Rendita catastale: limiti alla modifica senza impianti

Un istituto di credito ha perso il ricorso contro l’Amministrazione Finanziaria riguardo la modifica della rendita catastale. La Cassazione ha stabilito che la procedura ‘svuota impianti’ (L. 208/2015) non può essere usata per variazioni catastali non legate allo scorporo di macchinari produttivi, confermando la legittimità della rettifica dell’Ufficio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale: Quando la Variazione è Legittima? Il Caso degli “Imbullonati”

La determinazione della rendita catastale è un tema centrale nel diritto tributario, influenzando direttamente il carico fiscale su cittadini e imprese. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sui limiti della procedura di variazione della rendita, nota come ‘svuota impianti’, introdotta con la Legge di Stabilità 2016. La vicenda, che ha visto contrapposti un importante istituto di credito e l’Amministrazione Finanziaria, offre spunti essenziali per comprendere quando e come è possibile richiedere una rettifica del valore catastale di un immobile.

I Fatti del Contenzioso sulla Rendita Catastale

Un istituto di credito, proprietario di un immobile, presentava una dichiarazione di variazione catastale (DOCFA) a seguito di una diversa distribuzione degli spazi interni. Con questa operazione, l’originaria unità immobiliare veniva frazionata in due subalterni. L’istituto proponeva per una delle nuove unità una categoria catastale A/10 (uffici) con una determinata rendita.

L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, non accettava la proposta e procedeva a una variazione d’ufficio, assegnando alla nuova unità la categoria D/5 (Istituti di credito, cambio e assicurazioni) e una rendita catastale significativamente più alta. La società impugnava l’avviso di accertamento, ma la Commissione Tributaria Regionale dava ragione all’Ufficio, decisione poi confermata dalla Corte di Cassazione.

La Procedura ‘Svuota Impianti’ e la sua Corretta Applicazione

Il cuore del dibattito legale ruotava attorno all’interpretazione dell’articolo 1, commi 21 e 22, della Legge n. 208/2015. Questa normativa, nota come ‘svuota impianti’, è stata introdotta per escludere dalla stima diretta della rendita catastale il valore di macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali a uno specifico processo produttivo, i cosiddetti ‘imbullonati’.

La legge consente agli intestatari di immobili già censiti di presentare atti di aggiornamento per rideterminare la rendita escludendo il valore di tali componenti. L’istituto di credito sosteneva che questa procedura fosse applicabile al suo caso. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha respinto questa tesi.

La Finalità Specifica della Normativa

La Corte ha chiarito che la finalità della legge è quella di uniformare i criteri di stima, consentendo di scorporare dal valore catastale elementi che, pur essendo fissi, sono legati al processo produttivo e non alla struttura immobiliare in sé. La procedura è dunque speciale e finalizzata esclusivamente a questo scopo.

Nel caso di specie, la società non aveva presentato la variazione per scorporare ‘imbullonati’, ma per una ‘diversa distribuzione degli spazi interni’. La richiesta di modifica, quindi, non rientrava nell’ambito di applicazione della normativa speciale invocata.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’istituto di credito basandosi su un’argomentazione lineare e rigorosa. In primo luogo, ha sottolineato che la procedura prevista dalla Legge n. 208/2015 è una fattispecie particolare di dichiarazione di variazione catastale, non connessa a interventi edilizi, ma finalizzata unicamente a rideterminare la rendita escludendo componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta.

La società non ha mai dedotto, né tantomeno dimostrato, che nella precedente dichiarazione fossero stati inclusi macchinari, congegni o altri impianti funzionali al processo produttivo. La sua richiesta si fondava su una diversa causale, ovvero la riorganizzazione degli spazi. Di conseguenza, non poteva avvalersi di una procedura pensata per un obiettivo completamente diverso.

La Corte ha quindi concluso che l’Amministrazione Finanziaria ha agito legittimamente nel ripristinare la rendita precedentemente accertata, non sussistendo i presupposti per l’applicazione della normativa ‘svuota impianti’. La richiesta di modifica della rendita catastale non poteva essere presentata mediante la procedura speciale, poiché la sua causa era estranea alla finalità per cui tale procedura è stata creata.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: le norme procedurali speciali in ambito fiscale devono essere interpretate restrittivamente e applicate solo nelle ipotesi per cui sono state espressamente previste. I contribuenti che intendono modificare la rendita catastale dei propri immobili devono prestare massima attenzione alla causale della variazione e alla corretta procedura da seguire.

La normativa ‘svuota impianti’ rappresenta un’importante opportunità per le imprese, ma il suo utilizzo è circoscritto alla necessità di escludere dalla stima il valore di macchinari e impianti produttivi. Non può essere utilizzata come uno strumento generico per ottenere una revisione della rendita per altre motivazioni, come ristrutturazioni interne o cambi di destinazione d’uso, per le quali restano valide le procedure ordinarie.

È possibile utilizzare la procedura ‘svuota impianti’ (Legge n. 208/2015) per qualsiasi tipo di variazione catastale?
No, la procedura è specifica e può essere utilizzata solo per la rideterminazione della rendita catastale attraverso lo scorporo del valore di macchinari, congegni e attrezzature funzionali a uno specifico processo produttivo (‘imbullonati’).

Cosa deve dimostrare il contribuente per applicare la riduzione della rendita catastale prevista dalla Legge di Stabilità 2016?
Il contribuente deve dimostrare che nella quantificazione della rendita catastale precedentemente in atti erano stati inclusi macchinari, congegni o altri impianti funzionali al processo produttivo, il cui valore deve ora essere escluso in base alla nuova normativa.

Una variazione catastale basata solo sulla ‘diversa distribuzione degli spazi interni’ giustifica l’uso della procedura speciale per gli ‘imbullonati’?
No. Come chiarito dalla Corte di Cassazione, una variazione motivata dalla sola riorganizzazione interna degli spazi non rientra nella finalità della normativa ‘svuota impianti’ e, pertanto, non può essere effettuata tramite quella specifica procedura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16269 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16269 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 15338-2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio degli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, che la rappresentano e difendono giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 1032/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA

REGIONALE del PIEMONTE, depositata il 14/12/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 31/5/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale del Piemonte aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n della RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Vercelli, in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di variazione di classamento ai sensi del D.M. n. 701/94 per entrambi i subalterni originati, a seguito di dichiarazione DOCFA, dalla divisione degli spazi interni di un immobile di proprietà della Società, essendo stato riconfermato per il sub. 701 i pregressi valori unitari ed in riferimento al sub. 702, avendo l’Ufficio effettua to variazione assegnando cat. D/5, con rendita catastale Euro 25.100,00;
RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso; la RAGIONE_SOCIALE ha da ultimo depositato memoria difensiva;

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la Società denuncia, in rubrica, «nullità della sentenza per apparenza della motivazione e violazione dell’art. 132, comma primo, n. 4) cod. proc. civ. e dell’art. 36 del D.Lgs. n. 546 del 1992 in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., comma primo, n. 4 e dell’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992» e lamenta che la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale sia «incentrata esclusivamente sulla legittimità della rettifica della rendita della sola u.i.u., essendosi i giudici di appello limitati a stabilire che non spetterebbe al contribuente avvalersi della procedura prevista dall’art. 1, comma 22, della legge n. 208 del 2015 per rettificare la rendita già in atti laddove non vi siano ‘imbullonati’ da scorporare », senza esaminare «se l’Ufficio abbia legittimamente rettificato la categoria catastale dell’u.i.u. iscritta in catasto al sub. 702, dalla categoria ‘A/10 Uffici’ proposta dalla RAGIONE_SOCIALE a quella ‘D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazioni’ ivi accertata »;
1.2. con il secondo motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «v iolazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 e dell’art. 1, comma 3, del decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE Finanze 19 aprile 1994, n. 701» per avere la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale «erroneamente a ffermato che l’art. 1, comma 21, l. n. 208 consentirebbe una rettifica della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE u.i.u. già iscritte in catasto solo al fine di ‘scorpor are dalla stima precedente quelle componenti impiantistiche ‘funzionali ad uno specifico processo produttivo’ se erano precedentemente dichiarati’, ritenendo quindi che, al di fuori di dette ipotesi, la rettifica di una precedente dichiarazione NUMERO_DOCUMENTO sarebbe preclusa»;
2.1. il primo motivo va disatteso;

2.2. per la giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 2151 del 29/01/2021; Cass. n. 10636 del 09/05/2007), ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, e tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione;
2.3. le eccezioni circa l’erroneit à della rettifica effettuata dall’Ufficio devono quindi ritenersi implicitamente disattese per il fatto stesso dell’accoglimento del gravame sulla scorta della ritenuta validità della « rideterminazione catastale dell’Ufficio il quale, non ravvisando la sussistenza dei presupposti di cui alla Legge ut supra descritta (cd. svuota impianti), …(aveva)… ripristinato la rendita precedentemente accertata»;

3.1. il secondo motivo di ricorso va parimenti disatteso;

3.2. come riportato nella stessa sentenza impugnata, la Società aveva «presentato, in data 21/12/2016, una variazione modello Docfa a seguito dell’introduzione dell’art. 1, comma 22, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208, senza realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito a catasto, con causale ‘Divisione – Diversa distribuzione degli spazi interni’, con cui proponeva il frazionamento del precedente sub. 28 ed attribuiva la cat. D/5,

rendita catastale euro 17.128,00, per l’unità immobiliare di cui al sub. 701 e la cat. A/10, classe 2^, vani 22, rendita catastale euro 6.305,94, per l’unità immobiliare di cui al sub. 702»

3.3. in diritto, va dunque evidenziato che per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016) – con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (cc.dd. «imbullonati») – è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo;
3.4. il comma 22 dell’art. 1 cit. precisa, inoltre, che «a decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21»;

3.5. ne consegue che dal 1° gennaio 2016 gli intestatari degli immobili già censiti con i criteri precedenti, possono presentare atti di aggiornamento, tramite procedura Docfa, per modificare in riduzione l’importo della rendita catastale di quegli immobili, nel rispetto RAGIONE_SOCIALE novità introdotte, ovvero attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale;

3.6. la normativa ha quindi la finalità di uniformare i criteri di stima e quindi di determinazione della rendita degli immobili già iscritti in catasto con quelli di nuova costituzione che saranno iscritti a far luogo dal 1° gennaio 2016, essendo stata introdotta una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, rivolta, come si è detto, a rideterminare la rendita catastale escludendo dalla stessa eventuali componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta;
3.7. ciò posto, la Società non ha in alcun modo dedotto, né dimostrato che nella precedente dichiarazione DOCFA, presentata prima dell’entrata in vigore della normativa dianzi indicata, erano stati indicati, ai fini della quantificazione della rendita catastale dell’immobile, i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo relativo all’immobile in oggetto , avendo piuttosto fatto riferimento ad una diversa distribuzione dei soli spazi interni;
3.8. ne consegue che la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale ha correttamente ritenuto la legittimità della «rideterminazione catastale dell’Ufficio il quale, non ravvisando la sussistenza dei presupposti di cui alla Legge ut supra descritta (cd. svuota impianti), …(aveva)… ripristinato la rendita precedentemente accertata»;

3.9. non poteva essere, invero, presentata richiesta della modifica della rendita catastale, a seguito dei lavori e RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate dalla Società al suddetto immobile, mediante la procedura prevista dalla legge n. 208 del 2015;

sulla scorta di quanto sin qui illustrato, va respinto il ricorso;

le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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