Rendita catastale retroattiva: quando si applica?

Una società immobiliare ha contestato un avviso di accertamento ICI per il 2011, basato su una rendita catastale rettificata e notificata solo nel 2012. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22293/2024, ha respinto il ricorso, stabilendo il principio della rendita catastale retroattiva. La Corte ha chiarito che quando la rettifica deriva da una variazione dichiarata dal contribuente (procedura docfa), la nuova rendita si applica dal momento della dichiarazione stessa, non dalla notifica della rettifica. Di conseguenza, l’imposta maggiore e le relative sanzioni per il 2011 erano legittime.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Retroattiva: la Cassazione Fa Chiarezza su ICI e IMU

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di tributi immobiliari, chiarendo quando si applica la rendita catastale retroattiva. La questione è cruciale per i proprietari di immobili che effettuano variazioni catastali: la notifica della rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, se successiva all’anno d’imposta, rende comunque dovuto il pagamento sulla base del valore più alto? La Suprema Corte ha dato una risposta netta, consolidando un orientamento giurisprudenziale di grande rilevanza pratica.

Il Caso: Accertamento ICI e la Rendita Notificata in Ritardo

Una società immobiliare si è vista recapitare un avviso di accertamento dal Comune per il pagamento di una maggiore ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) relativa all’anno 2011. L’accertamento si basava su una rendita catastale rettificata, significativamente più alta di quella precedentemente in atti.

Il punto contestato dalla società era la tempistica: la notifica dell’atto di accertamento catastale con la nuova rendita era avvenuta il 19 giugno 2012, quindi nell’anno successivo a quello per cui veniva richiesta l’imposta. Secondo la tesi del contribuente, per l’anno 2011 si sarebbe dovuto applicare il valore catastale in vigore al 1° gennaio di quell’anno, e non quello nuovo, divenuto noto solo in seguito.

La Commissione Tributaria Regionale aveva già respinto l’appello della società, confermando la legittimità dell’operato del Comune. La questione è così approdata dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il Principio della Rendita Catastale Retroattiva

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, esaminando congiuntamente i motivi relativi alla violazione delle norme sull’ICI (D.Lgs. 504/1992). I giudici hanno chiarito che, sebbene la regola generale preveda che le nuove rendite abbiano effetto dall’anno successivo alla loro annotazione in catasto, esiste un’eccezione fondamentale.

Questa eccezione si verifica quando la variazione della rendita è conseguenza di una modifica della consistenza o della destinazione dell’immobile dichiarata dallo stesso contribuente. In questo caso, la rendita rettificata dall’ufficio, anche se notificata in un momento successivo, ha efficacia retroattiva e si applica a partire dalla data della dichiarazione di variazione (ad esempio, tramite procedura ‘docfa’).

Nel caso specifico, la variazione era stata avviata dalla stessa società immobiliare con una dichiarazione del 4 marzo 2009. Pertanto, la rendita catastale successivamente rettificata e divenuta definitiva era l’unico dato corretto da utilizzare per il calcolo dell’imposta per l’anno 2011, periodo successivo alla dichiarazione di variazione.

La Legittimità delle Sanzioni

La Corte ha inoltre confermato la legittimità delle sanzioni applicate per l’omesso versamento della maggiore imposta. L’applicazione della rendita catastale retroattiva rendeva dovuto un importo superiore a quello versato. Il mancato pagamento di tale differenza integra la fattispecie sanzionatoria, poiché la condotta del contribuente, che non si è adeguato al valore corretto dell’immobile, è considerata quantomeno negligente.

le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su un consolidato orientamento giurisprudenziale. Il principio chiave è che il riferimento normativo alle ‘rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione’ deve essere interpretato come riferito alle rendite ‘legittimamente vigenti’. Una rendita che viene rettificata a seguito di una dichiarazione del contribuente è considerata quella legittima fin dal momento di tale dichiarazione. La notifica successiva dell’atto di classamento da parte dell’ufficio ha natura meramente dichiarativa di una situazione già esistente. Di conseguenza, la retroattività della rendita è una diretta conseguenza del fatto che il presupposto per la variazione è stato posto in essere dal contribuente stesso. L’ente impositore, pertanto, ha legittimamente tenuto conto della nuova rendita per il periodo d’imposta 2011, in quanto successivo alla dichiarazione di variazione del 2009.

le conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un principio di certezza nel diritto tributario: i contribuenti che presentano dichiarazioni di variazione catastale devono essere consapevoli che gli effetti fiscali della nuova rendita, anche se rettificata in seguito dall’Agenzia, decorrono dal momento della loro stessa iniziativa. Attendere la notifica formale della rettifica prima di adeguare i versamenti fiscali espone al rischio concreto di avvisi di accertamento e all’applicazione di sanzioni. Questa decisione sottolinea l’importanza di una corretta autoliquidazione delle imposte basata sui dati catastali che riflettono la situazione reale dell’immobile, anche in attesa dei controlli formali da parte dell’amministrazione finanziaria.

Una rendita catastale rettificata e notificata dopo l’anno d’imposta può essere applicata retroattivamente?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che la rendita rettificata si applica retroattivamente se la variazione originaria è stata dichiarata dal contribuente stesso (es. con procedura docfa). L’efficacia decorre dal momento della dichiarazione di variazione e non dalla successiva notifica della rettifica da parte dell’ente.

Quale rendita catastale si deve considerare per il calcolo dell’ICI/IMU al 1° gennaio dell’anno di imposta?
Si deve considerare la rendita ‘legittimamente vigente’. Questo significa che, anche se una rettifica viene finalizzata in un momento successivo, essa rappresenta il valore corretto fin dall’origine, specialmente quando consegue a una variazione richiesta dal proprietario.

L’applicazione di sanzioni per omesso versamento è legittima se il contribuente ha pagato sulla base della vecchia rendita non ancora rettificata?
Sì, le sanzioni sono legittime. La Corte ha ritenuto che il mancato versamento della maggiore imposta, basata sulla rendita catastale retroattiva correttamente applicata, costituisce un illecito tributario. La condotta del contribuente è considerata quantomeno negligente, giustificando l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22293 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22293 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 07/08/2024

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35615/2019 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (c.f.05837260636), in persona del suo legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall’ avvocato NOME COGNOME (c.f. CODICE_FISCALE; pec: EMAIL) con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio del AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (c.f. 80014890638), in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME (cf CODICE_FISCALE; pec. EMAIL) e NOME COGNOME (cf CODICE_FISCALE; pec EMAIL), ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio legale RAGIONE_SOCIALE (pec: EMAIL);

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 3130/7/19, depositata il 9 aprile 2019, della Commissione tributaria regionale della Campania; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 4 luglio 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 3130/7/19, depositata il 9 aprile 2019, la Commissione tributaria regionale della Campania ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE, così confermando il decisum di prime cure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento (n. 356765/1120) emesso dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE per il recupero a tassazione della maggiore imposta (ICI) dovuta dalla contribuente (per l’anno 2011) in relazione alla rettificata rendita catastale dell’unità immobiliare posseduta (RAGIONE_SOCIALE);
il giudice del gravame ha ritenuto, in sintesi, che la rendita catastale (rettificata in € 115.220,00) era stata correttamente applicata dall’Ente locale in quanto si trattava di rendita risultante per l’anno 2011, così che legittimamente erano state applicate (anche) le relative sanzioni;

– RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di tre motivi;

il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Considerato che:

1. -il primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità per violazione dell’art. 111, sesto comma, Cost., dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. , dell’art. 118, d.a. cod. proc. civ., e del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, comma 2, n. 4, assumendo la ricorrente che il decisum della gravata sentenza -erroneamente rilevato che la rettifica catastale era stata notificata (già) nell’anno 2011 (quando risultava notificata il 19 giugno 2012) -si fondava su di
una motivazione apparente che non dava conto RAGIONE_SOCIALE relative ragioni giustificative;

-il motivo è destituito di fondamento;

2.1 -come le Sezioni unite della Corte hanno statuito, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, d.l. 22 giugno 2012 n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012 n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053);
si è, quindi, ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18 settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7 aprile 2017, n.
9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599).

2.2 -in disparte che la censura in esame malamente legge l’inciso secondo il quale era «stato notificato ed opposto l’accertamento della RAGIONE_SOCIALE che elevava la rendita catastale a € 115.220,00. » -ove, dunque, non v’è alcun collegamento tra detto inciso e la (supposta) notifica nell’anno 2011 della rettifica catastale – nella fattispecie la gravata sentenza, seppur sintetim , ha dato conto RAGIONE_SOCIALE ragioni decisorie, precisando il contenuto della sentenza (allora) impugnata e del motivo di appell o proposto, e rilevando che l’avviso di accertamento impugnato si fondava sui dati catastali risultanti per il periodo di imposta 2011 nonché che l’Ente impositore aveva «correttamente calcolato, come per legge, le relative sanzioni.»;
3. -il secondo motivo reca la denuncia di violazione e falsa applicazione del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 2, 5 e 14, assumendo la ricorrente che la rendita catastale in atti, al gennaio 2011, andava ascritta a quella proposta (con dichiarazione docfa) da essa esponente (per l’importo di € 61.112,00) così che la rendita rettificata (in € 115.220,80) correlandosi ad un ( sopravvenuto) avviso di accertamento catastale notificato in data 19 giugno 2012, e divenuto definitivo (a seguito della pronuncia di inammissibilità resa da Cass., 10 gennaio 2017, n. 374 sul proposto ricorso) -costituiva il solo dato utilizzabile ai fini del versamento del tributo né, pertanto, il detto versamento poteva essere sanzionato in difetto di evasione fiscale;
-il terzo motivo espone anch’esso la denuncia di violazione del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 4, comma 2, e 5, comma 2, sull’assunto che la rendita catastale rilevante a fini impositivi era quella vigente alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione, così che dovevano considerarsi legittimi e corretti i versamenti eseguiti sulla

base di una rendita catastale che solo successivamente era stata rettificata;

-i due motivi -che vanno congiuntamente esaminati in quanto sottendono una medesima quaestio iuris di fondo -sono destituiti di fondamento;

4.1 -occorre premettere che, come la Corte ha avuto modo di rilevare in più occasioni, la regola generale ricavabile dall’art. 5, comma 2, del d.lgs n. 504 del 1992, secondo cui le risultanze catastali divenute definitive per mancata impugnazione hanno efficacia a decorrere dall’anno d’imposta successivo a quello nel corso del quale sono state annotate negli atti catastali, patisce eccezione solo se le variazioni costituiscano correzioni di errori materiali nel classamento che sostituiscono, ovvero conseguano a modificazioni della consistenza o della destinazione dell’immobile dichiarate dallo stesso contribuente, così che esse trovano applicazione dalla data della dichiarazione (così Cass., 24 luglio 2012, n. 13018 cui adde Cass., 21 ottobre 2022, n. 31250; Cass., 5 febbraio 2021, n. 2771; Cass., 28 dicembre 2020, n. 29683; Cass., 12 maggio 2017, n. 11844);
il principio di diritto appena esposto è, del resto, tributario di altro consolidato orientamento interpretativo della Corte che, con riferimento alla l. 21 novembre 2000, n. 342, art. 74, comma 1, ha, per l’appunto, rilevato l’utilizzabilità della rendita – una volta notificata a fini impositivi – «anche per annualità d’imposta per così dire “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso», ovvero per periodi di imposta anteriori a quello in cui ha avuto luogo la notificazione del provvedimento, purché successivi alla denuncia di variazione (v. Cass., 11 settembre 2019, n. 22653; Cass., 27 luglio 2012, n. 13443; Cass., 26 ottobre 2005, n. 20775; v., altresì, Cass. Sez. U., 9 febbraio 2011, n. 3160 cui adde , ex plurimis , Cass., 9
giugno 2017, n. 14402; Cass., 6 giugno 2014, n. 12753; Cass., 11 novembre 2011, n. 23600; Cass., 30 settembre 2011, n. 20033);

– e, del resto, si è precisato (anche) che il riferimento operato dal d.lgs. n. 504 del 1992, art. 5, alle «rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione», deve essere inteso come avente ad oggetto le rendite «legittimamente vigenti» (Cass., 12 maggio 2010, n. 11439), così che, nel caso del giudicato formatosi a seguito di impugnazione dell’atto di attribuzione della rendita catastale, la sentenza che ne determina la misura, ancorché passata in giudicato nel corso del giudizio avente ad oggetto la determinazione dell’imposta dovuta dal contribuente, rappresenta l’unico dato da prendere in considerazione ai fini dell’individuazione della base imponibile, dovendosi ritenere, a seguito dell’accertamento giudiziale definitivo, che essa costituisca l’unica rendita valida ed efficace ai fini dell’applicazione dell’art. 5, comma 2, del d.lgs. 30 dicembre 1992 fin dal momento dell’attribuzione da parte dell’Ufficio , atteso che gli effetti di ogni provvedimento giurisdizionale retroagiscono al momento della domanda (v. Cass., 4 marzo 2015, n. 4334; Cass., 1 giugno 2006, n. 13069; v., tra le stesse parti, ed a riguardo della medesima vicenda sostanziale, Cass., 26 novembre 2020, n. 27019);
4.2 -nella fattispecie -per come deduce la stessa ricorrente -veniva in considerazione una dichiarazione catastale di variazione presentata con procedura docfa sin dal 4 marzo 2009, così che legittimamente l’Ente impositore teneva conto della nuova rend ita catastale -esposta nell’avviso di accertamento catastale, di poi consolidatasi col giudicato -per periodo di imposta (anno 2011) successivo alla dichiarazione di variazione presentata dalla parte;

4.3 -la sanzione applicata -che si identifica con la fattispecie prevista dal d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 471, art. 13, comma 2 [nel testo vigente ratione temporis , prima della modifica operata dal d.lgs.

24 settembre 2015, n. 158, art. 15, comma 1, lettera o)] in relazione al «mancato pagamento di un tributo o di una sua frazione nel termine previsto» – rinviene, pertanto, il suo fondamento nella legittima utilizzazione della rendita risultante dalla rettifica catastale per periodo di imposta, come anticipato, non coperto da maturata decadenza e, di poi, nell’omesso versamento del tributo risultante dalla maggiore rendita catastale accertata (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 2) -nel termine (di gg. 60) previsto in relazione all’emesso avviso di accertamento (d.lgs. n. 504 del 1992, cit., art. 12; l. 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 162);
-la disposizione di cui all’art. 13, cit., difatti, deve ritenersi applicabile (anche) ai tributi locali (v. il d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 473, art. 16; v., altresì, Cass., 26 novembre 2021, n. 37006) – in quanto, come rimarcato dalla Corte, disposizione di carattere generale (Cass., 22 aprile 2024, n. 10773; Cass., 23 aprile 2020, n. 8076; Cass., 28 marzo 2018, n. 7608; Cass., 4 agosto 2010, n. 18140) -ed è specificamente volta a sanzionare l’omesso versamento del tributo con conseguente pregiudizio alla riscossione in capo a ll’Ente impositore;
nella fattispecie, peraltro, la stessa ricorrente nemmeno deduce di aver provveduto al versamento del (maggior) tributo dovuto in relazione al termine concesso con l’atto impositivo – inapplicabile, a riguardo de ll’ICI, la riscossione frazionata di cui al d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 68 (Cass., 28 dicembre 2023, n. 36278; Cass., 24 settembre 2015, n. 19015; Cass., 30 giugno 2010, n. 15473) -così che risulta inverata quella condotta (di omesso versamento) che, per l’appunto, integra la fattispeci e sanzionatoria (v., con riferimento a ll’impugnazione di avviso di accertamento seguito dagli adempimenti del contribuente, in règime di riscossione frazionata, Cass., 11 ottobre 2017, n. 23784; Cass., 22 aprile 2016, n. 8131);
e, come ripetutamente rimarcato dalla Corte in tema di elemento soggettivo dell’illecito amministrativo tributario, il d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, art. 5, applicando alla materia fiscale il principio generale sancito dalla l. 24 novembre 1981, n. 689, art. 3, stabilisce che -seppur non rilevando la mera volontarietà del comportamento sanzionato -rimane, ad ogni modo, sufficiente la consapevolezza del contribuente, al quale deve potersi imputare un comportamento quanto meno negligente, ancorché non necessariamente doloso, così che, a fronte della condotta cosciente e volontaria del contribuente, la disposizione pone a suo carico una presunzione di colpa per l’atto illecito (Cass., 30 gennaio 2020, n. 2139; Cass., 15 maggio 2019, n. 12901; Cass., 13 settembre 2018, n. 22329; Cass., 17 marzo 2017, n. 6930);
-le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-condanna la ricorrente al pagamento, in favore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità liquidate in € 2.400,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario RAGIONE_SOCIALE spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte

della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 4 luglio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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