Rendita catastale: motivazione avviso e aerogeneratori

La Corte di Cassazione ha stabilito che per la determinazione della rendita catastale di un impianto aerogeneratore, l’avviso di accertamento è sufficientemente motivato se indica i criteri di calcolo previsti dalla legge, anche tramite rinvio a circolari dell’Agenzia del Territorio. Non è necessario esplicitare ogni singolo passaggio matematico, se il contribuente è messo in condizione di ricostruire il calcolo. La sentenza ha quindi annullato la decisione di merito che riteneva l’avviso carente di motivazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale e motivazione: il caso degli aerogeneratori

La corretta determinazione della rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale, come gli impianti industriali e gli aerogeneratori, è un tema di costante dibattito tra contribuenti e Fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sull’obbligo di motivazione degli avvisi di accertamento, specificando fino a che punto l’Agenzia delle Entrate debba dettagliare i calcoli effettuati. La pronuncia analizza il confine tra una motivazione adeguata e una meramente apparente, con importanti riflessi pratici per le imprese del settore.

I Fatti di Causa

Una società proprietaria di un impianto aerogeneratore impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale proposta tramite procedura DOCFA. L’Ufficio aveva incluso nel calcolo non solo il valore del terreno e delle fondazioni, ma anche le spese tecniche, gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore. In primo grado, i giudici tributari avevano accolto parzialmente il ricorso, escludendo dal computo solo il valore della torre in acciaio. La Commissione Tributaria Regionale (CTR), in appello, aveva invece ritenuto l’avviso di accertamento illegittimo per difetto di motivazione. Secondo la CTR, l’Agenzia non aveva specificato le percentuali applicate per il calcolo delle spese tecniche, limitandosi a indicare una cifra complessiva e impedendo così al contribuente di comprendere e contestare il percorso logico-matematico seguito.

L’analisi della Cassazione sulla rendita catastale

L’Agenzia delle Entrate ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente la violazione delle norme sull’obbligo di motivazione. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando la sentenza della CTR e affermando principi importanti.

Il Principio della Motivazione per relationem

Il cuore della decisione risiede nel primo motivo di ricorso. La Cassazione ha chiarito che l’obbligo di motivazione di un avviso di accertamento può essere assolto anche per relationem, ovvero tramite il rinvio a fonti esterne. Nel caso specifico, una norma di legge (l’art. 1, comma 244, l. n. 190/2014) rinviava espressamente, per la determinazione della rendita catastale, a una circolare dell’Agenzia del Territorio (n. 6/2012). Tale circolare prevedeva che le spese tecniche fossero calcolate applicando una percentuale variabile, tra il 4% e il 10%, all’importo delle strutture.

Secondo la Suprema Corte, l’avviso di accertamento era adeguatamente motivato perché indicava il criterio astratto utilizzato (‘oneri tecnici calcolati su % variabile in funzione della potenza’). Sebbene non esplicitasse la singola percentuale applicata, forniva al contribuente tutti gli elementi per ricostruire il calcolo attraverso una mera operazione matematica, applicando una delle percentuali del range indicato dalla fonte normativa richiamata. Di conseguenza, la CTR ha errato nel ritenere la motivazione insufficiente, poiché il riferimento alla circolare, a sua volta richiamata da una fonte di legge, era sufficiente a garantire il diritto di difesa del contribuente.

L’Irrilevanza dell’Errore Procedurale senza Pregiudizio

Con un secondo motivo, l’Agenzia lamentava un errore procedurale della CTR, che aveva attribuito erroneamente alla società un motivo di appello in realtà proposto dall’Ufficio. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile. Ha infatti ribadito un principio consolidato: i vizi procedurali sono rilevanti solo se determinano un concreto pregiudizio al diritto di difesa. In questo caso, nonostante l’errore nell’attribuzione del motivo, la decisione finale su quel punto era stata favorevole all’Agenzia. Non essendoci stato alcun danno effettivo, il vizio è stato considerato irrilevante.

Le Motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio secondo cui la motivazione di un atto tributario deve consentire al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa fiscale per poterle efficacemente contestare. Tale finalità è raggiunta quando l’atto indica i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Nel contesto della rettifica di una rendita catastale proposta con DOCFA, se la divergenza non riguarda i fatti ma la loro valutazione tecnica, la motivazione è soddisfatta con l’indicazione dei dati oggettivi e dei criteri di stima. L’Ufficio non è tenuto a riprodurre ogni singolo calcolo, specialmente quando il criterio è stabilito da una norma di legge che rinvia a parametri tecnici specifici (come una circolare). La possibilità per il contribuente di verificare la correttezza dell’operato dell’amministrazione, anche tramite una semplice operazione matematica, rende la motivazione sufficiente e valida.

Le Conclusioni

Questa pronuncia ha importanti implicazioni pratiche. Per le società e i professionisti che operano nel settore immobiliare e delle energie rinnovabili, essa chiarisce che la contestazione di un avviso di accertamento per difetto di motivazione richiede un’analisi attenta. Non è sufficiente lamentare la mancata esplicitazione di ogni dettaglio del calcolo. Se l’atto rinvia a una fonte normativa chiara che stabilisce i parametri di calcolo (come un range percentuale), la motivazione deve considerarsi assolta. La decisione rafforza la validità della motivazione per relationem nel diritto tributario, a condizione che la fonte esterna richiamata sia facilmente accessibile e fornisca criteri chiari e univoci per la determinazione del tributo.

Quando un avviso di accertamento per la rendita catastale è considerato sufficientemente motivato?
Secondo questa ordinanza, un avviso di accertamento è sufficientemente motivato quando indica i presupposti di fatto e i criteri di valutazione che consentono al contribuente di comprendere e contestare la pretesa fiscale, anche se ciò avviene tramite il rinvio a circolari amministrative richiamate da una norma di legge.

L’Agenzia delle Entrate deve sempre esplicitare la percentuale precisa usata per calcolare le spese tecniche nella rendita catastale?
No, non è necessario. La Corte ha stabilito che è sufficiente indicare il criterio astratto, come un intervallo percentuale (es. dal 4% al 10%) previsto dalla normativa, dal momento che il contribuente può ricostruire il calcolo attraverso una semplice operazione matematica sulla base imponibile.

Un errore procedurale commesso dal giudice d’appello comporta sempre l’annullamento della sentenza?
No, un errore procedurale determina la nullità della sentenza solo se causa un concreto pregiudizio al diritto di difesa di una delle parti. Se l’errore non incide sull’esito finale della controversia per la parte che lo lamenta, il motivo di ricorso è considerato inammissibile per carenza di interesse.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13803 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13803 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 11123/2023 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE con sede legale in Milano, alla INDIRIZZO (C.F.: P_IVA), in persona del procuratore pro tempore Dr.ssa NOME COGNOME NOMECOGNOME nata a Siviglia (Spagna) il 26 novembre 1971 e domiciliata presso le sede legale della società (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, anche disgiuntamente fra loro, come da delega allegata in calce al controricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE
Avviso accertamento rendita catastale -Impianto aerogeneratore Spese tecniche, oneri finanziari e profitto imprenditore

CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliata presso il loro studio, RAGIONE_SOCIALE Associato, sito in Roma, alla INDIRIZZO (telefono: n. 06/68.88.01; fax: n. 06/68.880.201; indirizzi Pec: EMAIL, EMAIL);

– controricorrente –

-avverso la sentenza 331/2022 emessa dalla CTR Basilicata il 14/11/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE impugnava, dinanzi alla CTP di Potenza, un avviso di accertamento con il quale l’Ufficio aveva, con riferimento ad un impianto aerogeneratore sito in Lavello e riportato in catasto al foglio 56, p.lla 322, cat. D/1, sottoposto la variazione da essa proposta (DOCFA) -presentata a seguito dell’entrata in vigore della l. n. 208 del 2105 – a verifica, in esito alla quale l’aveva rettificata includendo nel computo della rendita, oltre al valore del lotto e alla fondazione, anche la torre in acciaio, le spese tecniche, gli oneri finanziari ed il profitto dell’imprenditore.
L’adìta CTP accoglieva il ricorso, escludendo la torre dal computo della rendita e confermando per il resto le valutazioni dell’Ufficio.

Sull’impugnazione principale dell’Ufficio ed incidentale della contribuente, la CTR della Basilicata rigettava il primo ed accoglieva parzialmente il secondo, affermando, per quanto qui ancora rileva, che il rinvio alla fonte normativa del metodo accertativo seguito dall’ufficio non era sufficiente ad integrare la motivazione sul concreto metodo di calcolo seguito dall’ufficio, che l’ufficio aveva quindi omesso di motivare circa la percentuale applicata sulle voci di costo dell’opera, neanche esse indicate specificamente, ma aveva indicato solamente la cifra complessiva per spese tecniche, impedendo alla parte privata di poter seguire, ed in tesi contrastare, il criterio di calcolo seguito e quindi di verificare il percorso motivazionale seguito. Non meritevole di accoglimento era, invece, il motivo di appello incidentale relativo alla erronea valutazione del valore del
suolo, poiché l’Ufficio, nell’avviso oggetto di giudizio, aveva esplicitato il criterio posto alla base del giudizio estimativo con il riferimento a criteri basati sul corrispettivo in altri casi accordato dalle società eoliche per il godimento del diritto di superficie dei suoli nei quali allocare le torri.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di due motivi. La RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale l’Agenzia ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 10 del r.d. n. 652/1939, 28, comma 2, del dPR n. 1142/1949, 1, comma 244, della l. n. 190/2014, in combinato disposto con la circolare n. 6/2012, nonché dell’art. 7 della l. n. 212/2000 e dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR ritenuto che l’avviso di accertamento non fosse adeguatamente motivato avuto riguardo alla voce delle spese tecniche, nonostante i commi 244 e 245 dell’art. 1 della Legge di stabilità n. 190/2015 fossero intervenuti sulle modalità di determinazione della rendita catastale dei fabbricati a destinazione speciale e particolare, cioè quelli ricompresi nelle categorie catastali D ed E, trasformando in norma di legge il contenuto della circolare interpretativa dell’Agenzia delle Entrate n. 6/2012 , di cui il giudice regionale non aveva tenuto conto, con ciò incorrendo nelle contestate violazioni di legge.
1.1. Il motivo è fondato, subito precisando che la ricorrente ha prestato espressa acquiescenza all’espunzione della torre dal calcolo della rendita catastale (v. pagina n. 3 del ricorso),.

La censura, quanto al rilievo secondo cui le circolari dell’amministrazione finanziaria, non avendo quest’ultim a poteri discrezionali nella determinazione delle imposte dovute, non vincolano né i contribuenti né i giudici e non costituiscono fonti di diritto, non attinge la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata, la quale non si è sostanziata nel negare

valenza paranormativa alla circolare n. 6/2012 adottata dalla allora Agenzia del Territorio, ma nel ritenere che il calcolo delle spese tecniche, da porsi poi alla base della rettifica della rendita catastale, fosse stato operato dall’Ufficio in modo arbit rario ed immotivato, dando seguito, al fondo, all’ulteriore rilievo della contribuente secondo cui la considerazione delle spese tecniche era stata effettuata <> (v. pagina n. 2 della sentenza).
Nel caso di specie, è, infatti, una norma di legge (l’art. 1, comma 244, l. n. 190/2014) ad aver previsto che <>.
1.2. Avuto riguardo, invece, alla congruità sul piano motivazionale dell’avviso di accertamento impugnato, va premesso che, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita; mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate; e ciò al duplice fine di consentire il pieno esercizio del diritto di
difesa del contribuente e di delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 31809 del 07/12/2018; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 29754 del 19/11/2024).

Nel caso di specie, come è desumibile dallo stralcio dell’avviso trascritto alle pagine 6 e ss. del ricorso per cassazione, quanto alle spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione dei lavori ed al collaudo, è stato espressamente considerato (§ C4) per detto costo un valore variabile tra il 4 ed il 10% dell’importo delle strutture in funzione del loro ammontare, coerentemente con quanto rinvenibile nelle tariffe professionali di Ingegneri ed Architetti per categorie di opere ed importi assimilabili a quelli oggetto di accertamento, così come previsto dall’Allegato II alla Circolare n. 6/T del 2012.
Ragion per cui erronea si rivela l’affermazione della CTR secondo cui <>.

In definitiva, la motivazione dell’avviso è adeguata, soprattutto perché indica il criterio astratto: ‘oneri tecnici calcolati su % variabile in funzione della potenza di C1 + C2’, aggiungendo che la percentuale è fissata per legge in un range tra il 4 ed il 10%, per cui gli oneri in questione sono ricavabili tramite una mera operazione di calcolo matematico, applicando una delle percentuali del predetto range sulla base imponibile.

E correttamente l’Agenzia ha lamentato che la CTR non ha tenuto conto delle indicazioni contenute nella citata circolare, richiamata dalla menzionata fonte normativa, finendo con il violarla.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la nullità della sentenza o del procedimento, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 36, comma 2, nn. 4 e 5, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 115, 132 e 156 c.p.c., in combinato disposto con gli artt. 1, comma 2, e 61 d.lgs. n. 546/1992., per non aver la CTR

considerato che, essendo essa risultata soccombente in primo grado sul valore del suolo, aveva impugnato il relativo capo della sentenza di prime cure con l’appello, sicchè erroneamente il giudice di secondo grado aveva invece attribuito alla società il gr avame, e che, avendo ritenuto l’atto impositivo legittimo relativamente alla rettifica del valore del suolo, nel dispositivo avrebbe dovuto dichiarare di accogliere parzialmente l’appello principale dell’Agenzia, anziché quello incidentale della contribuen te.
2.1. Il motivo è inammissibile.

Invero, sebbene la CTR abbia errato nell’ascrivere la doglianza concernente la valutazione sul valore del suolo all’appello incidentale proposto dalla contribuente, laddove la stessa rientrava nell’ambito di quello principale proposto dall’Agenzia, nessun pregiudizio sul piano processuale ne è derivato in danno di quest’ultima, avendo comunque la Commissione condiviso la tesi dell’Ufficio e non avendo l’inversione delle posizioni processuali, quanto al profilo in esame, avuto ripercussioni sul governo finale delle spese (atteso che la CTR ha ritenuto la sussistenza di giusti motivi, ravvisati nella particolarità e complessità delle questioni trattate, per compensare le stesse).
Il contrasto tra motivazione e dispositivo che determina la nullità della sentenza ricorre solo se ed in quanto esso incida sulla idoneità del provvedimento, nel suo complesso, a rendere conoscibile il contenuto della statuizione giudiziale, ricorrendo nelle altre ipotesi un mero errore materiale (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 26077 del 30/12/2015; conf. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 26074 del 17/10/2018).

Inoltre, i vizi dell’attività del giudice che possano comportare la nullità della sentenza o del procedimento, rilevanti ex art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., non sono posti a tutela di un interesse all’astratta regolarità dell’attività giudiziaria, ma a garanzia dell’eliminazione del pregiudizio concretamente subito dal diritto di difesa in dipendenza del denunciato error in procedendo , con conseguente onere dell’impugnante di indicare il danno concreto arrecatogli dall’invocata nullità processuale, sicché quando il ricorrente non chiarisce quale pregiudizio sia derivato alla sua difesa dal
provvedimento declinatorio della competenza, adottato dal giudice di merito nella forma della sentenza e non dell’ordinanza, l’impugnazione è inammissibile (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 18635 del 12/09/2011; conf. Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 15676 del 09/07/2014).

Pertanto, non è configurabile alcun interesse dell’Agenzia all’annullamento della sentenza, assicurandole comunque il dispositivo il bene della vita invocato, «dichiarando valido l’avviso nella parte in cui indica il valore del suolo in base al calcolo ivi esplicitato» (così nella sentenza).

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto, per quanto di ragione, con riferimento al primo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata per la determinazione della rendita catastale, considerando le spese tecniche da calcolare sulle componenti immobiliari residue, al netto cioè della torre.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara inammissibile il secondo, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 14.3.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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