Rendita Catastale: quali macchinari si contano?

Una società metallurgica ha impugnato un avviso di accertamento catastale che aumentava la rendita di un suo opificio industriale. La controversia verteva sull’inclusione di macchinari e impianti nel calcolo della rendita catastale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che tutti i beni, anche se non di proprietà della società o non stabilmente ancorati, che sono essenziali a garantire l’autonomia funzionale e reddituale dell’opificio, concorrono alla determinazione della rendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale e Imbullonati: La Cassazione Chiarisce Cosa Rientra nel Calcolo

La determinazione della rendita catastale di un opificio industriale è un’operazione complessa che ha dirette conseguenze sul carico fiscale dell’impresa. Una delle questioni più dibattute riguarda quali beni, in particolare macchinari e impianti, debbano essere inclusi nella stima. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, ribadendo un principio consolidato: ciò che conta è la funzionalità del bene rispetto all’unità immobiliare, non la sua natura fisica o la sua proprietà.

Il Fatto: La Valutazione dell’Opificio Industriale

Il caso esaminato ha origine dal ricorso di una società metallurgica contro un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate. L’Ufficio aveva rettificato in aumento la rendita catastale proposta dalla società per un proprio opificio, a seguito di una procedura DOCFA. Il disaccordo verteva proprio sulla base di calcolo: l’amministrazione finanziaria aveva incluso nella stima una serie di macchinari e impianti che, secondo l’azienda, non avrebbero dovuto concorrere alla determinazione della rendita.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente dato ragione alla società. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in accoglimento dell’appello dell’Agenzia, aveva riformato la decisione, portando la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

I Motivi del Ricorso e la Determinazione della Rendita Catastale

La società ha presentato otto motivi di ricorso, che possono essere raggruppati in due categorie principali: vizi procedurali e questioni di merito.

Dal punto di vista procedurale, l’azienda lamentava l’omessa pronuncia del giudice d’appello su eccezioni relative alla validità della sottoscrizione dell’atto di accertamento e alla mancata attivazione di un contraddittorio preventivo. Su questi punti, la Cassazione ha ritenuto i motivi infondati, specificando che la delega di firma è un atto organizzativo interno e che il contraddittorio preventivo non è obbligatorio nelle procedure di rettifica catastale per tributi non armonizzati.

Nel merito, la questione centrale riguardava la violazione delle norme che disciplinano il calcolo della rendita catastale. La ricorrente sosteneva che l’Ufficio avesse erroneamente incluso nella stima:
* Macchinari di proprietà di terze società, conduttrici degli immobili.
* Impianti, macchine utensili e robot non stabilmente ancorati alle opere murarie, ma semplicemente “imbullonati”.
* Beni che non assicuravano all’opificio una specifica autonomia funzionale e reddituale.

le motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando l’orientamento consolidato della giurisprudenza in materia. I giudici hanno chiarito che, ai fini della determinazione della rendita catastale di un’unità immobiliare a destinazione speciale, come un opificio, si deve fare riferimento al concetto di unità immobiliare urbana. Questa non è il solo fabbricato, ma un complesso di beni che, nel loro insieme, sono capaci di produrre un reddito autonomo.

Il principio cardine affermato è quello della funzionalità: rilevano tutte le componenti, inclusi gli impianti, che contribuiscono ad assicurare all’immobile la sua specifica autonomia funzionale e reddituale, rendendolo idoneo all’uso per cui è destinato. In base a questo criterio, diventano irrilevanti due aspetti sollevati dalla ricorrente:

1. La proprietà dei beni: La Corte ha precisato che le componenti impiantistiche funzionali alla destinazione del bene devono essere incluse nella stima a prescindere dal fatto che siano di proprietà del contribuente o detenuti in locazione finanziaria da terzi.
2. Il collegamento fisico: Anche il concetto di immobile per incorporazione, derivante dall’art. 812 del codice civile, non richiede un’ancoraggio stabile e definitivo. Qualsiasi collegamento, anche transitorio, è sufficiente a classificare un bene come immobile se è essenziale per la funzionalità della struttura principale. Pertanto, anche i macchinari e i robot semplicemente “imbullonati” ma strutturali ed essenziali per l’attività industriale, sono stati correttamente inclusi nella stima.

La Corte ha inoltre respinto le censure sulla metodologia di valutazione e sulla ripartizione dell’onere della prova, ritenendo che l’Agenzia avesse adeguatamente giustificato la propria stima basandosi sui dati forniti dalla stessa società (libro dei cespiti ammortizzabili) e che spettasse al contribuente fornire prova contraria per dimostrare l’infondatezza della pretesa erariale.

le conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per le imprese che possiedono immobili industriali: la rendita catastale non si basa solo sui “muri” dell’edificio. Essa comprende un concetto più ampio di “unità immobiliare funzionale”, che include tutti gli impianti e macchinari essenziali a rendere l’opificio operativo e produttivo di reddito. La decisione sottolinea che né la titolarità giuridica dei beni né il loro grado di connessione fisica con la struttura sono elementi decisivi per escluderli dal calcolo. Ciò che conta è il loro ruolo indispensabile nel contesto produttivo complessivo dell’immobile.

I macchinari di proprietà di terzi, presenti in un opificio, devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che le componenti impiantistiche funzionali alla destinazione del bene concorrono alla determinazione della rendita catastale, a prescindere dal fatto che siano di proprietà del contribuente o da lui detenuti in locazione finanziaria.

Un macchinario non stabilmente ancorato al suolo (cosiddetto “imbullonato”) rientra nella stima della rendita catastale di un immobile industriale?
Sì. Secondo la Corte, anche i beni non stabilmente ancorati alle opere murarie, come macchinari e robot, devono essere inclusi nella rendita catastale se hanno la natura di componenti strutturali ed essenziali ai fini dell’attività industriale e della funzione complessiva della produzione.

L’Amministrazione Finanziaria è obbligata ad avviare un contraddittorio prima di rettificare una rendita catastale proposta con procedura DOCFA?
No. La Corte ha confermato che, in tema di catasto dei fabbricati e per tributi non armonizzati, l’Amministrazione Finanziaria non è tenuta ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale quando intende discostarsi dalla proposta di rendita presentata dal contribuente tramite procedura DOCFA.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34532 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34532 Anno 2025

Presidente: COGNOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 14593-2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVV_NOTAIO GENERALE COGNOMEO STATO

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 4773/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della LOMBARDIA, depositata il 5/11/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 2/12/2025 dal AVV_NOTAIO

COGNOME‘COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a otto motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Lombardia aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n. 850/2016 emessa dalla RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Brescia in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di accertamento catastale con cui l’Ufficio aveva rettificato in aumento la rendita catastale attribuita ad immobile a destinazione speciale (opificio industriale), di proprietà della ricorrente, a seguito di procedura DOCFA, presentata in data 10/9/2013, in difformità rispetto alla rendita proposta dalla contribuente.
RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

La ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza impugnata per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale omesso di pronunciarsi circa il primo motivo di appello incidentale formulato da ll’appellata (trascritto in parte qua nel ricorso), con il quale quest’ultima impugnava la sentenza di primo grado nel capo in cui statuiva la corretta sottoscrizione dell’avviso di accertamento impugnato «da parte di soggetto sprovvisto di delega specifica»
1.2. La doglianza va disattesa.

1.3. Va in primo luogo richiamato l’insegnamento di questa Corte secondo cui, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, comma secondo, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 c.p.c. ispirata a tali principi, una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte di cassazione può omettere la cassazione con rinvio della sentenza impugnata e decidere la causa nel merito allorquando la questione di diritto posta con il suddetto motivo risulti infondata, di modo che la pronuncia da rendere viene a confermare il dispositivo della sentenza di appello (determinando l’inutilità di un ritorno della causa in fase di merito), sempre che si tratti di questione che non richiede ulteriori accertamenti di fatto (cfr. Cass. nn. 16171/2017, 2313/2010).
1.4. La questione posta con il primo motivo dell’odierno ricorso va quindi esaminata per verificare se possa essere decisa in astratto, prescindendo da riscontri fattuali, in quanto ove la risposta alla questione, posta nei motivi non esaminati dal Giudice d’appello, sia negativa, si potrebbe pervenire senz’altro alla definizione del giudizio in sede di legittimità, mentre la risposta positiva dovrebbe invece portare alla cassazione con rinvio, affinché il Giudice di merito verifichi in primo luogo la sussistenza o meno RAGIONE_SOCIALE indicazioni necessarie a pena di nullità.
1.5. Nella specie, la questione va dunque risolta nel primo dei due sensi sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che seguono.

1.6. Secondo principi consolidati della giurisprudenza di questa Corte, sulla scorta di principi generali applicabili anche alla presente fattispecie, la delega alla sottoscrizione dell’avviso di accertamento ad un funzionario diverso da quello istituzionalmente competente ex art. 42 del d.P.R. n. 600 del 1973 ha natura di delega di firma – e non di funzioni – poiché realizza un mero decentramento burocratico senza rilevanza esterna, restando l’atto firmato dal delegato imputabile all’organo delegante, con la conseguenza che, nell’ambito dell’organizzazione interna dell’ufficio, l’attuazione di detta delega di firma può avvenire anche mediante ordini di servizio, senza necessità di indicazione nominativa, essendo sufficiente
l’individuazione della qualifica rivestita dall’impiegato delegato, la quale consente la successiva verifica della corrispondenza tra sottoscrittore e destinatario della delega stessa (cfr. Cass. n. 11013/2019), dovendo porsi in evidenzia che il provvedimento contenente la delega di firma non richiede l’indicazione né del nominativo del soggetto delegato, né della durata della delega, che pertanto può avvenire mediante ordini di servizio che individuino l’impiegato legittimato alla firma mediante l’indicazione della qualifica rivestita, idonea a consentire, ex post , la verifica del potere in capo al soggetto che ha materialmente sottoscritto l’atto (cfr. Cass. n. 8814/2019).
1.7. Nel caso in esame, come dedotto dalla stessa ricorrente, l’avviso di accertamento de quo era stato sottoscritto «per il Direttore NOME COGNOME» da «Il Responsabile (NOME COGNOME) », e l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva poi prodotto in giudizio l’Ordine di Servizio n. 18/2014 (trascritto in parte qua nel ricorso), in cui era indicato quanto segue: « …nell’ipotesi di assenza programmata del Direttore, “gli atti sono sottoscritti da «Il Direttore Reggente», con apposizione di Nome e Cognome del sostituto reggente e con riporto, in calce dello stesso atto, della seguente dicitura «Firma su delega del Direttore Provinciale AVV_NOTAIO, n. … del … »” …; – nell’ipotesi di assenza imprevista o impedimento del Direttore, il sostituto firma gli atti con apposizione della dicitura «Firma in qualità di sostituto del Direttore Provinciale AVV_NOTAIO, temporaneamente assente… ».
1.8. Ne consegue, dunque, che la delega del Direttore dell’ufficio nel caso di specie materialmente esiste, essendo stato altresì precisato l’ambito in cui poteva essere esercitato il potere di firma, laddove è indicato che si debba attestare l’impedimento alla firma da parte del titolare dell’Ufficio, indicando che il provvedimento era firmato «su delega» del medesimo o «in qualità di … ( ndr . suo) … sostituto, temporaneamente assente».

1.9. Nella fattispecie, sulla scorta di quanto espressamente previsto nell’ordine di servizio con natura di delega, emerge dunque la sussistenza del potere in capo al soggetto che ha materialmente sottoscritto l’atto,

essendo stato indicato che il provvedimento era firmato da soggetto terzo su delega del titolare (««per il Direttore NOME COGNOME»).

1.10. Trattandosi, inoltre , di delega di firma e non di funzioni, l’atto di delega del dirigente, pur necessario ai fini della validità dell’atto delegato, è, come si è detto, un atto organizzativo interno all’ufficio, sicché se lo stesso apparato pubblico da cui promana l’atto non ne disconosce gli effetti, deve presumersi la sussistenza dei requisiti soggettivi in capo al funzionario sottoscrittore (cfr. Cass. n. 689/2025 in motiv.)

2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza impugnata per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale omesso di pronunciarsi sul l’ultimo motivo di appello incidentale con il quale quest’ultima impugnava la sentenza di primo grado «circa la contestata violazione dell’art. 7 l. n. 212/2000 per omessa (e/o indeterminabile) identificazione del responsabile del procedimento».

2.2. La doglianza va parimenti disattesa richiamando le medesime considerazioni esposte ai paragrafi 1.3.-1.5. che precedono.

2.3. L’indicazione del responsabile del procedimento negli atti dell’Amministrazione finanziaria non è infatti richiesta, dall’art. 7 della l. n. 212 del 2000, a pena di nullità, in quanto tale sanzione è stata introdotta per le cartelle di pagamento dall’art. 36, comma 4-ter, del d.l. n. 248 del 2007, conv., con modif., dalla l. n. 31 del 2008, applicabile soltanto alle cartelle riferite ai ruoli consegnati agli agenti della riscossione a decorrere dal 1 giugno 2008 (cfr. Cass. n. 11856/2017).

2.4. Con riferimento agli atti dell’Amministrazione finanziaria in genere, la giurisprudenza di questa Corte (Cass., Sez. Un., n. 11722/2010; Cass. n. 11856/2017), nel solco dell’impostazione seguita dal giudice RAGIONE_SOCIALE leggi (Corte cost., ord. n. 377/2007 e sent. n. 58/2009), ha pertanto chiarito che la prescrizione di cui all’art. 7 cit. non è dettata a pena di nullità e che, in assenza di espressa previsione, tale vizio non può desumersi né dall’art. 97 Cost., né dai principi del diritto tributario e dell’azione amministrativa.
3.1. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza impugnata «per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale pronunciato una motivazione apparente, perplessa ed obiettivamente incomprensibile avuto riguardo al terzo motivo di appello formulato dall’agenzia per mezzo del quale quest’ultima chiedeva la riforma della sentenza di prime cure laddove accoglieva il ricorso del contribuente ritenendo che la mancata distinzione nell’accertamento dei beni ammortizzabili, beni sostituiti e materiali di consumo avesse inficiato la fondatezza dell’accertamento».
3.2. Per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 15883 del 2017; Cass. n. 9105 del 2017; Cass. Sez. Unite n. 22232 del 2016; Cass. n. 9113 del 2012; Cass. n. 16736 del 2007), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
3.3. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata, seppure in modo non del tutto lineare, esplicita tuttavia in maniera sufficiente la ratio decidendi , consentendo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, laddove ha accolto le censure dell’Ufficio sul presupposto che la stima si era basata sui valori indicati dalla stessa Società nel «libro dei cespiti ammortizzabili», in mancanza di ulteriore documentazione consegnata dalla medesima.
4.1. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza impugnata per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale omesso di pronunciarsi circa il secondo motivo di appello incidentale formulato da ll’appellata « con il quale quest’ultima impugnava la sentenza pronunciata dalla commissione tributaria provinciale nel capo in cui statuiva che il verbale di sopralluogo risultasse di per sé sufficiente a integrare il preventivo contraddittorio con il contribuente».
4.2. La doglianza va parimenti disattesa richiamando le medesime considerazioni esposte ai paragrafi 1.3.-1.5. che precedono.

4.3. Invero, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della c.d. procedura DOCFA, l’Amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della CDFUE, posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito (cfr., ex multis , Cass. n. 4752/2021, Cass. SU n. 24823/2015).
5.1. Con il quinto motivo la ricorrente denuncia, in primo luogo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), c.p.c. violazione degli artt. 53 Cost., 4, 5 e 10 del rdl n. 652/1939 conv. in l. n. 1249/1939, 3, 30, 40, 41 e 56 del dpr n. 1142 /1949, 1 del dm 701/1994, della circolare 6/2012 RAGIONE_SOCIALE del territorio – indicata dall’art. 1 comma 244 l. 190/2014 quale strumento di interpretazione autentica RAGIONE_SOCIALE modalità di applicazione, e dell’art. 10 del rdl n. 652/1939 per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale erroneamente disatteso la doglianza circa la nullità dell’atto impugnato, laddove l’Ufficio, in sede di ricalcolo della rendita catastale, avrebbe rideterminato la stima catastale erroneamente includendo «macchinari di terze società, conduttrici degli immobili in forza di contratti di locazione immobiliare risalenti, esercenti attività diverse da quella della ricorrente», nonché motivazione «omessa o apparente» della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale al riguardo.
5.2. Con il sesto motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 10 del rdl n. 652 /1939 conv. in l. n. 1249/1939, degli artt. 30 e 53 del dpr n. 1142 /1949 e della circolare 6/2012 RAGIONE_SOCIALE del territorio – indicata dall’art. 1 comma 244 l. 190/2014 quale strumento di interpretazione autentica RAGIONE_SOCIALE modalità di applicazione dell’art. 10 del rdl 652/1939 e lamenta che la RAGIONE_SOCIALE

tributaria regionale abbia erroneamente incluso nella rendita catastale «anche … macchinari di proprietà della società esponente, ma che … non contribui…(vano)… ad assicurare all’opificio de quo una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo e che, pertanto, …(dovevano)… essere considerati ininfluenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale», non essendo «impianti fissi» ma «macchine utensili e robot».

5.3. Le censure, da esaminare congiuntamente, in quanto strettamente connesse, vanno disattese.

5.3. In primo luogo, non ricorre alcun vizio di nullità per motivazione omessa o apparente, a vendo i Giudici d’appello congruamente motivato come segue:« A parità di condizioni, il titolo di proprietà dei beni costituenti un opificio industriale non è elemento discriminante per l’inclusione nella base imponibile ai fini della determinazione della rendita catastale perché rileva che la sua presenza e l’utilizzo siano indispensabili alle funzioni dell’opificio».

5.4. Ciò posto, in relazione alla nozione di unità immobiliare urbana, posto che l’accatastamento (r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 3, 4 e 5. d.p.r. n. 1142 del 1949, art. 40. d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 1) «viene dalla normativa riferito non al fabbricato in quanto tale, bensì alla nozione di unità immobiliare urbana (UIU), a sua volta rapportata ad una componente immobiliare (rilevante ex art. 812 cod. civ.) suscettibile di autonoma funzionalità e redditività» (v. Cass., 23 maggio 2018, n. 12741), la Corte ha precisato che, «come confermato dall’art. 1, comma 21, della l. n. 208 del 2015, che ha escluso dal calcolo della rendita, soltanto dall’1 gennaio 2016, i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo» (così Cass., 6 dicembre 2016, n. 24924), ai fini della determinazione della rendita catastale rilevano (anche) le componenti impiantistiche presenti nell’unità immobiliare che contribuiscono ad assicurarne autonomia funzionale e reddituale, ovvero che risultino essenziali per caratterizzarne la destinazione (cfr. Cass. n. 24924/2016, 3166/2015, 7372/2011, 26441/2008, 13319/2006, 21730/2004).
5.5. Anche il Giudice RAGIONE_SOCIALE leggi, nel rilevare che, ai sensi del r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 4 e 5, «nella definizione di unità immobiliare non si fa alcun riferimento ai materiali utilizzati, né ai sistemi di assemblaggio degli stessi» e che «il concetto di immobile per incorporazione è ricavato dal combinato disposto degli artt. 4 del r.d.l. n. 652 del 1939, e 812 del codice civile», ha rimarcato che proprio l’art. 812, primo comma, c.c., «prevede la possibilità di una connessione strutturale realizzata in via transitoria, ed introduce il concetto di bene immobile per incorporazione, non specificando l’esatto significato di tale ultimo termine; qualsiasi collegamento infatti è idoneo a classificare un bene quale bene immobile, essendo irrilevante la modalità di collegamento di un impianto con la struttura principale» (cfr. Corte Cost. n. 162/2008).
5.6 Questa Corte ha dunque precisato che ai fini della determinazione della rendita catastale, rilevano anche le componenti impiantistiche funzionali alla destinazione del bene, a prescindere che siano di proprietà del contribuente o da lui detenuti in locazione finanziaria (cfr. Cass. n. 29788/2024).

5.7. Ne consegue che, come correttamente affermato dalla RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale, i «beni costituenti un opificio industriale», tra i quali le componenti impiantistiche funzionali alla destinazione dell’opificio, dovevano concorrere alla determinazione della rendita catastale, non rilevando la circostanza che tali beni non fossero di proprietà della contribuente.

5.8. Parimenti sono stati correttamente inclusi dalla RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale nella rendita catastale tutti quei beni (tra i quali ha compreso implicitamente anche i suddetti macchinari e robot ) che avevano natura di «componenti strutturali ed essenziali ai fini dell’attività industriale, in relazione alla funzione complessiva e unitaria della produzione (nel caso di specie, in ghisa)», pur non essendo stabilmente ancorati alle opere murarie.

5.9. Quanto alle censure della ricorrente, secondo cui gli impianti di proprietà di terzi inerivano ad «attività diverse da quella della ricorrente» e le «macchine utensili» ed i «robot» erano privi di «autonoma

funzionalità», non rappresentando per la destinazione industriale dell’opificio, sue componenti essenziali , trattasi di censure in fatto rivolte ad un’ inammissibile sollecitazione a procedere ad un sindacato sulla valutazione RAGIONE_SOCIALE prove, riservata invece al giudice del merito (cfr. Cass. nn. 32505/2023, 13918/2022, 6774/2022, 20553/2021, 21187/2019, 1554/2004).

6.1. Con il settimo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3), 4) e 5), c.p.c. «nullità della sentenza e/o del procedimento … e/o omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti … in relazione al comma VI art. 111 Cost., agli artt. 115 e 132 c.p.c. per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale erroneamente ritenuto che la contribuente non abbia fornito gli elementi per la determinazione dei valori di acquisto effettivo dei macchinari inclusi nel calcolo della rendita catastale» nonché «violazione e falsa applicazione di norme di diritto … in relazione agli artt. 111 VI comma cost., 132 c.p.c., art. 2697 c.c., art. 20 d.p.r. n. 643/1973, artt. 51 e 52 d.p.r. n. 131/1986, per avere la CTR erroneamente applicato la norma distributiva dell’onere della prova, il quale grava sull’amministrazione che deve fornire gli elementi probatori oggettivi e certi per dimostrare la correttezza della stima».
6.2. Le doglianze vanno parimenti disattese.

6.3. Non sussiste il denunciato vizio di omessa pronuncia avendo la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale congruamente motivato come segue: «La metodologia di determinazione del valore dei beni seguita dall’ RAGIONE_SOCIALE è in linea con i criteri legali di valutazione e dei principi contabili … l’Ufficio ha stimato il valore da ammortizzare come costo storico riportato ai valori anno 1988/1989 a mezzo coefficienti Istat e dedotti quanto con dei coefficienti di deprezzamento una vita media utile in riferimento al singolo impianto ed un valore residuo… … sull’elenco di parte dei macchinari con una differente quantificazione monetaria tra quanto riportato nell’avviso di accertamento contestato e i valori di acquisto effettivo … Ebbene tali valori l’RAGIONE_SOCIALE li ha ripresi dal libro dei cespiti ammortizzabili consegnato dalla parte, utilizzando solo i dati riferibili agli impianti e non ha inserito altre
voci che non fossero in tale libro. Comunque la società oltre il libro dei cespiti ammortizzabili avrebbe dovuto consegnare a) il libro inventari nella forma prescritta dal codice civile dove naturalmente i dati riportano tutti i beni impiegati nell’attività anche ammortizzabili o meno, b) i conti di mastro nonché e) la denuncia RAGIONE_SOCIALE attrezzature all’RAGIONE_SOCIALE d) il contratto di assicurazione sull’opificio ed e) i verbali dell’organo di controllo contabile sulla materia, sicché l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto esaminare anche il libro inventari ed i predetti documenti e solo e soltanto se i beni inclusi nel computo non erano presenti né nel libro dei cespiti né in quello degli inventari che poteva la società lamentarsi. Ebbene l’RAGIONE_SOCIALE invece ha dimostrato che tutti i beni considerati nel calcolo sono stati prelevati dal libro dei cespiti consegnato dalla Società».
6.4. La decisione resa dai Giudici d’appello risulta inoltre conforme alla consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui nelle controversie relative all’attendibilità del provvedimento di classamento in rettifica rispetto a quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura DOCFA, l’onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della diversa valutazione, nel quadro del parametro prescelto, spetta all ‘A mministrazione finanziaria, salva, comunque, la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di una maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile (cfr. Cass. nn. 16569/2024, 15495/2013).
6.5. Occorre dunque porre in rilievo che la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata, secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto RAGIONE_SOCIALE prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro
i ristretti limiti del «nuovo» art. 360 n. 5 c.p.c.) (cfr. tra le tante Cass. n. 18092 e n. 17313 del 2010 e n.13395 del 2018).

6.7. Nella specie la CTR ha fatto corretta applicazione degli oneri probatori in quanto ha ritenuto che la produzione documentale fornita dall’Ufficio fosse adeguata a giustificare la rettifica della rendita («… La procedura di accertamento è provata dall’RAGIONE_SOCIALE da documentazione allegata che soddisfa pienamente la prova RAGIONE_SOCIALE sue conclusioni … »), e che di contro le contestazioni della contribuente non fossero state supportate da documentazione idonea a costituire una prova contraria.
6.8. Le ulteriori doglianze circa pretesi errori dell’ Ufficio nella valutazione dei macchinari, sulla scorta di pretesi dati errati o non verificati, senza distinguere tra beni ammortizzati, sostituiti o materiali di consumo, e senza tener conto del degrado e dell’obsolescenza dei macchinari, risultano inammissibili sostanziandosi in una censura in fatto rivolta alla valutazione RAGIONE_SOCIALE prove da parte del giudice di merito -ed in particolare al giudizio di insussistenza di adeguata prova circa l ‘accertata rendita catastale – anche in questo caso in spregio dei già richiamati principi costantemente enunciati da questa Corte in materia.
7.1. Con l’ottavo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 4) e 5), c.p.c. «nullità della sentenza e/o del procedimento e/o omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti … in relazione al comma VI art. 111 cost., agli artt. 36 d.lgs. 546/1992 e 115 e 132 c.p.c. e 118 disp. att. al c.p.c. per avere la CTR erroneamente ritenuto che l’ufficio abbia determinato la vita utile dei macchinari secondo i principi contabili e abbia allegato documentazione che soddisferebbe la prova RAGIONE_SOCIALE sue conclusioni».
7.2. La RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale ha affermato al riguardo quanto segue:« Anche se l’agenzia si è basata su una sua circolare interna, la determinazione della vita utile che ne risulta è in linea con quanto prescrivono i criteri di valutazione dei principi contabili. Né la parte ha contestato in modo particolare tale aspetto con la produzione di documentazione adeguata come rilevato al precedente punto».

7.3. Tale valutazione, in quanto congruamente motivata e priva di vizi logici (con conseguente insussistenza anche della dedotta nullità della sentenza per omessa pronuncia), non è sindacabile in sede di legittimità, risolvendosi nel tentativo di contrapporre una diversa ricostruzione dei fatti a quella operata dal giudice di merito (anche mediante generico richiamo al contenuto di documentazione prodotta in giudizio), esulando dai limiti del giudizio di cassazione.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato il ricorso va integralmente respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro 10.000,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza RAGIONE_SOCIALE condizioni per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 2.12.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.