Rendita presunta: stop ai Comuni dal 2007

In un caso di accertamento IMU per un immobile non iscritto in catasto, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un Comune. La Corte ha stabilito che, a partire dal 2007, i Comuni non hanno più il potere di determinare autonomamente una rendita presunta per calcolare l’imposta. Tale competenza è passata all’Agenzia delle Entrate, rendendo illegittimo l’avviso di accertamento basato su una stima unilaterale del Comune.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Presunta: La Cassazione Conferma lo Stop al Potere dei Comuni

L’applicazione di una rendita presunta da parte dei Comuni per il calcolo dell’IMU su immobili non accatastati è stata a lungo fonte di contenzioso. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo sulla questione, confermando che questo potere è cessato a partire dal periodo d’imposta 2007. La decisione ha importanti implicazioni pratiche sia per gli enti locali che per i contribuenti, delineando con chiarezza i confini delle rispettive competenze.

I Fatti del Caso: IMU su un Immobile non Accatastato

Una società, gestore di uno stabilimento balneare, ha impugnato due avvisi di accertamento IMU relativi agli anni 2015 e 2016. L’immobile in questione, durante quel periodo, non era ancora stato iscritto al Catasto. Il Comune aveva quindi calcolato l’imposta basandosi su una rendita catastale determinata in via presuntiva, confrontando l’immobile con altri simili già censiti.

L’iscrizione catastale dello stabilimento è avvenuta solo nel 2019, ad opera del nuovo concessionario, con l’attribuzione di una rendita specifica e di una categoria catastale D/8.

La Decisione della Corte di Giustizia Tributaria

In secondo grado, i giudici tributari avevano accolto parzialmente le ragioni della società. Pur riconoscendo che l’immobile fosse soggetto a IMU, avevano ritenuto la quantificazione della rendita operata dal Comune come “apodittica, non corretta né proporzionata”.

Di conseguenza, la Corte aveva deciso di rideterminare la base imponibile utilizzando come parametro la rendita attribuita ufficialmente nel 2019, considerandola più “incontestata e proporzionata”. Inoltre, aveva annullato le sanzioni, riconoscendo la difficoltà del contribuente nel determinare l’esatto importo dovuto in assenza di un accatastamento.

Il Ricorso del Comune e la Rendita Presunta

Insoddisfatto della decisione, il Comune ha presentato ricorso in Cassazione. L’ente locale sosteneva di aver applicato correttamente la normativa che, a suo dire, gli consentiva di determinare una rendita presunta per gli immobili non accatastati, con efficacia anche per le annualità pregresse. Inoltre, il Comune lamentava che la società avrebbe dovuto impugnare l’atto di attribuzione della rendita come atto presupposto, prima di contestare l’avviso di accertamento IMU.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso del Comune, fornendo una ricostruzione chiara dell’evoluzione normativa. I giudici hanno stabilito che il potere dei Comuni di determinare una rendita presunta per i fabbricati non iscritti in catasto, previsto dall’art. 5, comma 4, del d.lgs. 504/1992, è stato abrogato a partire dal periodo d’imposta 2007.

Le riforme legislative successive hanno ridisegnato la procedura, attribuendo la competenza per l’attribuzione della rendita catastale esclusivamente all’amministrazione centrale dello Stato (l’Agenzia delle Entrate). Ai Comuni è rimasto un ruolo di impulso e segnalazione, ma non più quello di determinazione autonoma e provvisoria della rendita.

Di conseguenza, l’azione del Comune è stata ritenuta illegittima perché compiuta “in carenza di potere”. L’ente ha esercitato una facoltà che la legge non gli riconosceva più per gli anni d’imposta in questione (2015 e 2016).

Anche il secondo motivo di ricorso è stato respinto. La Corte ha spiegato che, essendo l’atto del Comune illegittimo per carenza di potere, non poteva essere considerato un “atto presupposto” valido. Pertanto, il contribuente non era tenuto a impugnarlo separatamente, potendo contestare direttamente l’illegittimità dell’avviso di accertamento che su di esso si fondava.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale: per le annualità d’imposta dal 2007 in poi, i Comuni non possono emettere avvisi di accertamento IMU basati su una rendita presunta da loro stessi determinata. L’unica procedura legittima per gli immobili non accatastati è quella che passa attraverso l’intervento dell’Agenzia delle Entrate.

Per i contribuenti, ciò significa una maggiore tutela contro accertamenti basati su stime unilaterali e potenzialmente arbitrarie. In caso di ricezione di un atto simile per annualità recenti, è possibile impugnarlo per carenza di potere dell’ente impositore. Per i Comuni, la sentenza ribadisce la necessità di attivare gli strumenti corretti, ovvero la segnalazione all’Agenzia delle Entrate per avviare il processo di accatastamento, la cui rendita ufficiale potrà poi essere utilizzata, anche retroattivamente, per la corretta liquidazione del tributo.

Un Comune può ancora determinare una ‘rendita presunta’ per calcolare l’IMU su un immobile non accatastato?
No. Secondo la Corte di Cassazione, a partire dal periodo d’imposta 2007, i Comuni hanno perso il potere di determinare in via provvisoria la rendita catastale di fabbricati non iscritti in catasto. Questo potere è stato abrogato dalle riforme legislative.

Come si calcola l’IMU per un immobile che viene accatastato solo in un secondo momento?
La rendita catastale attribuita ufficialmente dall’Agenzia delle Entrate al momento dell’accatastamento ha natura di mero accertamento di una situazione preesistente. Pertanto, può essere applicata retroattivamente ai periodi d’imposta precedenti, a partire dal momento in cui sono intervenute le variazioni materiali che hanno reso necessario l’accatastamento.

Se un Comune emette un avviso di accertamento basato su una rendita presunta illegittima, il contribuente deve impugnare anche un ‘atto presupposto’?
No. La Corte ha chiarito che, essendo la determinazione della rendita da parte del Comune un atto emesso senza potere, non esiste un ‘atto presupposto’ valido e autonomo che il contribuente sia tenuto a impugnare. L’illegittimità può essere fatta valere direttamente impugnando l’avviso di accertamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32113 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32113 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 12/12/2024

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14452/2023 R.G. proposto da Comune di Pollica (84001230659), in persona del suo Sindaco p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; avvnunziobocciaEMAIL;

-controricorrente –

sul ricorso iscritto al n. 14703/2023 R.G. proposto da

Comune di Pollica (P_IVA), in persona del suo Sindaco p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE;

-intimata – avverso la sentenza n. 8006/2022, depositata il 20 dicembre 2022, della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 18 settembre 2024, dal Consigliere dott. NOME COGNOME.

Rilevato che:

-con sentenza n. 8006/2022, depositata il 20 dicembre 2022, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania ha accolto, per quanto di ragione, l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di prime cure che aveva disatteso l’impugnazione di due avvisi di accertamento emessi dal Comune di Pollica in relazione all’IMU dovuta dalla contribuente per gli anni 2015 e 2016;

1.1 -il giudice del gravame, per quel che qui ancora rileva, ha ritenuto che:

-così come dedotto dalla stessa parte appellante, l’unità immobiliare in contestazione (uno stabilimento balneare) – cui era stata attribuita la categoria D/8 ed una rendita catastale di € 990,56 – aveva formato oggetto di accatastamento nell’anno 2019 (da parte del «nuovo concessionario, la RAGIONE_SOCIALE»);

se, pertanto, non poteva escludersi « l’assoggettabilità dello stabilimento in questione ad IMU», la quantificazione della rendita operata dal Comune di Pollica risultava apodittica, non corretta né proporzionata;

doveva, pertanto, ritenersi ragionevole rideterminare la pretesa impositiva correlandola alla rendita catastale attribuita nell’anno 2019, venendo così in considerazione un parametro di quantificazione «incontestato e più proporzionato»;

-andava, altresì, esclusa l’applicazione di sanzioni in ragione della «difficoltà per la contribuente di individuare con precisione la portata della propria obbligazione per le annualità oggetto di causa quando ancora non vi era un accatastamento, ed in tali soli termini si impone dunque l’accoglimento parziale del gravame.»;

-il Comune di Pollica ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi, ed ha depositato memoria;

-resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE che anch’essa ha depositato memoria;

– il Comune di Pollica ha, quindi, operato una seconda iscrizione a ruolo del medesimo ricorso, iscritto al n. 14703/2023 di R.G., ivi depositando anche memoria.

Considerato che:

-i due ricorsi vanno riuniti in quanto -così come può desumersi dal contenuto degli atti depositati (e, nello specifico, dal ricorso e dagli atti notificati a mezzo PEC) -pianamente emerge una (mera) duplice iscrizione a ruolo, da parte del ricorrente, e con riferimento alla impugnazione della medesima sentenza;

– col primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge in relazione al d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 4, ed alla l. l. 30 dicembre 2004 n. 311, art. 1, commi 335 e ss., assumendo che:

esso esponente aveva dato applicazione a principi di diritto enunciati dalla Corte di legittimità a riguardo dei fabbricati non iscritti in catasto, e per i quali erano intervenute variazioni permanenti, ai

sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, cit., art. 5, comma 4, così che la rendita catastale così determinata doveva trovare applicazione (anche) per le annualità pregresse;

medesimi avvisi di accertamento, del resto, erano stati emessi per gli anni dal 2003 e sino all’anno 2012, e mai erano stati contestati sotto il profilo della rendita catastale (in detti termini) quantificata;

-illegittimamente il giudice del gravame aveva, pertanto, rideterminato la base imponibile del tributo con riferimento alla rendita catastale attribuita nell’anno 2019 la quale veniva (così) a sostituirsi «ad una determinazione legittima e giudicata conforme per annualità precedenti e mai cointestata»;

2.1 -il secondo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 4, ed al d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 19, sull’assunto che costituendo l’atto attributivo della rendita atto presupposto degli avvisi di accertamento (ora) in contestazione -controparte avrebbe dovuto impugnare detto atto presupposto nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, cos ì che la «mancata impugnazione, nelle forme e modalità previste appena ricordate, rendeva inammissibile la generica contestazione della rendita e impediva alla C.G.T. di entrare nel merito del quantum oramai definitivo in difetto di espressa impugnazione.»;
-va innanzitutto disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso che la controricorrente articola sotto plurimi profili che involgono i requisiti di contenuto del ricorso e la ricorrenza, nella fattispecie, di un giudicato esterno;

3.1 -premesso che dette eccezioni evidenziano una dilatazione del principio di autosufficienza -che, così, viene impropriamente esteso (anche) a questioni rimaste estranee al decisum oggetto di

impugnazione -rileva la Corte che l’intero contenuto del ricorso e dei proposti motivi che espongono (solo) censure di violazione di legge -soddisfa appieno il canone di specificità;

3.2 -quanto, poi, al (pur) eccepito giudicato esterno (di cui alla sentenza n. 2418, depositata il 10 dicembre 2020, della Commissione tributaria provinciale di Salerno), va rilevato, innanzitutto, che l’eccezione di giudicato esterno può essere proposta nel corso del giudizio di legittimità a condizione che il giudicato si sia formato dopo la conclusione del processo di appello, e che la parte provveda a dedurre tempestivamente i fatti “nuovi” sopravvenuti, sicchè l’eccezione è preclusa, e il motivo d’impugnazione è inammissibile, se il giudicato sia intervenuto nelle more del giudizio d’appello senza tempestiva deduzione in quella sede, posto che in tal caso la sentenza di appello che si sia pronunciata in difformità da tale giudicato è impugnabile con il ricorso per revocazione ex art. 395 c.p.c., n. 5 (Cass., 15 marzo 2022, n. 8289; Cass., 31 maggio 2019, n. 14883; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1534; Cass., 18 ottobre 2017, n. 24531; Cass., 7 maggio 2008, n. 11112);
– peraltro, nella fattispecie, detto giudicato era stato dedotto già in appello e il giudice del gravame -in difetto di ogni impugnazione sul punto ha pronunciato sull’eccezione davanti a lui proposta escludendo l’efficacia espansiva di giudicato sul rilievo che «l’imposta in oggetto è basata su situazioni di fatto che ben possono variare di anno in anno»;

3.3 -né sussiste il giudicato esterno che la controricorrente ascrive alla sentenza della Corte n. 6848/2023, del 7 marzo 2023; pronuncia, questa, che si è limitata a rilevare (nei confronti del precedente concessionario demaniale) che andava «dichiarata la sopravvenuta cessazione della materia del contendere per essere stato l’avviso di cui si tratta già annullato con sentenza passata in giudicato»;

-tanto premesso, i due motivi di ricorso -che vanno congiuntamente esaminati siccome connessi – sono destituiti di fondamento, e vanno senz’altro disattesi;

4.1 -alla stessa stregua della rimodulazione degli interventi legislativi volti a consentire l’emersione del patrimonio immobiliare sottratto all’inventariazione catastale (v. in particolare, e per quel che qui interessa, la l. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, c. 58 nonché la l. 30 dicembre 2004 n. 311, art. 1, c. 336), oltreché della specifica disciplina introdotta in ordine agli atti di attribuzione e di modificazione delle rendite catastali (l. 21 novembre 2000, n. 342, art. 74), la Corte ha già avuto m odo di rilevare l’esclusiva competenza riservata all’amministrazione centrale dello Stato in ordine l’attribuzione della rendita catastale, sia pur rimarcando «il ruolo partecipativo, informativo e di impulso dei comuni in ambito catastale» (Cass., 14 marzo 2019, n. 7275 cui adde Cass., 26 gennaio 2021, n. 1571);
per effetto, dunque, di detta rimodulazione -che ha comportato (anche) l’abrogazione del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 4 (v. la l. n. 296 del 2006, art. 1, comma 173), che (in una all’art. 11, commi 1, 2 e 3), consentiva di determinare, e di accertare, l’imponibile ICI in relazione ai «fabbricati, diversi da quelli indicati nel comma 3, non iscritti in catasto», sulla base del valore «determinato con riferimento alla rendita dei fabbricati similari già iscritti» (v., in particolare, Cass., 15 marzo 2022, n. 8358; Cass., 26 gennaio 2021, n. 1571, cit.; Cass., 11 aprile 2019, n. 10125, Cass., 6 giugno 2012, n. 9111) – è venuto meno, a decorrere dal periodo di imposta 2007, il potere di accertamento del Comune correlato alla determinazione (in via provvisoria) della rendita catastale di fabbricati non iscritti in catasto (diversi da quelli iscrivibili nel gruppo catastale D, interamente posseduti e distintamente contabilizzati da imprese) sulla base della rendita (cd. presunta) attribuita a fabbricati similari già iscritti (art. 5,
comma 4, cit., in relazione all’art. 11, c ommi 1 ss., cit.; v., ora, il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 3, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214); situazione giuridica attiva, questa, che il legislatore ha evidentemente ritenuto non più essenziale, avuto riguardo (proprio) alla disciplina dei poteri di impulso spettanti ai Comuni (in tema di iscrizione catastale) ed al conseguente procedimento amministrativo istituito per l’emersione (in termini certi e ristretti) della materia catastale (v. la l. n. 311 del 2004, art. 1, comma 336, cit.), laddove le ragioni di tutela dell’interesse impositivo – già affidate ai poteri attribuiti all’Ente locale – sono state dislocate nella disciplina del cennato procedimento amministrativo volto all’emersione delle situazioni che avrebbero dovuto formar oggetto di dichiarazioni (dei soggetti interessati) per l’accertamento di unità immobiliari urbane di nuova costruzione ovvero di variazione dello stato dei beni (d.m. n. 701 del 1994, art. 1) e, quanto alla determinazione della base imponibile dell’ICI (pur sempre incentrata sul criterio principale costituito dalla rendita catastale rivalutata; d.lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 2), nella disciplina degli effetti ordinari del provvedimento di attribuzione (o di variazione) della rendita catastale (l. n. 342 del 2000, art. 74, comma 1), effetti, questi, che sono destinati a prodursi anche per il passato, in ragione dell’utilizzabilità (applicabilità) della nuova rendita catastale anche a periodi di imposta anteriori a quello in cui ha avuto luogo la notificazione di detto provvedimento, ed a decorrere dall’epoca della variazione materiale che ha portato alla modificazione della rendita medesima (per il rilievo che, ai sensi dell’art. 74, c omma 1, cit., il provvedimento di attribuzione della rendita ha natura «meramente accertativa della concreta situazione “catastale” dell’immobile», così che all’impossibilità giuridica di utilizzare una rendita se non notificata si coniuga la sua applicabilità «a fini impositivi anche per annualità d’imposta per così dire “sospese”, ovverosia suscettibili di
accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso.», v. Cass. Sez. U., 9 febbraio 2011, n. 3160 cui adde , ex plurimis , Cass., 9 giugno 2017, n. 14402; Cass., 6 giugno 2014, n. 12753; Cass., 11 novembre 2011, n. 23600; Cass., 30 settembre 2011, n. 20033; v. altresì, in una convergente prospettiva ricostruttiva, Cass., 11 settembre 2019, n. 22653; Cass., 27 luglio 2012, n. 13443; Cass., 26 ottobre 2005, n. 20775);

4.2 -quanto, invece, alla specifica disciplina dei «fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati», il d.lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 3, contempla la determinazione della base imponibile «fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita» – – sulla base del valore contabilizzato dall’impresa e, dunque, del costo rivalutato di acquisizione del bene ricavabile dalle scritture contabili, ed aumentato degli eventuali costi incrementativi (per le modalità di applicazione del criterio in questione
Cass., 10 aprile 2019, n. 10006; Cass., 13 giugno 2012, n. 9602; Cass., 28 aprile 2010, n. 10134; Cass., 21 aprile 2009, n. 9385);

disciplina, questa, della base imponibile ICI per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D (ma non ancora iscritti in catasto), che la Corte ha interpretato (in conformità, peraltro, alla lettura offertane dal Giudice delle leggi; v. Corte Cost., 24 febbraio 2006, n. 67) rilevando che:

-l’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore contabile del cespite presuppone la ricorrenza dei due ulteriori requisiti costituiti dal possesso del bene quale interamente riferibile all’impresa e dalla sua disti nta contabilizzazione;

-nell’insussistenza di detti due requisiti, la base imponibile potrà, quindi, correlarsi al criterio sussidiario, e di carattere generale, fondato sulla rendita dei fabbricati similari iscritti in catasto (cd. rendita presunta), che «proprio in virtù della sua generalità, è applicabile anche ai fabbricati classificabili in cat. D “diversi da quelli indicati nel comma 3′ (come la stessa norma dispone), dovendosi intendere per tali quelli che non presentino gli ulteriori due requisiti appena evidenziati» (Cass., 16 agosto 2005, n. 16916 cui adde Cass., 11 aprile 2019, n. 10125; Cass., 24 febbraio 2016, n. 3618; Cass., 15 marzo 2013, n. 6609; Cass., 6 giugno 2012, n. 9111; Cass., 9 ottobre 2009, n. 21445; Cass., 21 aprile 2009, n. 9385);
4.3 -una volta venuto meno, come rilevato, il potere del Comune che involgeva la determinazione provvisoria della rendita catastale (e, così, la base imponibile del tributo) in relazione ai «fabbricati, diversi da quelli indicati nel comma 3, non iscritti in catasto», sulla base del valore «determinato con riferimento alla rendita dei fabbricati similari già iscritti» (art. 5, comma 4, cit.), rimane, allora, destituita di ogni fondamento la censura di violazione di legge di cui al primo motivo di ricorso;

quanto, invece, al secondo motivo, viene in considerazione, come anticipato, la determinazione (in via provvisoria) di una rendita presunta (art. 5, comma 4, cit. ) che eccedeva i poteri dell’Ente locale; e, nel difetto di un atto determinativo della rendita ascrivibile alla competenza dell’Agenzia delle Entrate, alcun atto presupposto rimaneva suscettibile di autonoma impugnazione giudiziale;

-al rigetto del ricorso si correla, quindi, il passaggio in giudicato del decisum della gravata sentenza che la parte controricorrente non ha autonomamente impugnato, con conseguente definitività della statuizione in punto di determinazione della base imponibile del tributo;

le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’unica impugnazione proposta , se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte

-riunisce i ricorsi iscritti ai nn. di RG 14452/2023 e 14703/2023;

-rigetta il ricorso proposto dal Comune di Pollica;

-condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in € 3.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge, da distrarsi in favore del difensore antistatario, avvocato NOME COGNOME

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del

ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’unico ricorso principale proposto, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18 settembre 2024.

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