnato un avviso di rettifica del valore di un’area edificabile. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la legittimità del metodo analitico-ricostruttivo utilizzato dall’Agenzia delle Entrate e giudicando adeguata la motivazione della sentenza di merito. La Corte ha chiarito che il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica del valore: quando l’accertamento del Fisco è legittimo?

La determinazione del corretto valore di un immobile ai fini fiscali è spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sulla legittimità della rettifica del valore operata dall’Agenzia delle Entrate, in particolare per le aree edificabili, e sui limiti del sindacato del giudice di legittimità sulla motivazione delle sentenze di merito.

I Fatti del Caso: Il Contribuente contro l’Agenzia delle Entrate

La vicenda trae origine da un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava il valore dichiarato da un contribuente per un’area edificabile, ai fini dell’imposta di registro e ipocatastale. L’Ufficio aveva utilizzato un metodo di stima noto come “analitico-ricostruttivo” o del “valore di trasformazione”, basato sulla differenza tra i potenziali ricavi derivanti dalla vendita dell’edificio costruibile sull’area e i costi di costruzione.

Il caso, dopo un primo passaggio in Cassazione, era stato rinviato alla Commissione Tributaria Regionale, la quale aveva parzialmente accolto le ragioni dell’Agenzia. Pur riducendo il valore accertato dall’Ufficio, lo aveva comunque determinato in una misura superiore a quella dichiarata dal contribuente. Insoddisfatto, quest’ultimo ha proposto un nuovo ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due vizi della sentenza.

L’Analisi della Corte di Cassazione e la rettifica del valore

La Suprema Corte ha esaminato e respinto entrambi i motivi di ricorso presentati dal contribuente, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale.

Il Primo Motivo di Ricorso: La Critica alla Motivazione della Sentenza

Il ricorrente sosteneva che la motivazione della sentenza d’appello fosse “apparente, perplessa e contraddittoria”. A suo dire, i giudici di merito non avevano adeguatamente considerato le sue argomentazioni e avevano basato la loro decisione su elementi privi di un solido supporto probatorio.

La Cassazione ha respinto questa censura, chiarendo un principio fondamentale: nel giudizio di legittimità, il sindacato sulla motivazione è limitato a un vizio radicale. Si può denunciare solo un’anomalia motivazionale che si traduce in una violazione di legge costituzionalmente rilevante, come la mancanza assoluta di motivi o una motivazione del tutto incomprensibile. Non è sufficiente una motivazione ritenuta semplicemente insufficiente o non condivisibile. Nel caso di specie, i giudici avevano dato conto dei dati probatori valutati (denuncia di inizio attività, dati reperiti su internet, contratti preliminari) e del percorso logico seguito, procedendo a un’autonoma rideterminazione del valore. Le critiche del contribuente, pertanto, si risolvevano in un tentativo inammissibile di ottenere un nuovo esame del merito della causa.

Il Secondo Motivo di Ricorso: La validità del metodo di rettifica del valore

Il contribuente contestava la legittimità del metodo analitico-ricostruttivo, sostenendo che l’Ufficio avrebbe dovuto basarsi su dati comparativi esistenti al momento dell’atto e che, in ogni caso, operava la preclusione della cosiddetta “valutazione automatica” basata sulla rendita catastale.

Anche su questo punto, la Corte ha dato torto al ricorrente. Ha ribadito che l’art. 51 del d.P.R. 131/1986 consente all’Amministrazione Finanziaria di fondare l’accertamento di valore non solo su dati comparativi o sul reddito, ma anche su “altri elementi di valutazione”. Il metodo del valore di trasformazione rientra a pieno titolo in questa categoria ed è considerato un valido strumento estimativo per le aree edificabili. Inoltre, la Corte ha specificato che la “valutazione automatica” non si applica ai terreni con destinazione edificatoria e che, comunque, la questione era stata sollevata per la prima volta in Cassazione, risultando quindi inammissibile.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione della Corte si fonda sulla distinzione netta tra il giudizio di merito e quello di legittimità. I giudici di primo e secondo grado hanno il compito di accertare i fatti e valutare le prove. La Corte di Cassazione, invece, ha la funzione di controllare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione, senza poter entrare nel merito delle valutazioni fattuali. Nel caso esaminato, la motivazione della sentenza impugnata, sebbene sintetica, esponeva un percorso logico comprensibile, basato su elementi concreti. Allo stesso modo, il metodo di stima utilizzato dall’Agenzia delle Entrate e validato dai giudici di merito è stato ritenuto conforme alla normativa vigente, che permette l’uso di criteri estimativi diversi dalla mera comparazione, purché logicamente fondati.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma un orientamento consolidato: l’Agenzia delle Entrate dispone di ampi poteri nella rettifica del valore degli immobili, potendo ricorrere a diversi metodi estimativi, tra cui quello analitico-ricostruttivo per le aree fabbricabili. Il contribuente che intende contestare tale rettifica deve fornire prove concrete e articolare censure precise, senza potersi limitare a criticare genericamente l’operato dell’Ufficio. Infine, la pronuncia ribadisce i confini invalicabili del giudizio di Cassazione: non è una terza istanza di merito dove ridiscutere i fatti, ma una sede di controllo della legalità e della logicità della decisione impugnata.

Quando l’Agenzia delle Entrate può procedere alla rettifica del valore di un’area edificabile?
L’Agenzia può rettificare il valore dichiarato quando lo ritiene inferiore a quello di mercato. Per farlo, può utilizzare diversi criteri, tra cui il metodo comparativo, quello basato sul reddito o, come nel caso di specie per le aree edificabili, il metodo analitico-ricostruttivo (o del valore di trasformazione), che rientra tra gli “altri elementi di valutazione” previsti dalla legge.

Il metodo di stima “analitico-ricostruttivo” è un criterio valido per la rettifica del valore di un immobile?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il metodo analitico-ricostruttivo, incentrato sulla differenza tra il valore dell’edificato realizzabile e i costi di trasformazione, è un legittimo strumento estimativo per determinare il valore di un’area edificabile ai fini dell’imposta di registro.

È possibile contestare in Cassazione una valutazione dei fatti o delle prove fatta da un giudice di merito?
No, non è possibile. Il giudizio di Cassazione ha la funzione di controllare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione. Non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione delle prove o una riconsiderazione dei fatti, che sono di esclusiva competenza dei giudici di merito (primo e secondo grado).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20305 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20305 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 23/07/2024

Registro Invim Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28374/2019 R.G. proposto da COGNOME NOME (cf. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (cf.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (cf.: CODICE_FISCALE), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (cf.: P_IVA), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia (pec.: EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1802/19, depositata il 17 aprile 2019, della Commissione tributaria regionale della Lombardia;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29 maggio 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 1802/19, depositata il 17 aprile 2019, la Commissione tributaria regionale della Lombardia -pronunciando quale giudice del rinvio da Cass., 26 maggio 2017, n. 13437 -ha accolto, per quanto di ragione, i motivi di ricorso proposti dall’RAGIONE_SOCIALE, così pronunciando in riforma della decisione di prime cure che aveva accolto l’impugnazione di un avviso di liquidazione recante rettifica dei valori dichiarati dalle parti ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte di registro ed ipocatastali;
1.1- – il giudice del gravame ha considerato che:

nella fattispecie, la rettifica di valore era stata operata attraverso il metodo analitico-ricostruttivo del valore di trasformazione «attraverso la determinazione dei ricavi detratti i costi costruzione»;

in sede di rettifica erano stati considerati «i dati contenuti nella denuncia comunale di inizio attività e rilevato tramite internet le caratteristiche realizzative del nuovo edificio, le superfici e il prezzo di vendita comparandolo con quello dei contratti preliminari registrati, addivenendo, così, al prezzo medio di vendita»;

il contribuente, per converso, aveva tenuto conto «del costo presunto di costruzione detratti i presunti ricavi determinati in base al prezzo medio al metro quadro, desunto dagli atti di compravendita (prezzo medio al mq. € 3.244,00)»;

-il valore dell’area (pari ad € 1.803.918) che conseguiva dall’applicazione , del prezzo medio al mq., e tenendo conto dei «costi dedotti dal contribuente», doveva, però, ritenersi eccessivo «sia in base ai listini FIAMAA, che ai valori OMI», così che andava ridotto (in ragione di € 3.100,00 al mq.) al minor importo di € 1.451.600,00;

non poteva darsi seguito alle prospettazioni RAGIONE_SOCIALE parti quanto ai costi di completamento della costruzione, atteso che le relative

valutazioni risultavano o eccessive (quanto al contribuente) o riduttive (quelle dell’Ufficio);

– COGNOME NOME ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi, illustrati con memoria;

-l’ RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Considerato che:

-il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 – il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n n. 3 e 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. , dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. e dell’art. 2697 cod. civ., assumendo il ricorrente che:

il decisum del giudice del gravame poggiava su di una motivazione apparente, perplessa e contraddittoria rispetto alle stesse deduzioni in giudizio svolte da esso esponente;

sarebbe, pertanto, «sufficiente leggere gli atti di causa» per avere piena cognizione di come esso esponente non avesse proposto alcun criterio di calcolo del valore dell’area limitandosi ad evidenziare gli errori in cui era incorso l’Ufficio;

il giudice del gravame aveva omesso di pronunciarsi su tutti i profili di censura articolati in relazione ai presupposti dell’operata rettifica di valore, così finendo per travisare le prospettazioni di parte;

detti presupposti, in una alle valutazioni estimative del giudice del gravame, non avevano a fondamento «il benché minimo supporto probatorio», né i «fondamenti probatori della rettifica dei valori» erano stati chiariti dalla gravata sentenza;

1.2 -col secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 43, 51 e 52, deducendo, in sintesi, che:

la rettifica di valore era stata operata -piuttosto che sulla base di dati, anche di natura comparativa, suscettibili di valutazione alla data di stipula dell’atto, e con riferimento al valore venale in comune commercio del bene a quel momento, -utilizzando un criterio estimativo che teneva conto di una sequenza di dati successivi alla stessa stipula contrattuale;

detta rettifica nemmeno avrebbe potuto essere operata con riferimento al capannone industriale oggetto di compravendita in ragione della preclusione conseguente alla cd. valutazione automatica, secondo la rendita catastale, di cui all’art. 52, comma 4, c it.;

-occorre premettere che l’effetto estensivo del giudicato che, previsto dall’art. 1306, comma 2, cod. civ., il coobbligato solidale può far valere in giudizio contro l’ente impositore costituisce esercizio di un diritto potestativo così che non può essere rilevato di ufficio dal giudice né dedotto dal debitore laddove siano intervenute preclusioni processuali (Cass., 5 dicembre 2019, n. 31807; Cass., 25 settembre 2013, n. 21958; Cass., 21 dicembre 2011, n. 27906);

la parte interessata, difatti, è tenuta a dedurre tempestivamente, ed a documentare, il giudicato formatosi a suo favore, e, quindi, può dedurlo per la prima volta col ricorso per cassazione solo se esso si è formato dopo la conclusione del giudizio di merito (Cass., 1 giugno 2012, n. 8816; Cass., 4 giugno 2008, n. 14696);

nella fattispecie, un primo giudicato si sarebbe formato in esito alla pronuncia resa da questa Corte (n. 26298/2016, del 20 dicembre 2016) i n relazione all’impugnazione (dichiarata inammissibile) della sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia, n. 1387/2015, del 9 aprile 2015 ; e, per l’appunto, il giudicato si è formato nel corso di svolgimento RAGIONE_SOCIALE stesso giudizio di merito;

quanto, poi, alla sentenza resa dalla stessa Commissione tributaria regionale della Lombardia, n. 1369/2019, del 26 marzo 2019,

alcun riferimento specifico emerge dallo stesso ricorso quanto alla formazione del giudicato, né, per vero, detto giudicato è stato debitamente documentato (per il rilievo che la parte che invoca l’autorità del giudicato ha l’onere di fornire la prova al riguardo, mediante la produzione della sentenza munita dell’attestazione di cancelleria ex art. 124 disp. att. cod. proc. civ., v. Cass., 2 marzo 2022, n. 6868; Cass., 23 agosto 2018, n. 20974; Cass., 9 marzo 2017, n. 6024; Cass. Sez. U., 14 marzo 2016, n. 4909, in motivazione; Cass., 19 settembre 2013, n. 21469);
-tanto premesso, il primo motivo -che pur prospetta profili di inammissibilità -è destituito di fondamento;

3.1 -quanto al profilo di censura che involge la motivazione della gravata sentenza, è del tutto evidente -secondo i contenuti decisori sopra ripercorsi -che il giudice del gravame ha dato conto dei dati probatori valutati, e RAGIONE_SOCIALE conseguenti implicazioni che ne sono state tratte in punto di rettifica di valore, rettifica che è stata sottoposta a valutazione con autonoma rideterminazione RAGIONE_SOCIALE prospettazioni RAGIONE_SOCIALE parti;

come le Sezioni unite della Corte hanno statuito, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, d.l. 22 giugno 2012 n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012 n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel
contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053);

così che si è ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18 settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599);
3.2 -quanto, poi, alla (pur) dedotta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. , e dell’art. 2697 cod. civ., le censure si risolvono, innanzitutto, in una indistinta riedizione di argomenti, e deduzioni, di natura probatoria che devolvono un non consentito riesame del merito in sede di legittimità, piuttosto che l’omesso esame di una domanda o di un’eccezione introdotta in causa (v. ex plurimis – quanto alla distinzione tra i motivi di ricorso incentrati sul difetto di motivazione ovvero sulla violazione del l’art. 112 cod. proc. civ. – Cass., 22 gennaio 2018, n. 1539; Cass., 5 dicembre 2014, n. 25761; Cass., 4 dicembre 2014, n. 25714; Cass., 14 marzo 2006, n. 5444);
laddove la violazione dell’art. 2697 cod. civ. si configura soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare, secondo

le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, mentre è inammissibile la diversa doglianza con la quale si censuri, così come nella fattispecie, la valutazione RAGIONE_SOCIALE prove proposte dalle parti, ed il conseguente convincimento che se ne è tratto (Cass., 25 marzo 2022, n. 9695; Cass. Sez. U., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., 23 ottobre 2018, n. 26769; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16598, in motivazione);

-nemmeno il secondo motivo può trovare accoglimento;

4.1 -come reso esplicito dalla gravata sentenza, e dagli stessi motivi di ricorso, la rettifica di valore è stata operata dietro qualificazione dell’atto in termini di cessione di superficie edificabile, e con applicazione del metodo analitico ricostruttivo denominato del valore di trasformazione;

detto metodo estimativo è, poi, incentrato sulla «determinazione del valore dell’area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell’edificato), “come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l’area presa in considerazione”, ed i costi necessari all’edificazione stessa (costi di trasformazione).» (così Cass., 20 ottobre 2017, n. 24872; v. altresì, Cass., 12 luglio 2021, n. 19811; Cass., 9 marzo 2018, n. 5763; Cass., 2 marzo 2018, n. 4953);

-come ripetutamente rilevato dalla Corte, con risalente orientamento interpretativo, il d.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, espone un triplice ordine di presupposti (equiordinati e) legittimanti l’accertamento del maggior valore di commercio del bene immobile oggetto di compravendita, così che l’avviso di rettifica del valore dichiarato, ai fini dell’imposta di registro, può fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su «altri elementi di valutazione», elementi, questi, tra i quali rientra – oltreché una stima operata dall’RAGIONE_SOCIALE del territorio (v. Cass., 26 gennaio 2018, n. 1961;
Cass., 10 febbraio 2006, n. 2951) – il riferimento alla destinazione, alla collocazione, alla tipologia, alla superficie, allo stato di conservazione, all’epoca di costruzione dell’immobile oggetto di valutazione (v., ex plurimis , Cass., 18 settembre 2019, n. 23217; Cass., 13 novembre 2018, n. 29413; Cass., 24 febbraio 2006, n. 4221; Cass., 18 settembre 2003, n. 13817; Cass., 8 marzo 2001, n. 3419);

né si è mai dubitato che agli altri elementi di valutazione possa ascriversi (anche) il metodo in discorso (v. Cass., 6 luglio 2022, n. 21380; Cass., 17 gennaio 2018, n. 963);

4.2 -in ordine, poi, alla cd. valutazione automatica di beni censiti in catasto, la stessa non può trovare applicazione ove vengano in considerazione terreni a destinazione edificatoria;

e, peraltro, la stessa censura ha connotazione di novità, non risultando che la questione sia stata esaminata dai giudici del merito né che, per vero, la stessa sia stata posta nei gradi di merito, la stessa parte non dando alcun conto della relativa proposizione;

il giudizio di cassazione ha, difatti, la funzione di controllare la difformità della decisione del giudice di merito dalle norme e dai principi di diritto, sicché sono precluse non soltanto le domande nuove, ma anche nuove questioni di diritto, qualora queste postulino indagini e accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito che, come tali, sono esorbitanti dal giudizio di legittimità (Cass., 5 luglio 2023, n. 19098; Cass., 12 giugno 2018, n. 15196; Cass., 6 giugno 2018, n. 14477; Cass., 25 ottobre 2017, n. 25319; Cass., 31 gennaio 2006, n. 2140; Cass., 7 agosto 2001, n. 10902; Cass., 12 giugno 1999, n. 5809; Cass., 29 marzo 1996, n. 2905);
-le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari

a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-condanna il ricorrente al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità liquidate in € 4.300,00 per compensi professionali , oltre spese prenotate a debito;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 maggio 2024.

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