Rendita catastale: l'onere della prova è dell'Agenzia

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27547/2024, ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate in una controversia sulla rendita catastale di una struttura alberghiera. La Corte ha stabilito che l’onere della prova per giustificare un aumento della rendita spetta all’Amministrazione Finanziaria, anche a seguito di variazioni immobiliari denunciate dal contribuente. In assenza di prove su elementi che incrementino il valore dell’immobile, la pretesa dell’Agenzia è infondata. La decisione si basa sulla logicità della valutazione del giudice di merito, che aveva considerato una precedente sentenza passata in giudicato come punto di partenza per determinare la nuova, e più bassa, rendita a seguito di una riduzione della consistenza immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale: a chi spetta l’onere della prova? La Cassazione chiarisce

La determinazione della rendita catastale è un tema centrale nel diritto tributario, con impatti diretti sulla tassazione degli immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 27547/2024) ha ribadito un principio fondamentale: l’onere di provare la legittimità di un aumento della rendita catastale spetta sempre all’Amministrazione Finanziaria, anche quando il contribuente presenta una variazione. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I fatti del caso: la controversia sulla rendita catastale

Una società proprietaria di una struttura alberghiera impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale dell’immobile, portandola da circa 76.000 euro (proposti dalla società) a 125.000 euro. La società aveva presentato una dichiarazione di variazione (Docfa) per una riduzione della consistenza immobiliare, dovuta allo stralcio di alcune aree di corte.

I giudici di primo grado (CTP) avevano parzialmente accolto il ricorso, fissando la rendita a 84.500 euro. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) rigettava l’appello dell’Agenzia delle Entrate. La CTR sottolineava come una precedente sentenza, passata in giudicato, avesse già fissato la rendita per lo stesso immobile (prima della riduzione) a 93.700 euro. Pertanto, appariva logico e congruo che, a seguito di una diminuzione della superficie, la nuova rendita fosse leggermente inferiore, come stabilito in primo grado. L’Agenzia, invece, non aveva fornito alcuna prova di ‘sopravvenienze’ o elementi incrementativi (come ristrutturazioni straordinarie) che potessero giustificare una rivalutazione così significativa.

La decisione della Cassazione sulla corretta attribuzione della rendita catastale

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando una violazione di legge e una falsa applicazione del principio del giudicato esterno. Secondo l’Agenzia, i giudici di merito avrebbero erroneamente valorizzato la precedente sentenza senza considerare le dinamiche successive.

La Suprema Corte ha dichiarato i motivi infondati, rigettando il ricorso e confermando la decisione d’appello. I giudici hanno chiarito che le argomentazioni dell’Agenzia si limitavano a mere affermazioni unilaterali, senza essere supportate da elementi probatori concreti.

Il principio dell’onere della prova a carico dell’Agenzia

Il punto cruciale della decisione è la riaffermazione del principio sull’onere della prova. Nelle controversie relative all’attribuzione della rendita catastale, spetta all’Amministrazione Finanziaria dimostrare, nel contraddittorio con il contribuente, gli elementi di fatto che giustificano la propria pretesa. L’Ufficio non può basare il proprio accertamento sull’eventuale insuccesso della prova fornita dal contribuente. Deve, invece, motivare adeguatamente il classamento proposto, fornendo le prove a sostegno della maggiore rendita.

La rilevanza del giudicato precedente e l’assenza di sopravvenienze

La Corte ha inoltre ritenuto logico e corretto il ragionamento della CTR. Partendo da una rendita di 93.700 euro, già accertata in via giudiziale e divenuta definitiva, la riduzione a 84.500 euro a seguito di una diminuzione della consistenza dell’immobile è apparsa una conseguenza del tutto ragionevole. L’Agenzia, per sostenere la propria ‘rivalutazione’, avrebbe dovuto dimostrare l’esistenza di interventi migliorativi o altre ‘sopravvenienze’ tali da incrementare il valore dell’immobile, nonostante la riduzione delle superfici. Tale prova, nel caso di specie, è completamente mancata.

Le motivazioni della Corte

La Cassazione ha evidenziato come il ricorso dell’Agenzia mirasse, in realtà, a una nuova valutazione dei fatti di causa, attività preclusa in sede di legittimità. Le critiche mosse alla sentenza impugnata sono state considerate inammissibili perché non vertevano su una violazione di legge, ma su una diversa interpretazione delle risultanze processuali. Inoltre, la presenza di una ‘doppia conforme’ (decisioni concordanti in primo e secondo grado) limitava ulteriormente la possibilità di censurare la ricostruzione dei fatti. La Corte ha quindi rigettato il ricorso e, data la manifesta infondatezza, ha condannato l’Agenzia non solo al pagamento delle spese legali, ma anche a una sanzione per lite temeraria ai sensi dell’art. 96 c.p.c.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza consolida un importante baluardo a tutela del contribuente. In materia di accertamento della rendita catastale, l’Amministrazione Finanziaria non può procedere con rettifiche basate su mere presunzioni o affermazioni non provate. È tenuta a fornire una motivazione dettagliata e a dimostrare concretamente le ragioni che giustificano una rendita superiore a quella dichiarata, specialmente se il contribuente ha documentato una variazione che, logicamente, dovrebbe comportare una riduzione del valore. La decisione rafforza il principio secondo cui il dialogo tra Fisco e contribuente deve basarsi su prove concrete e non su imposizioni unilaterali.

A chi spetta l’onere di provare la correttezza di una nuova rendita catastale dopo una variazione?
L’onere di provare gli elementi di fatto che giustificano una pretesa di maggiore rendita catastale spetta sempre all’Amministrazione Finanziaria, la quale deve dimostrarli nel contraddittorio con il contribuente.

Un precedente giudicato su una rendita catastale può influenzare una successiva valutazione dello stesso immobile?
Sì, una sentenza passata in giudicato che ha definito la rendita di un immobile costituisce un punto di riferimento logico e formale. A fronte di una successiva riduzione della consistenza immobiliare, è congruo aspettarsi una rendita inferiore, a meno che l’Agenzia non provi l’esistenza di elementi incrementativi del valore (sopravvenienze).

Cosa succede se l’Amministrazione Finanziaria non fornisce prove sufficienti per giustificare un aumento della rendita catastale?
Se l’Amministrazione Finanziaria non adempie al proprio onere probatorio, la sua pretesa di una maggiore rendita risulta infondata. Il giudice non può basare la sua decisione sull’insuccesso della prova del contribuente, ma deve valutare la fondatezza della pretesa dell’Ufficio sulla base delle prove da esso fornite.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27547 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27547 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso 9898/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ope legis dall’RAGIONE_SOCIALE, (C.F.: CODICE_FISCALE; fax: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL), presso cui è domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), con sede in Casamicciola Terme, alla INDIRIZZO (P.IVA: P_IVA), in persona del suo amministratore e legale rappresentate COGNOME COGNOME, nato a Pomigliano D’Arco (NA) il DATA_NASCITA e residente in Roma, alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE), rapp resentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC:

Avviso accertamento rettifica rendita catastale struttura alberghiera -PDA

EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO), elettivamente domiciliata in Napoli, al INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO (indirizzo PEC: EMAIL), giusta procura alle liti rilasciata su foglio separato allegato al controricorso;

– controricorrente –

-avverso la sentenza n. 7194/08/2022 emessa dalla CTR Campania in data 04/11/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE (poi RAGIONE_SOCIALE) impugnava l’avviso di accertamento con cui l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE – Territorio, Ufficio di Napoli, aveva attribuito la rendita di € 125.000,00, in luogo di quella proposta di € 76.012,96 (con Docfa del 3.9.2018), in relazione alla struttura alberghiera della tipologia a 4 stelle, denominata ‘RAGIONE_SOCIALE‘, sita nel Comune di Casamicciola.

La CTP di Napoli accoglieva parzialmente il ricorso sul presupposto di una ‘inerzia difensiva’ dell’Ufficio e di una rimodulazione della richiesta della società, per cui fissava in € 84.500,00 la rendita in contestazione.

Sull’impugnazione dell’RAGIONE_SOCIALE, la CTR della Campania rigettava il gravame, affermando che non era stato contestato il passaggio in giudicato della sentenza n. 17780/40/2015 resa dalla C.T.P. di Napoli con cui veniva definita in € 93.700,00 la rendita attribuita all’immobile per cui è controversia, in luogo di quella accertata (con l’atto prot. NUMERO_DOCUMENTO/NUMERO_DOCUMENTO) dall’RAGIONE_SOCIALE, che la società contribuente, con Docfa NUMERO_DOCUMENTO del NUMERO_DOCUMENTO, aveva denunciato una mera riduzione -per stralcio – RAGIONE_SOCIALE aree di corte costituenti autonome aree urbane catastalmente singolarmente identificate, con la conseguenza che la consistenza immobiliare ‘di partenza’ si era ridotta, sicchè, in assenza di elementi incrementativi in termini di superfici e/o di valore, aree o quant’altro, non si comprendeva il presupposto logico/giuridico su cui fondava la ‘rivalutazione’ dell’intero complesso che l’RAGIONE_SOCIALE aveva operato
con l’atto impugnato.

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi. La RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) ha resistito con controricorso.

Con proposta di definizione agevolata il consigliere delegato reputava manifestamente infondato il ricorso.

La ricorrente ha formulato istanza di decisione del ricorso, illustrata da memoria.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3) e 4), cod. proc. civ., per aver la CGT considerato quale giudicato esterno la sentenza n. 17780/40/2015 resa dalla C.T.P. di Napoli, così estendendone illegittimamente, a suo dire, gli effetti sulla fattispecie.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione del dm Finanze 19.04.1994, n. 701, anche in combinato disposto con l’art. 2967 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per avere la CGT omesso di considerare che nel caso di specie non vi era stata alcuna diversa valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, ma semplicemente una diversa valutazione tecnica degli elementi.

I due motivi, da trattarsi congiuntamente siccome strettamente connessi, sono infondati.

Invero, il rilievo operato dalla ricorrente, secondo cui la sentenza impugnata non avrebbe considerato ‘le sopravvenienze attestate in causa’ (con la conseguenza che la CTR erroneamente avrebbe valorizzato il giudicato formatosi con la sentenza n. 17780/40/2015 resa dalla C.T.P. di Napoli, con cui era stata definita in € 93.700,00 la rendita attribuita all’immobile per cui è controversia, in luogo di quella accertata con l’atto prot. NUMERO_DOCUMENTO dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALETerritorio) è rimasto al rango d i mera affermazione unilaterale di parte, essendosi l’RAGIONE_SOCIALE limitata apoditticamente a sostenere che ‘In ogni caso risulta innegabile che l’hotel
è stato oggetto di un intervento edilizio straordinario nel 2013 che ha comportato, oltre al cambio di destinazione, una fusione ed un ampliamento’ (senza, peraltro, neppure precisare se di tale intervento straordinario già si fosse tenuto conto con il Doc fa presentato l’8/8/2013 -prot. NUMERO_DOCUMENTO – e giudicato congruo dalla precedente sentenza della C.T.P., passata in giudicato, n. 17780/40/2015). Senza tralasciare che la contribuente ha espressamente contestato l’avvenuta esecuzione di interventi di ristrutturazione (<>).
In ogni caso, nelle controversie riguardanti la verifica della attendibilità del provvedimento di classamento, emesso dall’Amministrazione in rettifica di quello proposto dal contribuente, a seguito di lavori di ristrutturazione di un immobile e a mezzo della procedura DOCFA di cui al d.m. Finanze 19 aprile 1994, n. 701, l’onere di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla stessa Amministrazione, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile; ne consegue che il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria e la classe attribuite all’immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto, non può trarre tale prova positiva dall’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’Ufficio (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 15495 del 20/06/2013; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 16569 del 13/06/2024).
In quest’ottica, va ricordato che la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c. si configura solo nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di

detta norma.

3.1. Avuto riguardo, in particolare, al secondo motivo (il quale è parzialmente sovrapponibile al primo), premesso che oggetto del contendere è la ragione per la quale l’Ufficio, a fronte del valore unitario di 800,00 €/mq riconosciuto nel 2015 e nonostant e successivamente -nel 2018 – la contribuente avesse denunciato esclusivamente una riduzione della consistenza immobiliare, abbia attribuito una rendita sensibilmente superiore, la considerazione dell’RAGIONE_SOCIALE, secondo cui lo stralcio della corte non avreb be inciso sul valore dell’immobile, rappresenta una valutazione di merito inammissibile nella presente sede.
Pertanto, sollecita una rivalutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie, preclusa nella presente sede, il rilievo espresso dall’RAGIONE_SOCIALE secondo cui, alla luce <>, sarebbe <>.
Di contro, risulta congrua dal punto di vista logico-formale la considerazione espressa dalla CTR a mente della quale, a fronte di una rendita definitiva di € 93.700,00 accertata per via giudiziale dell’intero complesso immobiliare, si giustifica una rendi ta leggermente più bassa di € 84.500,00 a seguito di una riduzione della consistenza immobiliare denunciata dalla contribuente. Va, in proposito, ribadito il consolidato principio secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della
fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa, laddove l’allegazione, come nel caso di specie, di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo RAGIONE_SOCIALE risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità. Anche di recente Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25182 del 19/09/2024 ha ribadito che, i n tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge ed implica pertanto un problema interpretativo di quest’ultima, laddove l’allegazione di un’erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è mediata dalla contestata valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze di causa ed inerisce, pertanto, alla tipica valutazione del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione. In ogni caso, anche un eventuale vizio motivazionale sarebbe precluso dalla circostanza che si è in presenza di una cd. doppia conforme, né la ricorrente ha dedotto che le due decisioni di merito siano fondate su differenti ragioni in fatto. Invero, come ha chiarito Cass., Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, le disposizioni sul ricorso per cassazione, di cui all’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, circa il vizio denunciabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. ed i limiti d’impugnazione della “doppia conforme” ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 348-ter cod. proc. civ., si applicano anche al ricorso avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale, atteso che il giudizio di legittimità in materia tributaria, alla luce dell’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, non ha connotazioni di specialità. Ne consegue che l’art. 54, comma 3-bis, del d.l. n. 83 del 2012, quando stabilisce che “le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano al processo tributario di cui al d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546”, si riferisce esclusivamente alle disposizioni sull’appello, limitandosi a preservare la specialità del giudizio tributario di merito.
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita accoglimento. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Considerato che la trattazione del ricorso è stata chiesta ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c. a seguito di proposta di inammissibilità, la Corte, avendo definito il giudizio in conformità della proposta, deve applicare l’art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., come previsto dal citato art. 380-bis c.p.c. La novità normativa introdotta dall’art. 3, comma 28, lett. g), d.lgs. 149/2022 contiene, nei casi di conformità tra proposta e decisione finale, una valutazione legale tipica, ad opera del legislatore, della sussistenza dei presupposti per la condanna ad una somma equitativamente determinata a favore della controparte (art. 96, terzo comma, c.p.c.) e di una ulteriore somma di denaro non inferiore ad euro 500,00 e non superiore ad euro 5.000,00 a favore della Cassa RAGIONE_SOCIALE ammende (art. 96, quarto comma, c.p.c.). In tal modo, risulta codificata una ipotesi di abuso del processo, peraltro da iscrivere nel generale istituto del divieto di lite temeraria nel sistema processuale.
Sulla scorta di quanto esposto, ed in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma, la parte ricorrente va condannata al pagamento della somma equivalente alle spese liquidate in favore del controricorrente ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c. e al pagamento della di euro 2.000,00 in favore della Cassa RAGIONE_SOCIALE ammende.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE , non si app lica l’art. 13, comma 1 quater, dPR 30 maggio 2002, nr. 115 (Cass. Sez. 6 – Ordinanza nr. 1778 del 29/01/2016).

rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che liquida in euro 4.000,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge;

condanna la ricorrente, ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c., al pagamento in favore della resistente dell’ulteriore somma di euro 4.000,00; condanna la ricorrente, ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c., al pagamento della somma di euro 2.000,00 in favore della Cassa RAGIONE_SOCIALE ammende.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 8.10.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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