Rendita catastale: motivazione e stima per immobili D/7

Una società riduce la rendita catastale di un immobile con impianto fotovoltaico. L’Agenzia delle Entrate non accetta la variazione e determina una rendita superiore. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della società, ritenendo l’avviso di accertamento sufficientemente motivato in quanto basato sugli stessi fatti forniti dal contribuente, ma con una diversa valutazione tecnica, e confermando la legittimità del metodo di stima utilizzato per gli immobili industriali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale: Quando la Stima dell’Agenzia è Legittima?

La determinazione della rendita catastale è un tema cruciale per i proprietari di immobili, specialmente quelli a destinazione speciale come i fabbricati industriali (categoria D/7). Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un caso emblematico, chiarendo i limiti dell’obbligo di motivazione dell’Agenzia delle Entrate quando rettifica la rendita proposta dal contribuente. Analizziamo la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I fatti di causa

Una società, proprietaria di un immobile industriale dotato di un impianto fotovoltaico, presentava una denuncia di variazione catastale (DOCFA) per rideterminare la rendita. Sfruttando una specifica normativa, la società procedeva a scorporare il valore delle componenti impiantistiche, riducendo così la rendita catastale da circa 3.600 euro a poco più di 2.800 euro, pur mantenendo la categoria D/7.

L’Agenzia delle Entrate, non condividendo questa valutazione, riteneva che l’impianto fosse integrato nell’immobile e non scorporabile. Di conseguenza, notificava alla società un avviso di accertamento con cui rideterminava la rendita in un importo ben superiore, pari a quasi 4.850 euro.

L’iter processuale

La società impugnava l’avviso di accertamento davanti alla Commissione Tributaria Provinciale, lamentando un difetto di motivazione e l’infondatezza della pretesa. Tuttavia, sia il giudice di primo grado che la Corte di Giustizia Tributaria di II grado respingevano le sue ragioni, confermando la correttezza dell’operato dell’Ufficio. La controversia giungeva così in Cassazione, con la società che proponeva ricorso sulla base di tre motivi.

Le motivazioni della decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della società, ritenendolo infondato in tutti i suoi motivi. La decisione si fonda su tre principi chiave.

La sufficienza della motivazione dell’accertamento sulla rendita catastale

Il primo motivo di ricorso riguardava la presunta violazione dell’obbligo di motivazione. La società sosteneva che l’Ufficio si fosse limitato a contrapporre una propria tabella di stima senza contestare specificamente gli elementi indicati nella perizia di parte allegata alla DOCFA. La Corte ha chiarito un punto fondamentale: quando la divergenza tra la rendita proposta dal contribuente e quella accertata dall’Ufficio non riguarda gli elementi di fatto (come la superficie, la struttura, ecc.), ma solo la loro valutazione economica, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e dei criteri di stima utilizzati. In questo caso, l’Ufficio non ha contestato i fatti descritti dal contribuente, ma ha semplicemente applicato parametri di valutazione differenti, ritenuti più congrui. Inoltre, la Corte ha ribadito che una consulenza tecnica di parte non costituisce un “fatto” suscettibile di non contestazione, ma una mera allegazione difensiva priva di autonomo valore probatorio.

La legittimità del metodo di stima per la rendita catastale

Il secondo motivo contestava il metodo di valutazione. La società lamentava che l’Ufficio avesse utilizzato un prezziario generico per i costi di costruzione, anziché una stima diretta e puntuale basata sulle specifiche caratteristiche dell’immobile. La Cassazione ha respinto anche questa censura, spiegando che per gli immobili a destinazione speciale come quelli della categoria D/7, la legge prevede proprio una stima diretta. Questa stima, qualora non sia possibile basarsi su prezzi di mercato di unità simili, può legittimamente fondarsi sul costo di ricostruzione, applicando un coefficiente di riduzione in base allo stato di conservazione. L’uso di un prezziario, pertanto, non è di per sé incompatibile con il metodo della stima diretta.

L’assenza di motivazione apparente nella sentenza di appello

Infine, la società denunciava la nullità della sentenza d’appello per motivazione meramente apparente, sostenendo che i giudici avessero aderito acriticamente alle tesi dell’Ufficio. La Corte ha ritenuto il motivo infondato. La sentenza impugnata, infatti, aveva spiegato il proprio percorso logico: la valutazione dell’Ufficio prevedeva un abbattimento del valore di circa la metà per vetustà e obsolescenza, mentre i calcoli dell’appellante introducevano un errato doppio abbattimento. Questa spiegazione, seppur sintetica, è stata giudicata sufficiente a superare la soglia del “minimo costituzionale” e a non configurare una motivazione apparente, illogica o palesemente errata.

Conclusioni

L’ordinanza in commento offre importanti spunti sulla determinazione della rendita catastale. Conferma che l’Amministrazione Finanziaria ha un ampio margine nella valutazione tecnica degli immobili, a condizione che non si discosti dai fatti indicati dal contribuente. L’obbligo di motivazione si considera assolto quando l’Ufficio chiarisce i criteri di calcolo alternativi adottati. Per gli immobili industriali (D/7), il ricorso a stime basate sul costo di ricostruzione e a prezziari di riferimento è una pratica legittima. Infine, viene ribadito il principio secondo cui una perizia di parte, per quanto dettagliata, rimane un’argomentazione difensiva che il giudice può liberamente valutare, senza esserne vincolato.

Quando l’avviso di accertamento per la rideterminazione della rendita catastale è sufficientemente motivato?
Secondo la Corte, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi se la differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, e non da una diversa valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente.

La perizia tecnica presentata dal contribuente è considerata un fatto che vincola l’Agenzia delle Entrate se non contestata?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che la consulenza tecnica di parte è una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio. Non è un “fatto” suscettibile di non contestazione, ma un elemento indiziario che il giudice valuta liberamente.

Quale metodo di stima può utilizzare l’Agenzia delle Entrate per immobili industriali (categoria D/7)?
Per gli immobili di categoria D/7, che non rientrano nelle categorie usuali, è prevista la stima diretta. Se non è possibile determinare il capitale fondiario su base comparativa, il valore venale può essere stabilito legittimamente con riguardo al costo di ricostruzione, applicando un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2422 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2422 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18518/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE TOSCANA – FIRENZE n. 98/2023 depositata il 03/02/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società ricorrente presentò il 24/10/2018 una denuncia di variazione DOCFA avvalendosi della previsione dell’art. 1, comma 22, della legge n. 208/2015 procedendo a rideterminare la rendita di un immobile corredato

di impianto fotovoltaico e conseguente allo scorporo RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche. Pur mantenendo la categoria D/7, la rendita era ridotta da € 3.616,00 a € 2.806,78.

L’Ufficio, non condividendo la proposta atteso che l’impianto fotovoltaico era integrato nell’immobile e pertanto non scorporabile, il 22/11/2019 notificò alla società un avviso d’accertamento che rideterminava la rendita in € 4.840,60.

La società propose ricorso avanti la Commissione Tributaria Provinciale di Prato contestando il difetto di motivazione dell’avviso impugnato e l’infondatezza della rideterminazione come operata dall’Ufficio.

Il primo giudice, con sentenza n. 16/2021, respinse il ricorso ritenendo corretta la stima e non condivisibili le valutazioni della consulenza di parte prodotta dalla società.

Su appello di quest’ultima, nel contraddittorio con l’RAGIONE_SOCIALE e con la sentenza indicata in epigrafe, la Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Toscana ha respinto il gravame.

Secondo la Corte di merito e contrariamente a quanto affermato dall’appellante:

-l’avviso doveva ritenersi sufficientemente motivato alla luce della giurisprudenza prevalente in tema di rideterminazione sulla base degli stessi elementi di fatto proposti dal contribuente;

la valutazione era stata effettuata con stima diretta, come previsto dalle specifiche disposizioni;

il saggio di attualizzazione era stato applicato, dimezzando i valori di cui al prontuario per valori unitari di costo per tipologie edilizie adottato, e riferito all’anno 2010.

La società propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

Resiste l’RAGIONE_SOCIALE con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va innanzi tutto esaminata l’eccezione d’inammissibilità del ricorso perché privo di valida sottoscrizione. Evidenzia infatti la controricorrente come il certificato associato alla firma digitale non risulti essere stato emesso da un’autorità di certificazione attendibile.

1.1 L’eccezione è infondata.

1.2 Pur convenendosi sul fatto che, d all’analisi informatica con software ‘ Firma OK Postecert’ della firma apposta al ricorso risulta invero che ‘ il certificato non è attendibile ‘ e l’autorità di certificazione, nel caso specifico la RAGIONE_SOCIALE, risulta essere sconosciuta nonostante la ricerca ‘alla data’ in cui fu posta la firma , deve evidenziarsi come si tratti della RAGIONE_SOCIALE che è invece attualmente operativa come lo è dal 2014 (vv. EMAIL.it). Dal controllo medesimo risulta peraltro come il certificato del difensore fosse valido in quel momento e sia scaduto solo il giorno 11 marzo 2025.
1.3 La questione è comunque superata dall’insegnamento di questa Corte secondo cui, se privo dell’apposizione della firma digitale, il ricorso per cassazione in forma di documento informatico è affetto da un vizio di nullità, che è sanabile per raggiungimento dello scopo ogni qualvolta possa desumersi la paternità certa dell’atto processuale da elementi qualificanti (Cass. Sez. U., 12/03/2024, n. 6477, Rv. 670581 – 01).

Nel caso specifico non è punto contestat a la provenienza dell’atto dalla casella di posta elettronica certificata dell’AVV_NOTAIO e la sua notificazione con conseguente deposito telematico presso la Corte da parte del difensore medesimo.

La controricorrente ha altresì sollevato eccezione d’inammissibilità di tutti i motivi sostenendo che gli stessi, pur formalmente ascritti al profilo della violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., celano in realtà una sollecitazione alla rivalutazione RAGIONE_SOCIALE prove assunte, inammissibile nel

giudizio di legittimità, ovvero il vizio di cui al n. 5 della stessa disposizione, inammissibile ai sensi del comma 4 dello stesso art. 360.

2.1 L’eccezione va respinta in quanto, una volta accertata l’ammissibilità del ricorso, quella dei motivi non può essere esaminata complessivamente, ma con riferimento ai singoli motivi. Motivi che non possono ritenersi in fatto e generici.

Con il primo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 7 l. 212/RAGIONE_SOCIALE e 3 l. 241/1990 in combinato disposto con l’art. 1, commi 21 e 22, l. 208/2015, nonché dell’art. 115 in relazione all’art. 360, comma 1, n 3, c.p.c. Sostiene che, pur applicandosi l’orientamento costante di questa Corte in tema di valutazione degli stessi elementi di fatto proposti dal contribuente, nel caso specifico tali elementi sarebbero stati disattesi dall’amministrazione non vertendo la valutazione sul valore economico dei beni classati. Evidenzia come la consulenza di parte unita alla DOCFA avesse indicato gli elementi costruttivi e i criteri di stima cui l’Ufficio ha contrapposto una propria tabella e ciò non costituirebbe diversa valutazione degli stessi elementi di fatto. La relativa carenza motivazionale sarebbe ancor più evidente alla luce del nuovo art. 7, comma 5 bis del d. lgs. 546/92. Sostiene inoltre che, opponendo una diversa tabella, l’Ufficio non avrebbe specificamente contestato quella proposta dalla contribuente che sarebbe perciò vincolante per il giudice.
3.1 Il motivo è infondato.

3.2 La giurisprudenza richiamata è nel senso che, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi
e della classe attribuita; solamente ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso. (Cass. Sez. 5, 19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 -01, 27/7/2022 n. 23542, 2/12/2022 n. 36233, 27/2/2020 n. 5362).

3.3 Nel caso specifico e dal raffronto RAGIONE_SOCIALE due tabelle, ‘incollate’ digitalmente nel ricorso benché non facilmente leggibili attesa la scarsa definizione dei documenti, emerge in modo sufficientemente chiaro come gli elementi di fatto siano gli stessi e le valutazioni divergano essenzialmente in ordine agli importi oggetto di stima. Non può inoltre affermarsi che la consulenza allegata alla dichiarazione DOCFA sia un ‘fatto’ suscettibile di non contestazione ex art. 115, comma 1, c.p.c. atteso che, secondo costante giurisprudenza di questa Corte, la consulenza tecnica di parte, ‘ costituendo una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico ‘, risulta essere ‘ priva di autonomo valore probatorio ‘ (Cass. n. 259/2013) e costituisce una ‘ mera allegazione defensionale ‘ (Cass. n. 2524/2023). Secondo in particolare Cass. ord. 34450/2022 le conclusioni raggiunte in una perizia stragiudiziale ‘ non possono formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione ‘ ex articolo 115 c.p.c. perché ‘ non assurgono a fatto giuridico suscettibile di prova, ma costituiscono un mero elemento indiziario soggetto a doverosa valutazione da parte del giudice ‘ (vv. da ultimo Cass. Civ., Sez. III, Ord. n. 5362 del 28 febbraio 2025).
3.4 Sotto ulteriore profilo va osservato come la proposizione, da parte dell’Ufficio, di una valutazione alternativa, costituisca in sé una contestazione specifica della ‘proposta’, essendo questa una RAGIONE_SOCIALE funzioni dell’avviso impugnato.

3.5 Infondato è altresì il richiamo al nuovo testo dell’art. 7, comma 5 bis del d. lgs. 546/92 atteso che, secondo il costante orientamento di questa

Corte, le regole sul riparto dell’onere della prova non risultano mutate per effetto della citata disposizione, nel testo introdotto dall’art. 6 della l. n. 130 del 2022, che non comporta alcuna inversione della normale ripartizione del suddetto onere, né preclude il ricorso alle presunzioni semplici, ex artt. 2727 e ss. c.c., trattandosi, comunque, di norma destinata a valere solo per i giudizi instaurati successivamente all’entrata in vigore (e, cioè al 16 settembre 2022), operando, in difetto di norme transitorie, la regola generale dell’art. 11 RAGIONE_SOCIALE preleggi (Cass. Sez. 5, 09/07/2024, n. 18764, Rv. 671633 -01).
Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 21 e 22, l. 208/2015 in combinato disposto con l’art. 10 r.d.l. 652/1939 (convertito in l. 1249/1939), 37 d.P.R. n. 917/1986 e 8 d.P.R. 1142/1949, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Sostiene che, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, l’Ufficio non avrebbe proceduto a una stima diretta, avendo utilizzato il prezziario c.d. DEI (valori unitari di costo per tipologie edilizie) atteso che il primo determinerebbe un costo di costruzione mentre ‘ il bollettino degli ingegneri ‘, adottato dal consulente di parte, si baserebbe sul ‘ costo di realizzazione di ciascuna opera necessaria alla costruzione di un immobile ‘. Richiama a tal fine le procedure che avrebbe seguito l’Ufficio sulla base di tabelle di costi parametrici e ciò non costituirebbe stima diretta in quanto quest’ultima consisterebbe esclusivamente in una stima puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare in relazione alla peculiarità RAGIONE_SOCIALE relative caratteristiche, ciò che escluderebbe il sistema RAGIONE_SOCIALE tariffe.
4.1 Il motivo è inammissibile.

4.2 Con lo stesso non si prospetta infatti un’effettiva violazione di legge, ma l’errata valutazione RAGIONE_SOCIALE prove assunte, atteso che le norme invocate non prevedono le modalità specifiche d’effettuazione della stima che è

diretta, come previsto dall’art. 30 del regolamento adottato con d.P.R. n. 1142/1949, in quanto riferita a immobile che non rientra nelle categorie usuali, quali gli immobili appartenenti alla categoria D/7 (art. 8 stesso d.P.R.). L’applicazione del criterio di cui all’art. 28, comma 2, del predetto regolamento -secondo cui qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma (prezzi correnti per unità analoghe), il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unita’ immobiliari -è giustificato dalla particolarità dell’immobile che le parti pacificamente ascrivono alla categoria D/7, comprendente i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e che non sono suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Non può pertanto affermarsi che il prezziario adottato dall’Ufficio sia di per sé incompatibile con la stima diretta, sollecitandosi invero valutazioni in fatto non rilevabili nel giudizio di legittimità (Cass. Sez. 6, 04/07/2017, n. 16467, Rv. 644812 – 01).
5. Con il terzo motivo di censura prospetta la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, comma 4 c.p.c. e 36 d.lgs 546/1992 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. Sostiene che la motivazione posta sarebbe meramente apparente non avendo i giudici illustrato l’ iter logicogiuridico in forza del quale hanno ritenuto che il valore dell’investimento ambientale e così dell’intera perizia di parte non fossero attendibili nonostante risultasse dalla documentazione in atti. Richiama giurisprudenza di questa Corte in ordine alle carenze motivazionali che determinano la nullità della sentenza ai sensi del profilo di vizio censurato e afferma che il giudice avrebbe aderito acriticamente alle tesi dell’Ufficio. 5.1 Il motivo è infondato.
5.2 Questa Corte ha chiarito che sussiste l’apparente motivazione della sentenza ogni qual volta il giudice di merito ometta di indicare su quali elementi abbia fondato il proprio convincimento, nonché quando, pur indicandoli, a tale elencazione ometta di far seguire una disamina almeno chiara e sufficiente, sul piano logico e giuridico, tale da permettere un adeguato controllo sulla correttezza del suo ragionamento (Sez. U, 3 novembre 2016, n. 22232; cfr. anche 23 maggio 2019, n. 13977; 1 marzo 2022, n. 6758).
La motivazione del provvedimento impugnato con ricorso per cassazione è apparente anche quando, ancorché graficamente esistente ed eventualmente sovrabbondante nella descrizione astratta RAGIONE_SOCIALE norme che regolano la fattispecie dedotta in giudizio, non consente alcun controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, così da non attingere la soglia del ‘minimo costituzionale’, richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (Cass., 01 marzo 2022, n. 6758; 30 giugno 2020, n. 13248; cfr. anche 5 agosto 2019, n. 20921). È altrettanto apparente ogni qual volta l’obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento si concretizzi nell’assenza di esplicitazione del quadro probatorio (Cass., 14 febbraio 2020, n. 3819), oppure quando sia carente nel giudizio di fatto, così che la motivazione sia basata su una valutazione generale e astratta (Cass., 15 febbraio 2024, n. 4166).
3.3 Nel caso specifico già lo stralcio di motivazione riportato nel ricorso appare sufficiente a dare conto del percorso logico seguito dalla sentenza impugnata, evidenziando essa come la valutazione dell’Ufficio, rispetto al prezziario, presentasse un abbattimento di circa la metà, per le condizioni di vetustà e obsolescenza tecnologica e funzionale, e ciò ha condotto la Corte di merito a ritenere che fossero errati i calcoli dell’appellante, che introducevano un doppio abbattimento. Ne deriva che tale motivazione non è né apparente, né illogica o palesemente errata, avendo fornito una
valutazione che, al di là della sua condivisibilità o meno alla stregua del giudizio di merito, non risulta per nulla al di sotto del c.d. ‘minimo costituzionale’ sol perché non condivisa dalla soccombente.

Ne deriva che ogni censura rivolta alla correttezza o meno del calcolo rimane nell’ambito RAGIONE_SOCIALE valutazioni di merito come già indicato con riferimento al motivo precedente.

Il ricorso va pertanto respinto e la ricorrente condannata alla rifusione, a favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

respinge il ricorso.

Condanna la ricorrente alla rifusione, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità che liquida in € 4.305,00 per compensi, agli esborsi liquidati in € 200,00 oltre alle spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30/01/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

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