Rendita Catastale Pale Eoliche: La Stima Diretta Vince

Una società energetica ha contestato la rettifica della rendita catastale dei propri aerogeneratori, calcolata dall’Agenzia delle Entrate con un criterio comparativo. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che per la rendita catastale pale eoliche, essendo beni a destinazione speciale, si deve applicare il metodo della ‘stima diretta’ basato sui costi di costruzione e non il confronto con altri impianti. La sentenza del giudice di merito è stata quindi annullata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Pale Eoliche: la Stima Diretta è l’Unico Metodo Valido

La determinazione della rendita catastale pale eoliche rappresenta un tema complesso e dibattuto, che vede contrapposti gli operatori del settore energetico e l’Amministrazione Finanziaria. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per fare chiarezza sul metodo di calcolo corretto, bocciando l’approccio comparativo e confermando la necessità di ricorrere alla stima diretta. Questa decisione ha implicazioni significative per la valutazione di tutti gli immobili a destinazione speciale.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore delle energie rinnovabili aveva proposto una rendita catastale per i propri aerogeneratori attraverso la procedura Docfa. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aveva respinto tali valori, procedendo a una rettifica al rialzo. Secondo l’Ufficio, la rendita proposta dalla società era eccessivamente bassa se confrontata con quella di altri impianti eolici di pari potenza già censiti nel catasto.

La società ha impugnato gli avvisi di accertamento, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione all’Agenzia. I giudici di merito hanno ritenuto legittimo il metodo comparativo utilizzato dall’Amministrazione Finanziaria, considerandolo adeguatamente motivato. Di fronte a questa doppia sconfitta, la società ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo l’illegittimità del criterio comparativo e l’obbligo di legge di utilizzare la stima diretta per immobili di questo tipo.

L’Analisi della Corte sulla Rendita Catastale Pale Eoliche

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso principale della società, ribaltando l’esito del giudizio. Il punto centrale della controversia era stabilire quale fosse il metodo corretto per determinare la rendita di beni così particolari come gli aerogeneratori.

Gli Ermellini hanno richiamato l’art. 10 del R.D.L. 652/1939, che disciplina la stima degli immobili a destinazione speciale. Questa categoria include opifici, fabbricati industriali e commerciali costruiti per esigenze specifiche e non facilmente adattabili a usi diversi. Per tali beni, la norma prevede espressamente che la rendita sia determinata tramite stima diretta per ogni singola unità immobiliare. Le pale eoliche rientrano a pieno titolo in questa categoria, data la loro intrinseca peculiarità e funzione, che le rende prive di un mercato di compravendita o locazione tradizionale a cui fare riferimento per una comparazione.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha spiegato che il criterio comparativo, basato sul confronto con altri beni simili, è inapplicabile in questo contesto. La stima diretta, invece, può essere effettuata con due procedimenti:
1. Procedimento diretto: Basato sul reddito lordo che l’immobile potrebbe generare, al netto di spese e perdite.
2. Procedimento indiretto: Basato sul valore di mercato (se esistente) o, in sua assenza, sul costo di ricostruzione, opportunamente deprezzato per tenere conto della vetustà e dell’obsolescenza.

Proprio quest’ultimo criterio, basato sul costo, è quello indicato dalla giurisprudenza consolidata e dalle stesse circolari ministeriali per impianti come le centrali eoliche. La Corte ha specificato che il costo di ricostruzione deve essere ricondotto all’epoca censuaria di riferimento (biennio 1988-89) tramite indici ISTAT, per garantire uniformità. La decisione del giudice regionale, avallando il metodo comparativo, si è posta in contrasto con questi principi consolidati, rendendo la sentenza illegittima.

Conclusioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà ora ricalcolare la rendita catastale pale eoliche applicando il corretto principio di diritto, ovvero utilizzando il metodo della stima diretta basata sul costo medio infracensuario e tenendo conto anche del deprezzamento degli impianti. La pronuncia ribadisce un principio fondamentale: per gli immobili speciali, privi di un mercato di riferimento, la valutazione non può basarsi su astratte comparazioni, ma deve fondarsi su un’analisi concreta e diretta del valore del bene.

Quale metodo si deve utilizzare per calcolare la rendita catastale di un parco eolico?
Secondo la Corte di Cassazione, per gli aerogeneratori e altri immobili a destinazione speciale si deve obbligatoriamente utilizzare il metodo della ‘stima diretta’, basata sul costo di costruzione deprezzato, e non il criterio comparativo.

Perché il criterio comparativo non è ritenuto valido per le pale eoliche?
Il criterio comparativo non è valido perché le pale eoliche sono beni con caratteristiche peculiari e una funzione specifica, privi di un mercato di compravendita o locazione di riferimento. È impossibile, quindi, effettuare un confronto attendibile con altri beni, anche se di potenza simile.

Cosa accade dopo che la Cassazione ha annullato la sentenza?
La causa viene rinviata a un’altra sezione della Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Questo nuovo giudice dovrà decidere nuovamente la controversia, ma questa volta dovrà attenersi al principio di diritto stabilito dalla Cassazione, procedendo quindi a una nuova determinazione della rendita catastale con il metodo della stima diretta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7394 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7394 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 20/03/2025

CATASTO PALE EOLICHE DETERMINAZIONE RENDITA CATASTALE

sul ricorso iscritto al n. 12971/2016 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE, in persona dell’amministratore delegato, legale rappresentante pro tempore , dr.ssa NOME COGNOME rappresentata e difesa, in ragione di procura speciale e nomina poste a margine del ricorso, dall’avv. NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– RICORRENTE –

CONTRO

l’ RAGIONE_SOCIALEcodice fiscale CODICE_FISCALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex

lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato (codice fiscale CODICE_FISCALE.

– INTIMATA – per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale della Basilicata n. 560/1/2015, depositata il 18 novembre 2015, non notificata.

UDITA la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME all’ adunanza camerale del 19 dicembre 2024.

FATTI DI CAUSA

Oggetto di controversia sono gli avvisi indicati in atti, con cui l’Agenzia delle Entrate accertava e rettificava le rendite catastali relative a vari aerogeneratori, elevandole rispetto ai valori proposti dalla contribuente mediante procedure docfa presentate in data 15 novembre, 2 e 19 dicembre 2011.

Con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale della Basilicata rigettava l’appello avanzato dalla contribuente avverso la pronuncia n. 283/1/2013 della Commissione tributaria provinciale di Potenza, ritenendo che gli avvisi fossero stati adeguatamente motivati, avendo reso noti il metodo di calcolo e le modalità di determinazione delle rendite catastali, procedendo alla rettifica dei valori proposti « con un metodo analitico e minuzioso», con « l’indicazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano utilizzato quale criterio per la determinazione del maggior valore accertato» ed allegando «una Scheda Relazione Categorie Speciali riportante gli elementi estimali per la determinazione del costo per la costruzione degli immobili e della relativa rendita catastale» (v. pagina n. 2 della sentenza in esame).
Con riferimento alla contestata eccessività dei valori determinati dall’Ufficio, il Giudice regionale riteneva che essi fossero il risultato di una comparazione eseguita con altri aereogeneratori di medesima potenza già censiti negli atti catastali, da cui era emerso che il valore dichiarato dal contribuente per ciascun aerogeneratore era inferiore alla metà del valore degli altri impianti di medesima potenza, osservando, infine, sul punto che il valore rideterminato dall’Ufficio risultava inferiore al minimo rispetto ai dati pubblicati.
RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione avverso la suindicata sentenza, con atto notificato in data 18/20 maggio 2016, formulando cinque motivi di impugnazione, depositando in data 9 dicembre 2024 memoria ex art. 380bis .1. c.p.c.

L’Agenzia delle Entrate con nota del 30 agosto 2016 dava atto di non essersi costituta nei termini.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso va accolto in relazione al secondo motivo, che assorbe l’esame della terza, quarta e quinta doglianza.

Va, invece, rigettata la prima censura.

Con il primo motivo di ricorso la contribuente ha lamentato, in relazione al paradigma censorio di cui all’art. 360, primo comma, num. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c. in ragione dell’omessa pronuncia sulla doglianza relativa alla erroneità ed illegittimità del criterio comparativo di valutazione del bene, adottato dall’Ufficio in luogo di quello basato sulla stima diretta normativamente imposto.

2.1. Si tratta di censura che non può ricevere seguito.

Questa Corte ha chiarito che ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto; tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità, pur in assenza di una specifica argomentazione

È stato, quindi, ritenuto che non ricorre il vizio di omessa pronuncia di una sentenza di appello quando, pur non essendovi un’espressa statuizione da parte del giudice in ordine ad un motivo di impugnazione, la decisione adottata abbia tuttavia comportato necessariamente la reiezione di tale motivo, dovendosi ritenere che tale vizio sussista solo nel caso in cui sia stata completamente omessa una decisione su di un punto che si palesi indispensabile per la soluzione del caso concreto. (cfr. Cass. n. 2942/2024 ed ex plurimis , Cass. n. 2151/2021, Cass. n. 7662/2020; Cass. n. 2153/2020; Cass. n. 1525/2019).
2.2. Nella specie, il Giudice regionale ha ritenuto che gli impianti fossero stati correttamente stimati in base al criterio comparativo, con ciò implicitamente rigettando la doglianza avanzata dalla contribuente, il che, impregiudicata la correttezza della valutazione, esclude che vi sia stata un’omessa pronuncia sul motivo di appello.

Con la seconda doglianza, proposta in via subordinata rispetto alla prima, la società ha dedotto, con riguardo al canone di cui all’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la

violazione e falsa applicazione degli artt. 10 r.d. n. 652/1939, 30 d.P.R. n. 1142/1949 e 1, comma 244, della legge n. 190/2015, contestando l’applicazione del criterio comparativo, che la Commissione ha riconosciuto essere stato utilizzato dall’Ufficio, laddove il valore delle varie componenti del parco eolico doveva avvenire, ai sensi del citato art. 10 R.D.L. 652/19390, « mediante stima diretta, ossia mediante determinazione del costo di costruzione deprezzato per vetustà ed obsoloscenza (o per individuazione del reddito ritraibile da locazione capitalizzato dedotte talune spese; o per individuazione del valore di mercato)» (v. pagina 18 del ricorso).
3.1. Il motivo di ricorso- come anticipato – va accolto.

3.2. La soluzione adottata dalla Commissione regionale si è posta, infatti, in contrasto con l’indirizzo di legittimità in materia.

Questa Corte ha, difatti, chiarito e ribadito, che secondo l’art. 10 r.d.l. n. 652/1939 (conv. dalla legge n. 1249/1939) «La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche».
La stessa amministrazione finanziaria, con le circolari MF nn. n. 14/07 e 6/12, aveva stabilito i criteri di determinazione

della rendita catastale da adottare nell’ipotesi di stima diretta di beni sostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di un mercato di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa a reddito sussumibili a riferimento comparativo.

Così, nella circolare 6/2012 si è chiarito che per stima diretta si intende quella effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. Precisando che in tale contesto la stime può essere eseguita con procedimento diretto (di cui agli artt. 15 e ss. r.d.l. n. 652/1939, in cui la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, al netto delle spese e delle eventuali perdite) o con procedimento indiretto (previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile, se un tale mercato esiste, oppure nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto di un adeguato coefficiente di deprezzamento).
Sul punto sono intervenute diverse pronunce di questa Corte di legittimità, le quali hanno osservato come i criteri di prassi siano stati successivamente meglio specificati (negli ‘indirizzi operativi” allegati alla nota AE – Direzione Catasto prot.n. 0050557 del 14 marzo 2017), nel senso che: «In tema di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari destinate a centrali eoliche realizzate in epoca antecedente al 10 gennaio 2016, deve essere utilizzato il costo medio infracensuario, dovendo poi i costi di ricostruzione, come determinati, delle diverse strutture, impianti fissi e
sistemazioni esterne, essere ricondotto all’epoca censuaria delle stime catastali (biennio 1988-89) mediante l’indice FOI pubblicato dall’ISTAT, attesa l’assenza di ulteriori indici dei prezzi specifici per tale tipologia di opere» (così Cass. n. 10002/2023; nello stesso senso, Cass. 9998/2023; Cass. n. 13778/2019, Cass. n. 1476/2018 e Cass. n. 888/2018).

3.3. La pronuncia in esame ha ritenuto corretta la determinazione della rendita sulla base del predetto metodo comparativo in termini non coerenti con i principi sopra esposti, non avendo applicato il suddetto criterio del costo medio infracensuario e, per tale motivo, la sentenza va cassata, con rinvio al giudice del merito, che provvederà a rideterminare la rendita catastale, uniformandosi al suindicato modello operativo.

Con la terza censura la società ha eccepito, in relazione al paradigma censorio di cui all’art. 360, primo comma, num. 4 e 3 c.p.c., la violazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c. per non avere il Giudice regionale considerato che l’Ufficio non aveva dimostrato il maggior valore dei beni, mentre erano restati non contestati i valori indicati dalla contribuente.

Con la quarta ragione di impugnazione la ricorrente ha eccepito, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4 c.p.c., l’omessa pronuncia sul motivo di appello concernente la doglianza relativa al mancato deprezzamento dei beni per loro vetustà.

Con il quinto motivo di ricorso, proposto in via subordinata rispetto al precedente, la contribuente ha rimproverato al Giudice regionale, a mente dell’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 1, comma 244, della legge n., 190/2014, in combinato disposto con la

circolare n. 6/T2012 dell’Agenzia del Territorio e 28 d.P.R. n. 1142/1949, non avendo l’Ufficio applicato alcun coefficiente di deprezzamento dei cespiti.

Si tratta, all’evidenza, di censure il cui esame resta assorbito nell’accoglimento del secondo motivo di ricorso, che già giustifica la cassazione della sentenza con rinvio al giudice del merito, il quale dovrà farsi carico di procedere ad una rideterminazione della rendita catastale dei beni, considerando anche il loro deprezzamento (cfr., tra le tante, Cass. n. 9998/2023).

P.Q.M.

la Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per regolare le spese del presente grado di giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 19 dicembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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