Rendita catastale parco eolico: la Cassazione decide

Una società energetica contesta l’accertamento della rendita catastale di un parco eolico. La Corte di Cassazione chiarisce che se le componenti impiantistiche, come la torre eolica, sono escluse dal calcolo, devono esserlo anche gli oneri finanziari, il profitto e le spese tecniche ad esse correlate. La sentenza della commissione tributaria regionale viene cassata con rinvio per un nuovo calcolo della rendita catastale del parco eolico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Parco Eolico: La Cassazione sui Costi da Escludere

La determinazione della rendita catastale parco eolico è un tema complesso che interseca diritto tributario e valutazioni tecniche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: se le componenti puramente impiantistiche sono escluse dalla stima, anche i costi accessori calcolati su di esse, come oneri finanziari e profitto d’impresa, devono seguire la stessa sorte. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società, titolare di un parco eolico, ha impugnato un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione Finanziaria aveva rettificato la rendita catastale proposta, aumentandola significativamente. L’Ufficio aveva utilizzato un approccio basato sul “costo di produzione”, includendo nella stima anche la torre eolica, considerata erroneamente come parte strutturale dell’immobile anziché come componente funzionale all’attività produttiva.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) accoglieva il ricorso della società, annullando l’avviso. I giudici ritenevano che la torre fosse un elemento funzionale al processo produttivo e, come tale, dovesse essere esclusa dal calcolo della rendita catastale.

Successivamente, l’Amministrazione Finanziaria proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale (CTR) riformava parzialmente la decisione. La CTR, pur concordando sull’esclusione della torre, riteneva che l’avviso dovesse essere solo parzialmente annullato, considerando fondata l’eccezione di extrapetizione sollevata dall’Ufficio riguardo alla mancata contestazione iniziale su altre voci come il valore del suolo e le spese tecniche. Tuttavia, commetteva un errore nel non rettificare anche i costi accessori legati alla componente esclusa.

Contro questa sentenza, la società ha proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte e la rendita catastale parco eolico

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo del ricorso principale, ritenendolo fondato. Il punto centrale della controversia era se, una volta esclusa una componente impiantistica (la torre eolica) dal calcolo del valore dell’immobile, dovessero essere esclusi proporzionalmente anche gli oneri accessori calcolati su di essa.

La normativa di riferimento (in particolare la Legge n. 208/2015) stabilisce che macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo, non sono rilevanti ai fini della stima catastale. La Corte ha applicato questo principio in modo rigoroso. Se la torre eolica non concorre a formare la rendita, ne consegue logicamente che non possono concorrervi nemmeno gli oneri finanziari, il profitto del costruttore e le spese tecniche, in quanto calcolati in percentuale proprio sul costo di quella componente esclusa.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Suprema Corte si basa su un principio di coerenza e consequenzialità. I giudici hanno evidenziato come l’approccio di stima basato sul “costo di ricostruzione deprezzato” preveda che oneri finanziari, profitto e spese tecniche siano determinati come percentuali forfettarie sulla sommatoria delle componenti catastalmente rilevanti.

L’errore della Corte territoriale è stato quello di “pulire” la base di calcolo dal valore della torre eolica, ma di non fare lo stesso per le voci di costo accessorie che da quella base dipendevano. In pratica, la CTR aveva escluso il costo della torre, ma aveva lasciato nel calcolo finale degli oneri aggiuntivi calcolati anche su quella stessa torre.

La Cassazione ha affermato che la Corte territoriale avrebbe dovuto ricalcolare la rendita considerando solo le parti costitutive residue del parco eolico (suolo e fondazioni) e aggiungendo a queste sole componenti gli oneri finanziari, il profitto e le spese tecniche pertinenti. Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria nelle sue memorie, il calcolo errato includeva costi aggiuntivi calcolati su una base (la torre) che era già stata dichiarata irrilevante ai fini della rendita.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata per una nuova valutazione. Il giudice del rinvio dovrà attenersi al principio di diritto stabilito: la rendita catastale deve essere ricalcolata escludendo non solo il valore delle componenti impiantistiche, ma anche la quota parte di oneri accessori (spese tecniche, oneri finanziari, profitto dell’imprenditore) ad esse riferibile.

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per tutti gli operatori del settore energetico e, più in generale, per i proprietari di immobili a destinazione speciale. Essa ribadisce con forza che la base imponibile per la rendita catastale deve essere depurata da tutto ciò che è strettamente funzionale al processo produttivo, comprese le maggiorazioni di costo che su tali elementi vengono calcolate. Si tratta di una vittoria del principio di coerenza, che impedisce all’Amministrazione Finanziaria di recuperare indirettamente, attraverso le voci accessorie, un valore che la legge esclude direttamente.

Nella determinazione della rendita catastale di un parco eolico, la torre di sostegno va inclusa nel calcolo?
No, la giurisprudenza di merito ha affermato che la torre è un elemento strutturale funzionale al processo produttivo e, in base alla normativa vigente, deve essere esclusa dal calcolo della rendita catastale. La decisione della Cassazione si basa su questo presupposto.

Se una componente impiantistica, come la torre eolica, è esclusa dal calcolo della rendita, anche gli oneri finanziari, il profitto e le spese tecniche calcolati su di essa devono essere esclusi?
Sì, questo è il principio cardine affermato dalla Corte di Cassazione. Se il costo di una componente non rileva ai fini della rendita catastale, neanche gli oneri e i costi accessori calcolati in percentuale su di essa possono essere inclusi nella stima.

Qual è stato l’errore commesso dalla Corte territoriale nel ricalcolare la rendita?
La Corte territoriale, pur escludendo correttamente il valore della torre eolica dalla base di calcolo, ha omesso di escludere anche la quota di oneri finanziari, profitto dell’imprenditore e spese tecniche che erano stati calcolati proprio sul valore della torre. Avrebbe dovuto ricalcolare tali oneri solo sulle componenti residue (suolo e fondazioni).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13726 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13726 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 12106/2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. e P.Iva: P_IVA), con sede legale in Rovereto (TN), alla INDIRIZZO in persona del Presidente del Consiglio d’Amministrazione e legale rappresentante, giusta i poteri conferiti con delibera del c.d.a. del 22 febbraio 2023, dott. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a L’Aquila (AQ) il 3 settembre 1962, rappresentata e difesa, giusta procura speciale disgiuntiva in calce al ricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Castellammare di Stabia (NA) l’11 settembre 1978 (p.e.c.: EMAIL), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Frosinone il 23 giugno 1983 (indirizzo p.e.c.: EMAIL e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Rimini il 22 agosto 1984 (indirizzo p.e.c.: EMAIL) ed elettivamente
Avviso accertamento rendita catastale – Parco eolico – Oneri finanziari Ultrapetizione

domiciliata presso i nominati difensori con studio in Roma, alla INDIRIZZO (numero di fax: NUMERO_TELEFONO;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

– controricorrente –

ricorrente incidentale –

-avverso la sentenza 319/02/2023 emessa dalla CTR Basilicata il 18/12/2023 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

La RAGIONE_SOCIALE, quale titolare di un parco eolico ubicato nel territorio del Comune di Banzi (ed iscritto in catasto al foglio 18, p.lla 186), impugnava, dinanzi alla CTP di Potenza, un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato una sua proposta Docfa di rendita catastale, elevando quest’ultima all’importo di euro 8.150,00 ed adoperando, per la stima, l’approccio del ‘costo di produzione’ dell’immobile a partire dal ‘costo di realizzazione a nuovo delle strutture’.
L’adìta CTP accoglieva il ricorso, annullando integralmente l’avviso di accertamento catastale, affermando che l’Ufficio aveva erroneamente considerato ai fini della rendita catastale anche l’elemento strutturale ‘torre” in quanto elemento funzionale a l processo produttivo, e che il procedimento di stima da adottarsi per la determinazione della rendita catastale degli immobili fosse quello della ‘stima diretta’, e non della stima comparativa, come effettuato dall’Ufficio.
Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la CTR della Basilicata accoglieva parzialmente il gravame, ritenendo fondata l’eccezione di extra petizione, atteso che nessuna censura era stata mossa in ordine alla valutazione del suolo e alle spese tecn iche, ed affermando che ‘il valore della torre di sostegno deve essere escluso dal calcolo della rendita e in tal

senso I’avviso di rettifica deve essere parzialmente annullato’. Quanto agli oneri finanziari, riteneva che l’Ufficio avesse correttamente ‘determinato e deprezzato’ il costo di ricostruzione del bene ‘per ricondurlo al valore dell’epoca censuaria’ 1988/1989 come previsto dall”art. 28 del regolamento per la formazione del catasto urbano (DPR1142 del 1949)’, ivi compresi i tassi all’epoca applicabili. Alla medesima conclusione perveniva per il profitto dell’imprenditore, che andava, quindi, ‘aggiunto al cos to di ricostruzione per ottenere il valore del bene’.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE basato su due motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale condizionato fondato su un solo motivo.

In prossimità dell’adunanza camerale l’Agenzia ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo del ricorso principale la ricorrente deduce, ai sensi degli artt. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. e 62 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c..

Si afferma che la sentenza impugnata merita di essere cassata per violazione dell’art. 112 c.p.c., non essendo riscontrabile alcuna extra -petizione da parte dei giudici di primo grado, in quanto la componente delle spese tecniche, così come quella relativa agli oneri finanziari e al profitto dell’imprenditore, è determinata in misura percentuale rispetto al valore dell’impianto, ossia nel caso di specie al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. I primi giudici, avendo ritenuto che il valore dell’impianto non assumesse rilevanza ai fini del calcolo della rendita, hanno conseguentemente annullato l’avviso di accertamento impugnato, risultando pari a zero il valore su cui applicare siffatte percentuali.
Con la seconda censura la ricorrente principale prospetta la <>.

Si assume che il portato dell’irrilevanza catastale della componente impiantistica, disposta dall’art. 1, comma 21, cit., non può che essere l’esclusione della stessa ai fini del calcolo del valore venale quand’anche esso sia determinato -come ha preteso di fare nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate -secondo l’approccio di costo stabilito dall’art. 28, comma 2 del Regolamento per la formazione del catasto approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 ove stabilisce che il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall’analisi del mercato delle compravendite, si determina ‘…con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari’.
Tale approccio risulta declinato nella circolare n. 6 del 2012 -espressamente richiamata dall’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 -nel senso che il valore venale dell’u.i.u., è determinato ‘con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecn ologica e funzionale’. In particolare, si assume che l’allegato tecnico II in appendice a tale circolare stabilisce che gli oneri finanziari, il profitto del costruttore e le spese tecniche devono essere determinati in misura pari a percentuali ivi prestabilite rispetto alla sommatoria delle componenti catastalmente rilevanti del complessivo costo di produzione, trattandosi la prima delle somme idealmente necessarie ‘al finanziamento dell’operazione immobiliare’, alla ‘remunerazione ordinaria … che il promotore ritrae per lo svolgimento della sua attività’ e alle ‘spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo’.
Lo stesso avviso di accertamento catastale si sarebbe attenuto a tali regole, essendo pacifico che gli ‘oneri finanziari’, il ‘profitto del costruttore’ e le

‘spese tecniche’ ivi accertati sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione.

Si obietta che se le componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, non è possibile attribuire loro rilevanza ai fini del calcolo degli oneri finanziari, del profitto del costruttore e delle spese tecniche. In particolare, si osserva che nello stesso avviso di accertamento catastale, gli ‘oneri finanziari’, il ‘profitto del costruttore’ e le ‘spese tecniche’ sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. Senonché, si obietta che, una volta stabilito che dette componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, esse non possono poi rilevare ai fini del calcolo degli oneri finanziari e del profitto del costruttore.
Con il ricorso incidentale -proposto in via subordinata all’accoglimento del ricorso principale l’amministrazione censura la sentenza impugnata per < >. Si afferma che il giudice d’appello -pur avendo accertato che l’appellato non aveva riproposto l’originario motivo di ricorso, contenuto nell’atto introd uttivo del giudizio, con cui censurava l’atto impositivo per aver computato erroneamente nella rendita catastale gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore – si pronunciava sulla domanda proposta dalla ricorrente in primo grado, in violazione d ell’art. 56 cit. in rubrica, ai sensi del quale «Le questioni ed eccezioni non accolte nella sentenza della commissione provinciale, che non sono specificamente riproposte in appello, s’ intendono rinunciate.» Il giudice di secondo grado avrebbe dunque dovuto considerare rinunciata la domanda di parte sugli oneri finanziari e sul profitto dell’imprenditore.
In via preliminare, osserva questa Corte, che il giudice d’appello ha correttamente esaminato la questione relativa al calcolo delle voci

aggiuntive (profitto dell’imprenditore, spese tecniche e oneri finanziari) sulle componenti (suolo, fondazioni, cabina) del Parco eolico, in quanto questione introdotta con il terzo motivo d’appello dalla stessa amministrazione che si era vista annullare integralmente l’avviso di rettifica della rendita dai giudici di prime cure. La circostanza che i giudici distrettuali abbiano valutato anche le deduzioni difensive proposte in primo grado dalla contribuente e non riformulate in sede di gravame risulta del tutto inconferente a fronte dell’accoglimento del motivo di impugnazione prospettato dall’ente finanziario.
5. Il primo motivo non ha pregio.

I giudici di prossimità hanno annullato integralmente l’avviso di accertamento, sebbene le doglianze della contribuente concernessero esclusivamente la valorizzazione della pala eolica e le voci del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari su tu tte le componenti (v. terzultima pagina del ricorso originario della società, là dove si obietta che dette voci rappresentano una elevata percentuale della rendita complessiva). L’esclusione della torre eolica dalla rendita catastale non poteva consentire ai primi giudici di azzerarla, restando, difatti, da rideterminare la rendita catastale costituita dal compendio dei valori dell’area, delle fondazioni, della cabina nonchè delle voci aggiuntive su dette componenti (profitto dell’imprenditore e gli oneri f inanziari).
E’ indubbio che l’esclusione di una componente dal calcolo della rendita catastale non esime il giudice di merito dal decidere e motivare adeguatamente in ordine alle questioni poste dalle parti relativamente al maggior valore del suolo e delle fondazioni, all’entità delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari, nonché in ordine agli altri elementi di fatto che, secondo la normativa vigente in materia catastale, incidono sulla quantificazione della rendita catastale dell’un ità immobiliare (in termini: Cass. n. 5452/2025).
6. La seconda censura, in parte inammissibile, è fondata con riferimento alla mancata espunzione delle voci aggiuntive calcolate sulla pala eolica; assorbito il ricorso incidentale.

La società lamenta, in primo luogo, una discrasia tra le percentuali del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari come determinate dal giudice di merito coerentemente all’indirizzo tecnico della Circolare n. 6/2012, recepita nella legge n. 190 del 2014, denunciata con il canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c..

Per vero, sotto l’egida della violazione di legge, la censura in esame cela la confutazione della valutazione che il giudice del merito ha svolto sulla base di un giudizio che in quanto tale non è sindacabile in sede di legittimità; e ciò sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi la propria, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità (Cass., sez. 6-5, 15/05/2018, n. 11863; Cass., sez. 6-5, 17/12/2017, n. 29404; Cass., sez. 1, 02/08/2016).
Il mezzo in rassegna spinge, difatti, la Corte verso un’inammissibile rivalutazione delle questioni di merito oggetto di controversia, in particolare verso una rivisitazione dell’accertamento di fatto operato dai giudici distrettuali sulle percentuali che ha ritenuto correttamente applicate dall’Agenzia alla stregua dei criteri indicati nella Circolare 6/2012 (Cass. n. 34189 del 2022), trascurando la contribuente di motivare le ragioni per le quali i giudici distrettuali avrebbero dovuto disallinearsi dai criteri tecnici di stima recepiti dalla legge n. 190/2014, non essendo a tal fine sufficiente la circostanza che il calcolo così operato conduce ad una percentuale di valorizzazione maggiore rispetto a quella attesa.
La censura attinge la sentenza impugnata anche nella parte in cui nell’escludere la valorizzazione della pala eolica, ha trascurato di rettificare la rendita, purgandola altresì dagli oneri aggiuntivi sulla componente impiantisca (pala eolica).

La Corte territoriale, effettivamente, avrebbe dovuto ricalcolare la rendita catastale rettificata, considerando le restanti parti costitutive dal parco eolico (suolo, fondazioni) valorizzate secondo il metodo di stima indiretta (approccio di costo) ed aggiungendo solo alla restanti componenti( esclusa la pala eolica) gli oneri finanziari, il profitto dell’imprenditore e le spese tecniche sulle restanti componenti.

La stessa Agenzia, nelle memorie difensive, ha avvalorato l’erronea determinazione in cui è incorsa la Commissione d’appello, contravvenendo ai criteri di stima di cui all’allegato II della circolare n. 6/2012, confermando che l’accertamento comprendeva il valore del lotto e il valore della fondazione e della torre di sostegno ed altresì, le spese tecniche (calcolate sul valore delle fondazioni + il valore della torre) gli oneri finanziari (calcolati sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche) ed il profitto dell’imprenditore (calcolato sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche + oneri finanziari).
8. Segue l’accoglimento del secondo motivo nei limiti di cui in motivazione, respinto il primo e dichiarato assorbito il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso principale nei limiti di cui in motivazione, respinge il primo motivo e dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 14.3.2025 e

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.