Rendita catastale maxi-caravan: quando è tassabile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società turistica, confermando che i maxi-caravan installati stabilmente in un campeggio devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale dell’immobile. La Corte ha chiarito che la stabilità della collocazione e l’allaccio alle utenze rendono tali strutture assimilabili a beni immobili, a prescindere dal titolo di possesso (proprietà o leasing), determinando un aumento della rendita catastale maxi-caravan e delle relative imposte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Maxi-Caravan: la Cassazione fa chiarezza

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande interesse per gli operatori del settore turistico: la corretta determinazione della rendita catastale maxi-caravan. La questione centrale riguarda se queste strutture, teoricamente mobili, debbano essere considerate beni immobili a tutti gli effetti quando installate in un campeggio, con conseguente impatto sulla tassazione. La risposta della Suprema Corte è stata affermativa, stabilendo principi chiari per la loro classificazione fiscale.

I Fatti del Caso

Una società che gestisce un’importante struttura ricettiva all’aperto ha impugnato un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate. L’Ufficio aveva rideterminato la rendita catastale del complesso immobiliare, includendo nel calcolo il valore di numerosi bungalow e maxi-caravan presenti nell’area. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, tali manufatti, pur essendo originariamente mobili, per le loro caratteristiche costruttive, la stabile collocazione e l’allaccio alle reti di servizi (acqua, luce, gas), erano diventati a tutti gli effetti parte integrante del complesso immobiliare, contribuendo a generarne il reddito.
La società, invece, sosteneva la natura mobile di tali strutture, chiedendone l’esclusione dal calcolo. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’Agenzia delle Entrate, spingendo la società a ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte sulla rendita catastale maxi-caravan

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso della società, confermando le decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno stabilito che i maxi-caravan e i bungalow, quando perdono la loro caratteristica di facile mobilità e vengono stabilmente collocati al servizio dell’attività ricettiva, devono essere considerati come costruzioni stabili.
Di conseguenza, il loro valore concorre a pieno titolo alla determinazione della rendita catastale complessiva dell’area, in quanto ne aumentano la capacità reddituale e funzionale. La Corte ha inoltre precisato che il titolo giuridico con cui la società detiene i manufatti (in questo caso, un contratto di leasing) è del tutto irrilevante ai fini della loro classificazione catastale.

Le Motivazioni: Il Criterio della Stabilità e della Funzionalità

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione del concetto di ‘stabilità’. La Corte ha spiegato che un bene non è ‘stabile’ solo se è edificato in senso tradizionale, ma anche quando la sua collocazione sul suolo determina un’alterazione duratura del territorio. I maxi-caravan, una volta posizionati e allacciati alle utenze, perdono la loro mobilità originaria. La loro rimozione, infatti, non è un’operazione semplice come spostare una roulotte, ma richiede l’intervento di imprese specializzate e comporta una ‘sostanziale alterazione’ della capacità ricettiva e reddituale del campeggio.

I giudici hanno richiamato diverse norme, tra cui il R.D. n. 652 del 1939, che considera ‘costruzioni stabili’ anche edifici semplicemente appoggiati al suolo, purché presentino autonomia funzionale e reddituale. I maxi-caravan, dotati di servizi igienici, angoli cottura ed elettrodomestici, e destinati al pernottamento dei turisti, soddisfano pienamente questi requisiti. Essi non sono più semplici ‘rimorchi’, ma diventano vere e proprie unità abitative che costituiscono parte integrante del complesso immobiliare destinato all’attività turistica.

Conclusioni: Le Implicazioni per i Gestori di Strutture Ricettive

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: i gestori di campeggi, villaggi turistici e strutture simili devono considerare i maxi-caravan e le altre ‘case mobili’ come componenti immobiliari a tutti gli effetti, se installate in modo stabile e funzionale all’attività. Ciò significa che il loro valore deve essere correttamente dichiarato tramite procedura DOCFA e sarà soggetto a imposizione fiscale (come l’IMU) al pari degli altri fabbricati. Ignorare questo principio espone al rischio di accertamenti fiscali e al pagamento di maggiori imposte, sanzioni e interessi. La natura del contratto (proprietà, leasing, etc.) non offre alcuna protezione da questa qualificazione fiscale.

Un maxi-caravan in un campeggio va incluso nel calcolo della rendita catastale?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, se il maxi-caravan è installato stabilmente e allacciato alle reti di servizi (acqua, elettricità, ecc.), perde la sua natura di bene mobile e concorre alla determinazione della rendita catastale del complesso immobiliare in cui è inserito.

Cosa rende un maxi-caravan ‘stabile’ agli occhi del Fisco?
La stabilità non dipende dalla costruzione in muratura, ma dal fatto che la struttura sia collocata in modo durevole sul territorio, alterandolo. Elementi chiave sono l’allaccio alle utenze e il fatto che la sua rimozione richieda un intervento complesso e non sia agevole, a differenza di una normale roulotte.

Se i maxi-caravan sono in leasing e non di proprietà del campeggio, cambia qualcosa ai fini catastali?
No. La Corte ha chiarito che il titolo giuridico di possesso dei manufatti (proprietà, leasing o altro) è irrilevante. Ciò che conta per la classificazione catastale è l’effettiva installazione stabile e l’utilizzo funzionale all’interno dell’attività ricettiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17068 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17068 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9162/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

–

ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che ex lege la rappresenta e difende.

–

contro

ricorrente –

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.VENETO n. 1046/2016, depositata il 04/10/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RITENUTO CHE

Con la sentenza indicata in epigrafe la Commissione tributaria regionale del Veneto rigettava l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione della Commissione tributaria provinciale di Venezia pronunciata nel giudizio avente ad oggetto l’impugnazione dell’avviso di accertamento con il quale l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE elevava il valore catastale e rideterminava la rendita proposta con procedura di variazione DOCFA, relativamente ad un immobile di categoria D/8, destinato ad attività di campeggio (RAGIONE_SOCIALE Lido Vacanze), sito in alla demolizione di due fabbricati destinati a servizi igienici ed alla realizzazione di
Comune di Cavallino-Treporti, procedura che aveva fatto seguito un nuovo fabbricato adibito a centro benessere, con annessi servizi igienici. L’Ufficio, in sede di sopralluogo, accertava la presenza nell’area di maxi-caravan (considerati ‘rimorchi’ dal Codice della Strada) che per le loro caratteristiche assumevano rilievo catastale, concorrendo, quindi, alla determinazione della rendita.

La CTP accoglieva il ricorso limitatamente al valore catastale (da euro 914,760 portato ad euro 503,118) di bungalow e maxi-caravan , ridotto in ragione della vita breve dei manufatti «che giustificava l’applicazione di un coefficiente pari al 55% al fine di calcolare il costo a nuovo ‘deprezzato’» e la CTR confermava la decisione rilevando, tra l’altro, che bungalow e maxi-caravan , dotati di servizi igienici, piani cottura ed elettrodomestici nonché di allaccio ai servizi di rete, vanno considerati alla stregua di beni immobili e che, tenuto conto RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche costruttive e funzionali, «tali manufatti rientrano comunque tra i beni da computare ai fini della rendita catastale di un campeggio.»
Il giudice di appello, altresì, affermava che la perizia di parte non poteva essere utilizzata poiché presenta «evidenti incongruità ed inesattezze che inficiano l’attendibilità dell’intero elaborato peritale, determinandone l’ininfluenza ai fini del giudizio.»

Quanto, infine, ai parametri risultanti dalla relazione di stima diretta dell’RAGIONE_SOCIALE, allegata all’avviso di accertamento impugnato, evidenziava pure che gli stessi «risultano corretti (…) ad eccezione di quelli concernenti il valore dei Bungalow (home roof)» per cui, al riguardo, confermava la riduzione di valore già operata dal giudice di primo grado.

Avverso la sentenza la società RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidato a dieci motivi,

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., violazione degli artt. 99, 112, 115 cod proc.civ., richiamati dall’art. 1, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992, e dell’obbligo di motivazione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto del nuovo classamento e della maggiore rendita catastale nonché del principio dispositivo ex art. 2907 cod. civ., rafforzato dall’abrogazione dell’art.7, comma 3, d.lgs. 1992, n. 546 del 1992, del principio dell’onere della prova ex art. 2697 cod.civ., e della disciplina RAGIONE_SOCIALE decadenze previste nel processo tributario e ancora del principio di terzietà dell’organo giudiziario (anche tributario), per non avere la CTR disposto l’annullamento dell’accertamento catastale, una volta rilevato, in ordine al quantum debeatur , «che l’Ufficio non ha adempiuto adeguatamente all’onere ella prova», invece adottare iniziative volte a sopperire alle deficienze istruttorie RAGIONE_SOCIALE parti.
Con il secondo motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 132 cod.proc.civ. e 36 d.lgs. n. 546 del 1992 (nullità della sentenza), in quanto nella esposizione del ‘fatto’ mancano totalmente i motivi di ricorso di primo grado, le argomentazioni difensive dell’Ufficio e le motivazioni assunte dalla CTP, per cui non si comprende

come la CTR abbia potuto formarsi un convincimento completo sulla prima decisione.

Con il terzo motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., violazione e falsa applicazione della disciplina relativa alla inventariazione catastale, per sua natura riferita a situazioni stabili nel tempo, in quanto iscrivere in catasto la movimentazione di maxi-caravan creerebbe un ‘moto perpetuo’ nella ‘ comunicazione della variazione della consistenza RAGIONE_SOCIALE costruzioni già censite ‘, in contrasto con l’art. 40, d.P.R. n. 1142 del 1949 e l’art. 2, D.M. n. 28/1998.
Con il quarto motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 2, co. 3, D.M. n. 28/1998 e dell’art. 3, d.P.R. n. 380 del 2001 (lett. e 5), laddove la CTR assume che i maxi-caravan siano cespiti ‘ stabili nel tempo ‘.

Con il quinto motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 2, co. 3, DM 28/1998, laddove la Commissione regionale assume che i maxi-caravan presentino ‘ autonomia funzionale e reddituale ‘.

Con il sesto motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 56 del C.d.S., nella parte in cui il Collegio ha escluso che i maxi-caravan siano da considerarsi ‘ rimorchi ‘ per il mero fatto che la loro movimentazione risulterebbe ‘ ben più complessa rispetto a quella di una normale caravan o roulotte ‘.

Con il settimo motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 30, punto 6 della l. r. Veneto n. 33 del 2002 e dell’art. 26, punto 2 della l. reg. Veneto n. 11 del 2013, ove la CTP ritiene che la presenza dei maxi-caravan sia oggetto di previa ‘concessione edilizia’.

Con l’ottavo motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., con riferimento alla (presunta) soggezione dei maxi-caravan alle autorizzazioni amministrative, la nullità della sentenza per motivazione sostanzialmente omessa, in quanto espressione di argomentazioni tra loro assolutamente inconciliabili.

Con il nono motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., l’illegittimità della statuizione della CTR, laddove ha ritenuto che ai fini del concorso dei maxi-caravan alla quantificazione del valore catastale non rilevasse la circostanza che ‘ i manufatti di cui si discute sono oggetto di contratti di leasing ‘ e, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 40 del d.P.R. n. 1142 del 1949, dell’art. 1 del D.M. n. 28/1998 e dell’art.3 del d.lgs. 504 del 1992 – in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., non potendo essere ignorato il titolo giuridico dell’installazione richiesto ai fini dell’iscrizione catastale.
Con il decimo motivo deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., nullità della sentenza impugnata per inosservanza (violazione e valsa applicazione) dell’art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992, sul tema originario della motivazione dell’avviso di accertamento (artt. 3 l. n. 241 del 1990 e 7, l. n. 212 del 2000) e della prova dell’accertamento catastale, avuto riguardo ‘ alla relazione di stima diretta’ dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE ed a non meglio precisati ‘ valori di mercato ‘.
La prima, la seconda e la decima censura, che possono essere scrutinate congiuntamente, sono infondate per le ragioni di seguito riportate.

La ricorrente lamenta il fatto che il giudice di appello, con l’ordinanza interlocutoria n. 589/06/20, ha chiesto all’RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 7, comma 1, d.lgs. n. 546 del 1992, «di precisare la maggiorazione della rendita determinata dall’incidenza RAGIONE_SOCIALE ‘case mobili” (così a pag. 3 della sentenza della CTR); alla richiesta ha fatto seguito il deposito della «nota prot. n. 2015/131071 del 3 novembre 2015, depositata il 4 novembre 2015.»

Lamenta, inoltre, che la CTR si è sbrigativamente ‘liberata’ della questione concernente l’obbligo motivazionale gravante sull’Ufficio, eludendo il profilo censorio dell’insufficiente contenuto informativo dell’allegata scheda catastale e la consequenziale carente dimostrazione dei presupposti dell’accertamento catastale del compendio immobiliare di cui alla procedura DOCFA ed assume che il difetto di prova non è mai rimediabile attraverso l’istruzione probatoria officiosa.

Intanto, sulla scorta RAGIONE_SOCIALE generiche deduzioni della società ricorrente, non sembra affatto dimostrato che la RAGIONE_SOCIALE abbia malamente esercitato tale facoltà discrezionale.

In linea generale essa non sindacabile in sede di legittimità e, nel caso di specie, va considerato che non esorbitando dal campo d’indagine già disegnato dalle allegazioni, in fatto e in diritto, RAGIONE_SOCIALE parti, la richiesta appare estranea ad una logica puramente esplorativa e, quindi, rispettosa del principio dispositivo (art. 115 cod.proc.civ.), ovvero non diretta a sopperire a lacune istruttorie, sostituendosi al soggetto onerato.

Si tratta, per quanto è dato ricavare dagli scritti difensivi e dallo stesso motivo di ricorso – per come formulato non propriamente autosufficiente – di una mera richiesta di chiarimenti sugli elementi di valutazione utilizzati dall’Ufficio per la nuova rendita catastale da attribuire, sulla base RAGIONE_SOCIALE intervenute variazioni materiali dichiarate – con il DOCFA – dalla parte privata, nonché RAGIONE_SOCIALE risultanze del sopralluogo di cui si è detto prima e, per quanto concerne la qualificazione, il classamento e la rendita, del contenuto della stessa relazione di stima dell’RAGIONE_SOCIALE.
In altre parole, si tratta di attività afferente al merito catastale oggetto del giudizio tributario, del tutto funzionale alla pronuncia della sentenza che determina la corretta misura della rendita catastale e che è destinata, a seguito dell’accertamento giudiziale divenuto definitivo, a costituire l’unica rendita valida ed efficace per l’individuazione della base imponibile dei tributi.

E’ appena il caso di ricordare che l’esito del procedimento di classamento è di tipo accertativo e mira solo a fornire chiarezza sul valore economico del bene, attraverso il sistema del catasto, in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi d’imposta, tanto che l’Ufficio può sempre intervenire a rettificare la rendita proposta dal contribuente, così come quest’ultimo può eventualmente correggere i propri errori od omissioni o sollecitare un adeguamento dell’esatto valore secondo il reddito effettivamente retraibile dal bene (tra le altre, Cass. n. 34001/2019).
Ciò detto, l’obbligo di motivazione, in tema di classamento di immobili compresi nella categoria D, deve ritenersi osservato quando nel provvedimento siano

indicati i dati oggettivi acclarati dall’Ufficio e la classe conseguentemente attribuita, poiché l’atto di classamento costituisce l’esito di un procedimento specificamente regolato dalla legge, che prevede la partecipazione del contribuente (DOCFA) e che, per gli immobili appartenenti alla suindicata categoria, trova il proprio presupposto in una stima diretta eseguita dall’Ufficio, in relazione alla quale, viene espresso un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, stima che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di classamento (tra le altre, Cass. n. 12519/2021; n. 8236/2021; n. 34701/2019; n. 32861/2019; n. 17971/2018; n. 15495/2013; n. 19459/2013; n. 5404/2012).
Contrariamente a quanto predicato dalla ricorrente, il giudice di merito non avrebbe potuto rilevare alcun difetto di motivazione, essendo adeguatamente motivato l’accertamento catastale e, dunque, in grado di consentire l’apprestamento RAGIONE_SOCIALE difese, attesa l’indicazione del criterio applicato (d.P.R. n. 1141 del 1949: «costo di ricostruzione … stima diretta sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nell’allegata relazione con riferimento al biennio 1988-89 in conformità della seguenti disposizioni vigenti che regolano il catasto Edilio Urbani e le operazioni dell’estimo catastale …»), della categoria («D/2 alberghi e pensioni») attribuita e dei dati oggettivi di riferimento del compendio immobiliare («Intestazione … Fg. … particella …»).
Correttamente l’RAGIONE_SOCIALE ha considerato il compendio immobiliare secondo una prospettiva di tipo ‘reale’, riferibile, appunto, alle caratteristiche costruttive e tipologiche del bene ed alla sua idoneità a produrre ricchezza in ragione della sua attività turistico-ricettiva, mentre la bontà intrinseca della motivazione dell’avviso di accertamento e dei risultati estimativi in esso riportati, rileva non già a fini della legittimità dell’atto, ma della attendibilità concreta del giudizio accennato, profilo quest’ultimo che attiene al merito della controversia. Non appare revocabile in dubbio che nell’avviso impugnato la differenza con la rendita proposta deriva essenzialmente da una diversa metodologia valutativa (compresa vetustà e coefficienti di deprezzamento) del valore economico dei beni componenti l’unità immobiliare da stimare, in particolare, per il contestato
concorso del valore di bungalow e maxi-caravan , in quanto manufatti uniti al suolo.

E’ appena il caso di osservare che la seconda censura non coglie nel segno perché la denunciata carente esposizione dei fatti di causa e dello svolgimento del processo, richiesta dall’art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992 , per costante giurisprudenza della Corte non è sufficiente a produrre la nullità della sentenza quando dalla motivazione risulti che il giudice ha portato il proprio esame sul contenuto RAGIONE_SOCIALE domande e RAGIONE_SOCIALE eccezioni RAGIONE_SOCIALE parti e la decisione emessa ha toccato tutti i punti decisivi della controversia.
In tema di processo tributario, del resto, la nullità per violazione degli artt. 36 e 61 del d.lgs. n. 546 del 1992, nonché dell’art. 118 disp. att. cod.proc.civ., è stata affermata – in relazione a sentenza motivata per relationem – soltanto laddove resti impossibile l’individuazione del thema decidendum e RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a fondamento della decisione, ipotesi che non ricorre nel caso esaminato (Cass. n. 9830/2024).

La terza, la quarta, la quinta, la sesta, la settima e l’ottava censura, che in quanto strettamente connesse possono essere esaminate congiuntamente, sono parimenti infondate.

Osserva il Collegio che le doglienze mirano, sia pure da prospettive diverse, al cuore della questione controversa che, in estrema sintesi, si risolve nel quesito se, in tema di rendita catastale, nell’ambito di strutture turistico-ricettive all’aperto (campeggi, villaggi turistici), l’installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento, quali i maxi-caravan, determini una trasformazione irreversibile o permanente del territorio, quindi, incidente nel processo valutativo della rendita catastale, o non possa, invece, ritenersi catastalmente -irrilevante perché detti mezzi soddisfano un bisogno oggettivamente provvisorio.
La impugnata decisione del giudice tributario di appello è in linea con la giurisprudenza di questa Corte che, in analoghe controversie, ha affermato l’incidenza nel processo valutativo della rendita catastale di siffatti manufatti, muovendo dall’art. 4, r. d. n. 652 del 1939 (“si considerano come immobili urbani, i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costruite,

diverse dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti stabilmente assicurati al suolo”), che pone la ‘stabile’ collocazione di una struttura – del tipo ‘casa mobile’ – come elemento determinante un’alterazione del territorio che non può ritenersi né precaria, né transitoria, in quanto non rimovibile dal luogo in cui è stato posto senza scomporla almeno in parte, ovvero rompendo le aderenze che la tengono avvinta al suolo (Cass. n. 17017/2020, n. 4426/2020; 22559/2022).
E si tratta di indagine di fatto riservata al giudice di merito quella che ha ad oggetto la stabilità dei suddetti mezzi di pernottamento, collocati all’interno dell’area del campeggio per incrementarne la capacità ricettiva e solo teoricamente mobili in quanto non appartenenti ai turisti.

Essi, dunque, hanno perso la loro mobilità (per lo spostamento «è necessario l’intervento di una impresa specializzata», pag. 8 sentenza) e «sono parte integrante del complesso immobiliare costituente il ‘RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Lido Vacanze’, per cui il valore di tali manufatti va computato ai fini della quantificazione della rendita catastale complessiva accertata nei confronti di RAGIONE_SOCIALE.»

Come già osservato nella richiamata giurisprudenza di legittimità, temporanee, semmai, sono le modalità di soggiorno dei soggetti ospitati nelle strutture, che nulla hanno in comune con la ‘stabile’ presenza ed utilizzazione RAGIONE_SOCIALE c.d. “case mobili”, la cui rimozione «comporterebbe una ‘sostanziale alterazione’ della capacità ricettiva e reddituale» del campeggio.

Trova, pertanto, applicazione il principio secondo cui «L’attribuzione della rendita catastale ad un cespite classificato in categoria D è effettuata mediante stima diretta, tenuto conto degli impianti fissi e di tutte le componenti che, essendo idonee a descrivere l’unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita, contribuiscono in via ordinaria ad assicurare all’immobile una specifica stabile autonomia funzionale e reddituale.» (Cass. n. 12791/2018).

La Corte (Cass. n. 4426/2020 cit.) ha anche evidenziato, richiamando i principi elaborati dalla giurisprudenza penale in materia di abusi edilizi, che «Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e.5), del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, recante il T.U. RAGIONE_SOCIALE disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, sono, in

particolare, da considerarsi nuove costruzioni, comportanti la trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore ».
Peraltro, anche la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 171/2012, ha affermato che l’art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001 stabilisce «quali sono gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo, e tra essi non figurano le installazioni RAGIONE_SOCIALE strutture sopra menzionate», per cui l’installazione ‘stabile’, non diretta «a soddisfare esigenze meramente temporanee», di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio, con la conseguenza che per tali manufatti, equiparabili alle nuove costruzioni, necessita il permesso di costruire. Del resto, appaiono evidenti gli effetti negativi sullo stato dei luoghi e sull’ambiente riconducibili alla collocazione di simili manufatti ove non disciplinata normativamente.
Ancora, l’art.1 del d.m. Finanze n. 28 del 1998 (“Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale”), stabilisce che: “Il catasto dei fabbricati rappresenta l’inventario del patrimonio edilizio nazionale” (1^ co.); e che: “Il minimo modulo inventariale è l’unità immobiliare” (2^ co.). L’art.2 definisce come segue l’unità immobiliare: “1. L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. (…); 3. Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali
e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale”.

Risulta, dunque, che l’accatastamento viene dalla normativa riferito non al fabbricato in quanto tale, bensì alla nozione di unità immobiliare urbana (UIU); a sua volta rapportata ad una componente immobiliare (rilevante ex art. 812 cod.civ.) suscettibile di autonoma funzionalità e redditività.

Caratteristiche, queste ultime, che la giurisprudenza di legittimità ha varie volte valorizzato ai fini dell’accertamento dei presupposti di accatastabilità di determinate categorie di cespiti, con specifico riguardo agli immobili aventi destinazione industriale o di produzione energetica, quali – tra il resto – le centrali elettriche (Cass. n. 2621/15; 3500/15), i parchi eolici (Cass. n. 4028/2012; n. 24815/2014; n. 3354/2015); le centrali telefoniche (Cass. n. 24924/2016); le piattaforme petrolifere (Cass. n. 3618/2016).
Si tratta di tipologie costruttive in ordine alle quali si è posto un delicato problema interpretativo – qui non influente – di quantificazione della rendita catastale a fini impositivi (incidenza del valore RAGIONE_SOCIALE attrezzature e degli impianti infissi o strutturalmente connessi), problema che (dal 2016) ha ricevuto una specifica soluzione legislativa (art. 1, comma 21, l. n. 2008 del 2015) che, ad ogni buon conto, non appare estensibile alla materia oggetto di causa.

Il giudice tributario di appello, pertanto, ha fatto puntuale applicazione dei principi di cui sopra, con decisione neppure appare censurabile sotto il diverso profilo del difetto di motivazione, in quanto ha tenuto conto “RAGIONE_SOCIALE caratteristiche costruttive” dei maxi-caravan ricavabili dalla «documentazione prodotta in atti» e tutto il resto (compreso il richiamo ad altri elementi estimativi di causa, tra i quali la perizia di parte) e le relative statuizioni attengono al merito della valutazione, vale a dire ad un aspetto non censurabile ex art. 360, comma primo. n. 5, cod.proc.civ. in sede di legittimità.
Rimane, infatti, estraneo al giudizio di legittimità qualsiasi censura volta a criticare il convincimento che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi primo e secondo, cod.proc.civ., non essendo consentito censurare la complessiva valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze processuali, contenuta nella sentenza,

impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione dalla Corte di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito,

La restante censura va disattesa perché la circostanza che ‘ i manufatti di cui si discute sono oggetto di contratti di leasing ‘ in quanto non assume rilievo, ai fini della qualificazione, classificazione ed attribuzione della rendita catastale, il titolo giuridico dell’installazione dei maxi-caravan, essendo stata attivata la relativa procedura (DOCFA) dalla dichiarante società, la quale risulta intestataria, in quanto «proprietaria 1/1» RAGIONE_SOCIALE particelle catastali dalla stessa possedute all’atto della variazione catastale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, liquidare in euro 4.500,00, oltre rimborso spese prenotate a debito.

Si dà atto, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1quater , della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis , se dovuto.

Così deciso in Roma, addì 31 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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