Responsabilità notaio imposta: no per la complementare

La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del notaio per il versamento dell’imposta di registro è limitata alla sola ‘imposta principale’. Non si estende all’ ‘imposta complementare’ che sorge, ad esempio, dalla revoca di un’agevolazione fiscale ‘prima casa’ a seguito di accertamenti dell’Amministrazione Finanziaria su fatti esterni all’atto. In questo caso, la maggiore imposta non può essere richiesta in via solidale al notaio rogante, ma solo alle parti contraenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Responsabilità Notaio Imposta: La Cassazione Traccia i Confini

La questione della responsabilità del notaio per l’imposta di registro è un tema cruciale che interseca la pratica notarile e il diritto tributario. Un recente intervento della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo precisi limiti all’obbligazione solidale del professionista in caso di accertamenti fiscali post-rogito. La sentenza analizza il caso di un’imposta maggiore dovuta a seguito della revoca di un’agevolazione ‘prima casa’, delineando una netta distinzione tra imposta principale e complementare.

I Fatti: Il Caso del Beneficio ‘Prima Casa’ Revocato

Il caso trae origine da un avviso di liquidazione notificato dall’Amministrazione Finanziaria a un notaio. L’atto impositivo riguardava una compravendita immobiliare in cui l’acquirente aveva usufruito delle agevolazioni fiscali per la ‘prima casa’. Successivamente, l’Ufficio aveva disconosciuto il beneficio, avendo accertato che l’acquirente era già proprietario di un altro immobile nello stesso Comune, condizione ostativa per l’accesso al regime agevolato.

Di conseguenza, l’Amministrazione Finanziaria richiedeva al notaio rogante, in qualità di responsabile solidale, il pagamento della maggiore imposta dovuta e delle relative sanzioni. Il notaio impugnava l’avviso, sostenendo di non essere tenuto al versamento, poiché la sua responsabilità è circoscritta dalla legge alla sola imposta ‘principale’, e non a quella ‘complementare’ o ‘suppletiva’ accertata in un secondo momento.

La Delimitazione della Responsabilità del Notaio per l’Imposta

Il cuore della controversia giuridica risiede nell’interpretazione dell’articolo 57 del d.P.R. 131/1986, che disciplina la responsabilità del notaio. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso del professionista, ha ribadito un principio consolidato: la responsabilità del pubblico ufficiale è limitata al pagamento dell’imposta principale, ovvero quella che emerge direttamente dall’atto registrato.

Quando la pretesa fiscale, invece, non trova un riscontro immediato e documentale nell’atto stesso (‘ictu oculi’), ma richiede accertamenti su elementi esterni (‘extratestuali’) – come la verifica di altre proprietà dell’acquirente – l’imposta che ne scaturisce ha natura ‘complementare’. Per questa tipologia di imposta, la legge non prevede la responsabilità solidale del notaio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha spiegato che il ruolo del notaio è quello di un garante del pagamento dell’imposta che si liquida al momento della registrazione. Questa responsabilità è funzionale a rafforzare la pretesa dello Stato, ma non può estendersi a coprire importi indeterminati che emergono da verifiche successive e complesse, estranee al contenuto dell’atto.

La distinzione è cruciale: l’imposta principale si basa sui dati presenti nel rogito. L’imposta complementare, come nel caso di specie, deriva da un’attività di verifica ulteriore dell’Ufficio, che ha disconosciuto un’agevolazione basandosi su fatti non emergenti dall’atto di compravendita. Configurare una responsabilità del notaio per questa imposta significherebbe gravarlo di un obbligo su presupposti che non poteva conoscere né verificare al momento della stipula. Pertanto, la pretesa dell’Amministrazione Finanziaria verso il notaio è stata ritenuta infondata.

Le Conclusioni

La sentenza rafforza un importante principio a tutela della figura del notaio, circoscrivendo la sua responsabilità per l’imposta di registro. Viene chiarito che il professionista non può essere chiamato a rispondere per le maggiori imposte che derivano da accertamenti su circostanze esterne all’atto e non conoscibili al momento della registrazione. La responsabilità per il pagamento dell’imposta complementare, in questi casi, ricade esclusivamente sulle parti contraenti. Questa decisione offre maggiore certezza giuridica sia ai professionisti che ai cittadini, delineando con precisione i perimetri degli obblighi tributari di ciascun soggetto coinvolto in una transazione immobiliare.

Il notaio è sempre responsabile per il pagamento dell’imposta di registro in solido con le parti?
No. Secondo la sentenza, la responsabilità solidale del notaio è limitata per legge alla sola imposta ‘principale’, cioè quella liquidata al momento della registrazione sulla base di quanto dichiarato nell’atto. Non si estende all’imposta ‘complementare’.

Cosa si intende per imposta complementare e chi deve pagarla?
È la maggiore imposta che l’Amministrazione Finanziaria accerta in un momento successivo alla registrazione, a seguito di verifiche su fatti o elementi non direttamente desumibili dall’atto. In base a questa pronuncia, tale imposta deve essere pagata esclusivamente dalle parti contraenti e non può essere richiesta al notaio.

Se l’agevolazione ‘prima casa’ viene revocata dopo il rogito, il notaio è responsabile per la differenza d’imposta?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’imposta derivante dalla revoca di un’agevolazione, poiché scaturisce da un’attività di verifica ulteriore dell’ufficio su presupposti esterni all’atto, ha natura complementare. Di conseguenza, il notaio non è solidalmente responsabile per il suo pagamento.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24475 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 24475 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 19133/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-resistente- avverso la SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 6653/2019 depositata il 29/11/2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Uditi l’Avvocato NOME COGNOME per parte ricorrente nonché l’Avvocato dello Stato NOME COGNOME per l’Ufficio controricorrente che hanno concluso, rispettivamente, per l’accoglimento e per il rigetto del ricorso.

Sentito il P.G. che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate notificava al notaio NOME COGNOME l’avviso di liquidazione di imposta ed irrogazione delle sanzioni n. 160200042350 in relazione all’atto pubblico di vendita n. 6995/2018 rogato dal suindicato notaio, disconoscendo l’agevolaz ione prima casa prevista dal comma 4/ bis nota II bis della Tariffa Parte I allegata al d.P.R. 1313/1986 in quanto l’acquirente risultava proprietario di altro immobile ubicato nel medesimo comune.

Avverso il suddetto avviso di liquidazione il notaio COGNOME proponeva ricorso innanzi alla CTP di Roma assumendo che l’immobile pre -posseduto era inagibile e, quindi, inidoneo ad essere adibito ad abitazione e che, essendo decorsi oltre sessanta giorni dalla redazione dell’atto notarile l’imposta non poteva essere più qualificata come principale, bensì come complementare e suppletiva ed, in quanto tale, non poteva più essere richiesta al notaio rogante in via solidale.

La CTP di Roma accoglieva il ricorso con la pronunzia n. 9301/44/2018 che veniva riformata dalla CTR del Lazio con la sentenza n. 6653/3/2019 in accoglimento dell’appello proposto dall’Ufficio.

Avverso tale la decisione il notaio NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

L’Ufficio ha depositato memoria ai soli fini della partecipazione all’udienza pubblica.

La Procura Generale ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115, 116 e 324 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c. nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., omessa valutazione di una circostanza determinante, assumendo che i giudici di appello avevano trascurato di valutare la documentazione in atti attestante l’inagibilità dell’immobile pre -posseduto da parte acquirente.

Con il secondo motivo ha lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115, 116 e 324 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c. nonché ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. l’omessa valutazione di una circostanza determinante assumendo che la CTR non aveva considerato la certificazione attestante l’inagibilità del suddetto immobile rilasciata dal Comune di Monte Porzio Catone, documento assistito da pubblica fede ai sensi dell’art. 2 700 c.c. e facente piena prova sino a querela di falso.
Con il terzo motivo ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 100, 112, 115, 116 e 324 c.p.c., dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 76, comma 2, d.P.R. 131/1986 in ragione della omessa valutazione della evidente carenza di legittimazione passiva (solidale) del notaio rogante in quanto sulla scorta della pacifica giurisprudenza di legittimità nella specie si verteva in ipotesi di imposta complementare.

Con il quarto motivo ha lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 17 d.P.R. 347/1990, 37 d.P.R. 347/1972, 10, 21 42, 55, 57 e 76 d.P.R. 131/1986 nonché dell’art 64 d.P.R. 600/1973 p er non avere i giudici di appello valutato l’eccezione di decadenza in cui era incorso l’ufficio non avendo notificato l’atto impositivo entro il termine di gg. 60 dalla registrazione dell’atto.

Osserva questo Collegio che, secondo il criterio della c.d. ragione più liquida, deve trovare accoglimento il terzo motivo di ricorso, rimanendo assorbiti gli altri, con la precisazione che il Notaio odierno ricorrente, come desumibile ex actis , ha riproposto la questione della propria legittimazione in entrambi i gradi di merito.

5.1. Va premesso che il notaio è coinvolto nell’imposizione in quanto pubblico ufficiale rogante l’atto, ed obbligato a richiedere la registrazione (art.10, lett. b d.P.R. 131/1986), risultando egli, per contro, estraneo al presupposto impositivo, che concerne unicamente le parti contraenti nel momento in cui partecipano alla stipulazione di un atto traslativo di ricchezza o regolativo di un affare al quale l’ordinamento riconduce – in capo ai contraenti stessi e soltanto a costoro – un’espressione di capacità contributiva.
In particolare, la responsabilità del notaio per il pagamento dell’imposta trova fondamento in una fattispecie ulteriore e diversa da quella, strettamente impositiva, propria dei contraenti, ed insita nel ruolo di garanzia a lui assegnato ex lege nel rafforzamento della pretesa dell’amministrazione finanziaria e del pagamento.

Su tale premessa, l’obbligo al pagamento viene posto a carico del notaio ex art. 57 d.P.R. 131/1986 nella sua qualità di responsabile d’imposta, così come definita in via generale dal terzo comma dell’articolo 64 d.P.R. 600/1973, e tale veste implica l’affiancamento della responsabilità del notaio a quella dei soggetti contraenti nella loro veste di contribuenti effettivi obbligato «con altri», ma la solidarietà passiva che viene in tal modo a costituirsi muove da una

relazione che non è paritetica, ma secondaria o dipendente rispetto a quella delle parti contraenti, tanto da consentire al notaio di esercitare nei confronti di queste ultime la rivalsa per l’intero ammontare di quanto pagato (art. 64 cit.) laddove, in diversa ipotesi di responsabilità paritetica da co-realizzazione del presupposto impositivo, non di rivalsa per l’intero si tratterebbe ma di regresso pro-quota.

È proprio in ragione della peculiare natura di tale ruolo, che l’art. 57 cit. limita la responsabilità del notaio rogante al pagamento della sola imposta principale, non risultando il pubblico ufficiale gravato da responsabilità alcuna per l’imposta complementare e suppletiva. Tale previsione è volta, tra l’altro, ad evitare che il notaio possa essere direttamente inciso (seppure con potestà di rivalsa) per importi indeterminati nell’ an e nel quantum – che non trovino copertura nella precostituzione della necessaria provvista presso le parti.
5.2. Muovendo da tali principi, occorre richiamare il condiviso indirizzo secondo cui in tema di imposta di registro, nel caso di liquidazione della stessa da parte dell’ufficio a seguito del disconoscimento di un’agevolazione applicata al momento della registrazione dell’atto, deve escludersi la responsabilità del notaio rogante, atteso che l’art. 57 del d.P.R. n. 131 del 1986 limita quest’ultima al pagamento della sola imposta principale, mentre, nell’ipotesi suddetta, l’imposta va qualificata come complementare. (Cass. Sez. 5, 17/05/2017, n. 12257, Rv. 644133 – 01).
Invero ogniqualvolta la pretesa impositiva non trovi riscontro cartolare ed ictu oculi , ma richieda l’accesso ad elementi extratestuali o anche l’esperimento di particolari accertamenti fattuali o valutazioni giuridico-interpretative, l’amministrazione finanziaria non potrà procedere alla notificazione al notaio, nei 60 giorni, dell’avviso di liquidazione integrativo, dovendo invece emettere, secondo le regole generali, avviso di accertamento – per

un’imposta che, a quel punto, avrà necessariamente natura complementare – nei confronti delle parti contraenti.

5.3. Nel caso in esame l’atto impositivo è scaturito da una attività (ulteriore) di verifica dell’ufficio il quale ha disconosciuto l’agevolazione prima casa prevista dal comma 4/bis nota II bis della Tariffa Parte I allegata al d.P.R. 1313/1986 in quanto l’acquirente risultava proprietario di altro immobile ubicato nel medesimo comune: ciò posto, erronea deve ritenersi la decisione qui impugnata, la quale ha ritenuto configurabile la responsabilità del notaio in relazione ad un’imposta non avente natura principale, bensì complementare.
Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il terzo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, va cassata la sentenza impugnata e non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto (art. 384, secondo comma, c.p.c.). deve essere accolto l’originario ricorso di parte contribuente.

6.1. Le spese delle fasi di merito possono essere compensate mentre quelle del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo di parte contribuente; compensa tra le parti le spese delle fasi di merito e condanna parte contoricorrente a rifondere al ricorrente le spese del giudizio di legittimità liquidate in € 1.500,00 per compensi professionali, euro 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge, se dovuti.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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