Rendita catastale pozzi geotermici: esclusi dal 2016

La Corte di Cassazione ha stabilito che la rendita catastale dei pozzi geotermici non deve includere il valore dei pozzi stessi. A partire dal 1° gennaio 2016, questi elementi sono considerati impianti funzionali al processo produttivo e non parti strutturali dell’immobile, grazie alla Legge di Stabilità 2016. La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia Fiscale, correggendo la motivazione della sentenza d’appello ma confermandone l’esito a favore di una società energetica. Ha inoltre dichiarato inammissibile il ricorso incidentale della società, in quanto parte totalmente vittoriosa nel precedente giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Pozzi Geotermici: La Cassazione Conferma l’Esclusione

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione di grande rilevanza per il settore energetico: il calcolo della rendita catastale dei pozzi geotermici. La Suprema Corte ha stabilito che, a decorrere dal 1° gennaio 2016, i pozzi utilizzati per la produzione di energia geotermica non devono essere inclusi nella determinazione della rendita catastale, in quanto considerati componenti impiantistiche e non parti strutturali dell’immobile. Questa decisione consolida un orientamento favorevole ai produttori di energia rinnovabile e chiarisce l’applicazione della Legge di Stabilità 2016.

I Fatti del Caso: Una Controversia sulla Valutazione Catastale

La vicenda legale ha origine dal ricorso di un’importante società produttrice di energia contro un avviso di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria. L’ente impositore aveva rettificato la rendita catastale di una centrale geotermica, includendo nel calcolo anche il valore dei pozzi di produzione e di reiniezione. Secondo l’azienda, tale inclusione era illegittima, poiché i pozzi, a suo dire, erano elementi intrinseci del processo produttivo e non potevano essere considerati parte dell’unità immobiliare tassabile.

Il percorso giudiziario ha visto esiti alterni. In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale aveva dato ragione all’ufficio fiscale. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello della società. Tuttavia, la motivazione del giudice d’appello si basava su un presupposto giuridico, l’assimilazione dei pozzi alle miniere, che la Cassazione ha ritenuto errato, pur condividendo la conclusione finale.

La Decisione della Cassazione sulla rendita catastale pozzi geotermici

La Corte di Cassazione, investita del ricorso dall’Amministrazione Finanziaria, ha rigettato le argomentazioni di quest’ultima e ha confermato l’esclusione dei pozzi dalla rendita. Il punto cruciale della decisione non risiede, però, nell’assimilazione dei pozzi alle miniere, bensì nell’applicazione diretta della Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016).

La correzione della motivazione

La Corte ha applicato il principio secondo cui una sentenza con un dispositivo corretto, ma basata su una motivazione giuridica errata, non deve essere cassata, ma solo corretta nelle sue motivazioni. La CTR aveva escluso i pozzi perché li considerava pertinenze di una miniera. La Cassazione ha chiarito che i pozzi geotermici non sono funzionali a un’attività estrattiva, bensì alla produzione di energia elettrica. Sono, quindi, parti inscindibili dell’impianto produttivo.

Il ricorso incidentale inammissibile

La società energetica aveva presentato un ricorso incidentale per contestare altri aspetti della valutazione (sovrastima dei costi, errato deprezzamento) che il giudice d’appello aveva dichiarato ‘assorbiti’ dopo aver accolto il motivo principale. La Cassazione ha dichiarato questo ricorso inammissibile, ribadendo un principio fondamentale: può ricorrere solo la parte che ha perso (soccombente). Essendo la società risultata pienamente vittoriosa in appello, non aveva titolo per impugnare la sentenza, anche se solo per far esaminare questioni non decise perché assorbite.

Le Motivazioni della Sentenza

Il cuore della motivazione della Cassazione risiede nell’interpretazione dell’articolo 1, comma 21, della Legge n. 208/2015. Questa norma ha introdotto un nuovo criterio per la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (categorie D ed E), stabilendo che, a partire dal 1° gennaio 2016, dalla stima diretta devono essere esclusi ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo’.

I giudici hanno spiegato che i pozzi geotermici rientrano perfettamente in questa categoria. Essi sono impianti essenziali per il funzionamento della centrale: intercettano i vapori caldi, li convogliano verso le turbine per generare energia e permettono la reiniezione dell’acqua per un ciclo produttivo rinnovabile. Non sono ‘costruzioni’ o ‘elementi strutturalmente connessi’ al suolo che accrescono la qualità e l’utilità dell’immobile in sé, ma componenti strumentali a un’attività industriale specifica. Pertanto, il loro valore non contribuisce a formare la rendita catastale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

L’ordinanza della Cassazione offre importanti implicazioni pratiche:

1. Certezza Giuridica: Consolida l’orientamento secondo cui il valore degli impianti ‘imbullonati’ e funzionali alla produzione non concorre alla base imponibile di tributi come l’IMU.
2. Sostegno alle Energie Rinnovabili: Riducendo il carico fiscale sugli impianti geotermici, la decisione favorisce gli investimenti in questo settore strategico per la transizione energetica.
3. Applicazione Temporale: Chiarisce che il nuovo regime di calcolo si applica a tutte le rendite catastali con decorrenza dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della norma.

In conclusione, la pronuncia afferma un principio di equità fiscale, distinguendo ciò che è ‘immobile’ da ciò che è ‘impianto’ e allineando la valutazione catastale alla reale capacità contributiva derivante dal bene immobiliare, epurato dalle componenti strettamente produttive.

I pozzi di una centrale geotermica devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, a decorrere dal 1° gennaio 2016, i pozzi geotermici sono considerati impianti funzionali al processo produttivo e, in base alla Legge n. 208/2015, il loro valore deve essere escluso dalla determinazione della rendita catastale.

Perché la Corte di Cassazione ha corretto la motivazione della sentenza precedente pur confermando la decisione?
La Corte ha ritenuto che il giudice d’appello avesse raggiunto la conclusione corretta (esclusione dei pozzi) ma per una ragione giuridicamente errata (assimilandoli a miniere). La ragione corretta è l’applicazione della Legge di Stabilità 2016, che esclude gli impianti produttivi. In questi casi, la Cassazione corregge la motivazione senza annullare la decisione.

È possibile presentare un ricorso incidentale anche se si è risultati vincitori nel precedente grado di giudizio?
No. La Corte ha ribadito che il presupposto per presentare un ricorso, anche incidentale, è la soccombenza, cioè essere la parte perdente. Una parte che è risultata completamente vittoriosa, le cui altre domande sono state semplicemente ‘assorbite’ e non respinte, non ha il diritto di impugnare la sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29662 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29662 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 11225/2022 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente principale –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede legale in Roma, al INDIRIZZO, in persona del procuratore speciale (procura per notar Atlante rep. 65104, racc. 33786, del 17 marzo 2022) e legale rappresentante AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME, nata a La Spezia (SP) il DATA_NASCITA (C.F.: CODICE_FISCALE);

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede legale in

Avviso rettifica rendita catastale centrale geotermica – Pozzi

Roma, al INDIRIZZO, società beneficiaria della scissione parziale di RAGIONE_SOCIALE (atto di scissione parziale del 19 dicembre 2019, procura per notar Atlante rep. 60397, racc. 30932), in persona del procuratore speciale (procura per notar Atlante rep. 65104, racc. 33786, del 17 marzo 2022) e legale rappresentante AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME, nata a La Spezia (SP) il DATA_NASCITA (C.F.: CODICE_FISCALE); rappresentate e difese, sia congiuntamente che disgiuntamente, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; indirizzo pec: EMAIL; fax NUMERO_TELEFONO) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; indirizzo pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO), entrambi del foro di Roma, in forza di procura speciale allegata al controricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio “RAGIONE_SOCIALE“, in Roma alla INDIRIZZO;
-controricorrenti -ricorrenti incidentali –

-avverso la sentenza n. 1200/2021 emessa dalla CTR Toscana in data 27/10/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

La RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Pisa avverso un avviso con il quale era stata rettificata la rendita da essa proposta a mezzo di Docfa con riferimento ad una centrale geotermica, lamentando che nell’avviso varie componenti (tra cui i pozzi di produzione e di reiniezione) erano state, a suo dire erroneamente, ritenute caratterizzanti intrinsecamente il processo produttivo e parti essenziali della centrale.

La CTP rigettava il ricorso, ritenendo che i pozzi costituissero elemento essenziale della centrale e, come tali, andassero considerati nella determinazione della rendita e che l’Ufficio non aveva effettuato un’erronea sovrastima dei costi per l’inclusione di oneri aggiuntivi né aveva determinato erroneamente il deprezzamento per vetustà dei beni.

Sull’impugnazione della contribuente, la CTR Toscana accoglieva il primo

ed il quarto motivo del gravame, affermando, per quanto qui ancora rileva, che i pozzi produttivi e di reiniezione, app artenendo all’in sè della miniera, non potevano avere rilievo catastale e che le censure concernenti l’asserita erronea stima dei costi e del deprezzamento per vetustà dei beni restavano assorbite nell’accoglimento RAGIONE_SOCIALE altre doglianze.

Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione principale l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo. La RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale fondato su tre motivi.

In prossimità de ll’adunanza camerale la ricorrente incidentale ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente principale deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 18, comma 1, rd n. 1572/1932, 1 e 2 rd n. 1443/1827, 4 e 10 r.d.l. n. 652/1939, 1-quinquies d.l. n. 44/2005 (conv., con modificazioni, in l. n. 88/2005) e 1, comma 244, l. n. 190/2014, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR escluso dalla stima i pozzi di estrazione e reiniezione sul presupposto, a suo dire errato, dell’assimilazione alle miniere.

1.1. Il motivo deve essere rigettato, in applicazione dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ., che stabilisce che non sono soggette a cassazione le sentenze erroneamente motivate in diritto, quando il dispositivo sia conforme al diritto.

In materia catastale, a decorrere dal 1° gennaio 2016, i pozzi geotermici, pur non costituendo pertinenze RAGIONE_SOCIALE miniere, non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale, in quanto sono parti della centrale, funzionali ed essenziali per la produzione dell’energia elettrica ( id est , allo specifico processo produttivo), sicché è applicabile l’art. 1, comma 21, della l. n. 208 del 2015 che sottrae dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza
dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo (Sez. 5, Sentenza n. 7322 del 13/03/2023).

In particolare, la nuova disciplina introdotta dalla legge n. 208 del 2015 stabilisce che, a decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento, precisando che sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.
Nel caso di specie, essendo in discussione la rendita catastale dell’immobile in contestazione dal 2016 (anno in cui la contribuente presentò il Docfa), trova applicazione ratione temporis la normativa attualmente in vigore e sopra richiamata (per l’orientamento seguito da questa Corte in applicazione del disposto di cui all’ultima parte dell’art. 1, comma 21, della I. n. 208 del 2015, si veda Cass. n. 20726, n. 20727, n. 20728, n. 21460, n. 21461, n. 21462, n. 21286, n. 21827 e n. 21828 del 2020; da n. 2565 a n. 2572 e n. 3753 del 2021; cfr. altresì Sez. 5, Ordinanza n. 16522 del 11/06/2021).
La legge n. 208/2015, infatti, trova applicazione proprio a decorrere dall’1 gennaio 2016, data di entrata in vigore della novella, dettando la disposizione una nuova disciplina in tema di determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare e determinando un mutamento dei presupposti legali cui è condizionata la disciplina di ogni singolo caso concreto.

1.2. Orbene, i pozzi geotermici sono parti dell’impianto produttivo, come, del resto, già chiarito recentemente da questa Corte nelle pronunce di Cass., Sez. civ. 5, 15/09/2022, n. 27196 (in cui si è, però, fatto applicazione, ratione temporis , della disciplina previgente) e Cass., Sez. civ. 6, 20/01/2023 n. 1827. Invero, i pozzi, inseriti in una centrale geotermica non sono funzionali all’attività estratt iva e, pertanto, allo sfruttamento di

una miniera, bensì alla produzione di energia elettrica.

Risultano, infatti, incontroverse in fatto le modalità di funzionamento di un impianto geotermico: i pozzi geotermici di estrazione hanno la funzione di intercettare, attraverso le fratture degli strati rocciosi, le acque riscaldate e i vapori provenienti dalle sorgenti di calore (ad esempio le risalite magmatiche a basse profondità e/o gli assottigliamenti della crosta terrestre) che salgono verso la superficie. Rileva, altresì, che il vapore erogato dai pozzi viene convogliato in tubazioni, chiamate vapordotti, ed inviato ad azionare una turbina, dove l’energia viene trasformata in energia meccanica di rotazione; l’asse della turbina è collegato al rotore dell’alternatore che, ruotando, trasforma l’energia meccanica in energia elettrica alternata, che viene trasmessa al trasformatore che, a sua volta, innalza il valore della tensione e la immette nella rete di distribuzione. Il vapore in uscita dalla turbina riportato allo stato liquido in un condensatore, ed una torre di raffreddamento consente di raffreddare l’acqua prodotta dalla condensazione del vapore: a questo punto l’acqua fredda viene utilizzata nel condensatore, per abbassare la temperatura del vapore, oppure viene reiniettata nelle rocce profonde grazie ai pozzi di reiniezione, per iniziare un nuovo ciclo produttivo di energia rinnovabile.
Alla luce di tali premesse si deve concludere che i pozzi geotermici, in quanto impianti funzionali al ciclo produttivo, non rilevano, a decorrere dal 1° gennaio 2016, ai fini della stima catastale, in virtù della legge n. 208 del 2016, il cui obiettivo è quello di sottrarre dal carico impositivo del tributo locale il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che sia o meno infisso al suolo (in questo senso Cass., Sez. civ. 6, 20/01/2023 n. 1827).
Per mera completezza va osservato che la circolare n. 6 del 2012, sebbene richiamata dalla legge di stabilità del 2015, è anteriore rispetto alla legge n. 208 del 2015 (legge di stabilità del 2016), per cui, in base ai criteri della successione della legge nel tempo, non è risolutiva nella decisione della

questione.

1.3. Pertanto, il dispositivo della sentenza impugnata è corretto, sebbene la stessa presenti un evidente errore di sussunzione del caso concreto, ricondotto erroneamente ad una norma non pertinente e, cioè, all’art. 18 del r.d. n. 1572 del 1931, mentre i pozzi presenti nella centrale non sono pertinenze di una miniera, ma piuttosto parti inscindibili dell’impianto, alla cui funzione produttiva partecipano.

In considerazione della rilevanza della questione, va ribadito il seguente principio di diritto: <>.
Con il primo motivo la ricorrente incidentale deduce l’illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per aver la CTR omesso di pronunciarsi sul motivo di appello concernente l’illegittimità dell’atto impugnato per erronea sovrastima dei costi.

Con il secondo motivo la ricorrente incidentale deduce l’illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per aver la CTR omesso di pronunciarsi sul motivo di appello concernente l’illegittimità dell’atto impugnato per erronea determinazione del deprezzamento per vetustà dei beni.

Con il terzo motivo la ri corrente incidentale deduce l’illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per aver la CTR omesso di pronunciarsi sul motivo di appello concernente l’illegittimità dell’a tto impugnato per

infondatezza nel merito della rendita catastale rettificata dall’Ufficio.

I motivi si rivelano inammissibili, atteso che la parte, rimasta completamente vittoriosa nel giudizio di appello, ha risollevato questioni non decise dal giudice di merito, perché ritenute assorbite. Ciò non esclude, ovviamente, la facoltà, per la stessa, di riproporre le questioni medesime al giudice del rinvio, in caso di annullamento della sentenza (Sez. 5, Ordinanza n. 23548 del 20/12/2012; conf. Sez. L, Sentenza n. 4130 del 21/02/2014, Sez. 5, Sentenza n. 22095 del 22/09/2017, Sez. 3, Sentenza n. 11270 del 12/06/2020).
Per sua stessa ammissione (cfr. pag. 49 del controricorso) le relative doglianze, riformulate in sede di appello, erano subordinate alla ipotesi in cui fosse stato rigettato il primo motivo di gravame, avente ad oggetto l’asserita erroneità della sentenza appellata nella parte in cui aveva dichiarato legittima la valorizzazione, ai fini della determinazione della rendita catastale, dei pozzi di estrazione e reiniezione, motivo poi accolto dalla CTR.

Va, pertanto, ribadito il principio secondo cui il ricorso incidentale, anche se qualificato come condizionato, deve essere giustificato dalla soccombenza, cosicché è inammissibile il ricorso proposto dalla parte che sia rimasta completamente vittoriosa nel giudizio di appello, proposto al solo scopo di risollevare questioni che non sono state decise dal giudice di merito perché assorbite dall’accoglimento di altra tesi, avente carattere preliminare, salva la facoltà di riproporle dinanzi al giudice del rinvio in caso di annullamento della sentenza (cfr. Sez. L, Sentenza n. 12680 del 29/08/2003).
Ne consegue che la CTR, avendo accolto il primo motivo di appello, ed il connesso quarto motivo, ha correttamente dichiarato assorbiti il secondo, il terzo e, in parte qua , il quarto.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso principale non merita di essere accolto, laddove quello incidentale va dichiarato inammissibile.

L ‘ esito comp lessivo della lite e l’essersi l’orientamento di questa Corte sulla questione principale consolidato , all’indomani della novella normativa

introdotta con l’art. 1, comma 21, legge n. 208/2015, solo a seguito di Sez. 5, Sentenza n. 7322 del 13/03/2023, giustificano la compensazione integrale RAGIONE_SOCIALE spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile quello incidentale; compensa integralmente tra le parti le spese del l’intero giudizio; ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente incidentale dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 18.10.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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