Responsabilità notaio imposta registro: i limiti

Un notaio è stato ritenuto responsabile in solido per un’imposta di registro su una permuta immobiliare. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, chiarendo la sua responsabilità. La Corte ha stabilito che la responsabilità del notaio è limitata alla sola ‘imposta principale’, ovvero quella calcolabile direttamente dall’atto, senza complesse valutazioni giuridiche o accertamenti esterni. Poiché il ricalcolo dell’Agenzia delle Entrate richiedeva un’analisi interpretativa complessa sulla duplicazione delle agevolazioni ‘prima casa’, l’imposta è stata qualificata come ‘complementare’, escludendo la responsabilità del notaio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Responsabilità notaio imposta registro: la Cassazione traccia i confini

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale sui limiti della responsabilità del notaio per l’imposta di registro. La pronuncia distingue nettamente tra ‘imposta principale’ e ‘imposta complementare’, stabilendo che il professionista risponde solo per la prima. Questa decisione è cruciale per definire il perimetro degli obblighi del notaio in fase di autoliquidazione delle imposte legate agli atti da lui rogati.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un notaio. L’atto contestato era una permuta immobiliare complessa: una coppia di coniugi aveva ricevuto un appartamento in cambio della cessione dell’usufrutto su un’altra loro abitazione a favore della figlia. I coniugi avevano già usufruito delle agevolazioni ‘prima casa’ per l’acquisto dell’usufrutto.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’applicazione delle stesse agevolazioni anche all’appartamento ricevuto in permuta costituiva una duplicazione indebita del beneficio fiscale. Di conseguenza, l’Ufficio ha ricalcolato l’imposta di registro con l’aliquota ordinaria del 9%, notificando la richiesta di pagamento non solo alle parti ma anche al notaio, ritenuto responsabile in solido per l’errata autoliquidazione.

La questione giuridica: i limiti della responsabilità del notaio

Il cuore della controversia risiede nella definizione della natura dell’imposta richiesta dall’Agenzia delle Entrate. La legge (art. 57 del d.P.R. 131/1986) stabilisce che il notaio è solidalmente responsabile con le parti per il pagamento della sola imposta principale. Di contro, non è responsabile per l’imposta ‘complementare’ o ‘suppletiva’.

L’imposta principale è quella che risulta direttamente dall’atto, senza necessità di accertamenti fattuali esterni o di complesse valutazioni giuridico-interpretative. L’imposta complementare, invece, è quella che l’ufficio liquida in un secondo momento, a seguito di un’analisi più approfondita che va oltre il mero controllo cartolare dell’atto registrato. La difesa del notaio si è basata proprio su questo punto: la rettifica fiscale non derivava da un errore palese, ma da una complessa interpretazione giuridica della struttura negoziale, qualificabile come ‘permuta a catena’.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del notaio, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato: la responsabilità solidale del notaio è circoscritta all’imposta che può essere determinata attraverso un controllo automatico e immediato del contenuto dell’atto.

Nel caso specifico, stabilire se i coniugi avessero indebitamente duplicato il beneficio ‘prima casa’ richiedeva un’analisi che andava ben oltre la semplice lettura del rogito. Era necessario, infatti, compiere una valutazione giuridico-interpretativa sulla natura dell’intera operazione negoziale, per capire se si trattasse di una concatenazione di atti collegati o di un’unica operazione complessa. Questo tipo di valutazione, sottolinea la Corte, non rientra nel perimetro del controllo da cui scaturisce l’imposta principale.

Di conseguenza, la maggiore imposta liquidata dall’Ufficio a seguito del disconoscimento dell’agevolazione deve essere qualificata come imposta complementare. Per tale imposta, la legge non prevede la responsabilità solidale del notaio rogante, la cui obbligazione si esaurisce con il corretto versamento di quanto auto-liquidato sulla base degli elementi immediatamente desumibili dall’atto.

Conclusioni

La sentenza rafforza un importante baluardo a tutela della figura professionale del notaio. Viene confermato che la sua responsabilità in ambito fiscale è limitata agli errori e alle omissioni oggettivamente riscontrabili dall’atto registrato. Non può essere estesa a coprire le conseguenze di accertamenti successivi che si fondano su complesse interpretazioni giuridiche o su elementi extratestuali. Questa decisione garantisce una maggiore certezza del diritto, distinguendo chiaramente tra le responsabilità delle parti contraenti, uniche destinatarie degli effetti sostanziali del negozio, e quelle del pubblico ufficiale, il cui ruolo è garantire la legalità e la corretta registrazione dell’atto sulla base di quanto in esso dichiarato.

Quando è responsabile un notaio per il pagamento dell’imposta di registro?
Il notaio è responsabile in solido con le parti contrattuali unicamente per il pagamento dell’ ‘imposta principale’, ovvero quella che emerge dal controllo immediato e diretto del contenuto dell’atto, senza necessità di accertamenti esterni o complesse valutazioni giuridiche.

Qual è la differenza tra imposta principale e imposta complementare?
L’imposta principale è quella liquidata al momento della registrazione sulla base di quanto dichiarato nell’atto. L’imposta complementare è quella liquidata successivamente dall’Ufficio a seguito di un accertamento che corregge la tassazione originaria, basandosi su valutazioni interpretative o elementi non immediatamente desumibili dall’atto stesso.

Perché in questo caso specifico è stata esclusa la responsabilità del notaio?
La responsabilità del notaio è stata esclusa perché la richiesta di maggiore imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate non derivava da un errore evidente nell’atto, ma da una complessa valutazione giuridica sull’intera operazione di permuta e sulla presunta duplicazione di un’agevolazione fiscale. Tale valutazione ha fatto sì che l’imposta venisse qualificata come ‘complementare’, per la quale il notaio non è responsabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25848 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25848 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso 6469/2021 proposto da:

COGNOME NOME rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME del foro di Pescara (pec: EMAIL, giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 410/03/2020 emessa dalla CTR Abruzzo in data 29/07/2020 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Avviso liquidazione imposta registro -Trasferimento a titolo di permuta di appartamenti -Responsabilità notaio

La Commissione Tributaria Provinciale di Teramo accoglieva il ricorso presentato dal notaio NOME COGNOME avverso l’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate per il recupero dell’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, sul trasferimento a titolo di permuta di un appartamento in favore dei coniugi NOME NOME e NOME, i quali con lo stesso atto avevano ricevuto altro diritto reale, l’usufrutto sull’abitazione dei Collecorvino (Pe), tassato con i benefici della prima casa, con la conseguenza che, secondo l’Ufficio, alla permuta – sia pure in favore di terzo – dell’appartamento in Pescara al 1° piano, doveva applicarsi la tassazione prevista per la seconda casa.
Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la CTR dell’Abruzzo accoglieva il gravame, osservando che il notaio era legittimato ad impugnare l’avviso di accertamento, poiché era stato autonomo soggetto destinatario dell’avviso, che la tassazione dell’atto era stata operata in aderenza ai dettami dell’art. 3 T.U.R., secondo la regola della tassazione della permuta mediante applicazione dell’imposta più elevata, che al momento dell’acquisizione dell’appartamento sito in Pescara al primo piano, NOME e NOME COGNOME avevano già fruito dell’agevolazione per l’acquisto dell’usufrutto in Collecorvino, anche perché, se i coniugi NOME e NOME COGNOME non fossero mai divenuti proprietari del bene (al 1° piano), non avrebbero potuto disporne in favore della figlia NOME COGNOME in permuta con l’usufrutto in Collecorvino, che, pertanto, i detti coniugi avevano già beneficiato della medesima agevolazione per l’immobile sito in Pescara, alla INDIRIZZO al primo piano, che dalla lettura dell’atto notarile non si rinveniva alcuna richiesta circa lo specifico immobile per il quale si richiedeva l’agevolazione prima casa, che l’illegittima duplice fruizione dell’agevolazione era desumibile dal controllo cartolare dall’atto, senza la necessità che l’Ufficio facesse un accertamento fattuale circa la spettanza dell’agevolazione prima casa.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME sulla base di quattro motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 42 TUR e 3-ter del d.lgs. n. 463/1997, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., nella parte in cui la CTR ha ritenuto che l’avviso di liquidazione da lui impugnato aveva avuto ad oggetto la rettifica dell’imposta principale (e non complementare), perciò legittimamente a lui richiesta, in quanto responsabile in via solidale con le parti contrattuali.

1.1. Il motivo è fondato.

in tema di imposta ipotecaria e di registro, in base al combinato disposto degli artt. 42 e 57 del d.P.R. n. 131 del 1986 e 3-ter del d.lgs. n. 463 del 1997, anche in caso di registrazione con procedura telematica, il notaio risponde in via solidale con i contraenti, e salvo rivalsa, unicamente per l’imposta principale, tale dovendosi considerare quella risultante dal controllo dell’autoliquidazione ovvero da elementi desumibili dall’atto con immediatezza e senza necessità di accertamenti fattuali o extratestuali, né di valutazioni giuridico-interpretative (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15450 del 07/06/2019; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 15998 del 09/06/2021).
Orbene, già lo stabilire che se i coniugi NOME non fossero mai divenuti proprietari del bene in Pescara, non avrebbero potuto disporne in favore di NOME ( rectius , NOME NOME in permuta con l’usufrutto in Collecorvino e che, quindi, essendosi in presenza di una cd. permuta a catena, il notaio era incorso in una indebita duplicazione delle agevolazioni comporta inevitabilmente una valutazione giuridico-interpretativa. Ciò in quanto occorreva scrutinare se l’appartamento di Pescara al primo piano sito nel Condominio di INDIRIZZO ricevuto in permuta dai coniugi NOME ed NOME fosse o meno stato sostanzialmente acquisito nel loro patrimonio, essendo o meno stato trasferito direttamente al terzo, in corrispettivo e permuta dell’usufrutto dell’abitazione sita in Collecorvino mediante una vera e propria deviazione degli effetti del contratto, dal destinatario ad un
terzo. In definitiva, era necessario stabilire se l’appartamento al 1° piano del condominio di INDIRIZZO in Pescara era stato acquisito al patrimonio dei coniugi NOME -sia pure per un brevissimo istante – prima di divenire oggetto di permuta in favore della figlia NOME, che aveva loro trasferito in corrispettivo l’usufrutto sull’abitazione di Collecorvino. Il tutto presupponeva una valutazione giuridica di unitarietà del regolamento negoziale piuttosto che di una concatenazione di singoli atti dispositivi collegati.
Né può condividersi l’assunto della CTR secondo cui il Fisco si sarebbe limitato al riscontro cartolare della mancata richiesta, nel rogito, dell’agevolazione per il negozio n. 3, con cui NOME e NOME COGNOME avevano acquistato da NOME COGNOME la piena proprietà dell’appartamento di quest’ultima sito in Pescara, alla INDIRIZZO posto al primo piano. Tale mancata richiesta avrebbe reso evidente l’errore di autoliquidazione commesso dal notaio, che avrebbe calcolato l’imposta dovuta per la permuta come se per entrambe fosse stata richiesta l’agevolazione. Invero, come si evince dall’art. 17 dell’atto pubblico, le parti vi hanno provveduto in conclusione dell’atto: «Ai fini fiscali sia i signori NOME e NOME, sia la signora NOME, sia la signora NOME chiedono inoltre l’applicazione al presente atto delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e relative pertinenze».
Del resto, in tema di imposta di registro, nel caso di liquidazione della stessa da parte dell’ufficio a seguito del disconoscimento di un’agevolazione applicata al momento della registrazione dell’atto, deve escludersi la responsabilità del notaio rogante, atteso che l’art. 57 del d.P.R. n. 131 del 1986 limita quest’ultima al pagamento della sola imposta principale, mentre, nell’ipotesi suddetta, l’imposta va qualificata come complementare (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 12257 del 17/05/2017). In particolare, in base all’art. 42, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986, l’imposta di registro liquidata dall’ufficio a seguito dell’accertata insussistenza dei presupposti del trattamento agevolato previsto dal d.l. n. 12 del 1985, (convertito, con modificazioni, nella l. n. 118 del 1985) in relazione all’acquisto della “prima
casa”, applicato al momento della registrazione dell’atto di trasferimento della proprietà di un bene immobile (nella specie, la natura di abitazione non di lusso dell’immobile trasferito), va qualificata come imposta “complementare” (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13141 del 24/06/2016; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2400 del 31/01/2017; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 3360 del 08/02/2017; Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 1802 del 23/01/2019), non rientrando nelle altre specie, positivamente definite, dell’imposta “principale” (in quanto applicata in un momento successivo alla registrazione) e dell’imposta “suppletiva” (in quanto, rivedendo a posteriori il criterio di liquidazione in precedenza seguito, non è rivolta ad emendare errori od omissioni commessi dall’ufficio in sede di registrazione).
Si è esclusa la qualifica di imposta principale anche per la riqualificazione giuridica dell’atto ex art. 20 d.P.R. n. 131/1986 (cfr. Cass. n. 881/2019). La considerazione che precede non muta per effetto dell’utilizzo della procedura telematica di adempimento di cui all’art. 3 -ter d.lgs. n. 463 del 1997, atteso che l’osservanza di tale procedura incide sulle modalità di liquidazione e pagamento del tributo, ma non sulla natura dell’imposta richiesta.

Pertanto, si ritiene di dover precisare quanto stabilito da Cass. n. 13626/2018; segnatamente là dove in essa si attribuisce alla – pur imprescindibile – bipartizione dell’art. 3-ter d.lgs. n. 463/1997 (tra elementi di imposizione ‘desumibili’ ed elementi ‘non desumibili’ dall’atto) una valenza assorbente e sostanzialmente sostitutiva, nella modalità automatizzata di registrazione, della tripartizione operata dalla norma-base dell’art. 42 cit. (v., in tal senso, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15450 del 07/06/2019).
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 57, comma 2, TUR, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., nella parte in cui la CTR ha ritenuto che l’Ufficio avesse correttamente a lui notificato l’avviso di accertamento (prima ancora che ai contribuenti), in quanto solidalmente responsabile con i contribuenti per l’erronea applicazione dell’imposta principale.

Con il terzo motivo il ricorrente si duole della violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 20 e 43, comma 1, lett. b), TUR e della Circolare dell’AF n. 6E del 5.2.2003 par. 4, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., nella parte in cui la CTR ha ritenuto che l’Ufficio avesse operato un mero controllo cartolare e, quindi, rettificato l’imposta avendo riscontrato un errore giuridico oggettivo, consistente nel cumulo indebito delle agevolazioni.
Con il quarto motivo il ricorrente denunzia la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto di cui all’art. 1322, secondo comma, 1552 e 1141 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., nella parte in cui la CTR – esclusa la ricorrenza di un collegamento negoziale – ha ritenuto che il notaio, rectius i contribuenti, avessero dato luogo ad un contratto atipico dagli interessi non meritevoli di tutela, anzi volti ad eludere le imposte dovute.

I motivi dal secondo al quarto sono assorbiti nell’accoglimento del primo.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di accogliere il ricorso originario.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, laddove la circostanza che l’orientamento di questa Corte sulla questione principale si sia consolidato tra il 2019 ed il 2021 giustifica la compensazione di quelle relative ai gradi di merito.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna la controricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 2.500,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 16.09.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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