Rendita catastale: motivazione avviso accertamento

Si argomenta che, contrariamente a quanto statuito dai giudici regionali, l’avviso opposto riporta sia i presupposti di fatto che le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione, vale a dire il richiamo alla Docfa presentata dalla società ed al d.m. n. 701/1994 che disciplina il procedimento, nonchè le norme che regolano il catasto edilizio.

In particolare, assume la ricorrente che ai sensi dell’art.1, comma 2 d.m. rubricato, le dichiarazioni per l’accertamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane di nuova costruzione e le dichiarazioni di variazione dello stato dei beni contengono notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale senza visita di sopralluogo. Con detta procedura, il dichiarante propone anche l’attribuzione della categoria, della classe e della relativa rendita catastale per le unità a destinazione ordinaria o l’attribuzione della categoria e della rendita per le unità destinazione speciale o particolare.
Si evidenzia che il comma 3 del citato art. prevede poi che la rendita di cui al comma 2 rimane negli atti catastali come rendita proposta fino a quando l’ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali alla determinazione della rendita catastale definitiva. Pertanto, l’accertamento catastale da parte dell’RAGIONE_SOCIALE rappresenta l’atto conclusivo di un procedimento avviato dalla presentazione della dichiarazione depositata dal proprietario e sottoscritta dal tecnico incaricato. In altri termini l’avviso di classamento catastale che conclude il procedimento Docfa esprime un giudizio sul valore economico dei beni cassati di natura tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza o
non della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità ma dell’attendibilità concreta del giudizio valutativo.

Si afferma che, nella fattispecie sub judice, l’avviso di accertamento relativo ad immobile in categoria D) risulta corredato dalla stima sintetica diretta nella quale è contenuto l’iter logico matematico da cui scaturisce la rideterminazione della rendita; detta relazione costituisce motivazione esaustiva dell’accertamento effettuato dall’ufficio facendo riferimento ai valori medi di mercato rilevati nel biennio 1988-1989, come prescritto dal decreto ministeriale 20 gennaio 1990 e dalla Circolare n. 6 del 2012, la cui valenza è diventata di rango legislativo in virtù della legge n. 190 del 2014.
2.Il secondo motivo di ricorso introdotto ai sensi dell’art.360, primo comma, n, 3, c.p.c., denuncia la violazione del combinato disposto di cui agli articoli 8,28 e 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949 nonché dell’art.1, comma 244 della legge n. 190 del 2014; si deduce l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui si afferma che non si rinvengono nell’atto quali siano gli immobili ubicati nella stessa zona e aventi caratteristiche analoghe né tantomeno quali siano i consolidati prontuari di settore consultati per la fattispecie in esame. Tuttavia, si osserva che è stato applicato il criterio della stima diretta utilizzando, in particolare, il procedimento indiretto tramite l’approccio di costo ovvero calcolando il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento ai sensi dell’art.28, comma 2, del regolamento per il catasto urbano, nel quale si stabilisce che qualora non sia possibile l’analisi del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite, tale valore si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari.
Peraltro, i termini di paragone della procedura comparativa sono espressamente menzionati nella motivazione dell’atto contestato e in particolare il prezzario di massima per le stime dirette da tempo

utilizzato sia dai tecnici dell’ufficio che dall’utenza professionale, il quale contiene un catalogo RAGIONE_SOCIALE principali tipologie edilizie presenti sul territorio descritte in modo sintetico e puntuale con i relativi costi di costruzione correnti nel biennio economico 1988-89. La comparazione viene pertanto condotta tra le caratteristiche tipologiche costruttive e dimensionali del bene da valutare è quella dei beni presenti nel suddetto catalogo.

3.La prima censura è fondata, assorbita la seconda.

3.1. Non sussiste la carenza motivazionale dell’avviso di accertamento affermata dalla Corte regionale, atteso che quest’ultimo interveniva all’esito di una procedura DOCFA attivata dalla parte privata, così da rendersi applicabile il fermo indirizzo interpretativo di legittimità secondo il quale (Cass.n.31809/18 ed innumerevoli altre), in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6-5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. 5, 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. 5, 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 19 novembre 2024, n. 29811).
3.2. Analogamente si è affermato in Cass. n. 151/2025 il principio secondo cui <in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni ( v., ex plurimis, Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 13 novembre 2019, n. 29373; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 28 ottobre 2020, n. 23674; Cass. n. 14933/2022).
3.3. La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimento all'attribuzione della rendita del fabbricato; per cui, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall'amministrazione finanziaria nell'ambito della procedura 'DOCFA' derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l'amministrazione finanziaria dall'onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l'atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all'esito dell'accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, n. 3104, Cass. n. 29811/2025).
3.4. Nella concretezza del caso emerge dalla stessa narrativa della ricorrente che la maggiore rendita venne dall'ufficio attribuita all'esito di una rideterminazione estimativa degli stessi elementi di

fatto emergenti dalla DOCFA, senza concreta immutazione o contestazione circa lo stato dei luoghi, così come descritto dalla richiedente l'aggiornamento catastale (tant'è che l'ufficio non ha inserito nella valutazione l'area di 310 mq, ma ha stimato diversamente i singoli corpi dell'edificio).

3.5. Nel caso di specie, l'avviso di accertamento con rettifica di rendita -rinveniente da procedura 'DOCFA' conteneva tutti gli elementi descrittivi e valutativi della nuova rendita, idonei a porre in grado la contribuente di adeguatamente ed immediatamente percepire i presupposti di fatto e le ragioni di diritto della pretesa, evidenziandosi nell'atto opposto i valori unitari attribuiti ai singoli cespiti, ricavati dal prezzario in uso all'Agenzia medesima, come da relazione di stima allegata all'atto medesimo.
Secondo quanto prescritto dal r.d. n. 652 del 1939, art. 10, "la rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui alla legge 8 giugno 1936, n. 1231, art. 28, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche".
4.1.Ai fini della determinazione del reddito dei fabbricati, il d.P.R. n. 917 del 1986, art. 37, stabilisce che: "Il reddito medio ordinario RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione RAGIONE_SOCIALE tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta".

4.2.Il compendio normativo depone – con riguardo ai fabbricati a destinazione speciale – per la necessità di stima diretta, senza tuttavia che ciò debba necessariamente presupporre l'esecuzione

del sopralluogo; il quale non costituisce, in materia, un diritto del contribuente nè una condizione di legittimità dell'avviso attributivo di rendita, quanto soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica ed accertamento di cui l'amministrazione finanziaria può avvalersi per operare la valutazione (Cass. n. 22886/06; Cass. n. 6633/2019).

4.3. Inoltre, ai sensi del Reg. approvato dal r.d. del 1949, art. 28, comma 2, il valore venale dell'immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall'analisi del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite, si stabilisce "…con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari". Tale approccio consente di determinare la rendita catastale dell'unità immobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell'immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale.
4.4.Nella fattispecie, l'avviso di accertamento opposto (trascritto in ricorso) ha determinato la rendita catastale su stima diretta sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati con riferimento al biennio 1988-1989, in conformità alle disposizioni che regolano il catasto edilizio (r.d. n. 652 del 1939, D.P.R. n. 1142 del 1949 ); la relazione di stima corredata all'avviso, dopo aver descritto l'impianto – complesso industriale costruito nel 2003 in c.a., pref. presente. Altezza cm. 9,20 – e ritenuta idonea la proposta categoria D/7, ha stimato il fabbricato in base al costo di costruzione Vc, precisando che "i valori unitari sono stati desunti da valori riferibili a immobili ubicati nella medesima area urbana nonché attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore".
4.5.Non si tratta quindi della applicazione del metodo comparativo, ma della stima diretta di un bene peculiare: si tratta infatti di beni sostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di un mercato di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa a reddito. Il riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona urbana ed alla consultazione di prontuari di settore, circoscrive e rende adeguatamente noto il criterio, posto che si fa riferimento come sopra detto a beni aventi una destinazione specifica e peculiare; i prontuari sono atti agevolmente conoscibili, perché pubblicizzati presso gli ordini professionali (v. Cass. n. 13778/2019). Tali documenti richiamati per relationem, pur non potendo per ciò solo dimostrare la fondatezza della valutazione operata negli avvisi dall'amministrazione, non attengono alla 'motivazione' dell'atto impositivo, ma al diverso profilo della 'prova' dei presupposti della maggior rendita attribuita, così come fatti oggetto di deduzione e valutazione in corso di giudizio.
4.6. In questi termini, la stessa amministrazione finanziaria, con le Circolari MF nn. 14/07 e 6/12, ha stabilito i criteri di determinazione della rendita catastale nell'ipotesi di stima diretta di siffatti beni sostanzialmente precisando che: "con la locuzione "stima diretta" si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità RAGIONE_SOCIALE relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema RAGIONE_SOCIALE tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con "procedimento diretto" o con "procedimento indiretto". Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal
valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile (se esiste un mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato "coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari" (deprezzamento)".

4.7.Sul punto sono intervenute diverse pronunce di questa Corte di legittimità (tra le tante, Cass. n. 14042/2020, in motiv.), le quali hanno osservato come i criteri di prassi siano stati successivamente meglio specificati (negli indirizzi operativi, in tema di determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari destinate a centrali eoliche, allegati alla nota AE – Direzione Catasto prot. n. (——) del 14 marzo 2017), nel senso che: "In tema di determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari realizzate in epoca antecedente al 1 gennaio 2016, deve essere utilizzato il costo medio infracensuario, dovendo poi i costi di ricostruzione, come determinati, RAGIONE_SOCIALE diverse strutture, impianti fissi e sistemazioni esterne, essere ricondotti all'epoca censuaria RAGIONE_SOCIALE stime catastali (biennio 1988-89) mediante l'indice FOI pubblicato dall'ISTAT, attesa l'assenza di ulteriori indici dei prezzi specifici per tale tipologia di opere", tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari(cfr. pagg. 1718 dell'Allegato II alla circolare) (così Cass. n. 7984/2022; Cass., Sez. Trib., 24 ottobre 2024, n. 27561; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799; Cass., Sez. Trib., 20 marzo 2025, n. 7394).
4.8. In altri termini, il cespite deve essere stimato in base al criterio del costo di ricostruzione a nuovo, che si calcola tenendo conto del costo di realizzazione del fabbricato ovvero del costo di acquisto, purché ordinariamente accettabile vale a dire corrispondente ai prezzi di mercato per realizzare l'opificio, tenuto conto ovviamente RAGIONE_SOCIALE modalità tecnico-costruttive specifiche dell'immobile la cui rendita catastale è oggetto di rettifica da parte

dell'amministrazione. Più in dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della rendita catastale con l'approccio di costo sono fissati dall'allegato II alla richiamata circolare. Tale modo di procedere nasce dalla necessità di svincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze non ordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteri perequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestione dell'immobile da parte del proprietario (sugli immobili a destinazione speciale o particolare, cfr. Cass. 22 maggio 2025, n. 13732; Cass. 4 aprile 2024, n. 9109; Cass. 13 aprile 2023, n. 9947; Cass., Sez. 5, 11. Gennaio 2020, n. 7850; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 15 marzo 2019, n. 7377; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888; in particolare con riferimento all'approccio di costo si v. Cass. n. 22558/2022 e Cass. n. 3918/2022).
5. In conclusione, la stima diretta mediante procedimento indiretto non postula un raffronto comparativo con il valore di immobili similari, che possono mancare. Nel caso di specie, come si evince dalla trascrizione in ricorso, l'avviso di accertamento catastale ha fatto riferimento ai prezzari dell'Agenzia RAGIONE_SOCIALE Entrate, nonchè ad immobili urbani ubicati nella medesima zona ed alla rendita precedentemente attribuita allo stesso cespite prima della presentazione del DOCFA, con il quale la società aveva escluso un'area urbana di mq 310, con una incomprensibile riduzione della rendita pari al 34% ( cfr. Cass. n. 24328/2025).
6. In ragione di tali considerazioni, deve trovare accoglimento il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; la sentenza d'appello va cassata con rinvio Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame della controversia.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione, anche per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione tributaria il giorno 15 ottobre 2015 .

Il Presidente NOME COGNOME