Rendita catastale non notificata: annullato l'ICI

Una società agricola ha impugnato avvisi di accertamento ICI/IMU basati su una rettifica della rendita catastale. La Corte di Cassazione ha stabilito che una rendita catastale non notificata al contribuente non può costituire la base imponibile per le imposte comunali, anche se l’atto di attribuzione ha natura retroattiva. La Corte ha quindi cassato la decisione precedente, accogliendo parzialmente il ricorso e rinviando la causa per un nuovo esame su questo specifico punto e su un’altra omissione di pronuncia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Non Notificata: la Cassazione Annulla l’Accertamento ICI/IMU

L’efficacia di una nuova rendita catastale ai fini del pagamento delle imposte comunali è un tema cruciale per i proprietari di immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: una rendita catastale non notificata al contribuente, anche se retroattiva, non può essere utilizzata dal Comune per emettere avvisi di accertamento ICI/IMU. Questa decisione rappresenta un’importante tutela per i diritti del contribuente.

I fatti del caso

Una società agricola si è vista recapitare diversi avvisi di accertamento per ICI e IMU relativi agli anni dal 2006 al 2013. La pretesa del Comune si basava su una rettifica della rendita catastale dei suoi immobili, operata d’ufficio dall’Agenzia del Territorio a seguito di una procedura DOCFA.

La società ha impugnato gli atti impositivi sostenendo, tra i vari motivi, che la nuova e maggiore rendita non era mai stata notificata al precedente proprietario, dal quale aveva ereditato i beni. Il contenzioso, dopo i primi due gradi di giudizio, è giunto all’attenzione della Corte di Cassazione.

Il principio della rendita catastale non notificata

Il cuore della questione giuridica risiede nell’interpretazione degli effetti della notifica dell’atto che attribuisce o modifica la rendita catastale. La difesa della società si è concentrata sul fatto che la mancata comunicazione dell’atto rendesse illegittima la pretesa fiscale basata su quella nuova rendita.

La Corte di Cassazione, accogliendo questa tesi, ha operato una distinzione fondamentale:

1. Natura dell’atto: L’atto di attribuzione della rendita ha natura dichiarativa, non costitutiva. Ciò significa che accerta una situazione di fatto già esistente e, pertanto, i suoi effetti possono retroagire anche a periodi d’imposta precedenti.
2. Efficacia per il contribuente: Tuttavia, ai sensi dell’art. 74 della Legge n. 342 del 2000, le rendite sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione. Questa notifica serve a rendere l’atto conoscibile e opponibile al contribuente, consentendogli di impugnarlo.

Di conseguenza, l’omessa notifica, pur non intaccando la validità retroattiva della rendita in sé, ne impedisce l’utilizzo come base imponibile per gli accertamenti fiscali.

Altri motivi di ricorso esaminati

La Corte ha anche esaminato altre censure, rigettandole. Tra queste, la presunta violazione del giudicato per alcune annualità (respinta perché il giudicato precedente coinvolgeva parti diverse) e la questione della legittimazione passiva dell’Agenzia delle Entrate (respinta perché il giudizio verteva sull’atto impositivo del Comune e non direttamente sulla rendita).

Le motivazioni della Cassazione

Nelle sue motivazioni, la Suprema Corte ha ribadito un orientamento consolidato, sottolineando che la notifica della nuova rendita è il presupposto indispensabile per la sua applicazione ai fini delle imposte locali. La Corte ha affermato che “l’omessa notifica preclude che la rendita rettificata costituisca la base imponibile per gli anni in contestazione per le imposte comunali”.

In sostanza, il Comune non può pretendere il pagamento di maggiori imposte basandosi su un dato (la nuova rendita) che non è stato mai formalmente comunicato al contribuente. Questa mancanza impedisce al contribuente di esercitare il proprio diritto di difesa e rende l’atto impositivo illegittimo.

Oltre a questo punto cruciale, la Corte ha accolto un altro motivo di ricorso relativo a un’omessa pronuncia da parte del giudice di merito sulla dedotta vendita di un terreno, avvenuta nel corso del 2011. Anche questo aspetto dovrà essere riesaminato nel nuovo giudizio.

Le conclusioni

La decisione è stata cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sardegna. Quest’ultima dovrà riesaminare il caso attenendosi ai principi stabiliti dalla Cassazione: in primis, verificare se la notifica della nuova rendita sia effettivamente avvenuta e, in caso contrario, annullare gli avvisi di accertamento.

Questa ordinanza rafforza la posizione del contribuente, confermando che gli atti dell’amministrazione finanziaria devono essere portati a sua conoscenza formale per produrre effetti. Per i proprietari di immobili, ciò significa che un avviso di accertamento ICI/IMU basato su una rendita catastale non notificata è illegittimo e può essere impugnato con successo.

Una nuova rendita catastale ha sempre efficacia retroattiva?
Sì, la Corte conferma che l’atto di attribuzione della rendita ha natura dichiarativa e i suoi effetti possono retroagire a periodi d’imposta precedenti, in quanto accerta una situazione di fatto già esistente.

Un Comune può richiedere l’ICI/IMU sulla base di una rendita catastale che non è mai stata notificata al contribuente?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’omessa notifica dell’atto di attribuzione della rendita preclude che questa possa essere utilizzata come base imponibile per calcolare le imposte comunali.

Cosa succede se il giudice di merito non si pronuncia su uno dei motivi del ricorso?
Si verifica un vizio di ‘omessa pronuncia’. La Corte di Cassazione può cassare la sentenza per questo motivo e rinviare la causa a un altro giudice affinché decida sul punto che era stato omesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26982 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26982 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 07/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9759/2023 R.G. proposto da : COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI OLBIA, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-resistente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Sardegna, CAGLIARI n. 788/2022 depositata il 27/10/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/04/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, ha riformato la decisione di primo grado dichiarando il difetto di legittimazione passiva dell’Agenzia delle entrate e, in accoglimento dell’appello del Comune di Olbia ed in rigetto di quelli della contribuente, confermava gli avvisi di accertamento ICI/IMU per gli anni di imposta dal 2006 al 2013, a seguito della rettifica della rendita catastale operata d’ufficio, dopo una procedura DOCFA;

ricorre per cassazione la NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE con 4 motivi di ricorso, come integrati anche da successiva memoria;

il Comune resiste con controricorso e chiede di dichiarare inammissibile il ricorso della contribuente in relazione alla proposizione di motivi misti e non chiari;

la Procura Generale ha depositato conclusioni scritte di rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi, ad eccezione di una parte del primo motivo e di una parte del quarto motivo, che devono essere accolti, con la cassazione della decisione, su questi aspetti, ed il rinvio per nuovo giudizio alla CGT di secondo grado della Sardegna.

Con il primi tre motivi di ricorso, che si analizzano unitariamente, la ricorrente prospetta (con il secondo ed il terzo motivo) vizio di motivazione della decisione impugnata (motivazione apparente) e violazione di legge (con il primo motivo), in quanto la rendita, come aggiornata dall’Ufficio, non sarebbe stata notificata

(notificata al defunto contribuente NOME COGNOME precedente proprietario dei beni, trasferiti agli eredi); con il primo motivo la ricorrente prospetta anche la violazione dell’art. 7, l. 212 del 2000 (vizio di motivazione dell’avviso di accertamento) e la violazione dell’art. 2909 cod. civ. (giudicato per gli anni 2009 e 2010), nonché violazione degli art. 81, 103 e 112 cod. proc. civ. (sul difetto di legittimazione passiva dell’Agenzia delle entrate).

3. Deve preliminarmente ritenersi infondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso , in relazione all’art. 366, cod. proc. civ., in quanto pur se il primo motivo è misto e cumulato (più motivi nello stesso n. 1) non sussiste incompatibilità tra i motivi prospettati, ma solo accorpamento di diversi motivi nello stesso capo («In tema di ricorso per cassazione, è inammissibile la mescolanza e la sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei, facenti riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c., non essendo consentita la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili, quali quello della violazione di legge e dell’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in quanto una tale formulazione mira a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d’impugnazione enunciati dall’art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse», Cass. Sez. L., 06/02/2024, n. 3397, Rv. 670129 -01; vedi anche Cass. Sez. 1, 23/09/2011, n. 19443, Rv. 619790 – 01).
Nel caso in giudizio, il cumulo di doglianze non preclude l’individuazione delle singole censure, né rende incomprensibile o contraddittoria la tesi impugnatoria.

Relativamente alla questione della violazione dell’art. 74, l. n. 342 del 2000 (parte del primo motivo prospettato) deve rilevarsi che lo stesso è fondato. Deve premettersi che l’annotazione della ruralità è stata respinta (il 17 giugno 2014); circostanza pacifica e non messa in discussione con il ricorso.

L’art. 74, l. n. 342 del 2000 specifica che le rendite ‘sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione a cura dell’ufficio del territorio competente’. Tuttavia deve darsi continuità all’indirizzo di questa Corte sugli effetti della rendita: «In tema d’ICI, l’art. 74 della l. n. 342 del 2000, nel disporre che gli atti attributivi o modificativi della rendita sono efficaci a partire dalla loro notifica da parte dell’Agenzia del territorio, si interpreta nel senso che dalla notifica decorre il termine per l’impugnazione, ma ciò non esclude l’applicabilità della rendita anche al periodo precedente, stante la natura dichiarativa e non costitutiva dell’atto attributivo della rendita» (Cass. Sez. 6, 21/02/2020, n. 4587, Rv. 657318 -01; vedi anche Cass. Sez. 5, 14/09/2016, n. 18056, Rv. 640963 -01 e Cass. Sez. 5, 11/04/2019, n. 10126, Rv. 653366 – 01).
1. Del resto, la rendita catastale una volta determinata, eventualmente dopo un’impugnazione all’esito della notifica, in sede giudiziaria (con efficacia di giudicato) opera retroattivamente anche per l’ICI: «In tema imposta comunale sugli immobili (ICI ), la rendita catastale stabilita in via definitiva dal giudice tributario rappresenta, in virtù degli effetti retroattivi propri delle statuizioni giudiziali, l’unico dato da prendere in considerazione ai fini dell’individuazione della base imponibile, in quanto costituisce l’unica rendita valida ed efficace ai fini dell’applicazione dell’art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992, con la conseguenza che, per l’annualità in cui interviene il giudicato, ove si accerti che a tale momento esistevano già le condizioni richieste per l’emanazione del provvedimento, la base imponibile è quella determinata con il provvedimento giudiziale» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 18637 del 09/06/2022, Rv. 664932 -01).
La contribuente, quindi, potrà richiedere il rimborso dell’ICI, se la rendita catastale fosse ridotta: «In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), qualora il contribuente abbia impugnato la classificazione catastale e la rendita determinate dall’Ufficio, la rendita catastale stabilita in via definitiva dal giudice tributario opera, in virtù degli effetti retroattivi propri delle statuizioni giudiziali, fin dal momento dell’efficacia delle maggiori rendite contenute nell’atto impugnato, con la conseguenza che il contribuente può richiedere al Comune il rimborso di tutte le annualità d’imposta versate e non dovute, entro il termine triennale previsto dall’art. 13 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (abrogato per effetto dell’entrata in vigore dell’art. 1, commi 164 e 165, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, ma applicabile “ratione temporis” nel caso di specie), il quale decorre dal passaggio in giudicato della sentenza determinativa della rendita catastale» (Sez. 5, Sentenza n. 11094 del 07/05/2008, Rv. 603491 -01; vedi anche Sez. 5, n. 29500 del 2024).
Conseguentemente deve ritenersi che, in tema di ICI, la rettifica della rendita catastale effettuata dall’Agenzia del territorio opera dal momento della richiesta del contribuente di attribuzione della rendita attraverso la procedura DOCFA (come nel caso in giudizio, come anche prospettato nel ricorso per cassazione) per i periodi successivi alla denuncia di variazione, a prescindere dall’epoca di notificazione del provvedimento di definitiva attribuzione (vedi Cass. Sez. 5, 29/09/2021, n. 26347, Rv. 662286 – 01).
Tuttavia, l’omessa notifica preclude che la rendita rettificata costituisca la base imponibile per gli anni in contestazione per le imposte comunali.

Questa parte del primo motivo, quindi, risulta fondata.

5. Infondata, invece, la questione sul giudicato interno per gli anni 2009 e 2010, in quanto la sentenza 32/2019 riguardava

l’Agenzia del territorio e non il Comune (parti diverse). La questione, inoltre, si risolve in una mera prospettazione in diritto e, in quanto tale, non può essere coperta da giudicato esterno: «In tema di giudicato esterno, l’interpretazione delle norme giuridiche compiuta dal giudice non può mai costituire limite all’attività esegetica esercitata da altro giudice, la quale, in quanto consustanziale allo stesso esercizio della funzione giurisdizionale, non può incontrare vincoli, non trovando riconoscimento, nell’ordinamento processuale italiano, il principio dello stare decisis . (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale la Commissione tributaria regionale, respingendo l’eccezione di giudicato esterno, aveva operato un’autonoma valutazione della fattispecie oggetto di giudizio, relativamente alla legittimità del metodo utilizzato dall’Ente comunale per la stima dell’immobile soggetto ad ICI)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 5822 del 05/03/2024, Rv. 670813 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 23723 del 21/10/2013, Rv. 628972 – 01).
La questione della violazione dell’art. 7, l. 212 del 2000 riguarda sempre la rendita che si assume mai notificata; la fondatezza della questione principale rende assorbito questo motivo.

Infondato anche il motivo sulla legittimazione dell’Agenzia delle entrate, in quanto la decisione rileva l’omessa impugnazione della rendita e, quindi, l’insussistenza di un petitum nei confronti della stessa.

La controversia sulla rendita risulta pregiudiziale e, in assenza di impugnazione della stessa (non contestata), non sussiste nessun litisconsorzio necessario o facoltativo: « Nel giudizio di impugnazione dell’atto di attribuzione della rendita catastale, costituente il presupposto di un diverso atto impositivo, come l’ICI, anch’esso impugnato, atteso il rapporto di pregiudizialità tra i due procedimenti non sussiste litisconsorzio necessario fra l’Agenzia del territorio ed il Comune, privo di autonoma legittimazione nella causa relativa alla
rendita catastale» (Cass. Sez. 5, 10/02/2021, n. 3226, Rv. 660645 – 02).

I motivi secondo e terzo sono infondati in quanto non sussiste l’apparenza della motivazione della sentenza che affronta tutti i problemi sollevati con l’appello.

in tema di motivazione meramente apparente della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost. art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni in concilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01). In tale grave forma di vizio non incorre la sentenza impugnata, laddove i giudici di appello, statuendo sui motivi di appello hanno motivato adeguatamente e comprensibilmente su tutti gli aspetti. Risolvendosi
le censure, per il resto, nella sollecitazione a nuove considerazioni di merito, inammissibili in questa sede.

Con il quarto ed ultimo motivo la ricorrente prospetta omessa pronuncia sulla doppia imposizione (art. 112 e 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.) e violazione di legge (art. 2, primo comma, d. lgs. 504 del 1992, 13, secondo comma, d.l. 201 del 2011 e art. 53 costituzione, art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) relativamente alla rendita del fabbricato comprensiva del terreno. Il motivo è in parte inammissibile (prospetta questioni incompatibili, una omessa pronuncia e una violazione di legge per lo stesso fatto) e in parte infondato. La sentenza impugnata analizza la questione della tassazione del terreno (asseritamente comportante una doppia imposizione) ed esclude la prova della pertinenza.
Nel quarto motivo la ricorrente prospetta una ulteriore questione (omessa pronuncia e violazione di legge) che invece risulta fondata, in relazione alla dedotta vendita, dell’area di cui al foglio 33, mappale 329, del 19 settembre 2011.

Sul punto, quindi, la sentenza deve essere cassata, per omessa pronuncia, con rinvio per nuovo giudizio alla CGT di secondo grado della Sardegna, in diversa composizione cui si demanda anche per la liquidazione delle spese di questo giudizio.

In definitiva, il primo motivo va respinto in punto legittimazione dell’Agenzia delle Entrate e va invece accolto in punto mancata notificazione della rendita (salvo accertamento fattuale di avvenuta notifica alla parte deceduta). Il secondo motivo va rigettato, atteso che l’istanza autocertificata di ruralità del settembre 2011 è stata disconosciuta dall’Agenzia, con conseguente esclusione dell’efficacia retroattiva quinquennale. Inammissibile il terzo motivo perché implicante una valutazione fattuale di pertinenzialità. Il quarto motivo va rigettato in punto doppia imposizione, essendovi stata pronuncia del giudice territoriale, mentre va accolto in ordine alla
dedotta vendita del terreno nel corso del 2011, aspetto sul quale il giudice di merito non si è pronunciato.

P.Q.M.

Rigetta il secondo ed il terzo motivo di ricorso; accoglie in parte il primo ed il quarto motivo di ricorso, nei sensi di cui in motivazione, rigetta nel resto il primo ed il quarto motivo di ricorso; cassa la decisione impugnata in relazione alle censure accolte con rinvio alla CGT di secondo grado della Sardegna, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese di questo giudizio.

Così deciso in Roma, il 30/04/2025 . Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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