Rendita catastale: vale lo stato attuale dell'immobile

Un’azienda proprietaria di un immobile adibito a clinica ha contestato la rendita catastale determinata dall’Agenzia delle Entrate. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, stabilendo che per la determinazione della rendita catastale si deve tener conto dello stato effettivo dell’immobile al momento dell’accertamento, includendo il deprezzamento e l’obsolescenza maturati anche dopo il biennio censuario 1988-1989.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale: L’Importanza dello Stato Effettivo dell’Immobile

La determinazione della rendita catastale è un tema cruciale per proprietari di immobili e operatori del settore, poiché incide direttamente sul carico fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un chiarimento fondamentale: la valutazione di un immobile non può ignorare il suo stato di conservazione e la sua obsolescenza, anche se questi fattori sono emersi dopo il cosiddetto “biennio censuario” del 1988-1989. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Valutazione di un Centro di Riabilitazione

La vicenda ha origine dalla richiesta di una società, proprietaria di un immobile adibito a centro di riabilitazione, di rideterminare il classamento e la rendita catastale del proprio bene. L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di accertamento modificando i dati proposti dalla società, la quale ha impugnato l’atto.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato parzialmente ragione alla società. I giudici di secondo grado avevano riconosciuto che l’immobile svolgeva un servizio socio-sanitario in convenzione con la Regione, con proventi significativamente inferiori a quelli di mercato. Di conseguenza, avevano rideterminato sia la categoria catastale sia il valore, tenendo conto dell’andamento negativo del mercato immobiliare tra il 1992 e il 2015 e applicando un abbattimento per la minore capacità reddituale. Il valore era stato così ridotto da oltre 7,4 milioni a circa 5,6 milioni di euro, con una rendita catastale definitiva fissata a 83.960,00 euro.

Il Ricorso dell’Agenzia e il Principio del Biennio Censuario

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione della CTR dinanzi alla Corte di Cassazione, sostenendo la violazione dell’art. 14 del d.P.R. n. 1142/1949. Secondo l’Agenzia, la legge impone che le tariffe catastali facciano riferimento esclusivo ai prezzi medi del biennio censuario 1988-1989. Pertanto, la CTR avrebbe errato nel considerare variazioni di mercato e fenomeni di obsolescenza verificatisi in un periodo successivo (1992-2015), in quanto irrilevanti ai fini della determinazione della rendita catastale.

La Difesa della Società Contribuente

La società contribuente si è difesa sostenendo che il ricorso dell’Agenzia fosse inammissibile. In primo luogo, perché la questione non era stata sollevata nel giudizio di merito. In secondo luogo, perché l’argomentazione dell’Agenzia non coglieva la vera natura della decisione della CTR, basata su una stima diretta di un immobile a destinazione speciale, per la quale l’art. 14 non sarebbe pertinente.

Le Motivazioni della Cassazione: Oltre la Meccanica Applicazione delle Tariffe

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, ritenendolo infondato. Il cuore della motivazione risiede in una distinzione fondamentale: un conto è la determinazione delle tariffe d’estimo generali, un altro è la stima diretta di un singolo immobile.

Il riferimento al biennio censuario 1988-1989, spiega la Corte, opera per la definizione delle tariffe standard applicabili ai fabbricati “tipo”. Questo vincolo temporale, tuttavia, non impedisce al giudice o all’ufficio erariale di tenere conto delle caratteristiche effettive del bene al momento dell’accertamento, specialmente in un procedimento di stima diretta.

L’obsolescenza fisica, funzionale o economica maturata dopo il biennio censuario non è affatto irrilevante. Questi fenomeni incidono direttamente sullo stato conservativo, sulla funzionalità e sull’appetibilità economica del bene, fattori che determinano la sua redditività ordinaria. La rendita catastale, infatti, deve riflettere proprio questa capacità di produrre reddito, così come accertabile al momento dell’adozione dell’atto.

In altre parole, la stima non è una mera trasposizione meccanica di valori storici, ma un’attualizzazione tecnico-estimativa di quei parametri alla condizione oggettiva e attuale del bene. La CTR, quindi, ha agito legittimamente nel considerare il significativo deprezzamento subito dall’immobile nel lungo arco temporale 1992-2015 a causa di vetustà, degrado e perdita di funzionalità.

Le Conclusioni: Come si Determina la Rendita Catastale Oggi

La decisione della Corte di Cassazione consolida un principio di realismo e aderenza alla realtà economica nella determinazione della rendita catastale. Il valore di un immobile non è un dato statico e immutabile, ma evolve nel tempo. La sentenza chiarisce che:

1. Il biennio censuario 1988-1989 resta il riferimento per la formazione delle tariffe d’estimo, ma non “congela” la valutazione dei singoli immobili a quella data.
2. Nella stima diretta, è doveroso considerare tutti gli elementi che influenzano la redditività attuale del bene, compresi i fenomeni di deprezzamento successivi al biennio di riferimento.
3. La rendita catastale deve essere un’espressione della concreta idoneità dell’immobile a produrre reddito, tenendo conto delle sue qualità intrinseche e del suo stato effettivo al momento della valutazione.

Questa pronuncia rappresenta una tutela importante per i contribuenti, garantendo che il carico fiscale basato sulla rendita catastale sia proporzionato al valore reale e attuale del patrimonio immobiliare.

Per calcolare la rendita catastale di un immobile, si devono considerare le sue condizioni attuali o solo i valori del periodo 1988-1989?
Si devono considerare le condizioni effettive e attuali dell’immobile al momento dell’accertamento. La Corte di Cassazione ha chiarito che il riferimento al biennio censuario 1988-1989 serve per la determinazione delle tariffe d’estimo generali, ma non impedisce di valutare l’obsolescenza e il deprezzamento maturati successivamente nella stima diretta del singolo bene.

Il deprezzamento di un immobile dovuto all’invecchiamento e alla perdita di funzionalità dopo il 1989 può ridurre la sua rendita catastale?
Sì. Secondo la sentenza, elementi come la vetustà, il degrado e la perdita di funzionalità sono fattori oggettivi che incidono sulla capacità dell’immobile di produrre reddito. Pertanto, devono essere correttamente considerati per determinare una rendita catastale che rifletta l’effettiva redditività ordinaria del bene.

La regola del biennio censuario si applica a tutti i tipi di immobili allo stesso modo?
No. La sentenza evidenzia una distinzione. La regola del biennio censuario è un vincolo temporale per la determinazione delle tariffe d’estimo dei fabbricati “tipo” (a destinazione ordinaria). Per gli immobili a destinazione speciale, valutati con stima diretta, è fondamentale l’accertamento delle loro caratteristiche concrete e del loro stato al momento della valutazione, inclusi i cambiamenti avvenuti dopo il biennio di riferimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31329 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31329 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12238/2021 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO

STATO . (ADS80224030587) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio in ROMA n. 3700/2020 depositata il 24/11/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE è proprietaria di un immobile a Roma, INDIRIZZO, adibito a centro di riabilitazione motoria denominato Villa Ardeatina. A seguito della soppressione dei subalterni 509 e 510 e della sostituzione con il subalterno 517, ha presentato una denuncia DOCFA per variazione toponomastica, frazionamento, fusione e modifica della destinazione, chiedendo la rideterminazione del classamento e della rendita catastale. L’RAGIONE_SOCIALE ha notificato alla società l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO/2016, modificando i dati di classamento e di rendita proposti e determinando la rendita catastale definitiva.
La società contribuente ha proposto impugnazione.

Con sentenza del 14.6.2018, n. 12314/18, la CTP di Roma ha accolto parzialmente il ricorso.

La società ha interposto appello e la CTR, con la sentenza in epigrafe meglio indicata, ha parzialmente accolto detto appello, ritenendo errata in parte la valutazione dell’RAGIONE_SOCIALE. Ha riconosciuto che l’immobile svolge un servizio socio -sanitario pubblico convenzionato con la Regione Lazio, con proventi inferiori del 3540% rispetto a un’attività privata o a canoni di me rcato. Ha rideterminato la categoria in B/4 (cliniche) e il valore dell’immobile, inizialmente stimato in e uro 7.465.996,00 dall’ ufficio erariale, considerando l’andamento negativo del mercato dal 1992 al 2015 e la minore superficie effettiva, fissandolo in euro 5.597.340,00 ed ha, infine, applicato un abbattimento del 15% per la minore capacità reddituale, determinando la rendita catastale definitiva in euro 83.960,00.
Avverso la suddetta sentenza di gravame l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso la società contribuente.

Successivamente ambedue le parti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 14 del d.P.R. 1.12.1949, n. 1142 (approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

1.1. L’articolo 14 stabilisce che le tariffe catastali devono riferirsi ai prezzi medi del periodo censuario fissato per legge, individuato nel biennio 1988-1989 dal Decreto del Ministero RAGIONE_SOCIALE Finanze del 20 gennaio 1990. Ne consegue che, ad avviso della contribuente, per determinare il valore unitario di mercato si devono considerare solo elementi svalutativi anteriori a quel periodo, mentre eventuali variazioni del mercato o obsolescenze successive sono, sempre ad avviso della medesima contribuente, irrilevanti. La CTR, invece, ha rideterminato il valore dell’immobile basandosi sull’andamento negativo del mercato dal 1992 al 2015, fissandolo in euro 5.597.340,00 anziché in euro 7.465.996,00 come accertato dall’ ufficio erariale . L’RAGIONE_SOCIALE ritiene quindi che sia stato considerato un periodo temporale non previsto dalla legge.
In via preliminare va respinta l’eccezione di inammissiblità prospettata dalla controricorrente, la quale deduce che il motivo non fosse stata proposto nel giudizio di merito. Trattandosi di giudizio impugnatorio, la RAGIONE_SOCIALE era controparte rispetto al provvedimento e lo specifico tema sollevato consegue solo alla decisione di merito in sede di gravame, sicché questa è la prima sede in cui poteva essere prospettato.

Inoltre, il ricorso per cassazione dell’RAGIONE_SOCIALE sarebbe ad avviso della contribuente parimenti inammissibile perché non coglierebbe la ratio della sentenza impugnata, che si è basata sulla stima diretta di un immobile a destinazione speciale ai sensi degli artt. 8 e 30 del DPR 1142/1949, mentre l’ invocato art. 14 riguarda immobili a destinazione ordinaria e non sarebbe pertinente.

Infine, il ricorso tenderebbe in realtà anche ad ottenere una rivalutazione di fatto della stima diretta, ossia un giudizio tecnico già adeguatamente motivato dal giudice di merito, il che è vietato in sede di legittimità. Le censure che cercano di imporre una diversa interpretazione RAGIONE_SOCIALE risultanze processuali o della ricostruzione dei fatti non sono difatti ammissibili.

3.1. Anche tali censure di inammissibilità non trovano fondamento. Innanzitutto non si contesta un fatto in sé, ma la applicazione del criterio di stima adottato, e, quindi, la violazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni che ne regolano la disciplina. La circostanza, in vece, che l’art. 14 invocato dalla RAGIONE_SOCIALE riguarderebbe immobili a destinazione ordinaria e non a destinazione speciale, non è questione pertinente alla ammissibilità, ma, semmai alla fondatezza.

Nel merito, il motivo è infondato.

4.1. Deve infatti ritenersi che, in tema di classamento catastale, il riferimento ai valori del biennio censuario 1988-1989 -imposto dall’art. 14 del d.P.R. n. 1142/1949 opera ai fini della determinazione RAGIONE_SOCIALE tariffe d’estimo, ovvero RAGIONE_SOCIALE rendite dei fabbricati c.d. ‘tipo’. Tale vinc olo temporale non impedisce, tuttavia, che nel concreto procedimento di stima diretta del singolo immobile il giudice o l’ ufficio erariale tengano conto RAGIONE_SOCIALE caratteristiche effettive del bene e del suo stato al momento d ell’accertamento, comprese le obsolescenze fisiche, funzionali o economiche maturate successivamente al biennio censuario.
4.2. Ciò in quanto la stima del bene reale non consiste nella mera trasposizione meccanica dei valori del periodo censuario, bensì nella attualizzazione tecnico-estimativa di tali parametri alla condizione oggettiva del bene, secondo criteri ampiamente riconosciuti dalla giurisprudenza di legittimità: la rendita deve riflettere la redditività ordinaria dell’immobile, tenuto conto RAGIONE_SOCIALE sue qualità intrinseche e della sua concreta idoneità a produrre reddito, così come accertabili al momento dell’adozione dell’atto.
4.3. Ne discende che le obsolescenze sopravvenute non sono affatto irrilevanti, poiché: incidono sullo stato conservativo, sulla funzionalità e sull’appetibilità economica del bene, fattori tutti che determinano la redditività ordinaria cui la rendita deve essere parametrata; costituiscono elementi oggettivi della realtà fisica ed economica dell’immobile, che non possono essere ignorati in nome di un riferimento temporale (il biennio censuario) finalizzato unicamente alla determinazione RAGIONE_SOCIALE tariffe tipo; la stessa logica del sistema catastale -fondato sull’omogeneità comparativa e sulla capacità reddituale -impone che il valore effettivo del bene sia corretto in diminuzione quando l’immobile sia divenuto, nel tempo, meno idoneo all’uso o meno remunerativ o.
Nel caso di specie, la CTR non ha affatto applicato tariffe diverse da quelle determinate sulla base del periodo censuario, ma ha proceduto legittimamente alla valutazione dello stato concreto dell’immobile, rilevando come, nel lungo arco temporale success ivo (1992-2015), il bene avesse subito un significativo deprezzamento per vetustà, degrado e perdita di funzionalità. Tali elementi integrano fatti suscettibili di incidere sul valore unitario attribuibile all’immobile, e correttamente sono stati considera ti ai fini della stima.
4.4. La censura dell’RAGIONE_SOCIALE, fondata sull’asserita impossibilità di considerare eventi successivi al 1989, si risolve dunque in una erronea interpretazione dell’art. 14 d.P.R. n. 1142/1949, norma che disciplina la formazione RAGIONE_SOCIALE tariffe, ma non limita affatto il poteredovere del giudice del merito di apprezzare le condizioni effettive del bene al momento dell’accertamento.

4.5. Ne consegue il rigetto del motivo.

Il ricorso non può dunque essere accolto.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato, perché il provvedimento con cui il giudice dell’impugnazione disponga, a carico della parte che l’abbia proposta, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto ai sensi del comma 1 bis del medesimo art. 13, non può aver luogo nei confronti RAGIONE_SOCIALE Amministrazioni dello Stato, istituzionalmente esonerate, per valutazione normativa della loro qualità soggettiva, dal materiale versamento del contributo stesso, mediante il meccanismo della prenotazione a debito (Cass., Sez. U., 25 novembre 2013, n. 26280; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.093,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 25/11/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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