Responsabilità solidale venditore: quando risponde

La Corte di Cassazione stabilisce che, in caso di revoca dell’agevolazione “prima casa” per le caratteristiche oggettive di lusso di un immobile, sussiste la responsabilità solidale del venditore. La revoca non dipende da una dichiarazione mendace dell’acquirente, ma da elementi del contratto noti a entrambe le parti, come la superficie dell’immobile. Pertanto, il venditore è tenuto a rispondere per le maggiori imposte insieme all’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Responsabilità solidale venditore e prima casa: la Cassazione fa chiarezza

Quando si acquista un immobile beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, l’acquirente si assume la responsabilità di dichiarare che l’abitazione non è di lusso. Ma cosa succede se l’Agenzia delle Entrate revoca il beneficio a causa delle caratteristiche oggettive dell’immobile? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito un principio fondamentale sulla responsabilità solidale del venditore, chiarendo che non può chiamarsi fuori se le caratteristiche che escludono l’agevolazione erano note a entrambe le parti al momento della vendita.

I fatti del caso: L’acquisto di un immobile di lusso

Una coppia di acquirenti acquista un immobile unifamiliare di grandi dimensioni, richiedendo e ottenendo le agevolazioni fiscali per la prima casa. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate, a seguito di un sopralluogo, revoca il beneficio. La motivazione è chiara: l’immobile presenta le caratteristiche di un’abitazione di lusso secondo i criteri del D.M. 2 agosto 1969, in particolare per una superficie utile di oltre 330 mq e un’area esterna di 4.500 mq. Di conseguenza, l’Ufficio richiede il pagamento delle maggiori imposte.

La controversia nei gradi di merito

Gli acquirenti impugnano l’atto, sostenendo, tra le altre cose, che anche i venditori dovrebbero essere considerati responsabili per il pagamento. La Commissione tributaria regionale, tuttavia, dà ragione parziale agli acquirenti solo su questo punto, escludendo la responsabilità dei venditori. Secondo i giudici di merito, la non immediata evidenza delle caratteristiche di lusso (che ha richiesto un sopralluogo e una consulenza tecnica) scagionava i venditori. Gli acquirenti, insoddisfatti, ricorrono in Cassazione proprio per far valere la responsabilità condivisa.

La decisione della Cassazione sulla responsabilità solidale del venditore

La Corte di Cassazione accoglie il motivo di ricorso degli acquirenti, ribaltando la decisione di merito. Il punto centrale della pronuncia riguarda l’interpretazione dell’art. 57 del D.P.R. 131/1986, che disciplina la solidarietà nel pagamento dell’imposta di registro. La Corte stabilisce che la responsabilità solidale del venditore scatta quando la decadenza dal beneficio “prima casa” è dovuta a circostanze oggettive e non imputabili in via esclusiva a un comportamento dell’acquirente.

In altre parole, se la revoca deriva non da una dichiarazione mendace dell’acquirente su suoi requisiti personali, ma dalle caratteristiche strutturali dell’immobile (come la superficie), che sono un elemento oggettivo del contratto di compravendita, entrambe le parti sono solidalmente responsabili.

Le motivazioni: L’oggettività del contratto

La Corte Suprema chiarisce che la qualificazione di un immobile come “di lusso” non deriva da una dichiarazione soggettiva, ma dalla sua stessa natura, ben nota a chi vende e a chi compra. Le dimensioni dell’abitazione e del resede erano indicate nel contratto, e queste sono le caratteristiche che, per legge, definiscono l’immobile come lussuoso, escludendolo dal beneficio fiscale. La revoca dell’agevolazione, quindi, non è causata da un’informazione nascosta dall’acquirente, ma “deriva ex lege dalla oggettività del contratto stipulato da entrambe le parti”. Sia il venditore che l’acquirente non potevano non essere a conoscenza delle specifiche caratteristiche del bene compravenduto. Pertanto, l’aver richiesto un’agevolazione non spettante è un’operazione di cui entrambe le parti contrattuali erano pienamente consapevoli, rendendole corresponsabili del pagamento delle maggiori imposte.

Le conclusioni: Implicazioni per venditori e acquirenti

Questa pronuncia ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce che un venditore non può esimersi dalla responsabilità fiscale semplicemente perché l’acquirente ha formalmente richiesto l’agevolazione. Se le caratteristiche oggettive dell’immobile, palesi e note, precludono il beneficio, anche il venditore è chiamato a rispondere del debito tributario. Questa decisione rafforza la necessità di una due diligence approfondita da parte di entrambi i contraenti prima della stipula, valutando attentamente non solo i requisiti soggettivi dell’acquirente ma anche e soprattutto quelli oggettivi dell’immobile, per evitare spiacevoli sorprese fiscali post-rogito.

Quando è prevista la responsabilità solidale del venditore in caso di revoca dell’agevolazione prima casa?
La responsabilità solidale del venditore sorge quando la revoca del beneficio fiscale non è dovuta a una dichiarazione falsa dell’acquirente su requisiti personali, ma a caratteristiche oggettive dell’immobile (come la qualifica di ‘abitazione di lusso’) che erano note a entrambe le parti e risultavano dal contratto di compravendita.

Una nuova legge fiscale più favorevole può essere applicata a un atto di compravendita stipulato prima della sua entrata in vigore?
No. La Corte ha confermato che la normativa applicabile è quella vigente al momento della stipula dell’atto. Nel caso specifico, la nuova disciplina basata sulle categorie catastali, entrata in vigore il 1° gennaio 2014, non può essere applicata retroattivamente a una compravendita del 2011, per la quale valgono i vecchi criteri basati sulle caratteristiche fisiche dell’immobile.

Perché in questo caso la Corte ha ritenuto i venditori corresponsabili?
Perché la causa della revoca del beneficio era l’oggettiva qualifica dell’immobile come ‘di lusso’ a causa della sua ampia superficie, un dato menzionato nel contratto e quindi conosciuto da entrambe le parti. La Corte ha ritenuto che la richiesta di un’agevolazione non spettante fosse un’operazione contrattuale di cui entrambe le parti erano consapevoli, facendo scattare la loro responsabilità solidale per le maggiori imposte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33703 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33703 Anno 2023

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 04/12/2023

REGISTRO -AGEVOLAZIONE 1^ CASA -ABITAZIONE DI LUSSO – sul ricorso iscritto al n. 27863/2017 del ruolo generale, proposto

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nato a Castiglion Fiorentino il DATA_NASCITA e residente ad Arezzo, in INDIRIZZO e COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nata ad Arezzo l’DATA_NASCITA ed ivi residente in INDIRIZZO, rappresentati e difesi, in forza di procura speciale e nomina rilasciate in calce al ricorso ex art. 302 cod. proc. civ., dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliata in Roma, al INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE.
– RICORRENTI –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato

(codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

– RESISTENTE –

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nato a Roma il DATA_NASCITA e COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nata Montepulciano il DATA_NASCITA, entrambi residenti in Arezzo, alla INDIRIZZO, rappresentati e difesi, in forza di procura speciale e nomina rilasciate a margine del controricorso, dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME del Foro di Firenze (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), presso lo studio di quest’ultimo domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO.
– CONTRORICORRENTI -RICORRENTI INCIDENTALI – per la cassazione della sentenza n. 1012/16/2017 della Commissione tributaria regionale della Toscana, depositata in data 18 aprile 2017, non notificata;

UDITA la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME all’udienza camerale del 22 giugno 2023.

RILEVATO CHE:

1. con avviso di liquidazione n. 2011/1T/004450000 l’RAGIONE_SOCIALE, all’esito di sopralluogo, revocava l’agevolazione fiscale, ai fini dell’imposta di registro, per l’acquisto della prima casa richiesta ed ottenuta da NOME e NOME COGNOME in relazione al rogito registrato il 6 giugno 2011, avente ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di un fabbricato destinato ad abitazione unifamiliare ubicato in Arezzo con annesso resede dell’estensione di circa 4500 mq, avendo l’RAGIONE_SOCIALE accertato che il fabbricato risultava avere le caratteristiche di abitazione di lusso, ai sensi dell’art. 6 d.m. 2 agosto 1969, in quanto presentava una superficie utile complessiva pari a circa 330,35 mq.;
con l’impugnata sentenza la Commissione regionale della Toscana, riuniti i gravami avverso la medesima sentenza, rigettava l’appello proposto da NOME e NOME COGNOME (acquirenti del bene) ed accoglieva, invece, quello avanzato da NOME COGNOME e NOME COGNOME (venditori del fabbricato), ritenendo, con dichiarato valore assorbente rispetto alle altre ragioni, che:

-anche sulla base degli accertamenti eseguiti tramite la consulenza tecnica di ufficio disposta nel corso del giudizio di primo grado era risultato che «il fabbricato ha una superficie utile complessiva pari a metri quadri 348,20 e che il resede esclusivo ha una superficie catastale pari a metri quadri 4.500,00 e conseguentemente tale area è superiore a sei volte l’area coperta» (v. pagina n. 3 della sentenza impugnata), con ciò risultando superati i limiti imposti dagli artt. 6 e 5 d.m. 2 agosto 1969;
-i venditori dell’immobile, NOME COGNOME e NOME COGNOME, non potessero considerarsi solidalmente responsabili con gli acquirenti per aver illegittimamente richiesto il predetto beneficio, non risultando immediatamente riscontrabile se il bene avesse o meno le caratteristiche di lusso di cui al decreto ministeriale del 1969, come dimostrato dal fatto che per accettare tale caratteristica era stato necessario non solo un accertamento tecnico da parte dell’ufficio in sede di sopralluogo, ma anche una consulenza tecnica disposta nel corso del giudizio;
con ricorso notificato il 17/20/21 novembre 2017 NOME e NOME proponevano ricorso per cassazione avverso la citata pronuncia sulla base di tre motivi di impugnazione, successivamente illustrati con la memoria ex art. 380bis . 1., cod. proc. civ. depositata il 9 giugno 2023;

NOME COGNOME e NOME COGNOME notificavano in data 27 dicembre 2017/3 gennaio 2018 controricorso e ricorso incidentale, articolato su due motivi, successivamente illustrati la memoria ex art. 380bis. 1, cod. proc. civ. depositata il 9 giugno 2023, ai primi dei quali i

ricorrenti principali resistevano con controricorso notificato il 7/12 febbraio 2018;

L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato nota con atto del 28 dicembre 2017, al solo fine di poter partecipare alla discussione.

CONSIDERATO CHE:

con la prima censura i ricorrenti principali hanno dedotto, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 4 e 5, cod. prov. civ., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 132 cod. proc. civ., nonché dell’art. 111 Cost., ritenendo che il Giudice regionale avesse assunto posizione specifica solo sulla prima ragione di gravame avanzata dalla difesa degli appellanti, concernente la classificazione della ‘casa di lusso’, avendo invece, con formula di mero stile, ritenuto erroneamente assorbite le altre ragioni di contestazioni proposte dagli attuali istanti, costituite dalla dedotta violazione del principio di parità di trattamento (non avendo in passato gli enti impositori « sollevato agli acquirenti contestazioni sulla legittimità del beneficio della ‘prima casa’», v. pagina n. 9 del ricorso), dalla mancata indicazione del tipo di imposta richiesta (e cioè se trattavasi di imposta principale, suppletivo o complementare), nonché dalla mancata applicazione dello ius superveniens conseguente all’entrata in vigore dell’articolo 10, comma 5, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23;
con la seconda doglianza i contribuenti hanno denunciato « la violazione del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 231 (ndr. 23) , in via subordinata, illegittimità costituzionale 10, V comma, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 231 (ndr. 23) » (così a pagina n. 13 del ricorso), segnalando che la predetta disciplina nulla aveva specificato in merito ai contratti conclusi -come nella specie – in data successiva al 14 marzo 2011, ma anteriore al 31 dicembre 2014, sollevando, sotto altro profilo, questione di legittimità costituzionale RAGIONE_SOCIALE disposizioni per violazione degli articoli 3, 76 e 117 Cost. nella parte in cui la contestata disposizione ha previsto l’applicazione della
disciplina più favorevole solo per le compravendite stipulate in data successiva al 1° gennaio 2014;

2.1. i ricorrenti hanno posto in evidenza la rilevanza della questione di legittimità costituzionale nel presente giudizio, in quanto l’accoglimento dell’eccezione consentirebbe loro di pervenire al riconoscimento dell’agevolazione richiesta in base all’applicazione dello ius superveniens ;

con il terzo motivo di impugnazione (indicato in ricorso con il « IV », va pagina n. 19) NOME e NOME COGNOME hanno lamentato la violazione falsa applicazione, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3 e 5, cod. proc. civ. degli artt. 57, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 132 cod. proc. civ. e 111 Cost., rimproverando il Giudice regionale aver escluso la solidarietà degli alienanti, senza considerare che:

l’avviso di liquidazione non era dipeso da una dichiarazione mendace dei COGNOME, giacché la richiesta da loro avanzata di poter beneficiare RAGIONE_SOCIALE agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa era stata formulata a seguito del comportamento dei danti causa che avevano richiesto ed ottenuto i vantaggi riconosciuti al proprietario per l’acquisto della prima casa, senza alcuna contestazione da parte dell’RAGIONE_SOCIALE;

il bene era stato classificato nella categoria A/7 dall’RAGIONE_SOCIALE;

la qualificazione come casa di lusso emergeva dai contenuti del contratto di compravendita, ove veniva indicata la superficie dell’immobile in 340 mq. e del correlato resede, pari a 4500 mq., il che dimostrava che le caratteristiche dell’immobile erano preesistenti al rogito, circostanza questa che escludeva la possibilità di negare la corresponsabilità solidale dei venditori;

3.1. sotto diversa angolazione, i ricorrenti principali hanno rappresentato che la motivazione della sentenza non ha consentito di comprendere l’ iter logico attraverso il quale le considerazioni

operate dal Giudie regionale per escludere la responsabilità solidale dei venditori non siano state poi ribadite anche in relazione alla posizione degli acquirenti;

con il primo motivo di impugnazione incidentale, proposto nel caso di accoglimento del ricorso principale, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 132 cod. proc. civ., non avendo il Giudice regionale esaminato e trattato la questione sollevata anche dai ricorrenti incidentali circa l’applicabilità dello ius superveniens ;

con la seconda doglianza, sempre avanzata in via subordinata, i suindicati venditori hanno denunciato, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc., civ. « la violazione e falsa applicazione dell’art. 10 del D. lgs. 14/3/2011 n. 23 » (v. pagina n. 10 del controricorso), reputando che tale, più favorevole, disposizione possa ricevere applicazione anche alle vendite stipulate in data anteriore alla sua entrata in vigore, sollevando, in via subordinata, questione di legittimità costituzionale della disposizione per violazione degli articoli 3 e 117 Cost. nella parte in cui prevede l’applicazione della disciplina più favorevole solo per le compravendite stipulate in date successivo al 1° gennaio 2014, irragionevolmente prolungando, per ben cinque anni, la sua entrata in vigore;
vanno trattati unitariamente i primi due motivi del ricorso principale (chiarendo che le censure indicate con i nn. « III.a.III » e « III.b » – v. pagine nn. 17 e 18 del ricorso principale – attengono sempre alla questione di legittimità costituzionale sollevata e vanno, quindi, ricompresi nel secondo motivo), nonché quelli (due) dell’impugnazione incidentale, in quanto connessi, vertendo tutti, anche sotto il profilo dell’omessa pronuncia, sulla dedotta applicazione alla fattispecie in esame della disciplina prevista dall’art. 10, comma 1, lett. a), d.gs. 14 marzo 2011, n. 23 e, quindi, del cd. criterio catastale per il riconoscimento dei requisiti che
qualificano l’abitazione come di lusso, sollevando, in subordine questione di legittimità costituzionale della norma;

effettivamente non vi è stata pronuncia da parte del Giudice regionale sul predetto tema, così come sugli altri motivi di gravame (concernenti la violazione del principio di parità e la qualificazione dell’imposta) nei termini riepilogati (ai fini del rispetto del principio di autosufficienza) nel ricorso (v. pagine nn. 6, 9 e 10), ma a tale omissione può porsi rimedio in questa sede, ai sensi dell’art. 384 cod. proc. civ., non occorrendo accertamenti in fatto ed essendo le questioni poste con le citate censure infondate sul versante giuridico (cfr., sul principio, tra le tante, Cass., Sez. T, 24 novembre 2022, n. 34689, che richiama Cass. Sez. U, 2 febbraio 2017, n. 2731, nonché Cass., Sez. T., 4 dicembre 2019, n. 31605, che richiama « Cass. n. 2313 del 01/02/2010; ex pluribus conf. Cass. n. 16171 del 28/06/2017; Cass. n. 9693 del 19/04/2018 »);
7.1. correttamente è stata contestata la valutazione della Commissione regionale nella parte in cui ha ritenuto le « ulteriori ragioni dedotte in impugnazione assorbite » (v. ultima pagina della sentenza impugnata) nella decisione assunta , giacché « la figura dell’assorbimento (ndr. in senso proprio) ricorre quando la decisione sulla domanda assorbita diviene superflua, per sopravvenuto difetto di interesse della parte, la quale con la pronuncia sulla domanda assorbente ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno, mentre è in senso improprio quando la decisione assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto di altre domande (Cass. n. 28663/2013; conforme Cass. n. 28995/2018) » (così, ex multis , Cass., Sez. L., 22 giugno 2020, 12193), laddove, nella specie, non ricorreva nessuna RAGIONE_SOCIALE predette due situazioni processuali, non essendo stato l’appello della ricorrente principale accolto, né implicitamente rigettato, mentre sono state dichiaratamente ed erroneamente ritenute assorbite e, quindi, non esaminate, le altre ragioni poste a fondamento della
domanda, sebbene coinvolgessero diversi ed autonomi temi decisori, in tesi idonei a giustificare un diverso esito del giudizio;

i motivi in esame sono, tuttavia, infondati;

8.1. la disposizione dell’art. 10, comma 5, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha stabilito che « Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2014 » e, come già chiarito da questa Corte, « in tema d’imposta di registro per l’acquisto della prima casa, il D. Lgs. n. 23 del 2011, art. 10, comma 1, lett. a), che, nel sostituire il D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa, parte 1, allegata, art. 1, comma 2, ha identificato gli immobili non di lusso, cui applicare l’imposta agevolata, in base al classamento catastale e non più alla stregua dei parametri di cui al D.M. 2 agosto 1969, non ha inciso retroattivamente sulla norma sostituita, la quale, in forza della norma di diritto intertemporale di cui al D.Lgs. n. 23 cit., art. 10, comma 5, continua a regolare ai fini sanzionatori, i rapporti sorti sotto la sua vigenza, senza che assuma rilievo il principio del “favor rei” che, invece, presuppone l’abrogazione della norma precetto (Cass. n. 18421 del 2017) » (così Cass., Sez. VI/T, 23 marzo 2021, n. 8148 e nello stesso senso Cass., Sez. T, 27 novembre 2019, n. 30902, Cass, Sez. V, 8 giugno 2018, n. 14964; Cass, Sez., VI/T, 8 febbraio 2018, n. 3052; Cass, Sez. T, 12 aprile 2017, n. 9492, che richiama Cass. nn. 2893 e 3357 del 2017, Cass. n. 13235 del 2016 e, da ultimo, Cass., Sez. T. 20 luglio 2023, n. 21727);
8.2. correttamente, pertanto, il Giudice regionale ha applicato il d.m. 2 agosto 1969 n. 1072, in relazione ad un atto stipulato il 27 maggio 2011;

non può darsi seguito alla questione di legittimità costituzionale dell’art. 10, comma 5, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 sollevata dalle parti con riferimento all’art. 3 Cost. per l’irragionevole postergazione del regime più favorevole (e quindi per la prorogata applicazione di quello più sfavorevole) per circa cinque o tre anni (a decorrere dalla legge delega 5 maggio 2009, n. 49 o da quella delegata), in ragione della previsione della sua entrata in vigore dal

1° gennaio 2014, che -a dire degli istanti – avrebbe costituto una sorta di invito a posticipare la stipula della compravendita, senza che ricorressero esigenze contingenti, straordinarie e temporalmente circoscritte, nonché con riguardo all’art. 77 Cost. per eccesso di delega, avendo la legge delega previsto l’obbligo del Governo di attuare i decreti delegati entro due anni dalla sua approvazione, oltre che in relazione all’art. 117 Cost., essendo la disposizione sub iudice lesiva del principio del favor rei , sanzionando il privato per una condotta non più punibile;
9.1. tale ultimo profilo risulta infondato, in quanto il principio del favor rei presuppone l’abrogazione della norma precetto (cfr. Cass. 26 luglio 2017, n. 18421), circostanza questa che -per quanto sopra esposto – non si è verificata;

9.2. altrettanto infondato risulta il dedotto contrasto con la disposizione dell’art. 3 Cost., sia sul versante del principio di eguaglianza, giacché l’epoca di decorrenza della sua disciplina ha operato senza distinzioni tra tutti i possibili beneficiari, che su quello della ragionevolezza, essendo stata la posticipazione della sua entrata in vigore funzionale al riassetto della classificazione catastale assunta a criterio generale di applicazione del beneficio, impregiudicata la consapevole facoltà RAGIONE_SOCIALE parti di attendere o meno l’entrata in vigore della nuova norma;
9.3. allo stesso modo, non sussiste il dedotto eccesso di delega rispetto alla previsione della legge delega 5 maggio 2009, n. 49 (art. 2, comma 1), giacché la disposizione che ha obbligato il Governo ad adottare entro i due anni i relativi decreti delegati, non ha imposto allo stesso di rendere operativa la relativa disciplina entro il medesimo lasso di tempo, laddove – come detto – la fissazione della data di decorrenza della nuova ed innovativa regolamentazione è risultata funzionale alla potenziale riconciliazione dei presupposti in base ai quali è stata fondata la nuova disciplina;
va aggiunto alle osservazioni sopra svolte che la dedotta violazione del principio di parità rispetto al trattamento fiscale

ricevuto dai danti causa dei ricorrenti principali, che hanno goduto dell’agevolazione, attinge ad una quaestio facti (le superfici del bene) in tesi erroneamente valutata dall’RAGIONE_SOCIALE in occasione dell’acquisto del bene da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME, che non può giustificare lo stesso trattamento e la ripetizione dell’errore anche nella fattispecie in rassegna;

10.1. l’omessa qualificazione (come complementare) dell’imposta liquidata dopo la revoca dell’agevolazione attiene ad un profilo definitorio che non incide sulla ricostruzione della causa petendi posta a fondamento dell’avviso di liquidazione, costituita dall’insussistenza del presupposto oggettivo dell’agevolazione;

va, invece, accolto il terzo (indicato nel ricorso con il n. « IV» ) motivo del ricorso principale, con cui i ricorrenti si sono doluti del mancato riconoscimento della solidale responsabilità dei venditori-controricorrenti, assumendo che la richiesta di accedere ai benefici della prima casa era conseguita dalla condotta di parte venditrice, che aveva proceduto all’acquisto dell’immobile, avente le medesime caratteristiche strutturali di cui alla vendita contestata, usufruendo RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali di cui al d.m. 2 agosto 1969, segnalando che « la qualificazione quale casa di lusso consegue dalla lettura del contratto di compravendita ove è indicata in mq 340 la superficie dell’immobile e del correlato resede, pari a 4500 mq » (v. pagina n. 22 del ricorso), circostanze queste -a dire degli istanti dimostrative del fatto che dette caratteristiche, che già qualificano l’immobile come di lusso, erano preesistenti al rogito e ben note ai venditori;
11.1. va premessa l’ammissibilità del motivo, anche se non risulta che i ricorrenti principali avessero proposto la domanda oggetto di esame nei precedenti gradi di merito, giacché secondo la giurisprudenza di questa Corte «il principio contenuto nell’art. 100 c.p.c., secondo il quale per proporre una domanda o per resistere ad essa è necessario avervi interesse, si applica anche al giudizio di impugnazione nel quale l’interesse ad impugnare una data sentenza

o un capo di questa va desunto dall’utilità giuridica che dall’eventuale accoglimento del gravame possa derivare alla parte che lo propone e si ricollega, pertanto, alla soccombenza nel precedente giudizio – intesa quale effetto pregiudizievole derivante dalla decisione e non anche come mera diversità tra quest’ultima e le conclusioni rassegnate dalla parte, in difetto della quale l’impugnazione è inammissibile» (così Cass. Sez. III, 19 settembre 2022, n. 27387, che richiama Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1902 del 11/02/2002, Rv. 552181 -01);
11.2. occorre cioè far riferimento non già alla divergenza tra le conclusioni rassegnate dalla parte e la pronuncia, ma agli effetti pregiudizievoli che dalla medesima derivino nei confronti della parte, avendo, in altri termini, riguardo, ai fini dell’interesse impugnare, alla soccombenza nel suo aspetto sostanziale, correlato al pregiudizio che la parte subisce a causa della sentenza e dalla sua idoneità a formare il giudicato, non rilevando invece il dato formale dell’atteggiamento assunto dalla parte nel giudizio;
11.3. nella specie, non par dubbia la sussistenza di detto interesse in capo ai ricorrenti principali, tenuto conto che l’esclusione della solidale responsabilità dei venditori ridonda a danno degli istanti, i quali restano esposti al pagamento integrale nei confronti dell’amministrazione;

nel merito della questione coinvolta nel motivo di impugnazione in oggetto, va osservato che questa Corte ha già avuto modo di precisare che “in tema di benefici per l’acquisto della prima casa, la revoca dei medesimi comporta la responsabilità solidale del venditore, ai sensi dell’art. 57, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986, qualora sia dovuta a circostanze non imputabili in via esclusiva ad un determinato comportamento dell’acquirente, come una dichiarazione mendace sulla sussistenza di presupposti per fruire del trattamento agevolato, ma ad elementi oggettivi del contratto stipulato tra le parti, ad esempio, l’avere l’immobile caratteristiche di lusso” (n.2889 del 3/02/2017)» (così Cass., Sez. T,
5 febbraio 2020, n. 2633 e, nello stesso senso, Cass., Sez. T., 30 agosto 2022, n. 25489, che richiama Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2016, n. 24400; Cass., Sez. 5^, 3 febbraio 2017, n. 2889; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2018, n. 27860; Cass., Sez. 5^, 5 febbraio 2020, n. 2633 cit., nonché Cass. Sez. T. 30 agosto 2022, n. 25489);

12.1. in altri termini, la solidarietà prevista dall’art. 57, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 opera quando la decadenza dai benefici “prima casa” sia dovuta a circostanza (le caratteristiche di lusso dell’immobile ai sensi del d.m. 2 agosto 1969) non imputabili in via esclusiva ad un determinato comportamento dell’acquirente per il solo fatto di aver chiesto l’applicazione dei benefici, ma derivi «piuttosto ex lege dalla oggettività del contratto stipulato da entrambe le parti» (così Cass., Sez. T. 3 febbraio 2017, n. 2889 cit. e, nello stesso senso, Cass., Sez. T, 24 giugno 2016, n. 13141 e Cass., Sez. T. 30 novembre 2016, n. 24400, cit.);
12.2. è stato, in tal senso, evidenziato che « la revoca del beneficio a causa della mancanza RAGIONE_SOCIALE caratteristiche “non di lusso” dell’immobile compravenduto non deriva affatto da una dichiarazione mendace ascrivibile al solo acquirente, ma da un elemento negoziale comune allo stesso venditore, perché attinente all’oggetto del contratto », chiarendosi che « è di tutta evidenza che entrambe le parti non possono non essere a conoscenza RAGIONE_SOCIALE specifiche caratteristiche del bene compravenduto , per cui « a prescindere dalla diretta e formale ascrivibilità all’una o all’altra parte della dichiarazione negoziale sulla sussistenza della caratteristica “non di lusso” dell’immobile, ne risulta che – in caso di non spettanza, ed in termini puramente oggettivi – si tratta di un’operazione per la quale è stata richiesta un’agevolazione cui non si aveva diritto, nella piena consapevolezza di ciascuna RAGIONE_SOCIALE parti contrattuali » (cfr., Cass., Sez. T, 22 aprile 2021, n. 10656);
13. a tali principi non si è uniformata la decisione impugnata, la quale ha negato la suddetta responsabilità solidale dei venditori, fondando la propria valutazione sulla base di successive vicende

(sopralluogo esterno operato dall’RAGIONE_SOCIALE e consulenza tecnica di ufficio disposta in primo grado), reputate sintomatiche di una non immediata evidenza circa l’insussistenza del presupposto oggettivo dell’agevolazione, trascurando così di considerare la predetta « oggettività del contratto», vale a dire le caratteristiche oggettive dell’immobile (anche per come disvelatesi in base agli accertamenti istruttori svolti), profilo questo confermato dalle verifiche compiute e che doveva e deve considerarsi comune ad entrambe le parti della compravendita, con la conseguenza di non poter ricondurre la carenza del requisito oggettivo per usufruire del trattamento agevolato ad mera una dichiarazione mendace, derivando la revoca dell’agevolazione dagli elementi oggettivi della compravendita di cui le parti erano a conoscenza;
per tali ragioni, va, dunque, accolto il terzo motivo di impugnazione principale e la sentenza impugnata va sul punto cassata e, non essendo necessari accertamenti di fatto, la causa può essere decisa merito, rigettando il ricorso originario di NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso l’atto impositivo;

il progressivo consolidarsi nel corso del giudizio dei menzionati principi, giustifica l’integrale compensazione tre le parti RAGIONE_SOCIALE spese dell’intero giudizio;

va, infine, dato atto che ricorrono le condizioni di cui all’art. 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 e quindi del versamento da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME, in solido tra di loro, di un ulteriore importo del contributo unificato, pari a quello previsto in relazione al ricorso incidentale proposto, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte accoglie il terzo motivo del ricorso principale, rigetta gli altri motivi della medesima impugnazione, nonché il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso l’atto impositivo; compensa

integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio ; dà atto della sussistenza RAGIONE_SOCIALE condizioni di cui all’art. 13 , comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME, in solido tra di loro, di un ulteriore importo del contributo unificato, pari a quello previsto in relazione al ricorso incidentale proposto, se dovuto.

Così deciso, nella camera di consiglio del 22 giugno 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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