Rendita catastale: valutazione macchinari e obbligo

Una società immobiliare ha contestato un avviso di accertamento relativo alla rendita catastale, sostenendo la necessità di escludere dal calcolo il valore dei macchinari “imbullonati” secondo la Legge di Stabilità 2016. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione della corte d’appello, rilevando un vizio di motivazione. La corte territoriale, infatti, non aveva adeguatamente esaminato le prove fornite dalla società sulla natura di tali impianti, omettendo di pronunciarsi su un fatto decisivo. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione del merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale e macchinari: la Cassazione ribadisce l’obbligo di motivazione

La corretta determinazione della rendita catastale è un tema cruciale per imprese e proprietari di immobili, poiché incide direttamente sul carico fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale: il giudice tributario deve esaminare in modo approfondito le prove fornite dalle parti e motivare chiaramente la propria decisione, specialmente quando si discute dell’esclusione dei cosiddetti macchinari “imbullonati”.

I Fatti di Causa

Una società, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2016, presentava una dichiarazione DOCFA per ridurre la rendita catastale di un proprio immobile. La richiesta si basava sull’esclusione dal calcolo del valore di impianti e macchinari fissati al suolo ma funzionali a uno specifico processo produttivo, i cosiddetti “imbullonati”. La proposta di riduzione della rendita da circa 651.000 euro a 423.000 euro veniva respinta dall’Agenzia delle Entrate, che ripristinava il valore originario con un avviso di accertamento.

Il contenzioso approdava prima alla Commissione Tributaria Provinciale, che dava ragione alla società sul metodo di calcolo, e poi alla Commissione Tributaria Regionale. Quest’ultima, in appello, riformava la decisione, accogliendo parzialmente le ragioni dell’Agenzia Fiscale. Tuttavia, la motivazione della sentenza d’appello risultava poco chiara e non affrontava in modo esplicito la questione centrale: la natura dei beni che la società intendeva scorporare.

La società decideva quindi di ricorrere in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ovvero le prove documentali che dimostravano la natura impiantistica dei beni in questione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società su questo punto cruciale, cassando con rinvio la sentenza impugnata. Gli Ermellini hanno stabilito che la Commissione Tributaria Regionale non aveva adempiuto al proprio dovere di motivazione.

Il giudice d’appello, pur esprimendo una propria convinzione, non si era confrontato con il materiale probatorio fornito dalla contribuente né aveva spiegato le ragioni per cui riteneva irrilevanti tali prove ai fini dell’applicazione della nuova normativa. In sostanza, aveva omesso di pronunciarsi su un fatto decisivo che era stato oggetto di discussione tra le parti.

L’importanza della rendita catastale e della motivazione adeguata

La Corte ha ribadito che una motivazione è solo “apparente” quando non permette di ricostruire il percorso logico-giuridico che ha portato alla decisione. Questo vizio si verifica quando il giudice non esamina le prove e le argomentazioni delle parti, violando il “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111 della Costituzione. La rendita catastale è un dato di enorme impatto economico, e la sua determinazione deve basarsi su un’analisi trasparente e verificabile.

La questione giuridica dei macchinari “imbullonati”

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 1, comma 21, della Legge n. 208/2015, che ha stabilito che dalla stima diretta finalizzata al calcolo della rendita catastale sono esclusi macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali a uno specifico processo produttivo. Stabilire se un bene rientri o meno in questa categoria è una valutazione di fatto che deve essere compiuta dal giudice di merito sulla base delle prove fornite. Omettere tale valutazione, come avvenuto nel caso di specie, rende la sentenza nulla.

Le Motivazioni

La Cassazione ha fondato la sua decisione sul principio secondo cui il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto alla verifica del rispetto del “minimo costituzionale”. Questo minimo è violato quando la motivazione è totalmente mancante, puramente apparente, o si basa su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti. Nel caso in esame, la corte d’appello non ha chiarito le ragioni per cui ha ritenuto irrilevanti i beni oggetto della richiesta di scorporo da parte della società. Omettendo di esaminare un fatto così decisivo – la natura impiantistica dei beni – la sua motivazione è risultata insufficiente. La Suprema Corte, non potendo entrare nel merito dei fatti, ha quindi annullato la sentenza e rinviato il caso a un’altra sezione della corte di merito per un nuovo esame che tenga conto delle prove presentate.

Conclusioni

Questa ordinanza è un importante monito per i giudici tributari sull’obbligo di fornire una motivazione completa e non apparente, che dia conto dell’esame di tutti gli elementi di prova decisivi. Per i contribuenti, rappresenta la conferma che il diritto a una decisione motivata è un pilastro del giusto processo. La determinazione della rendita catastale, soprattutto nei casi complessi che coinvolgono impianti industriali, richiede un’analisi fattuale rigorosa che non può essere elusa dal giudice.

Cosa sono i beni “imbullonati” ai fini della rendita catastale?
Sono macchinari e impianti che, sebbene fissati all’immobile, sono funzionali a uno specifico processo produttivo e, per legge, devono essere esclusi dal calcolo della rendita catastale.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza del giudice d’appello?
Perché la sentenza era viziata da un difetto di motivazione. Il giudice non aveva esaminato le prove decisive presentate dalla società per dimostrare la natura dei macchinari da escludere dal calcolo, omettendo di pronunciarsi su un punto centrale della controversia.

Cosa accade ora nel processo?
La causa è stata rinviata alla Corte di Giustizia di secondo grado, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso nel merito. Il nuovo giudice dovrà valutare attentamente le prove fornite dalle parti sulla natura degli impianti e motivare in modo chiaro e completo la sua decisione finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31383 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31383 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17574/2021 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

Rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato -controricorrente- sul controricorso incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE DELLO RAGIONE_SOCIALE

-ricorrente incidentale-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE LAZIO n. 4013/2020 depositata il 15/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società ricorrente impugnò avanti la Commissione Tributaria Provinciale di Roma un avviso di accertamento d’ estimi catastali per l’anno 2017 che le era stato notificato il 25/9/2017 in conseguenza di una dichiarazione DOCFA presentata dalla medesima contribuente il 15/6/2016. Quest’ultima era determinata dalle modifiche intervenute con l ‘ art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015 (c.d. legge di stabilità 2016) che aveva escluso dalla rendita catastale i cespiti c.d. ‘imbullonati’, ossia impianti e macchinari fissati al suolo se funzionali a uno specifico processo produttivo e pertanto non integrati nella struttura e quindi inidonei ad aumentarne il valore. La proposta riversata nella DOCFA, a seguito di consulenza tecnica di parte, era di ridurre la rendita dell’immobile da € 651.736 a € 423.578, ma l’Ufficio, con l’avviso impugnato, aveva riproposto il valore originario non riconoscendo le suindicate riduzioni.
La CTP riconobbe la correttezza dell’accertamento operato dall’RAGIONE_SOCIALE , respinse le censure in ordine al contraddittorio preventivo con la società e confermò la tesi dell’amministrazione resistente in ordine al fatto che il ‘ nuovo ‘ valore era stato determinato sulla base dei soli dati ricavabili dalla predetta dichiarazione DOCFA. Tuttavia, accolse il ricorso della società ritenendo che il calcolo proposto dalla contribuente fosse corretto, avendo identificato gli impianti in questione, indicato valori medi censuari secondo il prezziario UTE di Roma ed esplicitando il metodo adottato.
Propose appello l’RAGIONE_SOCIALE ribadendo che dovevano essere inclusi i cespiti strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni e non funzionali a uno specifico processo produttivo,

confermando la valutazione operata nell’avviso. Resistette la società appellata eccependo l’inammissibilità dell’appello ed evidenziando come il DOCFA avesse la precisa funzione di evidenziare i cespiti esclusi confermandosi così il valore nella medesima proposto.

Con la sentenza in epigrafe, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha accolto parzialmente l’appello ma solo riducendo le sanzioni al minimo edittale oltre agli interessi. Secondo il giudice dell’appello, il valore proposto dalla società sarebbe riferito alle norme vigenti nel 2015 mentre l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe ricalcolato il valore sulla base RAGIONE_SOCIALE nuove norme 2016 sicché: . La CTR ha pertanto ritenuto valido l’accertamento in base ai sulla base degli elementi tecnici DOCFA presentati dalla stessa società , valutando che l’accertamento medesimo fosse sufficientemente motivato, riconoscendo la correttezza dell’operato della contribuente ma solo al suindicato fine relativo alla minor misura RAGIONE_SOCIALE sanzioni e interessi. Ha altresì compensato tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Ricorre per cassazione la società contribuente sulla base di cinque motivi, di cui i primi due in via principale e gli altri in via subordinata, integrati da successiva memoria.

Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE presentando altresì ricorso incidentale al fine di statuire che la parte non poteva scorporare gli impianti in esame in quanto non funzionali allo specifico processo produttivo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 Con il primo motivo la ricorrente si duole della nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per violazione dell’art. 132, comma 1, n. 4 stesso codice e 32, comma 4, del d. lgs. 546/92. La motivazione sulla legittimità dell’accertamento sarebbe

contraddittoria e comunque apodittica, poiché fondata su una petizione di principio rimasta del tutto indimostrata.

1.2 Con il secondo motivo lamenta analoga nullità, sempre in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., per violazione dell’art. 112 cpc atteso che il giudice d’appello avrebbe in fatto omesso di pronunciarsi sulla eccezione della società, con particolare riguardo alla natura impiantistica dei beni che la ricorrente, per le ragioni già indicate, ritiene estranei alla rendita catastale.

1.3 I primi due motivi, che possono trattarsi congiuntamente investendo entrambi la nullità della sentenza per vizi di motivazione, sono infondati.

1.4 Pur dovendosi convenire con la ricorrente sul fatto che la motivazione della sentenza non è sempre chiara nel suo argomentare, appare evidente come, al di là RAGIONE_SOCIALE manchevolezze e dell’errore riguardante le sanzioni e gli interessi, che effettivamente non risultano mai imposti, la stessa non possa ritenersi violatrice del c.d. minimo costituzionale.

1.5 Deve infatti rammentarsi come, in seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. (Cass. Sez. 1, 03/03/2022, n. 7090, Rv. 664120 – 01).
Secondo tale orientamento, gli estremi della doglianza di nullità processuale della sentenza (per motivazione totalmente mancante o motivazione apparente) sono integrati nell’ipotesi di «assenza» della motivazione, quando cioè «non sia possibile individuare il percorso argomentativo della pronuncia giudiziale, funzionale alla sua comprensione e alla sua eventuale verifica in sede di impugnazione», ovvero nel caso di «motivazione solo apparente, che non costituisce espressione di un autonomo processo deliberativo, quale la sentenza di appello motivata “per relationem” alla sentenza di primo grado» (cfr. Cass. Sez. L, 25/10/2018, n. 27112).
1.6 Alla stregua di tali argomenti ritiene il Collegio che la motivazione nel caso specifico, pur censurabile sotto altri profili di cui infra, non possa dirsi mancante o apparente essendo comunque evincibile dal suo tenore letterale come il giudice d’appello abbia ritenuto che, anche a seguito della modifica legislativa – attuata l’art. 1, commi 21 e 22 della legge 28 dicembre 2015 n. 208 (in G.U. n. 302 del 30/12/2015 -Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – legge di stabilità 2016) l’ammontare della rendita catastale dell’immobile non fosse modificata, implicitamente non riconoscendo le ragioni della ricorrente in merito alla natura dei beni indicati e condividendo, per contro, quelle dell’RAGIONE_SOCIALE appellante.
Ne deriva che, al di là della sua condivisibilità, la motivazione è espressa e non può dirsi meramente apparente o contraddittoria.

2.1 Con il terzo motivo di ricorso principale, svolto in via subordinata, censura, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo discusso tra le parti, in relazione alle prove versate dalla società per dimostrare la natura impiantistica dei beni oggetto dello scorporo catastale.

2.2 Con il quarto motivo, del pari in via subordinata, si duole della violazione dell’art. 1, comma 21, della legge 208/15, in relazione

all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per non avere riconosciuto l’irrilevanza catastale dei beni mobili scorporati nella DOCFA nonostante si trattasse d’impianti;

2.3 Con il quinto motivo, sempre in via subordinata, censura d’illegittimità la sentenza, sempre in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per violazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge 241/1990, per non avere ravvisato u n vulnus motivazionale nella rettifica catastale operata dall’ufficio.

3 .0 Con l’unico motivo di ricorso incidentale l’RAGIONE_SOCIALE contesta l’affermazione secondo cui la società poteva scorporare gli impianti in esame in quanto non funzionali allo specifico processo produttivo. 4.0 Il terzo motivo di ricorso principale e l’unico motivo di ricorso incidentale, che investono la medesima questione, sono fondati, e il loro accoglimento assorbe i rimanenti motivi quarto e quinto del

ricorso principale.

4.1 Come si è anticipato riguardo ai primi due motivi di ricorso principale, la Commissione Regionale del Lazio ha espresso la sua convinzione ma non si è confrontata con il materiale probatorio fornito dalle parti né ha chiarito le ragioni per cui ha ritenuto l’irrilevanza, ai fini della novella normativa, dei beni oggetto del citato DOCFA, omettendo pertanto di pronunciarsi su un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti. Analogamente quanto al ricorso incidentale che, chiedendo alla Corte di dichiarare che la parte non poteva scorporare gli impianti, sollecita del pari un analogo apprezzamento che non può però che essere demandato al giudice del merito.
4.2. Trattandosi infatti di valutazioni che comportano accertamenti in fatto, in accoglimento del terzo motivo di ricorso principale e del ricorso incidentale, la sentenza va cassata e rinviata alla Corte di Giustizia di secondo grado di Roma, in diversa composizione.

P.Q.M.

Respinge il primo e il secondo motivo di ricorso principale, accoglie il terzo e l’unico motivo di ricorso incidentale, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia di secondo grado di Roma, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 25/11/2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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