Rendita catastale: motivazione avviso DOCFA

La contribuente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -1 c.p.c. in prossimità dell’udienza.

È stata fissata adunanza in camera di consiglio per l’esame del ricorso.

MOTIVI DI DIRITTO

Il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., denuncia la violazione falsa applicazione dell’art. 7 legge 27 luglio 2000, n. 212; per avere la Corte distrettuale del RAGIONE_SOCIALE affermato la congruità della motivazione dell’avviso di accertamento opposto pur difettando gli elementi fattuali ed i dati giuridici posti a fondamento della rettifica; l’ufficio ha dichiarato di aver provveduto alla stima dell’immobile attraverso il cosiddetto procedimento indiretto e quindi sulla scorta del cosiddetto criterio del capitale fondiario, mediante riferimento ai prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe nell’epoca censuaria di riferimento, il che rendeva assolutamente imprescindibile l’indicazione degli immobili simili raffrontati con il cespite di proprietà della società e le fonti di riferimento, riportandone in allegato i relativi supporti documentali. Si osserva che, invece, l’avviso contiene una motivazione per relationem ai prontuari di settore non allegati all’avviso come impone l’art. 7 rubricato.
Peraltro, nonostante la mancata produzione in giudizio delle riviste di settore che recavano i dati utilizzati per ricostruire i valori unitari di mercato, la Corte distrettuale statuiva che detti prontuari (‘RAGIONE_SOCIALE informa’, ‘Il Consulente immobiliare’) risultavano consultabili pubblicamente, ancorchè la società avesse contestato detta circostanza specificamente, evidenziando come la prima recasse dati risalenti all’anno 2006 e non all’epoca censuaria 1988 -1989.

Risulterebbe per tabulas, ad avviso della società, che l’avviso di accertamento conteneva una rettifica di stima del tutto apodittica e assiomatica, contenendo una mera tabella con elementi descrittivi e valori unitari attribuiti senza alcun riferimento alle modalità e ai criteri di individuazione dei parametri estimativi utilizzati. Solo in occasione della propria costituzione in giudizio, l’agenzia delle

entrate ha rappresentato i criteri utilizzati per la stima, il che dimostra la nullità per carenza motivazionale dell’atto di accertamento impugnato.

La seconda censura, proposta ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., denuncia la nullità della sentenza per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., con riferimento all’art. 2697 c.c., in quanto il giudicante ha affermato la pubblica consultazione dei prontuari sulla scorta dei quali l’ufficio afferma di aver determinato il valore unitario di mercato, sebbene la società avesse contestato la disponibilità al pubblico di dette riviste, aggiungendo che l’avviso non recava neppure l’individuazione dei dati catastali degli immobili presi a comparazione.
3.Con il terzo strumento di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., si deduce la nullità della sentenza per apparente motivazione in violazione degli artt. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. 1, comma 2, e 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992, con riferimento all’art. 2697 c.c.. Si assume che la conferma della stima operata dall’ufficio pur in mancanza della produzione da parte dell’ufficio delle riviste da cui sarebbero stati attinti i valori unitari di riferimento utilizzati per la rettifica della rendita catastale, rende la motivazione della sentenza del tutto assiomatica e assertiva in quanto argomento e relazioni a dati e fatti che in quanto contestati e non provati dovevano darsi per inesistenti.
4. La prima censura non ha pregio.

4.1.Il motivo di ricorso in esame deduce la carente motivazione dell’avviso originariamente formulata senza considerare che quest’ultimo interveniva all’esito di una procedura DOCFA attivata dalla parte privata, così da rendersi applicabile il fermo indirizzo interpretativo di legittimità secondo il quale (Cass.n.31809/18 ed innumerevoli altre), in tema di classamento di immobili, qualora

l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6-5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. 5, 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. 5, 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 19 novembre 2024, n. 29811).
4.2. Analogamente si è affermato in Cass. n. 151/2025 il principio secondo cui <in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni (v., ex plurimis, Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 13 novembre 2019, n. 29373; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 28 ottobre 2020, n. 23674; Cass. n. 14933/2022).
4.3. La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimento all'attribuzione della rendita del fabbricato; per cui, è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall'amministrazione finanziaria nell'ambito della procedura 'DOCFA' derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l'amministrazione finanziaria dall'onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l'atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all'esito dell'accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, n. 3104, Cass. n. 29811/2025). Nella concretezza del caso emerge dalla stessa narrativa della ricorrente che la maggiore rendita venne dall'ufficio attribuita all'esito di una rideterminazione estimativa degli stessi elementi di fatto emergenti dalla DOCFA, senza concreta immutazione o contestazione circa lo stato dei luoghi, così come descritto dalla richiedente l'aggiornamento catastale.
4.4. Nel caso di specie, secondo l'accertamento fattone dal decidente, l'avviso di accertamento con rettifica di rendita rinveniente da procedura 'DOCFA' conteneva tutti gli elementi descrittivi e valutativi della nuova rendita, idonei a porre in grado la contribuente di adeguatamente ed immediatamente percepire i presupposti di fatto e le ragioni di diritto della pretesa, evidenziandosi nella sentenza impugnata che .

4.5. In ragione di tali considerazioni non sussiste la dedotta violazione di legge, mentre appare evidente che la censura in esame mira, nella sostanza, ad una rivalutazione del merito (adeguatezza del valore del bene) non consentita in questa sede (v Cass. n. 14980/2020; Cass. n. 3005/2021), spettando al giudice di legittimità solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale delle argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quelle compete in via esclusiva l’individuazione delle fonti del proprio convincimento, la verifica della loro attendibilità e concludenza e di scegliere tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (Cass. 13.01.2020, n. 331; S.U. 27.12.2019, n. 34476).
La seconda censura è inammissibile, in quanto non si confronta con la ratio della pronuncia impugnata, secondo la quale l’avviso risultava adeguatamente motivato avendo indicato per la determinazione dei valori unitari, secondo il costo di costruzione dei singoli cespiti, la rivista ‘RAGIONE_SOCIALE‘ facilmente consultabile dal pubblico.

5.1. La doglianza invece verte, in parte, sulla carente motivazione dell’avviso per la mancata allegazione della rivista di riferimento, censura disattesa dal decidente in considerazione della sua pubblica consultabilità, smentendo anche sotto detto profilo la reiterata doglianza formulata dalla contribuente in merito alla non accessibilità del prontuario individuato dall’ufficio .

5.2.Sotto altro profilo, si osserva che questa Corte ha più volte precisato che, in tema di ricorso per cassazione, può essere dedotta la violazione dell’art. 115 c.p.c. qualora il giudice, in contraddizione con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove inesistenti e, cioè, quando la motivazione si basi su mezzi di prova mai acquisiti al giudizio o qualora da una fonte di prova sia stata tratta un’informazione che è impossibile ricondurre a tale mezzo, ipotesi queste da tenere distinte dall’errore nella valutazione dei mezzi di prova – non censurabile in sede di legittimità -che attiene, invece, alla selezione da parte del giudice di merito di una specifica informazione tra quelle astrattamente ricavabili dal mezzo assunto (cfr., ex plurimis, Cass, Sez. III, 26 aprile 2022, n. 12971; Cass., Sez. V, 7 novembre 2022, n. 32656, che richiama Cass., Sez. III, 21 gennaio 2020, n. 1163; Cass., Sez. I, 14 febbraio 2020, n. 3796; Cass., Sez. III, 21 gennaio 2020, n. 1163; Cass., Sez. I, 25 maggio 2015, n. 10749; Cass. Sez. U. n. 20867/2020; Cass. 24395 del 2020).
5.3. Ebbene, il riferimento ai prontuari di settore ancorché standardizzato, è, comunque, sufficiente ai fini della motivazione dell’avviso di accertamento catastale (Cass. n. 24329/2025, in motiv.); mentre le contestazioni sul merito delle valutazioni dell’amministrazione finanziaria non attengono alla congruenza motivazionale dell’atto impositivo, ma concernono il rapporto tributario e devono essere sottoposte al vaglio dell’accertamento giudiziale.

5.4.Quanto, poi, alla dedotta violazione dell’art. 116 c.p.c., va ricordato che secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite di questa Corte (cfr. Cass., Sez. U, 30 settembre 2020, n. 20867) la relativa doglianza è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova non abbia operato – in assenza di una diversa

indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, attribuendo al risultato di prova il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, quelle aventi valore di prova legale), oppure quando il giudice abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, laddove la prova sia, invece, soggetta ad una specifica regola di valutazione.

5.5.Diversamente, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (cfr. sul punto Cass., Sez. VI-I, 23 novembre 2022, n. 34472).

5.6. La Commissione regionale ha ritenuto, sulla scorta di un accertamento fattuale, che l’avviso risulta sse adeguatamente motivato in quanto l’atto richiamato e non allegato risultava pubblicamente consultabile; si tratta di una valutazione fondata sugli elementi probatori acquisiti al processo, rispetto alle quali le deduzioni della contribuente mirano, anche qui, solo a conseguire un diverso apprezzamento, non consentito nella sede che occupa (Cass. ord., 23 luglio 2025, n. 20853).
5.7.Deve riconoscersi, pertanto, che il Giudice regionale non ha violato le predette disposizioni, in quanto nel pervenire alle proprie conclusioni ha operato, nell’ambito dei poteri di propria competenza, una compiuta valutazione dei complessivi dati istruttori, ritenendo non decisive le eccezioni sollevate dalla società.

5.8. In merito alla predicata violazione dell’art. 2697 c.c., vale precisare che la violazione del suddetto precetto si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad

una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poichè in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. (Cass. n. 17313/2020; Cass. n. 151, 2025, in motiv.).

5.9. Nel caso in esame non è ravvisabile una siffatta violazione in quanto la C.T.R., sulla scorta degli elementi fattuali allegati dall’amministrazione ed, in particolare, del valore di mercato dell’immobile in oggetto, desunto dalla rendita catastale attribuita al fabbricato similare (per epoca di edificazione, destinazione, superficie e vicinanza) classificato in categoria D/8, identificato catastalmente al fl. 1374, part. 53 – indicato a pagina 13 delle controdeduzioni depositate in primo grado – ha ritenuto congrua la stima dell’ufficio, applicando il criterio di stima secondo il valore del capitale fondiario identificabile nel valore di mercato dell’immobile, previsto come criterio di valutazione principale dall’art. 30 del Regolamento per la formazione del catasto (d.P.R. n. 1142/1949).
5.10.Del resto, la società non ha neppure allegato quali elementi di segno opposto ha offerto nel corso del giudizio di merito che la Commissione d’appello non avrebbe esaminato.

6.Il terzo strumento di ricorso va respinto sia sotto il profilo censorio della violazione dell’art. 2697 c.c. già esaminato con il secondo mezzo, sia sotto il profilo dell’apparente motivazione per avere il decidente valorizzato, ai fini della stima, il valore di un cespite similare non indicato nell’avviso, ma evidentemente indicato dall’RAGIONE_SOCIALE durante l’istruttoria, e per aver utilizzato i dati ricavabili dalla rivista ‘RAGIONE_SOCIALE informa’ non allegata all’avviso.

6.1.Elementi questi che non denotano una carenza motivazionale della pronuncia, la quale è riscontrabile quando la motivazione del provvedimento impugnato pur se graficamente esistente ed, eventualmente sovrabbondante nella descrizione astratta delle norme che regolano la fattispecie dedotta in giudizio, non consente alcun controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, così da non attingere la soglia del ‘minimo costituzionale’ richiesto dall’art. 111, comma 6 Cost’ (v. Cass.24 gennaio 2023, n. 2122; Cass. 30 giugno 2020, n. 13248; conf. Cass. 7 aprile 2017, ord. n. 9105; Cass. 6 giugno 2012, n. 9113).
6.2. Nella fattispecie sub iudice , è chiaramente percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente idonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento (eloquentemente, Cass. SS. UU. 3 novembre 2016, n. 22232; conf. Cass. 1° marzo 2022, ord. n. 6758; Cass. 14 febbraio 2020, n. 3819; Cass. 23 maggio 2019, n. 13977) essendo atta a consentire alla parte di comprendere e controllare l’operato del giudice (cfr. Cass. 30 giugno 2020, n. 13248).
6.3. Del resto, la censura in disamina, nella sua illustrazione, non lamenta un vero e proprio deficit motivazionale della sentenza d’appello, bensì ancora una volta il ricorso dell’ente finanziario a documenti non allegati all’avviso opposto (deficit motivazionale dell’avviso).

7.Deve specificarsi che secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di questa Corte in tema di accertamento tributario, «l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore mira a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’amministrazione nell’eventuale successiva fase contenziosa ed a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa. Al

conseguimento di tali finalità è necessario e sufficiente, pertanto, che l’avviso enunci il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per il raggiungimento di detti obiettivi, essendo riservato alla sede contenziosa l’onere dell’Ufficio di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa nel quadro del parametro prescelto e la facoltà del contribuente di dimostrare l’infondatezza della stessa anche in base a criteri non utilizzati per l’accertamento»(vedi Cass. n. 14426/2017; n. 565/2017; n. 11560/2016; n. 25559/2014; n. 25153/2013; n. 14027/2012 tutte richiamate da Cass. civ. n° 26482/20; n. 24342/2025), onere che i giudici distrettuali hanno ritenuto assolto sulla scorta degli elementi probatori – fabbricato similare da cui desumere il valore di mercato e la conseguente rendita catastale dell’immobile di proprietà della società forniti in giudizio dall’ente.
8. Segue il rigetto del ricorso.

Le spese seguono il criterio della soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alla refusione delle spese sostenute dall’amministrazione finanziaria che liquida in euro 5.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

V .to l’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla L. n. 228 del 2012; – dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Tributaria, il giorno 15 ottobre 2015 .

Il Presidente

NOME COGNOME