Rettifica catastale immobili: la Cassazione decide

Un istituto di credito ha impugnato la rettifica catastale dei propri immobili, riclassificati dall’Amministrazione Finanziaria da uffici (A/10) e autorimesse (C/6) a fabbricati per speciali esigenze commerciali (D/8). La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo legittima la nuova classificazione. La decisione si basa sul fatto che gli immobili, inseriti in un edificio a prevalente destinazione bancaria, sono funzionali a tale attività speciale, giustificando la categoria D/8. La Corte ha inoltre validato la metodologia di stima e ritenuto sufficiente la motivazione dell’avviso di accertamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rettifica catastale di immobili commerciali: quando è legittima la categoria D/8?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per le imprese proprietarie di immobili: la rettifica catastale e i criteri per la corretta classificazione di beni a uso commerciale. Il caso esaminato riguarda un istituto di credito che si è visto riclassificare uffici e autorimesse dalla categoria A/10 e C/6 alla categoria D/8, con un conseguente aumento della rendita e del carico fiscale. La decisione della Suprema Corte fornisce chiarimenti fondamentali sulla distinzione tra uffici generici e quelli inseriti in contesti a destinazione speciale, nonché sull’onere della prova e sulla motivazione degli atti impositivi.

I Fatti del Caso

L’Amministrazione Finanziaria aveva emesso due avvisi di rettifica catastale nei confronti di un istituto di credito, modificando la classificazione di diverse unità immobiliari situate in un grande fabbricato a Napoli. In particolare, uffici precedentemente censiti in categoria A/10 (Uffici e studi privati) e un’autorimessa in C/6 venivano riclassificati nella categoria D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni). La banca aveva impugnato gli avvisi, ottenendo ragione in primo grado. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale aveva riformato la decisione, accogliendo l’appello dell’Agenzia delle Entrate. Contro questa sentenza, l’istituto di credito ha proposto ricorso per cassazione, sollevando diverse questioni di legittimità.

La Decisione della Corte di Cassazione

Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’istituto bancario, confermando la legittimità della rettifica catastale operata dall’Amministrazione Finanziaria. I giudici hanno ritenuto infondati tutti i sette motivi di ricorso, che vertevano su presunti vizi di motivazione della sentenza d’appello, violazione di norme sulla motivazione degli atti impositivi, erronea ripartizione dell’onere della prova e scorretta applicazione dei criteri di classamento catastale.

Rettifica Catastale e Categoria D/8: l’analisi

Il punto centrale della controversia era stabilire se gli uffici in questione dovessero rientrare nella categoria A/10 o D/8. La Corte ha chiarito che il criterio dirimente non è la mera struttura fisica dell’ufficio, ma il suo inserimento in un contesto funzionale a un’attività commerciale speciale.

Secondo la Cassazione, la categoria D/8 è corretta quando gli uffici, pur strutturalmente simili a quelli privati, sono collocati in un fabbricato destinato in gran parte a un’attività specifica (in questo caso, bancaria) e ne costituiscono parte integrante. Questi immobili sono considerati dotati di caratteristiche costruttive, distributive e tecnologiche superiori, adattati per speciali esigenze commerciali e non facilmente convertibili ad altro uso senza trasformazioni significative. Il fatto che l’intero stabile avesse una vocazione bancaria ha reso corretta l’attribuzione della categoria D/8 alle porzioni adibite a ufficio, in quanto strumentali all’attività principale.

Onere della Prova nella rettifica catastale

Un altro aspetto rilevante riguardava l’onere della prova. La Corte ha ribadito un principio consolidato: nelle controversie sulla rettifica di un classamento proposto dal contribuente tramite procedura DOCFA, spetta all’Amministrazione Finanziaria dimostrare la fondatezza della propria pretesa di una maggiore rendita, fornendo elementi di fatto giustificativi.

Nel caso di specie, l’Ufficio aveva motivato la rettifica confrontando l’immobile con altri simili (nello specifico, immobili in categoria D/5, ‘Istituti di credito’, data l’assenza di comparabili D/8 nella stessa zona), operazione ritenuta legittima. A fronte di ciò, il contribuente non è riuscito a fornire prove adeguate per contestare tale valutazione. Le perizie di parte e le valutazioni basate sui valori OMI sono state considerate non sufficienti a sovvertire l’accertamento dell’Ufficio, in quanto le prime costituiscono mere allegazioni difensive e le seconde forniscono solo indicazioni di larga massima.

Le motivazioni: i principi chiave affermati dalla Corte

La Corte ha fondato la sua decisione su alcuni principi cardine. In primo luogo, la motivazione dell’avviso di rettifica, quando segue una dichiarazione DOCFA del contribuente e non ne contesta i dati fattuali, può essere soddisfatta con la semplice indicazione della nuova consistenza, categoria e classe. L’onere di una motivazione più approfondita sorge solo se l’Ufficio rileva discrepanze nei fatti dichiarati.

In secondo luogo, la distinzione tra le categorie catastali A/10 e D/8 non risiede solo nelle caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare, ma nel contesto complessivo in cui è inserita. Un ufficio in un edificio residenziale sarà A/10; una palazzina interamente adibita a uffici dalla stessa ditta andrà censita in D/8, in quanto espressione di una ‘speciale esigenza commerciale’.

Infine, per gli immobili del gruppo D, la determinazione della rendita avviene tramite ‘stima diretta’, che non richiede obbligatoriamente un sopralluogo, potendo l’Ufficio basarsi sulla documentazione disponibile, come la stessa denuncia DOCFA. La comparazione con immobili di categorie prossime (come la D/5) è un metodo valido in assenza di unità identiche (D/8) nella medesima zona censuaria.

Conclusioni: le implicazioni pratiche della sentenza

Questa pronuncia consolida l’orientamento secondo cui la classificazione catastale deve tenere conto della vocazione funzionale dell’intero complesso immobiliare, piuttosto che delle singole unità isolate. Per le imprese, ciò significa che la presenza di uffici all’interno di strutture a destinazione speciale (industriale, commerciale, bancaria) può legittimamente comportare una classificazione in categoria D, con rendite più elevate. La sentenza sottolinea anche l’importanza, per il contribuente che intende contestare una rettifica catastale, di fornire prove concrete e specifiche, non limitandosi a perizie di parte che il giudice può non considerare decisive.

Quando è legittima la rettifica catastale da ufficio (A/10) a immobile a destinazione speciale (D/8)?
La rettifica è legittima quando gli uffici, pur non avendo caratteristiche strutturali uniche, sono inseriti in un fabbricato destinato prevalentemente a una specifica attività commerciale (come quella bancaria) e sono funzionalmente asserviti a essa, rendendoli non suscettibili di una diversa destinazione senza radicali trasformazioni.

Quale motivazione deve avere un avviso di rettifica catastale che segue una procedura DOCFA?
Se l’Amministrazione Finanziaria non contesta i dati fattuali forniti dal contribuente nella dichiarazione DOCFA ma ne opera solo una diversa valutazione tecnica, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la semplice indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuite. Una motivazione più dettagliata è necessaria solo se vengono contestati gli elementi di fatto.

In caso di rettifica catastale, come si ripartisce l’onere della prova?
Inizialmente, l’onere di provare i presupposti della maggiore rendita spetta all’Amministrazione Finanziaria. Una volta che questa ha fornito la sua giustificazione (ad esempio, tramite comparazione con immobili simili), spetta al contribuente l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa, fornendo prove concrete e non mere allegazioni difensive come le perizie stragiudiziali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16359 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16359 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21993/2020 R.G., proposto

la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Roma, in persona del dirigente preposto alla redazione di documenti contabili societari e Chief Financial Officer pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, c on sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale della Campania il 4 febbraio 2020, n. 1049/23/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 31 maggio 2024 dal AVV_NOTAIO COGNOME AVV_NOTAIO;

CATASTO ACCERTAMENTO IMMOBILI IN CATEGORIA D

Rep.

RILEVATO CHE:

1. la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale della Campania il 4 febbraio 2020, n. 1049/23/2020, la quale, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione d i due avvisi di rettifica catastale – di cui il primo (n. NUMERO_DOCUMENTO) portante la sostituzione della categoria D/8 alla categoria C/6 in relazione ad un’autorimessa al piano seminterrato, la sostituzione della categoria D/8 alla categoria A/10 in relazione ad uffici al piano terreno, al piano primo, al piano secondo, al piano terzo, al piano quarto ed al piano quinto, la rideterminazione della rendita in relazione ad un locale al piano terreno ed al piano seminterrato; il secondo (n. NUMERO_DOCUMENTO) portante la sostituzione della categoria D/8 alla categoria A/10 in relazione a taluni locali al piano quarto – per un fabbricato ubicato in RAGIONE_SOCIALE alla INDIRIZZO e sviluppato su dieci livelli (di cui nove fuori terra ed uno sotto terra), all’esito di altrettante procedure ‘ DOCFA ‘ dell’anno 2016 , ha accolto l’ appello proposto dall ‘RAGIONE_SOCIALE nei confronti della medesima avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE il 14 maggio 2019, n. 5860/29/2019, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali;
2. il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure -che aveva accolto, dopo la relativa riunione, i ricorsi originari – sul presupposto: a) che l’amministrazione finanziaria non fosse decaduta dall’esercizio del potere di accertamento dopo il decorso del termine annuale dalla presentazione RAGIONE_SOCIALE domande ‘ DOCFA ‘; b) che la carenza di un sopralluogo preventivo non inficiasse la validità RAGIONE_SOCIALE rettifiche catastali; c) che le rettifiche catastali fossero state adeguatamente

motivate sulla base RAGIONE_SOCIALE elementi forniti dalla contribuente; d) l’attribuzione della categoria D/8 fosse corretta in relazione alla destinazione del fabbricato all’attività bancaria; e) che la comparazione con immobili similari in categoria D/5, in assenza di immobili similari in categoria D/8, fosse corretta; f) che la contribuente non avesse fornito elementi idonei a sovvertire i dati posti a fondamento RAGIONE_SOCIALE rettifiche catastali;

l’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso;

la ricorrente ha depositato memoria ex art. 389bis .1 cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE:

il ricorso è affidato a sette motivi;

1.1 con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione RAGIONE_SOCIALE artt. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., 118, primo comma, disp. att. cod. proc. civ., e 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, n relazione agli artt. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato accolto l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione apparente, anche circa la comparazione con altri fabbricati, per l’attribuzione RAGIONE_SOCIALE categorie e RAGIONE_SOCIALE rendite contestate;
1.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 8 e 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, 8 e 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che le rettifiche catastali fossero state adeguatamente motivate;
1.3 con il terzo motivo, si denuncia violazione RAGIONE_SOCIALE artt. 75 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, 2697 cod. civ., e 1, comma 3, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che la contribuente fosse gravata dall’onere di provare la correttezza RAGIONE_SOCIALE rendite proposte con le domande ‘ DOCFA ‘, la cui congruità non sarebbe stata supportata dagli elementi addotti;
1.4 con il quarto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 6, 40 e 63 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, 5, 8 e 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che la sostituzione della categoria D/8 alla categoria A/10 in relazione a taluni locali al piano quarto fosse giustificata dalla loro natura di uffici strutturati, collocati in un fabbricato destinato in gran parte ad attività bancaria;
1.5 con il quinto motivo, si denuncia omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per non essere stato tenuto in conto dal giudice di secondo grado dell’esistenza di immobili similari in base alle risultanze RAGIONE_SOCIALE perizie stragiudiziali di parte (con particolare riferimento ad un elenco allegato con l’indicazione de i dati toponomastici e catastali);

1.6 con il sesto motivo, si denuncia violazione RAGIONE_SOCIALE artt. 9 e 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, 8, 27, 28, 30 e 61 del

d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che la stima diretta potesse essere surrogata da una semplice comparazione con le rendite attribuite ad altri immobili similari in diversa categoria;

1.7 con il settimo motivo, si denuncia omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per non essere stato tenuto in conto dal giudice di secondo grado che: a) uno RAGIONE_SOCIALE immobili similari in diversa categoria (in particolare, la sede della ‘ RAGIONE_SOCIALE‘), ai fini della comparazione, avesse caratteristiche di maggior pregio rispetto all’immobile soggetto a rettifiche catastali; b) la contribuente avesse depositato ben due perizie stragiudiziali di parte con una diversa valutazione RAGIONE_SOCIALE immobili soggetti a rettifiche catastali;
il primo motivo è infondato;

2.1 come è noto, l’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) »;

2.2 per costante giurisprudenza di questa Corte, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra

loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337); 2.3 peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337);
2.4 nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia insufficiente ed incoerente sul piano della logica giuridica, contenendo un ‘adeguata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al l’accoglimento del gravame con riguardo all ‘attribuzione RAGIONE_SOCIALE categorie e RAGIONE_SOCIALE rendite contestate, per cui l’ordito motivazionale del decisum si colloca ben al di sopra del minimo costituzionale;

Il secondo motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

3.1 anzitutto, il mezzo è carente di autosufficienza in relazione alla motivazione RAGIONE_SOCIALE atti impositivi, di cui si lamenta l’inadeguatezza per la carente esposizione dei « presupposti di fatto » e RAGIONE_SOCIALE « ragioni giuridiche » che hanno determinato la

decisione dell’amministrazione finanziaria ex art. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212;

3.2 invero, in base al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, sancito dall’art. 366 cod. proc. civ., qualora il ricorrente censuri la sentenza di una commissione tributaria regionale sotto il profilo della congruità del giudizio espresso in ordine alla motivazione di un avviso di accertamento – il quale non è atto processuale, bensì amministrativo, la cui motivazione, comprensiva dei presupposti di fatto e RAGIONE_SOCIALE ragioni di diritto che lo giustificano, costituisce imprescindibile requisito di legittimità dell’atto stesso – è necessario, a pena di inammissibilità, che il ricorso riporti testualmente i passi della motivazione di detto atto che si assumono erroneamente interpretati o pretermessi dal giudice di merito, al fine di consentire alla Corte di Cassazione di esprimere il suo giudizio sulla suddetta congruità esclusivamente in base al ricorso medesimo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2013, n. 8312; Cass., Sez. 5^, 19 aprile 2013, n. 9536; Cass., Sez. 5^, 13 febbraio 2015, n. 2928; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2017, n. 16147; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570; Cass., Sez. 5^, 10 dicembre 2021, n. 39283; Cass., Cass., Sez. 5^, 14 marzo 2022, n. 8156; Cass., Sez. 6^-5, 11 maggio 2022, n. 14905; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2023, n. 33442); ciò in quanto non è altrimenti possibile per il giudice di legittimità verificare la corrispondenza di contenuto dell’atto impositivo rispetto alle doglianze del contribuente, venendo preclusa ogni attività nomofilattica (Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2015, n. 16010; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570);
3.3 ad ogni modo, è incontroverso tra le parti, come emerge anche dalla sentenza impugnata, che gli atti impositivi in contestazione rinvengono da dichiarazioni di variazione (artt.

20 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, nel testo novellato dall’art. 2 del d.lgs. 8 aprile 1948, n. 514, e 56 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142), che sono state presentate secondo la procedura (c.d. ‘ DOCFA ‘ ) disciplinata dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701;

3.4 come è noto, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura ‘ DOCFA ‘ , l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni, mentre nel caso in cui vi sia una divergente valutazione RAGIONE_SOCIALE elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. 5^, 5 aprile 2024, n. 9127);
3.5 la fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi, giacché i dati forniti dal contribuente non sono

stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria e della rendita per talune porzioni del fabbricato; per cui, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura ‘ DOCFA ‘ derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104);
3.6 nella specie, in conformità al principio enunciato, la sentenza impugnata ha dato atto che: « Pur dovendosi premettere che il provvedimento di riclassamento rappresenta un atto amministrativo che colpisce la sfera giuridica ed economica del cittadino contribuente e che esso deve conseguentemente riportare una sufficiente e chiara motivazione onde consentire una completa difesa, si osserva che nella specie si verte in tema di riclassamento operato a seguito di DOCFA e, quindi, su sollecitazione RAGIONE_SOCIALE stesso contribuente. L’obbligo di motivazione deve pertanto ritenersi adempiuto con l ‘indicazione della consistenza, della categoria e della classe acclarati dall’Ufficio, nella specie appunto indicati, ”posto che siffatti dati sono sufficienti a porre il contribuente nella condizione di difendersi, tanto più quando tale attività amministrativa è stata sollecitata dallo stesso” (cfr., ex
plurimis, Cass., sez. trib., nn. 12068/2004; 18023/2009). Peraltro, l ‘Ufficio ha dato conto di aver operato il riclassamento utilizzando i dati dichiarati ed allegati dal contribuente nella procedura DOCFA ed operando un raffronto con immobili similari, aventi la medesima destinazione, per poi allegare agli avvisi le relazioni di stima sintetiche (cfr. in tema di congruità della motivazione del provvedimento di riclassamento, ex plurimis, Cass., sez. VI, 10.12.12, n. 22453). Deve conclusivamente osservarsi che gli impugnati avvisi d’accertamento recano una congrua e plausibile motivazione, la quale richiama le metodologie di comparazione con unità immobiliari già censite, oltre che le caratteristiche tipologiche dell’immobile, nel pieno rispetto RAGIONE_SOCIALE disposizioni tecniche impartite dagli artt. 27, 28, 29 e 30 del DPR 1142/49, sì da consentire al contribuente un effettivo esercizio del diritto di difesa »;
4. il terzo motivo è infondato;

4.1 per quanto attiene alla ripartizione dell’onere probatorio in subiecta materia , secondo la giurisprudenza di questa Corte, nelle controversie riguardanti la verifica della attendibilità del provvedimento di classamento, emesso dall’amministrazione finanziaria in rettifica di quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura ‘ DOCFA ‘ di cui al d.m. 19 aprile 1994, n. 701, l’onere di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla stessa amministrazione finanziaria, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari
presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile; ne consegue che il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria e la classe attribuite all’immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto, non può trarre tale prova positiva dall’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’amministrazione finanziaria (tra le tante: Cass., Sez. 6^5, 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2020, n. 8724; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2021, n. 13341; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2022, n. 23535; Cass., Sez. 5^, 10 maggio 2023, n. 12747);
4.2 nello specifico, la censura attinge il passaggio della sentenza impugnata in cui si afferma che: « A fronte della riclassificazione dell’Ufficio, la società contribuente si è limitata a contestazioni generiche, senza precisare né documentare come sarebbe stato proprio onere – l’attività effettivamente svolta nei locali classificati nella proposta come uffici privati, dichiarando in modo del tutto generico la destinazione ad attività terziarie; nemmeno ha precisato le caratteristiche costruttive della superficie destinata ad autorimessa, con indicazione RAGIONE_SOCIALE dotazioni tecnologiche e dei posti disponibili; non ha offerto indicazione di altre unità immobiliari aventi le medesime caratteristiche e tuttavia collocate in diversa classe o categoria rispetto a quella determinata dall’Ufficio, come sarebbe stato proprio onere, ai sensi dell’art. 75 DPR 1142/1949 (cfr, ex plurimis, Cass. 4238/2003); infine, non ha offerto congrua prova di valori di stima differenti rispetto a quelli accertati dall’Ufficio, non essendo state fatte comparazioni con immobili similari ma valutazioni sulla base dei valori OMI del 2018, poi devalutati al biennio economico
1988 – 1989, che non possono tuttavia intendersi sostitutivi della stima, in assenza di un’approvazione normativa che ne certifichi la validità RAGIONE_SOCIALE metodologie matematico – statistiche e la bontà e trasparenza dei dati utilizzati »;

4.3 secondo la prospettazione della ricorrente: « Così opinando, tuttavia, la CTR della Campania ha non solo erroneamente ritenuto fosse onere del contribuente provare l’erroneità della stima effettuata dall’Ufficio, ma ha altresì finito per far coincidere due oneri (quello di corredare i provvedimenti amministrativi di una adeguata motivazione e quello di dimostrare i fondamenti della propria pretesa) tra loro completamente distinti, nonché di attribuire, sostanzialmente, una presunzione di legittimità al provvedimento attributivo della rendita sol perché proveniente dalla parte pubblica »;
4.4 tuttavia, nel caso di specie, il giudice di appello non ha addossato a carico della contribuente l’onere di provare l’insussistenza dei fatti costitutivi della pretesa impositiva, avendo precedente affermato -in totale adesione al principio ora enunciato e alla stregua di premessa RAGIONE_SOCIALE stralcio censurato – che: « Quanto all’attribuzione della categoria D/8, essa appare corretta in relazione alla natura di uffici strutturati dei locali in questione, collocati in un fabbricato con un piano sotterraneo e nove piani fuori terra, destinato ancora in gran parte ad attività bancaria; gli uffici, in quanto facenti parte del detto fabbricato, devono ritenersi dotati di caratteristiche costruttive, di distribuzione, di impiantistica e di elementi tecnologici superiori, adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale ed insuscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Quanto alla determinazione del valore unitario di stima RAGIONE_SOCIALE aree adibite ad ufficio, risulta corretta la comparazione con immobili similari iscritti nella
categoria D/5, attinente ad edifici ove si svolge attività bancaria, in assenza di immobili similari censiti in categoria D/8 nella medesima zona censuaria »;

4.5 di talché la regola fondamentale di ripartizione dell’onere probatorio (art. 2697 cod. civ.) è stata pienamente rispettata; 5. il quarto motivo è infondato;

5.1 la censura attinge il passaggio della sentenza impugnata in cui si afferma che: « Quanto all’attribuzione della categoria D/8, essa appare corretta in relazione alla natura di uffici strutturati dei locali in questione, collocati in un fabbricato con un piano sotterraneo e nove piani fuori terra, destinato ancora in gran parte ad attività bancaria; gli uffici, in quanto facenti parte del detto fabbricato, devono ritenersi dotati di caratteristiche costruttive, di distribuzione, di impiantistica e di elementi tecnologici superiori, adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale ed insuscettibili di destinazione diversa senza radicali »;
5.2 secondo la prospettazione della ricorrente: « contrariamente a quanto affermato dai Giudici di appello, gli immobili costituiti da ‘uffici strutturati’ non possono che essere sussunti nella categoria catastale A/10 (Uffici o studi privati) e le autorimesse serventi agli stessi nella categoria catastale C/6 (Garage, stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse), e non già nella categoria D/8 (Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività commerciali) come preteso dall’Ufficio, per una pluralità di concorrenti ragioni »; a tal fine, si richiama la circolare emanata dal RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE il 14 marzo 1992, n. 5, là dove si prevede: « – Uffici privati “open space” – Dette unità immobiliari sono caratterizzate dalla presenza di ampie superfici, da attrezzare con pareti mobili,
secondo le esigenze temporali dell’ufficio. Con riferimento alla destinazione d’uso si confermerà la categoria A/10. Sarà però opportuno individuare la superficie del vano medio, abitualmente definita in sede di modulazione RAGIONE_SOCIALE spazi, ed integrare opportunamente il quadro RAGIONE_SOCIALE unità tipo »;

5.3 tuttavia, siffatto rilievo non tiene conto proprio del combinato disposto RAGIONE_SOCIALE artt. 8, 40, 61 e 63 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, a tenore dei quali: « ART. 8 La classificazione non si esegue nei riguardi RAGIONE_SOCIALE categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche »; « art. 40 – Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente »; « ART. 61 -Il classamento consiste nel riscontrare sopraluogo per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »; « 63 Ad una unità immobiliare costituita da
parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse, deve attribuirsi la categoria che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nella formazione del reddito »;

5.4 secondo la circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE il 16 maggio 2006, n. 4 (§ 3.2.1) « fattore discriminante (…) è costituito dalla specifica finalizzazione dell’immobile ad ‘attività industriale o commerciale’, prevista dall’art. 8 del Regolamento, approvato con DPR 1° dicembre 1949, n. 1142. Peraltro, già in precedenza il RDL 13 aprile 1939, n. 652, istitutivo del catasto edilizio urbano, aveva già previsto che gli opifici, i fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, destinati a teatri, cinematografi ed alberghi, nonché più in generale i fabbricati costruiti per speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale (grandi magazzini, banche, stabilimenti di bagni, ecc.) costituissero un distinto gruppo di categorie, da denunciare ed accertare con specifiche modalità rispetto al patrimonio immobiliare ‘ordinario’ . Detta innovativa locuzione, attesa la natura del provvedimento in cui è inserita, non poteva avere che carattere interpretativo della specifica fin alizzazione ad ‘attività industriale o commerciale’, prevista dalle normative istitutive e regolamentari del catasto edilizio urbano. Nondimeno la stessa ha influenzato nel tempo l’adozione di prassi, che hanno individuato nell’esistenza o meno di un ‘fine di lucro’, correlato spesso alla natura del soggetto, il ‘criterio’ discriminante anche per il classamento nelle categorie del gruppo D, ovvero in quelle del gruppo E »; inoltre, « il quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie – pubblicato nel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV della RAGIONE_SOCIALE dei SS.TT.EE -(…) introduce, per alcune categorie dei gruppi B, C, e D, il concetto del ‘fine di lucro’ »;
5.6 secondo la tabella RAGIONE_SOCIALE categorie catastali, la categoria D/5 si riferisce ad « Istituto RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE (con fine di lucro) », con la specificazione che si tratta di « immobili destinati ad attività del settore terziario provvisti di specifiche dotazioni di sicurezza non classificabili in categoria ordinaria »; mentre la categoria D/10 si riferisce a « Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni »;
5.7 in base alle suddette istruzioni: « Si censiscono in categoria A/10 gli uffici o studi privati utilizzati nell’ ordinarietà, da liberi professionisti (notai, commercialisti, dentisti, ecc.) aventi consistenze anche notevoli. Si censiscono in categoria D/8 quei fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale, non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Elemento discriminante può essere il contesto in cui è sita l’unità immobiliare (ad esempio un ufficio in contesto abitativo andrà censito in Cat.”A/10″; una palazzina uffici comprendente un intero stabile, avente la stessa destinazione appartenente alla stessa ditta, andrà censita in Cat. “D/8” »;
5.8 su tali premesse, dunque, si comprende la rettifica della categoria attribuita a locali, uffici e autorimesse -da A/10 e da C/6 in D/8 – in relazione alla destinazione complessiva del fabbricato a ll’ attività bancaria (in senso lato), ferma restando la classificazione in categoria D/5 dei soli locali al piano terreno e al piano seminterrato per la destinazione esclusiva all’attività bancaria (in senso stretto) con speciali dotazioni di sicurezza; 6. Il quinto motivo è infondato;

6.1 è noto che l ‘art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83,

convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia); ne consegue che, nel rigoroso rispetto RAGIONE_SOCIALE previsioni RAGIONE_SOCIALE artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il ” fatto storico “, il cui esame sia stato omesso, il ” dato “, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il ” come ” e il ” quando ” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua ” decisività “, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (tra le tante: Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054; Cass., Sez. 6^-3, 27 novembre 2014, n. 25216; Cass., Sez. 2^, 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass., Sez. Lav., 21 ottobre 2019, n. 26764; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, nn. 19820, 19824, 19826 e 19827; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 20963; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21431; Cass., Sez. 5^, 30 maggio 2022, n. 17359; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2023, n. 31327; Cass., Sez. 5^, 29 dicembre 2023, n. 36426; Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2024, n. 3404); 6.2 l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile
per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nel cui paradigma non è inquadrabile la censura concernente la omessa valutazione di deduzioni difensive (Cass., Sez. 1^, 14 settembre 2018, n. 26305; Cass., Sez. 6^-1, 6 settembre 2019, n. 22397; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2021, n. 12400; Cass., Sez. 5^, 24 luglio 2021, nn. 21457 e 21458; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37346; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2023, n. 31327; Cass., Sez. 1^, 29 febbraio 2024, n. 5426), né l’omessa disanima di questioni o argomentazioni (Cass., Sez. 6^-1, 6 settembre 2019, n. 22397; Cass., Sez. 5^, 20 aprile 2021, n. 10285; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37346; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2023, n. 31327; Cass., Sez. 1^, 29 febbraio 2024, n. 5426). 6.3 nella specie, i ‘ fatti ‘ asseritamente decisivi sono stati ravvisati dalla ricorrente nell’elenco allegato ad una perizia stragiudiziale di parte con l’indicazione una serie di immobili compresi in un fabbricato alla INDIRIZZO n. 36 e censiti in categoria A/10 in proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, adiacenti al fabbricato in INDIRIZZO ed aventi analoghe caratteristiche, di cui il giudice del gravame non avrebbe tenuto alcun conto, ancorché il predetto documento fosse stato prodotto con le controdeduzioni in grado di appello, limitandosi ad affermare che la contribuente non avrebbe « offerto indicazione di altre unità immobiliari aventi le medesime caratteristiche e tuttavia collocate in diversa classe o categoria rispetto a quella determinata dall’Ufficio” »;
6.4 tuttavia, è convinzione del collegio che l’apprezzamento di tali circostanze, al fine di rinnovare la verifica sulla corretta rideterminazione della rendita (in riferimento alla comparazione estimativa con immobili limitrofi di carattere

similare ), sia carente di ‘decisività’ e , perciò, non possa influire sull’esito decisionale della controversia, avendo riguardo ad immobili classificati in categoria A/10, che, pertanto, in quanto tali, non sono idonei a fornire elementi omogenei di confronto per la stima di immobili destinati all’esercizio dell’attività bancaria; là dove, invece, il riferimento ad immobili classificati in categoria D/5 denota una maggiore prossimità ed affinità, sul piano RAGIONE_SOCIALE caratteristiche tipologiche, alla vocazione funzionale RAGIONE_SOCIALE immobili soggetti a rettifica catastale per la comune strumentalità all’attività bancaria;
da ultimi, il sesto motivo ed il settimo motivo -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono infondati:

7.1 in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (c.d. procedura ‘ DOCFA ‘ ), ed in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di classamento (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la
conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303);

7.2 in tema di classamento, l’attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nei gruppi catastale D ed E), deve avvenire, come previsto anche dall’art. 7 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604, mediante ” stima diretta “, senza che ciò presupponga, peraltro, l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l’amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, RAGIONE_SOCIALE risultanze documentali in suo possesso (Cass., Sez. 5^, 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., Sez. 5^, 27 marzo 2019, n. 8529; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9291; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303);
7.3 secondo l’art. 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito con modificazioni dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249: « La rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione
della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche »;

7.4 in base all’art. 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142: « Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8. Tuttavia la rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità »; inoltre, ai fini della determinazione del reddito dei fabbricati, l’art. 37 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, stabilisce che: « Il reddito medio ordinario RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione RAGIONE_SOCIALE tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta »;
7.5 va, dunque, affermato come il compendio normativo deponga – con riguardo ai fabbricati a destinazione speciale (categoria D) e particolare (categoria E) – per la necessità di ‘ stima diretta ‘, senza, tuttavia, che ciò debba necessariamente presupporre l’esecuzione del sopralluogo; il quale non costituisce, in materia, un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell’avviso attributivo di rendita, quanto soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica ed accertamento di cui l’amministrazione finanziaria può avvalersi per operare la valutazione (Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2018, n. 12743; Cass., Sez. 5^, 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., Sez. 5^, 27 marzo 2019, n. 8529; Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2020, n. 6554; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9291);
7.6 sicché la mancanza di esso non preclude, di per sé, la valutazione mediante ‘ stima diretta ‘ , allorquando l’ufficio sia

comunque già in possesso di tutti gli elementi valutativi idonei allo scopo, come nel caso di specie, avendo esso a disposizione la denuncia DOCFA della contribuente; elementi valutativi che in tanto possono integrare ‘ stima diretta ‘ , in quanto appunto permettano di individuare le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare oggetto di classamento (Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2020, n. 6554);

7.7 su tale presupposto, onere del contribuente è, dunque, quello di confutare gli avvisi attributivi di rendita in questione, non perché emessi in assenza di sopralluogo, ma perché emessi in assenza di elementi di stima diretta e mirata sulle caratteristiche dei singoli beni (Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2006, n. 22886; Cass., Sez. 5^, 10 gennaio 2017, n. 374; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2018, n. 12743; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, nn. 30869 e 30893; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10224; Cass., Sez. 5^, 5 ottobre 2023, n. 28102);
7.8 quanto alla metodologia utilizzata dall’amministrazione finanziaria, occorre premettere che gli immobili per cui è causa sono stati censiti nella categoria D/8 e, quindi, rientrano nella ipotesi di cui al l’art. 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito con modificazioni dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e pertanto non valutabili tramite la classificazione tariffaria, bensì con stima diretta; che, a tal fine, la stima, secondo il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, deve essere effettuata con riferimento ai ” prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe ” ovvero, in subordine, secondo le regole dell’estimo catastale, ovvero con i parametri del capitale fondiario (art. 28) e del saggio di interesse (art. 29);
7.9 per tali tipi di categorie il d.m. 14 dicembre 1991 (recante determinazioni dei moltiplicatori da applicare a partire dal 1992 alle rendite catastali dei fabbricati e dei terreni per stabilire il

valore minimo da dichiarare ai fini della imposta di registro, della imposta sulle successioni e donazioni, e RAGIONE_SOCIALE connesse imposte ipotecarie e catastali, e dell’imposta comunale sull’incremento di valore RAGIONE_SOCIALE immobili) prevede, all’articolo unico, comma 2, che il moltiplicatore di cento volte di cui agli artt. 52, comma 4, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 34, comma 5, del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, e 12, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, per le unità immobiliari classificate nei gruppi D ed E, si applica all’ammontare della nuova rendita attribuita per stima diretta, nella misura pari, rispettivamente, a 50 ed a 34; detti coefficienti trovano impiego tutte le volte in cui la liquidazione della imposta richieda di determinare il valore RAGIONE_SOCIALE immobili mediante utilizzo della rendita catastale (a tal fine il moltiplicatore si applica, nella misura prevista dal decreto, all’ammontare della rendita catastale, periodicamente rivalutata), e di conseguenza dalla entità di tali moltiplicatori si ricava, in senso inverso, che il saggio di capitalizzazione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali, quale fa riferimento l’art. 2 del d .P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, per la determinazione del capitale fondiario, è rappresentato per le categorie sopra indicate rispettivamente dal 2% e dal 3% (Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2020, n. 6554);
7.10 su tali premesse, quindi, il giudice di appello si è attenuto ai principi enunciati, avendo ritenuto -a fronte del rilievo assorbente che: « Quanto alla determinazione del valore unitario di stima RAGIONE_SOCIALE aree adibite ad ufficio, risulta corretta la comparazione con immobili similari iscritti nella categoria D/5, attinente ad edifici ove si svolge attività bancaria, in assenza di immobili similari censiti in categoria D/8 nella medesima zona censuaria » – che la contribuente « non ha offerto congrua
prova di valori di stima differenti rispetto quelli accertati dall’Ufficio, non essendo state fatte valutazioni con immobili similari ma valutazioni sulla base dei valori OMI del 2018, poi devalutati al biennio economico 1988-1989, che non possono tuttavia intendersi sostitutivi della stima, in assenza di un’approvazione normativa che ne certifichi la validità RAGIONE_SOCIALE metodologie matematico -statistiche e la bontà e trasparenza dei dati utilizzati », là dove la comparazione con immobili ricompresi nella categoria più prossima e omogenea (D/5) a quella considerata (D/8) presentava, comunque, affinità suscettibili di apprezzamento ai fini di una stima confacente alle caratteristiche oggettive RAGIONE_SOCIALE immobili soggetti a rettifica catastale;
7.11 va, poi, considerato che il giudice di appello ha tenuto ampiamente conto RAGIONE_SOCIALE risultanze emergenti dalle perizie stragiudiziali di parte, evidenziando -al fine di discostarsene -l’emersione di « un valore medio di euro/mq. pari a 2.627,21, che risulta superiore al valore fiscale al mq. riportato nella DOCFA, pari ad euro 1.723,67 »

7.12 in ogni caso, occorre considerare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale di parte (privata), ancorché asseverata con giuramento, costituisce pur sempre una mera allegazione difensiva, onde il giudice del merito non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in essa contenute quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse e che, ai fini della adeguatezza della motivazione, il giudice non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso,
indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito nella valutazione RAGIONE_SOCIALE stessi, implicitamente disattendendo quelli morfologicamente incompatibili con la decisione adottata (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2011, n. 16650; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2021, n. 18857; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 5^, 11 gennaio 2022, n. 602; Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9462); in particolare, si rammenta che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale, ancorché asseverata con giuramento, non è dotata di efficacia probatoria nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato; non essendo prevista dall’ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, ad essa si può solo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto (Cass., Sez. 5^, 25 dicembre 2018, n. 33503; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16579; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9462);
7.13 peraltro, neppure va trascurato -in relazione al contenuto della perizia stragiudiziale di parte – che le quotazioni ‘ OMI ‘ , risultanti dal sito web dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 21 dicembre 2015, n. 25707; Cass., Sez. 5^, 30 settembre 2016, n. 19466; Cass., Sez. 5^, 18
aprile 2018, n. 9479; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22552; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054, Cass., Sez. 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022); per cui il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori ‘ OMI ‘ , per aree edificabili del medesimo Comune, non è idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore RAGIONE_SOCIALE stesso può variare in funzione di molteplici parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato RAGIONE_SOCIALE opere di urbanizzazione (Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2017, n. 9474; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30890; Cass., Sez. 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022), per cui, anche eventuali adattamenti di tali valori in relazione alle particolari condizioni e qualità dell’immobile non sanano la valenza meramente indiziaria del criterio estimativo;
7.14 pertanto, le suddette censure rischiano di risolversi in una mera sollecitazione alla rivalutazione del merito ed alla rinnovazione dell’accertamento in fatto, che sono precluse al giudice di legittimità;

alla stregua RAGIONE_SOCIALE precedenti argomentazioni, dunque, valutandosi la infondatezza o l’inammissibilità dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato;

le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo;

ai sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura complessiva di € 4.500,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto dell’obbligo, a carico della ricorrente, di pagare l’ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 31 maggio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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