Rendita catastale: macchinari e obbligo di motivazione

Una società industriale ha impugnato l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate elevava drasticamente la rendita catastale di un complesso immobiliare dopo lavori di ristrutturazione. Il conflitto riguardava l’inclusione nel calcolo di macchinari e impianti che la società riteneva mobili e non incidenti sul valore catastale. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, dichiarando la nullità della sentenza d’appello per motivazione apparente. I giudici di secondo grado si erano infatti limitati a citare principi generali senza analizzare la natura specifica dei macchinari oggetto della controversia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale: la Cassazione sulla motivazione delle sentenze

La determinazione della rendita catastale per i complessi industriali rappresenta spesso un terreno di scontro tra contribuenti e amministrazione finanziaria. Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta il tema della validità delle decisioni giudiziarie quando queste mancano di un’analisi concreta dei fatti.

Il caso nasce dalla ristrutturazione di un opificio industriale. A seguito della procedura DOCFA, l’Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore proposto dalla società, includendo nel calcolo della rendita catastale anche impianti e macchinari. La società ha contestato tale inclusione, distinguendo tra macchinari fissi e mobili.

Il nodo della rendita catastale negli opifici

La questione centrale riguarda quali elementi debbano concorrere alla formazione della rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale (gruppo D). Secondo la normativa, devono essere considerati gli impianti che sono stabilmente infissi all’unità immobiliare e che ne caratterizzano la destinazione d’uso.

La società contribuente ha sostenuto che molti dei macchinari presenti nel sito produttivo fossero mobili o connessi al suolo solo per esigenze funzionali temporanee, senza alterare la natura del fabbricato. Questa distinzione è fondamentale per evitare un prelievo fiscale sproporzionato rispetto al reale valore immobiliare.

Motivazione apparente e nullità della sentenza

Il giudice d’appello aveva respinto le ragioni della società limitandosi a richiamare massime della giurisprudenza di legittimità. Tuttavia, non era stata effettuata alcuna verifica tecnica sulla tipologia, funzione e destinazione d’uso degli impianti specifici della cartiera in questione.

La Suprema Corte ha chiarito che il semplice richiamo a principi consolidati non è sufficiente. La sentenza deve permettere di comprendere il percorso logico che ha portato a ricondurre i fatti concreti a quei principi. In mancanza di questo esame, si configura il vizio di motivazione apparente.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha stabilito che la sentenza impugnata è nulla perché non mette a fuoco il tema del decidere. Il giudice d’appello non ha verificato se i macchinari contribuissero in via ordinaria ad assicurare all’immobile una specifica e stabile autonomia funzionale e reddituale. Il percorso argomentativo deve sempre consentire di comprendere la fattispecie concreta e l’autonomia del processo deliberativo compiuto dal giudice.

Il richiamo generico a precedenti giurisprudenziali, senza un’analisi delle deduzioni delle parti, viola l’obbligo di motivazione previsto dalla Costituzione e dalle norme processuali. La totale carenza di motivazione logica comporta inevitabilmente la cassazione del provvedimento.

Le conclusioni

La decisione sottolinea l’importanza di una difesa tecnica puntuale nei contenziosi tributari riguardanti la rendita catastale. Non basta citare la legge, ma occorre pretendere che il giudice analizzi ogni singolo elemento fattuale portato in causa. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria per un nuovo esame che tenga conto della reale natura degli impianti industriali coinvolti.

Cosa succede se la sentenza non spiega i motivi della decisione?
La sentenza viene considerata nulla per motivazione apparente. Questo accade quando il giudice non analizza i fatti concreti ma si limita a citare principi generali senza collegarli al caso specifico.

Quali macchinari influenzano il calcolo della rendita catastale?
Solo i macchinari e gli impianti che sono stabilmente incorporati o infissi all’immobile e che ne assicurano l’autonomia funzionale e reddituale nel tempo.

Come può un’azienda difendersi da un aumento della rendita?
È necessario impugnare l’avviso di accertamento dimostrando, anche tramite perizie tecniche, che determinati impianti sono mobili o non essenziali alla struttura dell’edificio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 999 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 999 Anno 2023

Presidente: CHINDEMI DOMENICO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 15722/2018 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, in persona dei legali rappresentanti pro tempore, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende -ricorrenti-

Contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore, domiciliata in INDIRIZZO, presso l’ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che la rappresenta e difende ex lege

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della TOSCANA n. 2471/2017 depositata il 21/11/2017; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/12/2022 dal Consigliere COGNOME; Udito il PROCURATORE GENERALE che conclude per l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE espone di avere eseguito lavori di ristrutturazione in un complesso immobiliare di sua proprietà presentando una DOCFA (2010) e proponendo la categoria A7 e una rendita di 187.282,00. L’Agenzia del territorio in data 8 novembre 2011 ha notificato un avviso di accertamento con il quale elevava la rendita a 1.709.977 valore poi rettificato in autotutela -a seguito di istanza della parte- in euro 1.277.775. La società ha impugnato l’avviso di accertamento. In primo grado il ricorso è stato accolto parzialmente entrando nel merito della determinazione della rendita catastale in particolare sul valore degli impianti (che per il ricorrente sarebbero da ricomprendere nel valore dei locali) e accogliendo la proposta di determinazione della rendita catastale fissata dall’Agenzia nella proposta depositata in corso di causa, nella misura di euro 654.807,100. E’ stato proposto appello che la Commissione regionale ha respinto, ritenendo che nella determinazione delle rendite catastali deve tenersi conto anche delle installazioni e dei macchinari connessi o incorporati alle unità stesse o comunque stabilmente infissi alle unità immobiliari.
Avverso la predetta sentenza è stato proposto il ricorso per cassazione, affidandosi a quattro motivi. Si è costituita l’Agenzia con controricorso.

Il Procuratore generale ha concluso per l’accoglimento del primo motivo, relativo alla nullità della sentenza impugnata per difetto di motivazione. La causa è stata trattata alla udienza pubblica del 1 dicembre 2022.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo del ricorso si lamenta la nullità della sentenza ex art. 360 n. 4 per violazione dell’art 132 c. p.c. dell’art. 36 del D.lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 111 della Costituzione. Si deduce che la motivazione è meramente apparente poiché il giudice

d’appello si è limitato ad enunciare la massima di una decisione della Corte di Cassazione (n. 3166 del 2015) in ordine alla rilevanza nella determinazione delle rendite catastali, delle installazioni e dei macchinari connessi o incorporati alle unità immobiliare comunque stabilmente infissi ad essa, senza che si evinca se ha proceduto all’esame delle questioni rilevanti sottoposte dalla parte, relative alla analisi della tipologia, funzione e destinazione d’uso degli impianti di cui la società contribuente aveva specificamente lamentato che non potessero essere inclusi ai fini del calcolo della rendita catastale, poiché si trattava di macchinari mobili (di tipo M) e di macchinari che, benché connessi al suolo per esigenze di funzionamento non caratterizzano la destinazione d’uso del fabbricato (di tipo A).
2.Con il secondo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art 360 n.3 c.p.c. la violazione degli artt. 4,5 e 10 del RDL numero 652/1939. La parte osserva che nel caso in cui si ritenga la decisione implicita, e cioè che la CTR abbia ritenuto che qualsivoglia impianto presente nel sito produttivo concorre indistintamente fini del calcolo della rendita catastale dell’opificio, vi è errore nella applicazione delle norme citate, poiché nel caso di macchinari mobili ed impianti connessi al suolo per esigenze di funzionamento si deve verificare se essi siano imprescindibili ed essenziali alla funzionalità dell’edificio e del processo produttivo, nella specie una cartiera.
3.Con il terzo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’ art 360 n. 3 c.p.c. la violazione dell’art 1362 c.c. in quanto la sentenza impugnata, travisando il senso letterale dell’appello laddove si parla di macchinari connessi al suolo per esigenze di funzionamento e macchinari mobili, avrebbe implicitamente ritenuto che tutti quegli impianti fossero rappresentati come fissi.

4.- Con il quarto motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’ art 360 n. 4 c.p.c. la nullità della sentenza impugnata perché a fronte di specifiche censure mosse alla sentenza di primo grado in particolare

ex art 132 c.p.c. si è limitata ad affermare con motivazione apparente che l’impugnata sentenza contiene tutte le ragioni poste a base della decisione.

4.- Il primo motivo è fondato.

Effettivamente il giudice d’appello non si è pronunciato sulle questioni rilevanti prospettate dalla parte e -come osserva il Procuratore generale- non mette a fuoco il tema del decidere, limitandosi a richiamare alcune sentenze di legittimità senza prendere posizione sugli specifici motivi di appello. La CTR ha genericamente richiamato un principio di diritto affermato da questa Corte in ordine alla determinazione della rendita catastale degli edifici appartenenti delle categorie del gruppo D e della rilevanza delle installazioni di macchinari e impianti connessi o incorporati alle unità immobiliari o comunque stabilmente infissi ad esse, ma senza dare atto, in concreto, di che tipo di macchinari si tratta nella fattispecie, e ciò a fronte di specifiche deduzioni sul punto da parte dell’appellante , che avrebbero richiesto una verifica in concreto. In particolare, il giudice d’appello n on verifica se i macchinari de quo contribuiscano in via ordinaria ad assicurare all’immobile una specifica e stabile autonomia funzionale e reddituale (Cass. n. 12791 del 23/05/2018).
Né il richiamo ad un principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte può considerarsi esaustivo degli obblighi motivazionali, perché il percorso argomentativo deve comunque consentire di comprendere la fattispecie concreta, l’autonomia del processo deliberativo compiuto e la riconducibilità dei fatti esaminati al principio di diritto richiamato, dovendosi ritenere, in difetto di tali requisiti minimi, la totale carenza di motivazione e la conseguente nullità del provvedimento (cfr. Cass. n. 11227 del 09/05/2017 Cass. n. 17403 del 03/07/2018).
Pertanto, in accoglimento del primo motivo deve ritenersi la nullità della sentenza in quanto la motivazione è meramente apparente e non consen te di comprende le effettive ragioni per le quali l’appello è stato respinto; da ciò deriva che, assorbiti gli ulteriori motivi, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana in diversa composizione, per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 01/12/2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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