Rendita catastale: onere della prova per gli imbullonati

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17045/2024, ha stabilito che in tema di rideterminazione della rendita catastale, spetta al contribuente l’onere di provare quali specifici componenti produttivi, i cosiddetti ‘imbullonati’, erano inclusi nella stima originaria e devono essere ora esclusi secondo la normativa sopravvenuta (L. 208/2015). La Corte ha rigettato il ricorso di un istituto di credito che non aveva fornito tale prova specifica, limitandosi a rivendicare un generico diritto alla revisione della rendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale: L’Onere della Prova per gli ‘Imbullonati’ è del Contribuente

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sulla rideterminazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale, in particolare riguardo all’esclusione dei cosiddetti ‘imbullonati’. La decisione sottolinea come l’onere di dimostrare quali elementi debbano essere scorporati dalla stima ricada interamente sul contribuente. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

Il Fatto: La Richiesta di Revisione della Rendita Catastale

Il caso nasce dal ricorso di un noto istituto di credito contro un avviso di accertamento emesso dall’Amministrazione Finanziaria. L’istituto aveva presentato una dichiarazione Docfa per un suo immobile, proponendo una rendita catastale significativamente ridotta (da circa 155.000 euro a circa 77.000 euro). La richiesta si basava sulla Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208/2015), che ha modificato i criteri di stima, escludendo dal calcolo macchinari, impianti e attrezzature funzionali al processo produttivo.

L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, ha respinto la nuova rendita proposta, ripristinando quella precedentemente accertata. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione all’ente impositore, spingendo la società a ricorrere in Cassazione.

La Normativa Sugli ‘Imbullonati’ e l’Onere della Prova

Il cuore della questione risiede nell’interpretazione dell’art. 1, commi 21 e 22, della L. n. 208/2015. Questa norma stabilisce che, a partire dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale per gli immobili dei gruppi D ed E deve essere effettuata tenendo conto solo del suolo, delle costruzioni e degli elementi strutturalmente connessi che ne aumentano la qualità e l’utilità. Sono esplicitamente esclusi ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo’.

La legge ha quindi introdotto la possibilità per i proprietari di immobili già censiti di presentare un atto di aggiornamento (una nuova Docfa) per ricalcolare la rendita secondo i nuovi criteri. Tuttavia, come sottolineato dalla Corte, questa facoltà non è un diritto incondizionato, ma è legata a un preciso onere probatorio.

La Decisione della Cassazione sulla Rendita Catastale

La Suprema Corte ha respinto entrambi i motivi del ricorso, ritenendoli infondati. I giudici hanno chiarito che, sebbene il contribuente abbia il diritto di chiedere una modifica della rendita quando la situazione di fatto o di diritto è cambiata, deve anche fornire la prova delle circostanze che giustificano tale modifica.

Nel caso specifico, l’istituto di credito non ha mai specificato quali componenti (macchinari, impianti, ecc.) fossero stati inclusi nella stima originale e che, secondo la nuova legge, avrebbero dovuto essere scorporati. La società si è limitata a rivendicare un generico diritto alla rideterminazione, presentando una perizia tecnica che, peraltro, i giudici di merito avevano già ritenuto inattendibile per via di palesi incongruenze.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha applicato il principio consolidato secondo cui, in tema di classamento catastale, l’onere della prova è a carico del contribuente che intende modificare una situazione già accertata. Quando si presenta una nuova Docfa per l’applicazione della L. n. 208/2015, non è sufficiente proporre una nuova rendita. È necessario indicare in modo analitico e specifico quali elementi, precedentemente computati, debbano ora essere esclusi perché qualificabili come ‘imbullonati’.

In assenza di questa prova, l’Amministrazione Finanziaria ha legittimamente respinto la variazione, in quanto la richiesta del contribuente risultava priva di fondamento. Il provvedimento impugnato, secondo la Corte, ha correttamente applicato la normativa e il connesso regime probatorio.

Conclusioni e Principio di Diritto

L’ordinanza si conclude con l’elaborazione di un chiaro principio di diritto: ‘In tema di classamento catastale, ove il contribuente presenti, successivamente ad una prima Docfa, una nuova dichiarazione, ai sensi dell’art. 1, comma 22, l. n. 208/2015, e l’Amministrazione provveda alla rettifica della rendita proposta, nella controversia riguardante la verifica dell’attendibilità del provvedimento di classamento, incombe sul contribuente l’onere di indicare i componenti produttivi da non ricomprendere nella nuova rideterminazione che erano stati, invece, originariamente ricompresi’.

Questa pronuncia rafforza la necessità per le imprese di preparare con estrema cura le istanze di aggiornamento catastale, corredandole di perizie dettagliate e prove documentali che identifichino senza ambiguità gli elementi da scorporare, per evitare il rigetto da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

A chi spetta l’onere della prova nella richiesta di riduzione della rendita catastale per esclusione degli ‘imbullonati’?
Secondo la Corte di Cassazione, l’onere della prova spetta interamente al contribuente. Egli deve dimostrare quali specifici macchinari e impianti, inclusi nella stima originaria, debbano essere esclusi in base alla nuova normativa (L. n. 208/2015).

È sufficiente presentare una nuova dichiarazione Docfa per ottenere la riduzione della rendita catastale?
No, non è sufficiente. La sola presentazione di una nuova dichiarazione con una rendita inferiore non è abbastanza. Il contribuente deve fondare la sua richiesta su elementi specifici e prove concrete, indicando analiticamente quali componenti produttivi erano stati erroneamente inclusi nella precedente valutazione.

Qual è il principio di diritto stabilito dalla Corte in questa ordinanza?
Il principio stabilito è che, in caso di controversia sulla rettifica di una rendita proposta con una nuova Docfa ai sensi della L. n. 208/2015, è onere del contribuente indicare i componenti produttivi che, pur essendo stati inclusi nella stima originale, devono essere esclusi dalla nuova rideterminazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17045 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17045 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/06/2024

Oggetto:

catasto

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17554/2021 R.G. proposto da

Banca RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, in Roma, INDIRIZZO, domicilio digitale EMAIL

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del direttore p.t., rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici è elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Commissione regionale tributaria RAGIONE_SOCIALEa Toscana n. 162/2021 depositata il 10 febbraio 2021.

Udita la relazione svolta nella udienza del 31 maggio 2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RITENUTO CHE

oggetto RAGIONE_SOCIALEa controversia è l’avviso di accertamento (n. NUMERO_DOCUMENTO del 2017) emesso dall’RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi controricorrente) nei confronti RAGIONE_SOCIALEa Banca RAGIONE_SOCIALE del Lavoro s.p.a. (d’ora in poi ricorrente), a seguito di una rettifica di una comunicazione Docfa , resa ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 22 , RAGIONE_SOCIALEa l. 28 dicembre 2015, n. 208, riguardante estimi catastali;

l’attuale ricorrente aveva, infatti , proposto per un’unità immobiliare sita in Prato la categoria speciale D/5 rendita € 77.600,00 , ma l’attuale controricorrente , ritenendo non congruo il classamento, aveva rideterminato la rendita in € 155.300,00, ripristinando la rendita precedentemente accertata;

la CTP ha rigettato il ricorso RAGIONE_SOCIALE‘odiern a ricorrente;

la CTR ha confermato la pronuncia di primo grado sulla base RAGIONE_SOCIALE seguenti considerazioni:

-l ‘art. 1, comma 21, l. n. 208 del 2015 è una norma agevolativa che consente di scorporare per la determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale le attrezzature e gli impianti utilizzati per la produzione. L’innovazione non attiene al criterio di stima , che rimane quello RAGIONE_SOCIALEa stima diretta, ma risponde all’ esigenza di privare rilevanza ai macchinari, congegni o comunque impianti funzionali allo specifico processo produttivo. Ne consegue che la revisione RAGIONE_SOCIALEa precedente determinazione ha ragione d’essere se e in quanto la nuova stima presenti elementi di novità su ciò che secondo la norma innovatrice non deve concorrere alla sua determinazione.
-una volta che la rendita sia stata definitivamente accertata, solo in presenza di circostanze sopravvenute o non valutate che dimostrino la non corrispondenza al reale RAGIONE_SOCIALEa situazione tenuta presente al momento RAGIONE_SOCIALEa determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita, può procedersi alla modifica RAGIONE_SOCIALEa stessa.

-s ul contribuente grava l’onere RAGIONE_SOCIALEa prova in ordine all’esistenza di tali circostanze, con la conseguenza che l’appellante avrebbe dovuto dimostrare la non attualità RAGIONE_SOCIALEa rendita che aveva preso in considerazione elementi che, in forza RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 21, avrebbero dovuto, viceversa, essere esclusi ;

-la relazione tecnica di parte, come correttamente rilevato dalla CTP, presenta forti incongruenze, quali i dati relativi al costo di costruzione; di contro, l’ente impositore ha proceduto ad un’analitica stima attenendosi alle indicazioni contenute nella circolare 6T del 2012, indicazioni per nulla superate a seguito RAGIONE_SOCIALE‘entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa l. n. 208 del 2015.

L’odiern a ricorrente ha proposto ricorso fondato su due motivi; il controricorrente si è costituito con controricorso.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta , in relazione all’art. 360 , primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 21 e 22, RAGIONE_SOCIALEa l. 28 dicembre 2015, n. 208 e RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 3, del d.m. RAGIONE_SOCIALE 19 aprile 1994, n. 701 e RAGIONE_SOCIALE‘art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546. Censura la sentenza impugnata laddove ha ritenuto che una nuova Docfa sarebbe stata possibile solo per espungervi il valore attribuito ai cd. imbullonati, ritenendo, invece, che la legge n. 208 del 2015 riconosce il diritto di proporre una nuova rendita ove la precedente non sia coerente con le caratteristiche RAGIONE_SOCIALE‘immobile.
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2697 cod. civ. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 3, del d.m. RAGIONE_SOCIALE 19 aprile 1994, n. 701 e RAGIONE_SOCIALE‘art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546.

I due motivi sono infondati e possono essere trattati congiuntamente, stante la loro stretta connessione, postulando entrambi un’indagine interpretativa RAGIONE_SOCIALEa disciplina di cui all ‘art. 1, commi 21 e 22, RAGIONE_SOCIALEa l. n. 208 del 2015, sui presupposti di applicazione RAGIONE_SOCIALEa stessa e sulla conseguente ripartizione RAGIONE_SOCIALE‘onere probatorio .

L’art. 1, comma 21, l. 208 del 2015 (legge di stabilità 2016) stabilisce che «a decorrere dal 10 gennaio 2016, la determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti RAGIONE_SOCIALE‘ordinario apprezzamento». La

norma soggiunge poi che: «sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo».

L’art. 1, comma 21, l. n. 208 del 2015 cit., su riportato, con una tecnica legislativa ‘per esclusione’, descrive, nella sua prima parte, le caratteristiche di bene immobile o parte integrante di esso (suolo, costruzioni ed altri elementi ad essi strutturalmente connessi), che ne accresce l’utilità ed il valore, per poi escludere, nella sua ultima parte, tutte quelle componenti che sono funzionali al processo produttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti), meglio noti con la denominazione di ‘imbullonati’ . La scelta legislativa è, quindi, quella di sottrarre dal carico impositivo del tributo locale il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori RAGIONE_SOCIALEa siderurgia, manifattura, energia indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo’ (Cass. , Sez. 5, n. 20726/2020, Sez. 5, n. 25784/2021, Rv. 662324 – 01, Sez. 5, n. 22551/2022, Rv. 665282 01).
La nozione che emerge dalla disposizione di cui all’art. 1, comma 21, l. n. 208 del 2015 di macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali e strutturali allo specifico processo produttivo e sottratti al regime fiscale « prescinde dal fatto che i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo invece essenziale il loro impiego nel processo produttivo. È irrilevante la consistenza fisica RAGIONE_SOCIALEa costruzione, ciò che interessa è il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo. (…) È, quindi, ben possibile che un elemento strutturalmente connesso al suolo o alla costruzione che ne accresce la qualità o l’utilità debba essere espunto dalla valutazione catastale in ragione RAGIONE_SOCIALEa sua specifica funzionalità rispetto al processo produttivo (Cass. n. 20726/20 cit., Sez. 5, n. 22551/2022, Rv. 665282 -01, cit.).
La giurisprudenza di legittimità ha anche affermato che la norma in esame non ha natura impositiva, ma catastale e che, soprattutto, essa non delinea l’eccezionalità di una esenzione o di un trattamento di favore, quanto il regime ordinariamente applicabile a tutti quei beni che – per quanto infissi al suolo e

non privi di connotati ‘immobiliari’ rientrino nella tipologia generale dei ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo’ (Cass., Sez. 5, n. 22551/2022).

Nel caso in esame si tratta di un’unit à immobiliare che la ricorrente ha descritto nel ricorso introduttivo, come porzione di un fabbricato «comprendente il piano interrato, il piano terra del fabbricato destinati all’esercizio di attività bancaria, un primo piano, nonché il piano copertura. In particolare, il piano interrato è costituito essenzialmente da archivi, depositi, servizi e locali tecnici, il piano terra e il primo piano sono adibiti ad uso ufficio e infine il piano copertura ospita i terrazzi e locali tecnici».
Sulla materia correttamente la Circolare 2/E RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del 1° febbraio 2016 ha chiarito che l’art . 1, comma 21, RAGIONE_SOCIALEa Legge ridefinisce l’oggetto RAGIONE_SOCIALEa stima catastale per gli immobili in argomento, stabilendo quali siano le componenti immobiliari da prendere in considerazione nella stima diretta, finalizzata alla determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale, e quali, al contrario, siano gli elementi – tipicamente di natura impiantistica – da escludere da detta stima, in quanto funzionali solo allo specifico processo produttivo.
I l legislatore ha previsto, all’art. 1, comma 22, RAGIONE_SOCIALEa l. n. 208 del 2015, che a «decorrere dal 1º gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21».

Si tratta di una rideterminazione, come ha correttamente chiarito la predetta Circolare, preordinata al fine di realizzare l’ uniformità nei riferimenti estimativi catastali tra le unità immobiliari già iscritte in catasto e quelle oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione.

L ‘ aggiornamento catastale, per la rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita degli immobili già censiti nel rispetto dei nuovi criteri deve avvenire, attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale.

A tal fine è stata adeguata la procedura ‘Documenti Catasto Fabbricati’ (di seguito ‘Docfa’) per la dichiarazione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane al Catasto Edilizio Urbano, considerata l’esigenza di monitorare tali variazioni da parte RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, anc he al fine di effettuare le specifiche comunicazioni al RAGIONE_SOCIALE, previste dall’art. 1, comma 24, RAGIONE_SOCIALEa Legge

La richiamata Circolare ha affermato che tale previsione introduce una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, finalizzata a rideterminare la rendita catastale escludendo dagli stessi eventuali componenti impiantistici che non sono più oggetto di stima diretta.

Nella nuova procedura Docfa è stata introdotta una ulteriore specifica tipologia di documento di variazione, denominata « Dichiarazione resa ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 22, L. n. 208/2015», a cui è automaticamente connessa la causale « Rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 22, L. n. 208/2015 ».

previsione normativa di cui all’art. 1, commi 21 e 22, l. n. 208 del 2015 si innesta, dunque, sulla originaria procedura Docfa con la conseguenza che il

La regime degli oneri probatori resta invariato.

Va riaffermato, pertanto, in tema di classamento di immobili, il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale avvenga a seguito RAGIONE_SOCIALEa cd. procedura Docfa, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e RAGIONE_SOCIALEa classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto RAGIONE_SOCIALE‘eventuale contenzioso (Cass., Sez. 6-5, n. 31809 del 07/12/2018, Rv. 652165 – 01; Sez. 5, n. 30166/2019, Rv. 655929 -01 ; Sez. 5, n. 2268/2014, Rv. 629511 – 01).
Nel caso in esame la sentenza impugnata ha correttamente applicato la normativa prevista ed il connesso regime probatorio. Partendo dalla premessa che il contribuente ha il diritto di modificare la rendita proposta all’Ufficio, quando la situazione di fatto o di diritto originariamente denunciata non corrisponda più a quella attuale, i giudici del merito hanno ritenuto che la ricorrente, all’epoca appellante, non ha dedotto, né provato circostanze da cui desumere che l’originaria denuncia comprendeva anche elementi, quali macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo che, in base alla nuova l. n. 208 del 2015, non avrebbero dovuti essere computati.
La sentenza precisa, infatti: «agli atti non vi è nemmeno un principio di prova in tal senso»; la società ha prodotto una relazione tecnica che presenta inesattezze e incongruenze (costo di costruzione dichiarato nel 2010 pari a € 1.800, mentre con la nuova dichiarazione è indicato per € 500).

Si osserva che neanche nel ricorso per cassazione la ricorrente ha inteso chiarire quali componenti, effettivamente impiegati nel processo produttivo, fossero stati ricompre si nell’originaria dichiarazione Docfa e che in base alla nuova normativa avrebbero dovuto essere scorporati. La stessa si è limitata a rivendicare un generico diritto alla rideterminazione del classamento senza fondarlo sugli elementi richiesti dalla normativa.

Il provvedimento impugnato, in linea con la giurisprudenza sopra richiamata, ha anche osservato che l’ Ufficio, pur non avendo alcun onere RAGIONE_SOCIALEa prova ha proceduto ad un’analitica stima attenendosi alle indicazioni RAGIONE_SOCIALEa Circolare 6T del 2012.

Da quanto esposto segue il rigetto del ricorso e l’elaborazione del seguente principio di diritto: «In tema di classamento catastale, ove il contribuente presenti, successivamente ad una prima Docfa, una nuova dichiarazione, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 22, l. n. 208/2015, e l’Amministrazione provveda alla rettifica RAGIONE_SOCIALEa rendita propost a, nella controversia riguardante la verifica RAGIONE_SOCIALE‘attendibilità del provvedimento di classamento, incombe sul contribuente l’onere di indicare i componenti produttivi da non ricomprendere nella nuova rideterminazione che erano stati, invece, originariamente ricompresi>>.
4. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente a pagare in favore RAGIONE_SOCIALEa controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida nell’importo di € 4.500,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario e accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 31 maggio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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