Rendita presunta ICI: motivazione e poteri comunali

Un comune emetteva un avviso di accertamento ICI per gli anni 2010-2014 a una società concessionaria di beni demaniali, basandosi su una rendita presunta calcolata dalla Guardia di Finanza. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del comune, confermando l’annullamento dell’atto. La decisione si fonda sul grave difetto di motivazione dell’avviso, che non esplicitava i criteri di calcolo della rendita presunta, e sui limiti normativi del potere comunale in materia per il periodo di riferimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita presunta e ICI: la Cassazione boccia l’accertamento senza motivazione

L’ordinanza in commento affronta un tema cruciale nel diritto tributario locale: la determinazione della base imponibile ICI per gli immobili non iscritti in catasto. La Corte di Cassazione, con una decisione netta, ribadisce un principio fondamentale: ogni atto impositivo deve essere motivato in modo chiaro e completo, specialmente quando si basa su una rendita presunta. In caso contrario, è illegittimo e deve essere annullato.

I fatti di causa: un accertamento ICI contestato

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento per omesso versamento ICI, relativo al periodo 2010-2014, notificato da un Comune del Nord Italia a una società concessionaria di alcuni immobili situati su aree del demanio marittimo. L’ente locale aveva calcolato l’imposta sulla base di una rendita presunta, determinata a seguito di un processo verbale di constatazione redatto dalla Guardia di Finanza.

La società contribuente ha impugnato l’atto, ottenendone l’annullamento sia in primo grado che in appello presso la Commissione Tributaria Regionale (CTR). I giudici di merito hanno rilevato due vizi principali: la carenza di motivazione dell’atto impositivo circa il criterio di determinazione della rendita e l’incompetenza della Guardia di Finanza a stabilire tale valore, essendo un’attività demandata al Comune o all’Agenzia delle Entrate. Di fronte alla doppia sconfitta, il Comune ha proposto ricorso per cassazione.

La rendita presunta e i poteri comunali dopo il 2007

Il nodo centrale della questione riguarda i poteri dei Comuni in materia di accertamento per immobili non ancora censiti. La Corte di Cassazione ricostruisce il quadro normativo, evidenziando una modifica sostanziale introdotta dalla legge n. 296 del 2006, con effetto dall’annualità di imposta 2007.

Prima di tale riforma, i Comuni potevano determinare la base imponibile per gli immobili non iscritti in catasto (ma ascrivibili alla categoria D) utilizzando alternativamente due criteri:
1. Il valore risultante dalle scritture contabili.
2. In mancanza, una rendita presunta calcolata per comparazione con fabbricati similari già iscritti.

Con la riforma del 2006, il criterio comparativo basato sulla rendita presunta è stato abrogato. Pertanto, per le annualità oggetto di accertamento (2010-2014), l’unico potere residuo in capo ai Comuni per determinare la rendita di opifici non iscritti in Catasto era quello basato sui valori contabili, come previsto dall’art. 5, comma 3, del d.lgs. 504/1992.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del Comune, ritenendolo infondato. In primo luogo, ha dichiarato inammissibili le censure relative a presunti vizi di motivazione della sentenza d’appello, applicando il principio della “doppia conforme” e ribadendo che, dopo la riforma del 2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato alla verifica del rispetto del “minimo costituzionale”.

Nel merito, la Corte ha confermato la correttezza della decisione della CTR. L’avviso di accertamento era palesemente illegittimo per un fondamentale difetto di motivazione. L’atto, infatti, ometteva qualsiasi indicazione sulle modalità di calcolo della base imponibile. In particolare, non veniva esplicitato il criterio di comparazione con immobili similari che avrebbe dovuto giustificare la rendita presunta applicata.

La Corte sottolinea che, anche a voler ipotizzare l’applicabilità del criterio comparativo (nonostante l’abrogazione), l’amministrazione avrebbe comunque avuto l’obbligo di indicare con precisione i criteri seguiti nella determinazione del valore. L’assenza totale di tali indicazioni ha reso l’atto impositivo non trasparente e ha leso il diritto di difesa del contribuente.

Conclusioni: l’importanza della motivazione negli atti fiscali

Questa pronuncia riafferma con forza un principio cardine del rapporto tra fisco e contribuente: la trasparenza e la completezza dell’atto impositivo. Un avviso di accertamento non può limitarsi a enunciare una pretesa, ma deve fornire tutti gli elementi di fatto e di diritto che la giustificano, permettendo al destinatario di comprendere appieno il ragionamento dell’ente e, se del caso, di contestarlo efficacemente. L’utilizzo di valori presunti, come la rendita presunta, accentua ulteriormente questo obbligo di motivazione, che, se disatteso, determina l’inevitabile illegittimità dell’atto stesso.

Un Comune può determinare autonomamente la rendita di un immobile non accatastato ai fini ICI?
La Corte chiarisce che, per gli anni d’imposta dal 2007 in poi (nel caso specifico 2010-2014), il potere dei Comuni di determinare la rendita per gli opifici non iscritti in Catasto era limitato all’applicazione dei coefficienti sui valori contabili, come previsto dall’art. 5, comma 3, del d.lgs. 504/1992. Il potere di determinare una rendita presunta tramite comparazione con immobili simili era stato abrogato.

Perché l’avviso di accertamento basato sulla rendita presunta è stato annullato?
L’avviso è stato annullato per un difetto di motivazione. Esso non specificava in alcun modo i criteri utilizzati per la determinazione della rendita presunta, in particolare il metodo di comparazione con immobili simili. Un atto impositivo deve essere completo e permettere al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa fiscale.

La Guardia di Finanza è competente a determinare la rendita catastale di un immobile?
No. La sentenza della Commissione Tributaria Regionale, implicitamente confermata sul punto dalla Cassazione, ha stabilito che la Guardia di Finanza non è competente a determinare la rendita presunta, in quanto l’attività di accertamento catastale è di titolarità esclusiva dell’Agenzia delle Entrate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29222 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29222 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3500/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO ;

– ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO ;

-controricorrente –

e nei confronti

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale

Oggetto:

dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE), presso i cui uffici in INDIRIZZO, è domiciliata;

contro

ricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza n. 474/5/19 della Commissione tributaria Regionale del Veneto, depositata il 13/6/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4/10/2023 dal AVV_NOTAIO;

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale del Veneto (CTR) con sentenza n 474/5/19, depositata il 13/6/2019, ha respinto l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE di Venezia e, per l’effetto, ha confermato la sentenza di primo grado che aveva annullato l’avviso di accertamento per omesso versamento ICI (periodo 20102014) emesso dall’ente territoriale nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, in qualità di concessionaria di alcuni immobili insistenti su aree del demanio marittimo presso il Lido di Venezia. In particolare, la CTR, seppure affermava la legittimazione passiva del concessionario di bene demaniale al pagamento dell’iCI, rilevava che l’atto impositivo era carente di motivazione circa il criterio di determinazione della rendita; rendita che nella specie era stata individuata dalla Guardia di finanza a seguito di processo verbale di constatazione (PVC), peraltro non menzionato nel suindicato atto. I giudici di merito rilevavano, poi, che la Guardia di Finanza non era competente a determinare la rendita presunta posta a fondamento dell’atto impugnato, essendo l’attività di accertamento demandata al RAGIONE_SOCIALE o all’RAGIONE_SOCIALE.
Il RAGIONE_SOCIALE di Venezia ricorre con tre motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso con ricorso incidentale.

la RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo il RAGIONE_SOCIALE di Venezia deduce, ex art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ. la violazione e falsa applicazione dell’art 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992 n 504 e dell’art. 1, comma 162, della legge 27 dicembre 2006 n. 296, nonché l’ omessa valutazione di fatti decisivi del giudizio e travisamento dei fatti. A parere del ricorrente la CTR, nella parte in cui ha ritenuto che all’avviso di accertamento doveva essere allegato il PVC, avrebbe violato le suindicate norme e non avrebbe comunque considerato che la Guardia di finanza aveva proceduto alla verifica in presenza della contribuente a cui era anche stata rilasciata copia del relativo verbale.
Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione, ex art. 360, primo comma, n. 3 e 5 cod.proc.civ., dell’art. 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 e dell’art 2697 c.c., nonché la contradditorietà e carenza di motivazione della sentenza.

Con tale motivo il ricorrente censura la sentenza della CTR nella parte in cui afferma che la Guardia RAGIONE_SOCIALE Finanza non poteva attribuire alcuna rendita presunta agli immobili sulla cui base è stato poi emesso l’avviso impugnato. Diversamente, il RAGIONE_SOCIALE di Venezia rileva che nella specie non si era in presenza di alcuna attività di accertamento con conseguente accatastamento, nè presunto né provvisorio, ex art 19, comma 12, del d.l. 31 maggio 2010 n. 78.

Con il terzo motivo il ricorrente lamenta, ex art 360, primo comma, n. 3 e 5 cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione dell’art 5 del d.lgs. n. 5 04 del 1992 e dell’art. 2697 cc, nonché l’omessa valutazione di fatti decisivi del giudizio e la contraddittorietà e carenza di motivazione. A parere del ricorrente l’avviso impugnato dava conto del criterio utilizzato ai fini della determinazione della rendita presunta, mediante comparazione dell’immobile demaniale (bar ristorante) dato in concessione con altro immobile-tipo analogo.
Con l’unico motivo di ricorso incidentale, l’RAGIONE_SOCIALE deduce, ex art 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ., la violazione degli artt.81 e 91 cod.proc.civ., per avere la CTR disposto la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese senza tenere conto del difetto originario di legittimazione passiva dell’RAGIONE_SOCIALEzia, in ragione del quale chiede anche la dichiarazione di inammissibilità del ricorso proposto nei suoi confronti dal RAGIONE_SOCIALE di Venezia, con condanna dello stesso alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di primo e secondo grado. In via subordinata, l’RAGIONE_SOCIALE chiede dichiararsi il rigetto del ricorso.
Logicamente preliminare è l’esame del motivo proposto dall’RAGIONE_SOCIALE.

5.1. Il motivo non è fondato.

Ai sensi dell’art. 5, comma 2, del d.gs. n. 504 del 1992 la base imponibile è determinata sulla base RAGIONE_SOCIALE risultanze catastali vigenti alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione e tali risultanze sono determinate dall’RAGIONE_SOCIALEzia del territorio. I Comuni sono dunque vincolati al classamento operato dagli Uffici Catastali e l’unico rimedio ad essi attribuito dalla legge, nei casi in cui riscontrino la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali operati dall’RAGIONE_SOCIALEzia RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE è quello dato dall’art. 1, commi 335 e 336, della legge 30 dicembre 2004 n. 311, che riconoscono un potere di impulso ai Comuni ai fini dell’aggiornamento RAGIONE_SOCIALE rendite nei confronti, rispettivamente, dell’RAGIONE_SOCIALEzia del territorio e dei privati e , in tale ultimo caso, nel caso in cui quest’ultimi non ottemperino alla richiesta, saranno poi gli Uffici provinciali dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a dover provvedere alla verifica del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari segnalate. Dalle disposizioni richiamate risulta evidente, da un lato, che i Comuni hanno soltanto una funzione di impulso del procedimento di revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali e, dall’altro, che il potere di
accertamento catastale è oggi di titolarità esclusiva dell’RAGIONE_SOCIALE.

Risulta da quanto sopra evidente la infondatezza della dedotta estraneità dell’RAGIONE_SOCIALE in materia di accertamento ICI .

Sempre in via preliminare deve essere dichiarata l’inammissibilità RAGIONE_SOCIALE censure proposte dal ricorrente per violazione de ll’art. 360, primo comma, n.5 cod.proc.civ.

6 .1. E’ principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (ex plurimis Cass. n. 7090 del 03/03/2022 Rv. 664120 01). Ricorre, pertanto, il vizio di motivazione apparente della sentenza, denunziabile in sede di legittimità quando essa, benchè graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche, congetture.
Altro principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità è quello secondo cui «Nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348-

ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse» (ex plurimis Cass. n. 5947 del 2023 Rv. 667202 – 01).

6.2. Alla luce di quanto sopra va rilevato che la CTR, diversamente da quanto affermato dal ricorrente, ha reso chiare le ragioni poste a fondamento della sentenza impugnata, fondando l’illegittimità della pretesa azionata dal RAGIONE_SOCIALE in ragione della mancata motivazione dell’atto impositivo, della incompetenza de lla Guardia di finanza a compiere accertamenti in materia catastale, della mancata prova circa i criteri adottati ai fini dell’attribuzione della rendita presunta posta a base dell’atto impugnato.
Il ricorrente non ha, poi, dimostrato che le ragioni di fatto poste a fondamento RAGIONE_SOCIALE decisioni dei diversi gradi di giudizio erano tra loro diverse.

In ragione del principio della ragione più liquida deve essere esaminato il terzo motivo di ricorso, il quale risulta assorbente e, dunque, rende inutile la trattazione RAGIONE_SOCIALE ulteriori questioni.

Il motivo non è fondato.

7.1. L’art. 5 (del d.lgs. n. 504 del 1992 nel prevedere che la base imponibile ai fini ICI è il valore degli immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1 (comma 1), statuisce che «Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell’articolo 7 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto
1992, n. 359, applicando i seguenti coefficienti (omissis)» (comma 3). Il successivo comma 4 prevedeva che «Per i fabbricati, diversi da quelli indicati nel comma 3, non iscritti in catasto, nonché per i fabbricati per i quali sono intervenute variazioni permanenti, anche se dovute ad accorpamento di più unità immobiliari, che influiscono sull’ammontare della rendita catastale, il valore è determinato con riferimento alla rendita dei fabbricati similari già iscritti. Il termine per la proposizione del ricorso avverso la nuova determinazione della rendita catastale dei fabbricati decorre dalla data in cui il contribuente abbia avuto conoscenza piena del relativo avviso. A tale fine, gli uffici competenti provvedono alla comunicazione dell’avvenuto classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantire l’effettiva conoscenza da parte del contribuente, garantendo altresì che il contenuto della comunicazione non sia conosciuto da soggetti diversi dal destinatario. Fino alla data dell’avvenuta comunicazione non sono dovuti sanzioni e interessi per effetto della nuova determinazione della rendita catastale. Resta fermo quanto stabilito dall’articolo 3 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472».
Tale ultimo comma è stato abrogato dall’art. 1, comma 173, lett. a), legge 27 dicembre 2006, n. 296, a decorrere dal 1° gennaio 2007.

7.2. Questa Corte ha affermato il principio secondo cui in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), prima dell’entrata in vigore della l. n. 296 del 2006 che, a decorrere dall’annualità di imposta 2007, ha abrogato gli artt. 5, comma 4, e 11, commi 1, 2 e 2 bis, del d.lgs. n. 504 del 1992, i Comuni avevano il potere di determinare la base imponibile per gli immobili non iscritti in Catasto, ma ascrivibili in cat. D), alla stregua del valore costituito dall’ammontare, al lordo RAGIONE_SOCIALE quote di ammortamento, che risultava dalle scritture contabili, applicando per ciascun anno di formazione dello stesso i coefficienti
indicati nell’art. 7 del d.l. n. 333 del 1992, conv. con modif. dalla l. n. 359 del 1992, come indicato dall’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 504 del 1992, ovvero, in mancanza, in virtù della rendita presunta di cui all’art. 5, comma 4, dello stesso decreto; successivamente all’entrata in vigore della l. n. 296 del 2006, dall’annualità di imposta 2007 residua in capo ai Comuni il potere di determinare la rendita degli opifici non iscritti in Catasto esclusivamente sulla base del criterio di cui al citato art. 5, comma 3. ( ex plurimis e da ultimo Cass. n. 8358 del 2022 RV. 66414601).
In buona sostanza, prima dell’entrata in vigore della l. n. 296 del 2006 – che ha abrogato il d.lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 4, e art. 11, commi 1, 2 e 2 bis, a decorrere dall’annualità di imposta 2007 – i Comuni avevano il potere di determinare per gli immobili non iscritti in Catasto, ma iscrivibili in cat. D) la base imponibile alla stregua del valore costituito dall’ammontare, al lordo RAGIONE_SOCIALE quote di ammortamento, che risulta dalle scritture contabili, applicando per ciascun anno di formazione dello stesso i coefficienti indicati dal d.l. n. 333 del 1992, art. 7, come indicato dall’art. 5, comma 3, ovvero, in mancanza, in virtù della rendita presunta (valore “determinato con riferimento alla rendita dei fabbricati similari già iscritti.”) di cui al citato art. 5, comma 4. Successivamente all’entrata in vigore della l. n. 296 del 2006, dall’annualità di imposta 2007 residua in capo ai Comuni il potere di determinare la rendita degli opifici non iscritti in Catasto esclusivamente sulla base del criterio di cui al d.lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 3.
7.3. Alla luce di quanto sopra va rilevato che la CTR ha affermato il difetto di motivazione dell’atto di accertamento e attribuzione della rendita s ul rilievo che «quand’anche si trattasse di una rendita presunta, ad impiego temporaneo e suscettibile di conferma, si sarebbe comunque dovuto indicare i criteri seguiti nella determinazione della

stessa, in particolare del criterio di comparazione con immobili similari. Ebbene nulla di tutto ciò risulta né nel pc né nell’avviso di accertamento».

Ebbene, in disparte l’erronea indicazione de i criteri compartivi – in ragione dei principi sopra esposti e del fatto che la pretesa impositiva era afferente al periodo 2010-2014 – nella specie risulta omessa nell’atto di accertamento ogni indicazione circa le modalità di calcolo della base imponibile sui cui è stata calcolata l’imposta per come indicato dalla CTR, non avendo, peraltro, sul punto il ricorrente riportato nel ricorso il suindicato atto.

7.4 Il ricorso principale e quello incidentale devono, pertanto, essere rigettati.

Le spese di lite devono essere compensate tra il RAGIONE_SOCIALE di Venezia

e l’RAGIONE_SOCIALE in ragione della reciproca soccombenza, mentre devono essere liquidare a favore della società contribuente in secondo il principio della soccombenza.

Sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Rilevato, al contrario, che l’altra parte soccombent e risulta ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1- quater del d.P.R. 30 maggio 2012, n. 115.

P.Q.M.

La Corte

Rigetta il ricorso principale.

Rigetta il ricorso incidentale.

Compensa le spese processuali tra il RAGIONE_SOCIALE Venezia e l’RAGIONE_SOCIALE e condanna in solido entrambe le parti alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole in euro 1.600,00 oltre alle spese forfetarie nella misura del quindici per cento, agli esborsi per euro 200,00 e agli accessori di legge

– Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte d à atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari, in ipotesi, a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13.

Cos ì deciso in Roma nella camera di consiglio del 4.10.2023

Il Presidente NOME COGNOME

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