Rendita catastale parco eolico: la Cassazione decide

Una società energetica ha contestato l’inclusione di componenti impiantistiche e oneri finanziari nel calcolo della rendita catastale del proprio parco eolico. La Corte di Cassazione ha stabilito che, se le componenti impiantistiche (come la torre della turbina) sono escluse dalla base imponibile, devono essere esclusi anche tutti i costi accessori calcolati in percentuale su di esse, come oneri finanziari e profitto d’impresa. La sentenza chiarisce un punto fondamentale per la determinazione della rendita catastale parco eolico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Parco Eolico: la Cassazione esclude gli Oneri Accessori

La determinazione della rendita catastale parco eolico rappresenta un tema complesso e dibattuto, con importanti riflessi sulla tassazione degli impianti di produzione di energia rinnovabile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale, stabilendo che se le componenti impiantistiche sono escluse dal calcolo, anche i costi accessori calcolati su di esse, come oneri finanziari e profitto d’impresa, devono seguire la stessa sorte.

I Fatti del Caso

Una società proprietaria di un parco eolico ha impugnato un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale proposta dall’azienda. L’Amministrazione Finanziaria, utilizzando un approccio basato sul “costo di produzione”, aveva incluso nel calcolo non solo il valore del suolo e delle fondazioni, ma anche quello della torre eolica e, di conseguenza, gli oneri finanziari, le spese tecniche e il profitto dell’imprenditore calcolati in percentuale sull’intero costo.

Il contribuente sosteneva che, a seguito delle modifiche normative (in particolare la Legge di Stabilità 2016), le componenti impiantistiche funzionali al processo produttivo, come la torre eolica, non dovessero più essere considerate ai fini della determinazione della rendita. Di conseguenza, anche i costi accessori calcolati su tali componenti avrebbero dovuto essere esclusi.

I giudici di primo grado avevano dato ragione alla società, annullando l’accertamento. La Commissione Tributaria Regionale, invece, aveva parzialmente riformato la decisione, ritenendo che i primi giudici fossero andati oltre le richieste della parte (vizio di extra petizione) ma confermando l’esclusione del valore della torre. Tuttavia, non aveva rettificato il calcolo degli oneri accessori, lasciando un’evidente incongruenza.

Come si calcola la Rendita Catastale di un Parco Eolico?

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha accolto il ricorso della società, delineando un principio di logica e coerenza. La normativa di riferimento (art. 1, comma 21, L. n. 208/2015) stabilisce che dalla stima diretta finalizzata al calcolo della rendita catastale sono esclusi macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.

La Corte ha osservato che se la componente impiantistica (la torre eolica) non rileva ai fini della rendita, non è possibile attribuirle una rilevanza indiretta attraverso il calcolo degli oneri finanziari, del profitto del costruttore e delle spese tecniche. Questi elementi, infatti, vengono determinati come percentuali forfettarie proprio sul costo di ricostruzione delle componenti catastalmente rilevanti.

La Decisione della Cassazione sulla Rendita Catastale

L’errore della corte d’appello, secondo la Cassazione, è stato proprio quello di escludere la torre eolica dalla base di calcolo senza però “purgare” la rendita dagli oneri aggiuntivi che erano stati calcolati anche sul valore di quella stessa componente. In pratica, si era eliminato l’addendo principale (il costo della torre) ma si erano conservati i costi accessori ad esso collegati.

La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per una nuova valutazione. Il nuovo giudice dovrà ricalcolare la rendita catastale considerando solo le parti costitutive rilevanti (suolo e fondazioni) e aggiungendo a queste, e solo a queste, gli oneri finanziari, il profitto d’impresa e le spese tecniche.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su un principio di coerenza sistematica. Se la legge esclude un bene dal perimetro della valutazione catastale, è illogico che i costi accessori, la cui esistenza e misura dipendono proprio da quel bene, possano invece essere inclusi. Nello specifico, l’avviso di accertamento stesso commisurava gli “oneri finanziari”, il “profitto del costruttore” e le “spese tecniche” a percentuali forfettarie del costo di ricostruzione della torre e della sua fondazione. Una volta stabilito che la torre non concorre alla rendita, anche i costi calcolati sulla base del suo valore devono essere eliminati. La decisione della Corte territoriale, non avendo operato questa necessaria rettifica, è stata ritenuta viziata.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un importante principio per tutti gli operatori del settore delle energie rinnovabili. Il calcolo della rendita catastale parco eolico deve essere effettuato escludendo non solo il valore degli impianti di produzione, ma anche tutti quei costi accessori (oneri finanziari, profitto, spese tecniche) che sono calcolati in percentuale sul valore degli impianti stessi. La decisione garantisce una maggiore certezza del diritto e un’applicazione più coerente della normativa catastale, evitando che componenti escluse per legge possano rientrare indirettamente nella base imponibile, con un conseguente e ingiustificato aggravio fiscale per le imprese.

Le componenti impiantistiche di un parco eolico, come la torre, rientrano nel calcolo della rendita catastale?
No, la sentenza conferma che, in base alla normativa vigente (L. 208/2015), le componenti impiantistiche funzionali al processo produttivo, come la torre eolica, devono essere escluse dalla stima diretta per la determinazione della rendita catastale.

Se la torre eolica è esclusa dal calcolo, anche gli oneri finanziari e il profitto d’impresa calcolati sul suo valore devono essere esclusi?
Sì, questo è il punto centrale della decisione. La Corte di Cassazione ha stabilito che se una componente è esclusa dalla base di calcolo della rendita, devono essere esclusi anche tutti i costi accessori (oneri finanziari, profitto, spese tecniche) che sono determinati in misura percentuale sul valore di quella stessa componente.

Quale metodo di stima si applica per la rendita catastale di un parco eolico quando non è possibile usare il mercato delle compravendite?
La sentenza menziona l’applicazione dell’approccio basato sul “costo di ricostruzione deprezzato”, come previsto dall’art. 28 del D.P.R. 1142/1949. Questo metodo stima il valore venale tramite la quantificazione del costo a nuovo dell’immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in base a vetustà e obsolescenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13729 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13729 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 12125/2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. e P.Iva: P_IVA), con sede legale in Rovereto (TN), alla INDIRIZZO in persona del Presidente del Consiglio d’Amministrazione e legale rappresentante, giusta i poteri conferiti con delibera del c.d.a. del 22 febbraio 2023, dott. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a L’Aquila (AQ) il 3 settembre 1962, rappresentata e difesa, giusta procura speciale disgiuntiva in calce al ricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Castellammare di Stabia (NA) l’11 settembre 1978 (p.e.c.: EMAIL), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Frosinone il 23 giugno 1983 (indirizzo p.e.c.: EMAIL e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Rimini il 22 agosto 1984 (indirizzo p.e.c.: EMAIL) ed elettivamente
Avviso accertamento rendita catastale – Parco eolico – Oneri finanziari Ultrapetizione

domiciliata presso i nominati difensori con studio in Roma, alla INDIRIZZO (numero di fax: NUMERO_TELEFONO;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

– controricorrente –

ricorrente incidentale –

-avverso la sentenza 329/02/2023 emessa dalla CTR Basilicata il 18/12/2023 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

La RAGIONE_SOCIALE, quale titolare di un parco eolico ubicato nel territorio del Comune di Banzi (ed iscritto in catasto al foglio 19, p.lla 390), impugnava, dinanzi alla CTP di Potenza, un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato una sua proposta Docfa di rendita catastale, elevando quest’ultima all’importo di euro 8.150,00 ed adoperando, per la stima, l’approccio del ‘costo di produzione’ dell’immobile a partire dal ‘costo di realizzazione a nuovo delle strutture’.
L’adìta CTP accoglieva il ricorso, annullando integralmente l’avviso di accertamento catastale, affermando che l’Ufficio aveva erroneamente considerato ai fini della rendita catastale anche l’elemento strutturale ‘torre” in quanto elemento funzionale a l processo produttivo, e che il procedimento di stima da adottarsi per la determinazione della rendita catastale degli immobili fosse quello della ‘stima diretta’, e non della stima comparativa, come effettuato dall’Ufficio.
Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la CTR della Basilicata accoglieva parzialmente il gravame, ritenendo fondata l’eccezione di extra petizione, atteso che nessuna censura era stata mossa in ordine alla valutazione del suolo e alle spese tecn iche, ed affermando che ‘il valore della torre di sostegno deve essere escluso dal calcolo della rendita e in tal

senso I’avviso di rettifica deve essere parzialmente annullato’. Quanto agli oneri finanziari, riteneva che l’Ufficio avesse correttamente ‘determinato e deprezzato’ il costo di ricostruzione del bene ‘per ricondurlo al valore dell’epoca censuaria’ 1988/1989 come previsto dall”art. 28 del regolamento per la formazione del catasto urbano (DPR1142 del 1949)’, ivi compresi i tassi all’epoca applicabili. Alla medesima conclusione perveniva per il profitto dell’imprenditore, che andava, quindi, ‘aggiunto al cos to di ricostruzione per ottenere il valore del bene’.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE basato su due motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale condizionato fondato su un solo motivo.

In prossimità dell’adunanza camerale l’Agenzia ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo del ricorso principale la ricorrente deduce, ai sensi degli artt. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. e 62 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c..

Si afferma che la sentenza impugnata merita di essere cassata per violazione dell’art. 112 c.p.c., non essendo riscontrabile alcuna extra -petizione da parte dei giudici di primo grado, in quanto la componente delle spese tecniche, così come quella relativa agli oneri finanziari e al profitto dell’imprenditore, è determinata in misura percentuale rispetto al valore dell’impianto, ossia nel caso di specie al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. I primi giudici, avendo ritenuto che il valore dell’impianto non assumesse rilevanza ai fini del calcolo della rendita, hanno conseguentemente annullato l’avviso di accertamento impugnato, risultando pari a zero il valore su cui applicare siffatte percentuali.
Con la seconda censura la ricorrente principale prospetta la <>.

Si assume che il portato dell’irrilevanza catastale della componente impiantistica, disposta dall’art. 1, comma 21, cit., non può che essere l’esclusione della stessa ai fini del calcolo del valore venale quand’anche esso sia determinato -come ha preteso di fare nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate -secondo l’approccio di costo stabilito dall’art. 28, comma 2 del Regolamento per la formazione del catasto approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 ove stabilisce che il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall’analisi del mercato delle compravendite, si determina ‘…con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari’.
Tale approccio risulta declinato nella circolare n. 6 del 2012 -espressamente richiamata dall’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 -nel senso che il valore venale dell’u.i.u., è determinato ‘con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecn ologica e funzionale’. In particolare, si assume che l’allegato tecnico II in appendice a tale circolare stabilisce che gli oneri finanziari, il profitto del costruttore e le spese tecniche devono essere determinati in misura pari a percentuali ivi prestabilite rispetto alla sommatoria delle componenti catastalmente rilevanti del complessivo costo di produzione, trattandosi la prima delle somme idealmente necessarie ‘al finanziamento dell’operazione immobiliare’, alla ‘remunerazione ordinaria … che il promotore ritrae per lo svolgimento della sua attività’ e alle ‘spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo’.
Lo stesso avviso di accertamento catastale si sarebbe attenuto a tali regole, essendo pacifico che gli ‘oneri finanziari’, il ‘profitto del costruttore’ e le

‘spese tecniche’ ivi accertati sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione.

Si obietta che se le componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, non è possibile attribuire loro rilevanza ai fini del calcolo degli oneri finanziari, del profitto del costruttore e delle spese tecniche. In particolare, si osserva che nello stesso avviso di accertamento catastale, gli ‘oneri finanziari’, il ‘profitto del costruttore’ e le ‘spese tecniche’ sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. Senonché, si obietta che, una volta stabilito che dette componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, esse non possono poi rilevare ai fini del calcolo degli oneri finanziari e del profitto del costruttore.
Con il ricorso incidentale -proposto in via subordinata all’accoglimento del ricorso principale l’amministrazione censura la sentenza impugnata per < >. Si afferma che il giudice d’appello -pur avendo accertato che l’appellato non aveva riproposto l’originario motivo di ricorso, contenuto nell’atto introd uttivo del giudizio, con cui censurava l’atto impositivo per aver computato erroneamente nella rendita catastale gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore – si pronunciava sulla domanda proposta dalla ricorrente in primo grado, in violazione d ell’art. 56 cit. in rubrica, ai sensi del quale «Le questioni ed eccezioni non accolte nella sentenza della commissione provinciale, che non sono specificamente riproposte in appello, s’ intendono rinunciate.» Il giudice di secondo grado avrebbe dunque dovuto considerare rinunciata la domanda di parte sugli oneri finanziari e sul profitto dell’imprenditore.
In via preliminare, osserva questa Corte, che il giudice d’appello ha correttamente esaminato la questione relativa al calcolo delle voci

aggiuntive (profitto dell’imprenditore, spese tecniche e oneri finanziari) sulle componenti (suolo, fondazioni, cabina) del Parco eolico, in quanto questione introdotta con il terzo motivo d’appello dalla stessa amministrazione che si era vista annullare integralmente l’avviso di rettifica della rendita dai giudici di prime cure. La circostanza che i giudici distrettuali abbiano valutato anche le deduzioni difensive proposte in primo grado dalla contribuente e non riformulate in sede di gravame risulta del tutto inconferente a fronte dell’accoglimento del motivo di impugnazione prospettato dall’ente finanziario.
5. Il primo motivo non ha pregio.

I giudici di prossimità hanno annullato integralmente l’avviso di accertamento, sebbene le doglianze della contribuente concernessero esclusivamente la valorizzazione della pala eolica e le voci del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari su tu tte le componenti (v. terzultima pagina del ricorso originario della società, là dove si obietta che dette voci rappresentano una elevata percentuale della rendita complessiva). L’esclusione della torre eolica dalla rendita catastale non poteva consentire ai primi giudici di azzerarla, restando, difatti, da rideterminare la rendita catastale costituita dal compendio dei valori dell’area, delle fondazioni, della cabina nonchè delle voci aggiuntive su dette componenti (profitto dell’imprenditore e gli oneri f inanziari).
E’ indubbio che l’esclusione di una componente dal calcolo della rendita catastale non esime il giudice di merito dal decidere e motivare adeguatamente in ordine alle questioni poste dalle parti relativamente al maggior valore del suolo e delle fondazioni, all’entità delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari, nonché in ordine agli altri elementi di fatto che, secondo la normativa vigente in materia catastale, incidono sulla quantificazione della rendita catastale dell’un ità immobiliare (in termini: Cass. n. 5452/2025).
6. La seconda censura, in parte inammissibile, è fondata con riferimento alla mancata espunzione delle voci aggiuntive calcolate sulla pala eolica; assorbito il ricorso incidentale.

La società lamenta, in primo luogo, una discrasia tra le percentuali del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari come determinate dal giudice di merito coerentemente all’indirizzo tecnico della Circolare n. 6/2012, recepita nella legge n. 190 del 2014, denunciata con il canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c..

Per vero, sotto l’egida della violazione di legge, la censura in esame cela la confutazione della valutazione che il giudice del merito ha svolto sulla base di un giudizio che in quanto tale non è sindacabile in sede di legittimità; e ciò sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi la propria, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità (Cass., sez. 6-5, 15/05/2018, n. 11863; Cass., sez. 6-5, 17/12/2017, n. 29404; Cass., sez. 1, 02/08/2016).
Il mezzo in rassegna spinge, difatti, la Corte verso un’inammissibile rivalutazione delle questioni di merito oggetto di controversia, in particolare verso una rivisitazione dell’accertamento di fatto operato dai giudici distrettuali sulle percentuali che ha ritenuto correttamente applicate dall’Agenzia alla stregua dei criteri indicati nella Circolare 6/2012 (Cass. n. 34189 del 2022), trascurando la contribuente di motivare le ragioni per le quali i giudici distrettuali avrebbero dovuto disallinearsi dai criteri tecnici di stima recepiti dalla legge n. 190/2014, non essendo a tal fine sufficiente la circostanza che il calcolo così operato conduce ad una percentuale di valorizzazione maggiore rispetto a quella attesa.
La censura attinge la sentenza impugnata anche nella parte in cui nell’escludere la valorizzazione della pala eolica, ha trascurato di rettificare la rendita, purgandola altresì dagli oneri aggiuntivi sulla componente impiantisca (pala eolica).

La Corte territoriale, effettivamente, avrebbe dovuto ricalcolare la rendita catastale rettificata, considerando le restanti parti costitutive dal parco eolico (suolo, fondazioni) valorizzate secondo il metodo di stima indiretta (approccio di costo) ed aggiungendo solo alla restanti componenti( esclusa la pala eolica) gli oneri finanziari, il profitto dell’imprenditore e le spese tecniche sulle restanti componenti.

La stessa Agenzia, nelle memorie difensive, ha avvalorato l’erronea determinazione in cui è incorsa la Commissione d’appello, contravvenendo ai criteri di stima di cui all’allegato II della circolare n. 6/2012, confermando che l’accertamento comprendeva il valore del lotto e il valore della fondazione e della torre di sostegno ed altresì, le spese tecniche (calcolate sul valore delle fondazioni + il valore della torre) gli oneri finanziari (calcolati sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche) ed il profitto dell’imprenditore (calcolato sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche + oneri finanziari).
8. Segue l’accoglimento del secondo motivo nei limiti di cui in motivazione, respinto il primo e dichiarato assorbito il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso principale nei limiti di cui in motivazione, respinge il primo motivo e dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 14.3.2025 e

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