Rendita catastale: motivazione e procedura DOCFA

La Corte di Cassazione ha chiarito i requisiti di motivazione per la rettifica della rendita catastale in seguito a dichiarazione DOCFA. Se l’Agenzia delle Entrate non contesta i dati forniti dal contribuente ma ne offre una diversa valutazione tecnica, la motivazione è sufficiente con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. L’ordinanza specifica inoltre che per gli immobili a destinazione speciale, la stima diretta non presuppone necessariamente un sopralluogo fisico, potendosi basare sulla documentazione disponibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale e DOCFA: Quando la Motivazione dell’Agenzia è Legittima?

La determinazione della rendita catastale è un momento cruciale per proprietari di immobili e imprese, poiché incide direttamente sul carico fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui doveri di motivazione dell’Agenzia delle Entrate quando rettifica una rendita proposta dal contribuente tramite la procedura DOCFA. La decisione chiarisce i confini tra valutazione tecnica e obbligo di fornire spiegazioni approfondite, offrendo importanti spunti operativi.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla dichiarazione di variazione catastale presentata da una società per un immobile a destinazione speciale (categoria D/7). A seguito di una parziale demolizione e di una diversa distribuzione degli spazi interni, la società aveva proposto una significativa riduzione della rendita catastale preesistente. L’Agenzia delle Entrate, pur non contestando i dati dimensionali e fattuali esposti dalla società, aveva respinto la proposta, attribuendo una rendita superiore a quella richiesta dal contribuente, sebbene inferiore a quella originaria.

La società ha impugnato l’avviso di accertamento, lamentando un difetto di motivazione. Sia in primo grado che in appello, i giudici tributari hanno dato ragione al contribuente, ritenendo che l’Ufficio non avesse adeguatamente spiegato le ragioni della rettifica, limitandosi a farlo solo in sede processuale. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Questione Giuridica: Motivazione della Rettifica della Rendita Catastale

Il cuore della controversia riguarda l’estensione dell’obbligo di motivazione dell’Agenzia delle Entrate nell’ambito della procedura DOCFA. Questa procedura, di natura collaborativa, vede il contribuente proporre un classamento e una rendita. La domanda centrale è: se l’Amministrazione Finanziaria accetta i fatti descritti dal contribuente (es. superfici, caratteristiche costruttive) ma giunge a una diversa conclusione sul valore economico e quindi sulla rendita catastale, quale livello di motivazione deve fornire nell’avviso di accertamento?

Inoltre, la Corte è stata chiamata a pronunciarsi sulla necessità o meno di un sopralluogo fisico per la determinazione della rendita degli immobili a destinazione speciale, valutati con il metodo della “stima diretta”.

le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza d’appello e stabilendo principi chiari in materia.

In primo luogo, i giudici hanno distinto nettamente tra la rettifica di una rendita proposta tramite DOCFA e il riclassamento operato d’ufficio dall’Amministrazione. Nel primo caso, che è quello di specie, la procedura è collaborativa. Se il disaccordo tra Fisco e contribuente non verte sui dati fattuali ma solo sulla loro valutazione tecnica, l’obbligo di motivazione dell’Ufficio è soddisfatto con la “mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita”. Non è necessaria una motivazione più approfondita, poiché la discrasia deriva da una diversa valutazione tecnica del valore economico del bene, basata sugli stessi elementi forniti dal contribuente.

In secondo luogo, la Corte ha affrontato la questione della “stima diretta” per gli immobili del gruppo catastale D. Ha ribadito un principio consolidato: questo metodo di valutazione non presuppone inderogabilmente l’esecuzione di un sopralluogo. L’Amministrazione Finanziaria può legittimamente basare la sua stima sulle risultanze documentali a sua disposizione, inclusi i dati, le planimetrie e le descrizioni fornite dal contribuente stesso con la dichiarazione DOCFA. La mancanza del sopralluogo, quindi, non inficia di per sé la legittimità della valutazione, che rimane uno strumento a disposizione dell’Ufficio ma non un obbligo né un diritto del contribuente.

Nel caso specifico, l’Agenzia aveva motivato l’atto di rettifica allegando una relazione tecnica che spiegava il criterio utilizzato (approccio basato sul costo) e le ragioni per cui la parziale demolizione non giustificava la drastica riduzione di rendita richiesta. Questo, secondo la Corte, era sufficiente a soddisfare l’obbligo di legge.

le conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza ha importanti conseguenze pratiche. Per i contribuenti e i professionisti che utilizzano la procedura DOCFA, emerge la cruciale importanza di presentare dichiarazioni complete, precise e ben documentate. Poiché l’Agenzia può basare la sua valutazione esclusivamente su tali documenti, ogni elemento fornito diventa fondamentale.

La decisione chiarisce che, in assenza di contestazioni sui fatti, il contenzioso si sposta sul piano puramente tecnico-valutativo. L’onere del contribuente in un eventuale giudizio sarà quello di dimostrare l’erroneità della stima dell’Ufficio, non la carenza di motivazione dell’atto. Viene quindi ridimensionata la possibilità di ottenere l’annullamento dell’avviso di accertamento per vizi formali legati a una presunta motivazione insufficiente, quando il disaccordo è essenzialmente una questione di stima del valore della rendita catastale.

Quando è considerata sufficiente la motivazione di un avviso di rettifica della rendita catastale proposto con procedura DOCFA?
Quando l’Agenzia delle Entrate non contesta gli elementi di fatto indicati dal contribuente (es. metrature, caratteristiche), ma la differenza deriva da una diversa valutazione tecnica sul valore economico del bene. In questo caso, la motivazione è soddisfatta con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.

L’Agenzia delle Entrate è sempre obbligata a effettuare un sopralluogo per determinare la rendita catastale di un immobile a destinazione speciale (es. opificio)?
No. La procedura di “stima diretta” per gli immobili a destinazione speciale (gruppo D) non presuppone necessariamente l’esecuzione di un sopralluogo. L’Amministrazione può legittimamente basare la sua valutazione sulle risultanze documentali a sua disposizione, come quelle prodotte dal contribuente con la dichiarazione DOCFA.

Cosa succede se il contribuente e l’Agenzia delle Entrate non sono d’accordo sulla valutazione tecnica dell’immobile, pur concordando sui dati di fatto?
In questo caso, l’avviso di rettifica dell’Agenzia non necessita di una motivazione particolarmente approfondita. Il contenzioso si sposta sul merito della valutazione tecnica e sarà onere del contribuente dimostrare, in un eventuale giudizio, che la stima effettuata dall’Ufficio è errata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6272 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6272 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 297/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO(NUMERO_DOCUMENTO) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliato in MILANO INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 2326/2022 depositata il 01/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.La controversia ha origine dall’impugnazione dell’avviso d’accertamento catastale, n. MI0261032/2018, con cui l’Agenzia provvedeva a rettificare la dichiarazione Docfa della contribuente avente ad oggetto un immobile sito a Legnano, in INDIRIZZO attribuendo la rendita pari ad euro 68.500,00. Antecedentemente alla dichiarazione Docfa, l’immobile era classato in categoria D/7, con redita catastale pari a € 104.663,00. A seguito di parziale demolizione e di diversa distribuzione degli interni, la contribuente, con la summenzionata procedura, proponeva di mantenere la categoria D/7, ma di ridurre la rendita ad € 39.628,00.
La contribuente proponeva ricorso avvero il predetto avviso di accertamento catastale « eccependo la carenza di motivazione dell’atto di accertamento e nel merito l’errata da rideterminazione della rendita catastale ».

I giudici di prossimità, con sentenza del 6.5.2019, n. 1865, accoglievano il ricorso, ritenendo inadeguatamente motivato l’avviso opposto.

Sull’appello dell’Agenzia, la C.T.R. della Lombardia respingeva il gravame affermando che .

Ricorre avverso detta sentenza l’amministrazione finanziaria svolgendo due motivi, contestato con controricorso, depositato oltre i termini di cui all’art. 370 cod.proc.civ., dalla società contribuente.

MOTIVI DI DIRITTO

In via preliminare, si evidenzia che il controricorso è stato depositato oltre i termini di cui all’art. 370 cod.proc.civ.. Secondo quanto disposto dall’art. 35, comma 5, d.lgs. n. 149 del 2022, come modificato dalla l. n. 197 del 2022, al presente procedimento si applica (anche) il novellato art. 370 cod.proc.civ., il quale prevede che «La parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da depositare entro quaranta giorni dalla notificazione del ricorso. In mancanza, essa non può presentare memorie, ma soltanto partecipare alla discussione orale. Al controricorso si applicano le norme degli articoli 365 e 366 cod.proc.civ., in quanto è possibile. Il controricorso è depositato insieme con gli atti e i documenti e con la procura speciale, se conferita con atto separato.» La norma non richiede più la notificazione del controricorso, ritenendo necessario e sufficiente il deposito dello stesso, ma ha mantenuto la previsione dell’impossibilità di presentare memorie che non siano precedute dal tempestivo deposito del controricorso. Né la memoria in questione può essere utilmente riqualificata come controricorso, sia pure tardivo, ai fini dell’instaurazione, in ogni caso, del rapporto processuale tra le parti, non sussistendo i requisiti di cui all’art. 366 cod.proc.civ.
Il primo motivo deduce ; per avere il giudicante disatteso il principio di diritto consolidato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui «In tema di classamento di immobili, l’attribuzione della rendita catastale mediante procedura cd. DOCFA si distingue dal riclassamento operato su iniziativa dell’ufficio ai sensi della L. n. 211 del 2004, art. 1, comma 335: nel primo caso, trattandosi di procedura collaborativa, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza con la rendita proposta derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni; nel secondo caso, invece, dovendosi incidere su valutazioni già verificate in termini di congruità al fine di mutare il classamento precedentemente attribuito, la motivazione è più approfondita, in quanto volta ad evidenziare gli elementi di discontinuità che legittimano la variazione ( Cass. n. 30166 del 2019)>.
2. La seconda censura prospetta ; si assume che il collegio d’appello ha annullato l’avviso d’accertamento reputando la motivazione non suffragata dal previo sopralluogo dell’immobile. Si deduce che la Corte di cassazione ha statuito che, in tema di classamento, l’attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nel gruppo catastale D), deve avvenire, come previsto anche dall’art. 7 del d.P.R. n. 604 del 1973, mediante “stima diretta”, senza che ciò presupponga l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l’Amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e
specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (Corte di cassazione del 27.3.2019, n. 8529; Cass. del 7.4.2021, n. 9291). 3.Le due censure in quanto espongono questioni connesse possono essere congiuntamente scrutinate. Esse meritano accoglimento.

3.1.E’ incontroverso tra le parti, come emerge anche dalla sentenza impugnata, che l’atto impositivo in contestazione riviene da dichiarazione di variazione (ex artt. 20 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, nel testo novellato dall’art. 2 del d.lgs. 8 aprile 1948, n. 514, e 56 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142), che è stata presentata secondo la procedura (c.d. ‘DOCFA’) disciplinata dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701.

3.2. Qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del d.l. n. 16 del 1993, convertito in legge n. 75 del 1993, e dal d.m. n. 701 del 1994 (cd. procedura DOCFA), l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, in caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso(Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2023,
nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. 5^, 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. n. 29754 del 19/11/2024).

3.2. La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della diversa rendita catastale al fabbricato; la difformità tra la valutazione denunciata dal contribuente e quella accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura ‘DOCFA’ deriv a da una diversità di stima, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di rideterminazione della rendita catastale con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104).
3.3.Nel caso di specie è pacifico che la rendita proposta della società sia stata rettificata dall’amministrazione finanziaria all’esito di una mera diversa valutazione tecnica ed economica dei medesimi elementi di fatto caratterizzanti l’immobile, così come descritti dalla stessa proponente, dando atto l’amministrazione che la parziale demolizione e la ridistribuzione dei vani non avevano inciso in modo determinante sulla rendita catastale preesistente tale da provocarne la diminuzione proposta . L’amministrazione ha proceduto quindi alla rettifica della rendita, allegando all’avviso la relazione da cui risulta con tutta evidenza che l’ente ha proceduto secondo il criterio della stima indiretta – approccio di costo -previsto dalla circolare n. 6/12 ripresa dall’ ‘art. 1 comma 21 Legge n. 208 del 28/12/2015 secondo cui .

3.4. Secondo quanto prescritto dal cit. art. 10 r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in legge n. 1249 del 1939 : . In caso di classamento di immobili con destinazione speciale (come nel caso in esame, con immobile iscritto in cat. D/7), l’attribuzione della rendita catastale realizzata in seguito alla cd. procedura DOCFA è quindi determinata, ex art. 10 cit. con stima diretta per ogni singola unità la quale può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854 del 16/04/2020).
3.5. Il compendio normativo descritto depone, dunque, – con riguardo ai fabbricati a destinazione speciale – per la necessità di

‘stima diretta’, senza tuttavia che ciò debba necessariamente presupporre l’esecuzione del sopralluogo; il quale non costituisce, in materia, un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell’avviso attributivo di rendita, quanto soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica ed accertamento di cui l’amministrazione finanziaria può avvalersi per operare la valutazione. Sicché la mancanza di esso non preclude, di per sé, la valutazione mediante ‘stima diretta’, allorquando l’ufficio sia comunque già in possesso di tutti gli elementi valutativi idonei allo scopo. Elementi valutativi che in tanto possono integrare ‘stima diretta’, in quanto appunto permettano di individuare le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare oggetto di classamento; così da dare conto della peculiarità dal caso di specie, quale criterio alternativo all’applicazione standardizzata di rendite presunte con metodo tariffario o statistico (Cass. 22886/06; Cass. n. 6633/2019; Cass. n. 8529/2019; n, 9291/2021). L’indirizzo di legittimità si volge in tal senso, essendosi più volte stabilito che ferma la necessità di stima diretta per l’attribuzione di rendita di fabbricati a destinazione speciale – non è detto che tale stima diretta presupponga indefettibilmente l’accesso in loco per la disamina; potendo le caratteristiche del bene essere, allo scopo, desunte anche dalle risultanze documentali a disposizione dell’Ufficio, senza necessità di sopralluogo (Cass. 3103/15). Nel riaffermare questo principio, le pronunce di cui in Cass. nn. 7410/05; 8423/09 e ord.19215/12 hanno altresì precisato che: il canone determinativo del classamento e della conseguente attribuzione della rendita catastale per gli immobili di categoria D) deve basarsi, a norma del d.P.R. primo dicembre 1949, n. 1142, e dell’art. 37 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sulla stima diretta, che tenga conto delle caratteristiche del bene, potendo all’uopo essere utilizzate le risultanze emergenti dalla perizia prodotta dalla parte interessata senza necessità di sopralluogo.
Dagli elementi evidenziati sia nell’avviso di rettifica trascritto nel ricorso che dalla sentenza impugnata emerge che l’Agenzia ha congruamente motivato l’avviso di accertamento catastale, dando atto delle modifiche edilizie esposte nella dichiarazione Docfa parziale demolizione e ridistribuzione dei vani -ed indicando i criteri di valutazione del cespite; pertanto, la rettifica della rendita catastale operata dall’Ufficio sulla base di una diversa valutazione economica dei medesimi elementi di fatto indicati dal contribuente -esorbita dalla tesi della inadeguatezza motivazionale dell’avviso .
D’altra parte, dal modello DOCFA presentato dalla società contribuente emerge che esso conteneva tutti i dati relativi all’immobile sulla base dei quali è stato attribuito il valore di realizzazione del fabbricato e conseguentemente determinata la rendita catastale.

Segue l’accoglimento del ricorso; la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, che statuirà anche sulla regolamentazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.