Rettifica classamento catastale: i poteri dell'Agenzia

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15869/2024, ha stabilito la legittimità della rettifica del classamento catastale operata dall’Agenzia delle Entrate, anche quando questa interviene per correggere un precedente classamento più favorevole al contribuente, da essa stessa ‘validato’. La Corte ha chiarito che il potere di revisione mira a garantire la corrispondenza tra la classificazione e la realtà effettiva dell’immobile, e che il termine di 12 mesi per la determinazione della rendita non è perentorio. Inoltre, è stato ribadito che una sentenza favorevole ottenuta da altri proprietari nello stesso stabile non si estende automaticamente ad altre unità immobiliari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica Classamento Catastale: L’Agenzia Può Sempre Correggere un Errore?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema di grande interesse per i proprietari di immobili: il potere dell’Agenzia delle Entrate di effettuare una rettifica del classamento catastale. La questione centrale è se l’amministrazione finanziaria possa legittimamente modificare la categoria e la classe di un immobile, riportandole a una situazione meno vantaggiosa per il contribuente, anche dopo aver precedentemente ‘validato’ una variazione più favorevole proposta dallo stesso. Con l’ordinanza n. 15869 del 6 giugno 2024, la Suprema Corte fornisce importanti chiarimenti, consolidando principi fondamentali in materia.

I Fatti di Causa: Dalla Variazione Favorevole alla Rettifica

Il caso esaminato riguarda due contribuenti, proprietarie di un’unità immobiliare originariamente accatastata in categoria A/1, classe 4. A seguito di una dichiarazione DOCFA per diversa distribuzione degli spazi interni, l’Ufficio attribuiva all’immobile la più favorevole categoria A/2, classe 3. Tuttavia, a distanza di alcuni mesi, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento con cui procedeva a una nuova rettifica, ripristinando il classamento originario (A/1, classe 4) con una conseguente rendita catastale quasi raddoppiata. Le contribuenti impugnavano tale atto, dando inizio a un contenzioso che è giunto fino in Cassazione.

I Motivi del Ricorso e la questione della Rettifica Classamento Catastale

Le ricorrenti basavano le proprie difese su tre argomenti principali. In primo luogo, lamentavano il fatto che la Commissione Tributaria Regionale non avesse considerato le sentenze passate in giudicato, favorevoli ad altri proprietari di appartamenti nello stesso fabbricato, che avevano consolidato per quelle unità il classamento in A/2, classe 3. In secondo luogo, contestavano la mancanza di una motivazione adeguata nell’avviso di accertamento, che non specificava le ragioni della rettifica peggiorativa. Infine, sostenevano che l’Ufficio, esercitando un presunto potere di annullamento in autotutela, avesse in realtà agito in modo illegittimo, incidendo negativamente sulla loro sfera giuridica senza un valido presupposto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo infondati tutti i motivi sollevati. Le argomentazioni dei giudici di legittimità si articolano su alcuni punti cardine del diritto tributario e catastale.

Inefficacia del Giudicato “Inter Alios”

La Corte ha preliminarmente chiarito l’assoluta inconferenza del richiamo a sentenze favorevoli ottenute da altri condomini. Il principio del giudicato, sancito dagli articoli 324 c.p.c. e 2909 c.c., stabilisce che una sentenza definitiva fa stato solo tra le parti del processo, i loro eredi o aventi causa. L’effetto di una decisione tributaria non può estendersi a soggetti e immobili diversi da quelli oggetto della specifica controversia. Pertanto, il classamento favorevole di un appartamento vicino non può essere opposto all’Amministrazione per un’altra unità immobiliare.

Il Potere di Revisione e lo “Ius Poenitendi” dell’Ufficio

Il cuore della decisione risiede nell’affermazione del potere dell’Amministrazione finanziaria di rivedere e correggere il classamento catastale. La classificazione ha natura dichiarativa e deve riflettere la realtà effettiva dell’immobile in un’ottica di dinamicità. La Corte ha riconosciuto all’Ufficio uno “ius poenitendi” (diritto di ripensamento), che gli consente di correggere un errore anche se la precedente classificazione era stata ‘validata’. L’annotazione “RETTIFICA CLASSAMENTO IN AUTOTUTELA DM 37/97” presente sull’atto indicava proprio che i dati della precedente variazione erano stati ritenuti non corretti e, quindi, non idonei a costituire la rendita catastale definitiva.

Natura Ordinatoria del Termine di 12 Mesi

Un altro punto fondamentale chiarito dalla Corte è la natura del termine di dodici mesi, previsto dalla normativa per la determinazione della rendita catastale definitiva dopo la presentazione della DOCFA. Conformemente a un consolidato orientamento giurisprudenziale, tale termine è stato definito meramente ordinatorio e non perentorio. Ciò significa che il suo superamento non comporta la decadenza del potere dell’Amministrazione di intervenire e rettificare la rendita, che può quindi essere modificata anche oltre l’anno.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame ribadisce un principio cruciale: il classamento catastale non è immutabile. L’obiettivo primario del sistema è assicurare che la rendita, e di conseguenza l’imposizione fiscale, sia sempre adeguata alle reali caratteristiche dell’immobile, in conformità con il principio di capacità contributiva (art. 53 Cost.). I contribuenti non possono fare affidamento su una ‘validazione’ automatica o su un classamento errato, anche se più favorevole, poiché l’Amministrazione finanziaria conserva un ampio potere di rettifica per correggere errori e garantire l’aderenza del dato catastale alla realtà. La difesa del contribuente deve quindi concentrarsi nel merito, dimostrando con elementi concreti la congruità del classamento proposto rispetto alle caratteristiche dell’immobile e al contesto di mercato, piuttosto che appellarsi a vizi procedurali come il superamento di termini non perentori o a sentenze relative ad altri soggetti.

Una sentenza favorevole ottenuta dal mio vicino per un immobile simile al mio ha valore anche per me?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’efficacia di una sentenza (il cosiddetto ‘giudicato’) è limitata esclusivamente alle parti coinvolte in quel processo e all’immobile specifico oggetto di quella causa. Non può essere automaticamente estesa ad altre persone o proprietà, anche se situate nello stesso edificio.

L’Agenzia delle Entrate può modificare un classamento catastale anche dopo averlo accettato o ‘validato’?
Sì. La Corte ha confermato che l’Amministrazione finanziaria ha un potere di revisione e correzione degli errori, definito ‘ius poenitendi’. Questo le consente di rettificare un classamento e una rendita catastale, riportandoli a quelli corretti, anche se in precedenza aveva validato una proposta più favorevole del contribuente, qualora si accorga di un errore.

C’è un limite di tempo per l’Agenzia delle Entrate per rettificare la rendita proposta con la procedura DOCFA?
No, non c’è un limite perentorio. La normativa prevede un termine di dodici mesi per la determinazione della rendita definitiva, ma la giurisprudenza costante della Cassazione ha stabilito che questo termine ha natura ‘ordinatoria’, non ‘perentoria’. Di conseguenza, il suo superamento non fa decadere il potere dell’Agenzia di intervenire per rettificare il classamento e la rendita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15869 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15869 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29991/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che le rappresenta e difende.

–

ricorrenti – contro

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che ex lege le rappresenta e difende.

-controricorrenti-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 2158/2021, depositata il 23/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RITENUTO CHE

Con sentenza n. 2158/2021, depositata il 23/4/2021, la Commissione tributaria regionale del Lazio, pronunciando sull’appello di NOME COGNOME ed NOME COGNOME avverso la decisione di prime cure che aveva dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalle contribuenti, ha riformato detta pronuncia, rilevando l’ammissibilità del ricorso di prime cure ma ha respinto nel merito la spiegata impugnazione dell’avviso di accertamento catastale di rettifica della categoria e della classe, nonché della conseguente rendita, dell’unità immobiliare sita in Roma, INDIRIZZO, piano terzo, interno 5, con compensazione della spese processuali.
Il giudice di appello, anzitutto, ha rilevato l’adeguatezza della motivazione dell’avviso impugnato, in quanto recante «i dati oggettivi della classe trattandosi di elementi conosciuti e facilmente conoscibili per il contribuente considerata la natura partecipata del procedimento e dell’atto (…)» e, nel merito, che l’Ufficio ha adeguatamente dato conto RAGIONE_SOCIALE ragioni del diverso classamento dell’immobile, da «sempre classificato in A1 classe 4 ad eccezione del periodo riferito alla VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 06/08/2015 (…) in cui diventa categoria A2 classe 3.»
Quanto a tale variazione del classamento – prosegue la sentenza – l’Ufficio ha anche dimostrato che si è trattato di un errore al quale ha posto rimedio in forza dei poteri di cui al d. m. n. 37 del 1997, che disciplina le ipotesi di annullamento d’ufficio o di rinuncia all’imposizione in caso di auto-accertamento, senza necessità di istanza di parte.

Le contribuenti ricorrono, con tre motivi, per la cassazione della sentenza; l’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 5, cod. proc. civ., le ricorrenti denunciano omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, per non avere la CTR statuito in ordine alla circostanza, ricavabile dai documenti e dalle memorie illustrative di parte, che analoghi avvisi di accertamento, emessi tutti come ‘RETTIFICA CLASSAMENTO IN AUTOTUTELA DM 37/97’, per altre unità immobiliari del fabbricato di INDIRIZZO in Roma, sono stati annullati con sentenze di Commissione tributaria di primo e di secondo grado passate in giudicato. Deducono, inoltre, che trattandosi di appartamenti del medesimo fabbricato per i quali si è consolidato il classamento in categoria A/2 classe 3, l’avviso di accertamento impugnato deve essere analogamente annullato.
Con il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., le ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 7, l. n. 212 del 2000 e degli artt. 23, 54 e 57, d.lgs. n. 546 del 1992, nonché dell’art. 3, l. n. 241 del 1990, assumendo che, diversamente da quanto ritenuto dal giudice del gravame, l’atto impugnato non esponeva una compiuta motivazione della rettifica catastale, peraltro, non integrabile ex post , atteso che la variazione di classamento da loro proposta (categoria A/2 classe 3, rendita € 2.524,18) ed accettata dall’Ufficio con protocollo NUMERO_DOCUMENTO del 6/8/2015, veniva rivista in senso deteriore , comportando l’attribuzione della categoria A/1 classe 4, rendita e 5.004,47, senza l’indicazione di ragioni concernenti l’aggiornamento del catasto o di immobili similari comparabili all’unità oggetto di rettifica.
Con il terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., le ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 2 quater, d.l. n. 546 del 1994, conv. con modific. con l. 656 del 1994, nonché del d.m. n. 37 del 1997, in quanto l’Ufficio non ha provveduto all’annullamento in autotutela di alcun atto (illegittimo) ma, con l’avviso di accertamento catastale impugnato, ha

autoritativamente rettificato, nell’esercizio dei propri poteri, categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare, per cui avrebbe dovuto assolvere adeguatamente all’obbligo di motivazione di cui all’art. 7 della l. n. 212 del 2000, evitando di incidere negativamente nella sfera dei contribuenti (artt. 23 e 53 Cost.).

I motivi di ricorso sono infondati per le ragioni di seguito esposte.

Nella fattispecie per cui è causa, la sentenza della Corte di merito ha respinto l’impugnazione dell’avviso di accertamento catastale che ha riportato l’immobile sito in Roma, INDIRIZZO, interno 5, alla originaria categoria e classe di accatastamento.

Le ricorrenti sostengono che erroneamente la decisione ha omesso di esaminare l’eccezione di ‘preclusione’ sollevata in forza di giudicato (di segno favorevole) formatosi in altre controversie, riguardanti parti processuali e porzioni immobiliari (del medesimo fabbricato) diverse, attesa la comunanza di questioni di fatto e di diritto.

Si deve, tuttavia, rilevare l’assoluta l’inconferenza del riferimento, nel primo motivo di ricorso, ai principi di cui all’articolo 324 cod. proc. civ., sul giudicato formale, ed all’articolo 2909 cod. civ., sul giudicato sostanziale, che fa stato soltanto tra le parti, i loro eredi o aventi causa, qualora vi sia identità tra le parti della causa giudicanda (oltre che del rapporto giuridico) e di quella di cui sia stato eccepito il giudicato.

E’ appena il caso di ricordare (Cass. n. 33436/2018) che l’effetto estensivo/espansivo del giudicato favorevole intervenuto inter alios , stante la natura costitutiva RAGIONE_SOCIALE decisioni rese al termine del processo tributario in quanto volto all’annullamento di atti autoritativi, può semmai essere invocato, a certe condizioni, dal condebitore in solido, ma si tratta di fattispecie del tutto estranea alla vicenda per cui è causa.

L’atto di attribuzione del classamento catastale ha natura di atto di natura dichiarativa, contente una valutazione tecnica, vincolata dalla minuziosa disciplina catastale, che comporta un apprezzamento del valore dell’immobile alla luce della situazione esistente alla data della presentazione della domanda di accatastamento o di successiva variazione, per assicurare un adeguamento

dinamico alla realtà effettiva; il classamento, dunque, può sempre essere oggetto di revisione.

Ed infatti, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (tra le tante, Cass. n. 19379/2018; nn. 2995 e 3001 del 2015; n. 6411/2014; n. 13535/2014; v. anche Cass. n. 17627/2021), al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, la rendita proposta con la procedura Docfa, quando la situazione di fatto o di diritto ab origine denunziata non sia veritiera.

Inoltre, come è stato più volte evidenziato, il termine di dodici mesi dalla presentazione della Docfa, fissato dall’art. 1 del d. m. 19 aprile 1994 n. 701, per la determinazione della rendita catastale definitiva da parte dell’Amministrazione finanziaria (eventualmente modificativa della rendita proposta dal contribuente), non ha natura perentoria, ma meramente ordinatoria, costituendo una modalità di esercizio dei poteri per la formazione e l’aggiornamento del catasto (Cass. n. 6218/2020; n. 34246/2019; nn. 2995, 3355 e 3358 e 5051 del 2015; nn. 6411 e 13535 del 2014; n. 5843/2011; nn. 19379 e 19380 del 2008; n. 16824/2006). Per un verso, dunque, poiché la rendita catastale ha efficacia illimitata nel tempo, altrettanto illimitata deve essere la facoltà del contribuente di presentare istanze di variazione, di rettifica, di correzione, altrimenti la non emendabilità di dichiarazioni inesatte finirebbe per cristallizzare nel tempo una imposizione falsata nei suoi presupposti, in contrasto con il principio della capacità contributiva (art. 53 Cost.).
Per altro verso, l’Amministrazione finanziaria, senza conseguenze sulla caducazione dei suoi poteri accertativi, può sempre intervenire a rettificare la rendita proposta dal contribuente anche oltre il termine annuale di cui sopra.

In fatto, le ricorrenti COGNOME e COGNOME, nel corso del 2011 presentavano la dichiarazione DOCFA (per ‘diversa distribuzione spazi interni’) proponendo il classamento dell’immobile in categoria A/1 classe 4 mentre, id data 6/8/ 2015, l’Ufficio attribuiva al bene la cat. A/2 classe 3, classamento, in data 21/3/2016, rettificato in A/1 classe 4, corrispondente a quello originario.

Ciò detto, l’avviso di accertamento impugnato non può essere considerato come un intervento officioso del tutto avulso dalla storia catastale dell’immobile de quo (originariamente accatastato in categoria A/1 classe 4).

Esso si inserisce, in sequenza logica oltre che temporale, nella operazione di variazione di classamento catastale (del 6/8/2015 n. prot. n. NUMERO_DOCUMENTO) avviata dalle ricorrenti, «validata dallo stesso Ufficio», che ha portato all’attribuzione della «categoria A/2 classe 3, vani 8,5, rendita catastale € 2.524,18.»

La decisione del giudice di merito si inserisce nel solco della giurisprudenza della Corte (Cass. n. 12160/2005) secondo cui si è «in presenza di ius poenitendi da parte dell’ufficio competente» quando, «nel corso dell’unico subprocedimento di attribuzione della rendita», l’Ufficio interviene per correggere un errore di quella proposta, atteso che la rendita catastale deve essere effettivamente corrispondente alle caratteristiche del bene censito.

Secondo le ricorrenti, invece, l’Ufficio non avrebbe potuto, con l’impugnato avviso di accertamento (n. NUMERO_DOCUMENTO), variare il classamento «in senso deteriore per i contribuenti», avendo riportato l’unità immobiliare alla categoria A/1 classe 4, rendita e 5.004,47 e, comunque, avrebbe dovuto «specificare» le ragioni di tale variazione (doglianza oggetto del secondo motivo d’impugnazione) non essendo sufficiente, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice tributario di appello, la mera indicazione dei dati oggettivi e della calasse attribuita all’immobile.
Ritiene il Collegio priva di fondatezza la tesi per cui sarebbe precluso all’Amministrazione finanziaria l’esercizio dei poteri di rettifica della rendita proposta dalle contribuenti per il solo fatto che il classamento e la rendita proposti siano stati più favorevolmente modificati in sede di «validazione», ovvero nell’ambito della procedura informatizzata, poiché l’annotazione contenuta nell’avviso «RETTIFICA CLASSAMENTO IN AUTOTUTELA DM 37/97» sta proprio a significare che i dati forniti con l’ultima variazione proposta dagli interessati, di cui è fatta espressa menzione nell’atto, dovevano intendersi non corretti e, quindi, non più destinanti ad integrare la rendita catastale definitiva.
Ciò, in conseguenza e per effetto della riedizione dei poteri dell’Ufficio che sovraintende il Catasto, atteso che come il termine di un anno assegnato di cui all’art. 1, d. m. n. 701 del 199 per la determinazione della rendita definitiva non ha natura perentoria, sicché il suo superamento non determina decadenza, così la «validazione» non attribuisce irretrattabilità ad una rendita pur sempre proposta dagli interessati e che, come prospettato dall’RAGIONE_SOCIALE, è risultata affetta da errore (classamento rivelatosi errato).
La tutela della posizione facente capo alle ricorrenti, in quanto titolari di un diritto reale sull’immobile, anche in relazione all’invocato principio della capacità contributiva (art. 53 Cost.), non appare affatto incisa dalla sopra operata ricostruzione della fattispecie oggetto di causa, mentre non ricorre, per le ragioni già dette, la diversa ipotesi della rendita catastale stabilità in via definitiva dal giudice tributario che, com’è noto, costituisce l’unica rendita valida ed efficace ai fini della determinazione della base imponibile dei tributi (Cass. n. 18637/2022). Gli interessati, infatti, nelle ipotesi come quella oggetto d’esame ben possono esplicare le proprie difese, impugnando, ai sensi dell’art. 19, lett. f, d.lgs. n. 546 del 1992, l’avviso di accertamento, in quanto atto che equivale a diniego dell’istanza di variazione catastale, dimostrando – profilo che attinente al merito catastale – l’incongruità del classamento (precedentemente in categoria A/1 classe 4) e, viceversa, la congruità della variazione catastale proposta (nella specie, categoria A/2 classe 3), avuto riguardo, ad esempio, alle mutate caratteristiche dell’immobile o della zona di ubicazione e, dunque, allo scopo di conformare lo stato catastale, allo stato di fatto attuale, secondo le regole dell’estimo che disciplinano la materia catastale.
Ed è nell’ambito di tale valutazione giudiziale che assurge a rilievo parametrico il classamento degli immobili similari, anche se nella specie va esclusa la opponibilità di un giudicato catastale riferibile agli stessi soggetti interessati.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

La Corte rigetta il ricorso; condanna le ricorrenti in solido al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 4.500,00 per compensi, oltre rimborso spese prenotate a debito.

Si dà atto ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P .R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della legge n. 228 del 2012, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.