Rendita catastale impianti: pozzi geotermici esclusi

La Corte di Cassazione ha stabilito che i pozzi di produzione e reiniezione di una centrale geotermica non devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale. L’ordinanza chiarisce che, in base alla normativa in vigore dal 1° gennaio 2016, tali strutture sono considerate impianti funzionali al processo produttivo (‘imbullonati’) e non parti strutturali dell’immobile. La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia fiscale, confermando la decisione dei giudici di merito ma correggendone la motivazione giuridica, basandola sulla corretta applicazione temporale della Legge di Stabilità 2016.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Impianti: la Cassazione Esclude i Pozzi Geotermici

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sulla determinazione della rendita catastale impianti a destinazione speciale, come le centrali geotermiche. La questione centrale riguardava se il valore dei pozzi di estrazione e reiniezione dovesse essere incluso nella stima catastale. La risposta della Corte è stata negativa, consolidando un principio di grande rilevanza per il settore energetico e industriale.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore dell’energia geotermica aveva presentato una dichiarazione di variazione catastale (DOCFA) per una delle sue centrali. L’Agenzia fiscale, ritenendo la rendita proposta troppo bassa, emetteva un avviso di rettifica, sostenendo che nel calcolo avrebbero dovuto essere incluse anche le componenti essenziali al processo produttivo, specificamente i pozzi di produzione e di reiniezione del vapore geotermico.
La società impugnava l’avviso, ma la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo l’appello della contribuente e affermando che i pozzi non dovessero concorrere alla determinazione della rendita. L’Agenzia fiscale, insoddisfatta, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e la rendita catastale impianti

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia fiscale, confermando la decisione di secondo grado ma con una motivazione giuridica differente e più corretta. Il punto cruciale del ragionamento della Corte è l’applicazione del principio ratione temporis, ovvero la necessità di applicare la legge in vigore al momento dei fatti.
L’avviso di rettifica era stato emesso nel 2016, anno in cui era già entrata in vigore la Legge di Stabilità per il 2016 (L. n. 208/2015). Questa legge ha introdotto una modifica sostanziale ai criteri di calcolo della rendita catastale impianti speciali (categorie D ed E).

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato che, a decorrere dal 1° gennaio 2016, la stima catastale deve tenere conto del suolo, delle costruzioni e degli elementi strutturalmente connessi che aumentano la qualità e l’utilità dell’immobile. Tuttavia, la stessa norma esclude esplicitamente dalla stima ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo’.
Questi elementi, noti come ‘imbullonati’, sono sottratti al carico impositivo anche se infissi stabilmente al suolo, poiché la loro funzione è legata al processo produttivo e non alla struttura dell’immobile in sé. I giudici hanno chiarito che i pozzi geotermici rientrano a pieno titolo in questa categoria. Essi sono ‘impianti funzionali al ciclo produttivo’ e ‘componenti strutturali essenziali al funzionamento stesso dell’impianto’. Non sono semplici pertinenze o costruzioni, ma parti integranti del processo di trasformazione dell’energia geotermica in energia elettrica.
La Corte ha quindi corretto l’errore della Commissione Regionale, che aveva basato la sua decisione su una normativa superata relativa alle miniere, riconducendo il caso nell’alveo corretto della L. n. 208/2015. La decisione si allinea a un orientamento ormai consolidato, che privilegia la destinazione produttiva dell’impianto rispetto alla sua natura strutturale o al suo grado di connessione al suolo.

Le Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale per la fiscalità immobiliare delle imprese: nella determinazione della rendita catastale impianti industriali, il valore dei macchinari e delle attrezzature strettamente funzionali alla produzione deve essere escluso. Questa decisione offre certezza giuridica alle aziende del settore energetico e manifatturiero, impedendo una sovrastima del valore catastale che comporterebbe un ingiustificato aumento del carico fiscale (ad esempio, ai fini IMU). La distinzione tra ciò che è ‘immobile’ e ciò che è ‘impianto produttivo’ viene così nettamente definita, in linea con la volontà del legislatore del 2015 di alleggerire la pressione fiscale sui beni strumentali alla produzione.

I pozzi di una centrale geotermica devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, a partire dal 1° gennaio 2016, i pozzi geotermici sono considerati impianti funzionali allo specifico processo produttivo e, pertanto, il loro valore deve essere escluso dalla stima diretta per la determinazione della rendita catastale.

Quale legge regola la determinazione della rendita catastale per gli impianti industriali dopo il 2016?
La normativa di riferimento è l’art. 1, comma 21, della Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), che ha modificato i criteri di stima escludendo dal calcolo macchinari, congegni e altri impianti funzionali al processo produttivo, comunemente definiti ‘imbullonati’.

Perché la Corte ha corretto la motivazione della sentenza precedente pur confermando la decisione?
La Corte ha confermato l’esclusione dei pozzi dalla rendita ma ha ritenuto errata la base giuridica utilizzata dalla Commissione Tributaria Regionale (un Regio Decreto del 1931 sulle miniere). La motivazione corretta andava individuata nella Legge n. 208/2015, applicabile ratione temporis poiché l’accertamento fiscale era avvenuto nel 2016.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21292 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21292 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 23286-2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore

elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE, rappresentate e difese dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al controricorso -controricorrenti – avverso la sentenza n. 170/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della TOSCANA, depositata il 15/2/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 2/7/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME

COGNOME‘COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Toscana aveva accolto l’appello di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n. 287/2017 della Commissione tributaria provinciale di Siena in rigetto del ricorso proposto dalla società contribuente avverso avviso di rettifica della rendita catastale, proposta dalla società a mezzo DOCFA con riferimento a centrale geotermica, in cui si affermava che concorrerebbero alla determinazione della rendita varie componenti che caratterizzerebbero intrinsecamente il processo produttivo e costituirebbero parti essenziali della centrale, tra cui i pozzi di produzione e di reiniezione;
RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE (quale beneficiaria della scissione parziale della prima società) resistono con controricorso;

le controricorrenti hanno da ultimo depositato memoria illustrativa RAGIONE_SOCIALE proprie ragioni

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione del R.D. n. 1572 del 1931, art. 18, e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente affermato che il valore dei pozzi di estrazione o reiniezione non devono essere inclusi nella rendita catastale

dell’opificio relativo alla centrale elettrica geotermica atteso che essi non sarebbero pertinenza di una miniera, ma sua parte costitutiva, sicché ad essi si applicherebbe direttamente la norma speciale di esenzione;

1.2. con il secondo motivo l’RAGIONE_SOCIALE deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione dell’art. 1quinquies del d.l. n. 44 del 2005, convertito in legge n. 88 del 2005, dell’art. 1, comma 2, Legge n. 212/2001, dell’art. 4 del R.D. n. 652 del 1939 e dell’art. 812 cod. civ. per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente escluso dalla stima catastale i pozzi geotermici trattandosi di componenti strutturali ed impiantistiche della centrale geotermica;
1.3. il ricorso deve essere rigettato pur dovendosi procedere, ex art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ., alla correzione della motivazione erronea in diritto;

1.4. la questione della rilevanza del valore dei pozzi di iniezione e reiniezione ai fini della rendita catastale della centrale geotermica è già stata varie volte vagliata, anche di recente, da questa Corte di legittimità, pure nei confronti RAGIONE_SOCIALE medesime parti (cfr. Cass. nn.27196/2022, 1827/2023, 18182/2023, 2290720/23, 22917/2023, 22942/2023);

1.5. all’indirizzo interpretativo, ormai consolidato, che si è così venuto a formare -ed ai relativi approfondimenti -qui interamente ci si richiama, non senza osservare come esso muova da un dirimente discrimine temporale (non adeguatamente valorizzato dalla Commissione Tributaria Regionale) rilevante anche nella presente fattispecie e dato dall’entrata in vigore del già più volte citato art. 1 co. 21 l. 208/2015 ( «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo»);
1.6. l’avviso di rettifica in questione è stato adottato nel 2016, all’esito di una DOCFA della società contribuente del medesimo anno ed è, quindi, soggetto a questa nuova disciplina, al che consegue l’infondatezza di tutte le censure dell’ufficio basate sui precedenti di legittimità riguardanti la normativa anteriore, ulteriormente precisandosi che l’invocata Circolare n. 6 del 2012, sebbene richiamata dalla legge di stabilità del 2015, è anteriore rispetto alla suindicata l. n. 208 del 2015 per cui, in base ai criteri della successione della legge nel tempo, non è risolutiva ai fini della decisione della questione in esame;
1.7. la disciplina applicabile, ratione temporis , alla presente controversia esclude i cc.dd. ‘imbullonati’ dalla determinazione della rendita catastale e, innovando i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, confermati dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte, esclude dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo;

1.8. in particolare, attraverso una tecnica legislativa «per esclusione», il legislatore del 2015, nella prima parte della disposizione normativa, descrive le caratteristiche di bene immobile o parte integrante di esso (suolo, costruzioni ed altri elementi ad essi strutturalmente connessi), che ne accresce l’utilità ed il valore per poi escludere, nella seconda parte, da tale bene tutte quelle componenti che sono funzionali al processo produttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti), meglio noti appunto con la denominazione di «imbullonati», e la scelta legislativa è stata, quindi, quella di sottrarre dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo;
1.8. per giurisprudenza pacifica, la nozione emergente dall’art. 1, comma 21, l. n.208/2015 di macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali e strutturali allo specifico processo produttivo e sottratti al regime fiscale, prescinde dal fatto che i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo, invece, essenziale il loro

impiego nel processo produttivo (cfr. Cass. nn. 20726, 20727, 20728, 21460 del 2020 nonché Cass. nn.7343/2021 e 2114/2021, n.25784 del 22/09/2021, Cass. n.380/2022, n. 6687/2022), sicché ciò che è decisivo è, fondamentalmente, il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo, ed ai fini della determinazione della rendita si deve, in definitiva, tenere conto di quegli elementi impiantistici che sono strutturalmente connessi alla costruzione, non invece di tutte quelle dotazioni (impianti, macchinari, attrezzature, ecc.) che sono funzionali al processo produttivo, ancorché esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse al fabbricato;
1.9. vengono, dunque, considerate, ai fini della stima diretta, solo quelle dotazioni che caratterizzano il fabbricato e non il processo produttivo che nello stesso viene svolto, sancendo l’esclusione dei macchinari, dei congegni, RAGIONE_SOCIALE attrezzature e degli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo dal computo del valore dell’immobile;

1.10. nella specie, si verte di pozzi di produzione cioè di pozzi geotermici che si collegano a fonti di energia geotermica nonché di pozzi di iniezione progettati per forzare l’acqua nel sottosuolo al fine di mantenere una fornitura costante di acqua nel sistema geotermico, e ad essi si collegano a centrali geotermiche che utilizzano l’acqua riscaldata per alimentare turbine o per trasferire calore ad altre sostanze che vengono utilizzate per generare energia;

1.11. secondo le medesime allegazioni dell’RAGIONE_SOCIALE e secondo quanto emerge dagli elementi in fatto valorizzati da giudici di merito, i pozzi geotermici, quale quello in esame, sono, quindi, parti dell’impianto produttivo come, del resto, già chiarito da questa Corte nelle pronunce Cass. 15/09/2022, n. 27196 (in cui si è, però, fatta applicazione, ratione temporis , della disciplina previgente) e Cass. 20/01/2023 n. 1827, e occorre, ancora, richiamare quanto condivisibilmente affermato da questa Corte di legittimità secondo cui «i pozzi, inseriti in una centrale geotermica non sono funzionali all’attività estrattiva e, pertanto, allo sfruttamento di una miniera, bensì alla
produzione di energia elettrica», risultando, infatti, «incontroverse in fatto le modalità di funzionamento di un impianto geotermico: i pozzi geotermici di estrazione hanno la funzione di intercettare, attraverso le fratture degli strati rocciosi, le acque riscaldate e i vapori provenienti dalle sorgenti di calore (ad esempio le risalite magmatiche a basse profondità e/o gli assottigliamenti della crosta terrestre) che salgono verso la superficie», rilevando, altresì, «che il vapore erogato dai pozzi viene convogliato in tubazioni, chiamate vapordotti, ed inviato ad azionare una turbina, dove l’energia viene trasformata in energia meccanica di rotazione; l’asse della turbina è collegato al rotore dell’alternatore che, ruotando, trasforma l’energia meccanica in energia elettrica alternata, che viene trasmessa al trasformatore che, a sua volta, innalza il valore della tensione e la immette nella rete di distribuzione» ed «il vapore in uscita dalla turbina riportato allo stato liquido in un condensatore, ed una torre di raffreddamento consente di raffreddare l’acqua prodotta dalla condensazione del vapore: a questo punto l’acqua fredda viene utilizzata nel condensatore, per abbassare la temperatura del vapore, oppure viene reiniettata nelle rocce profonde grazie ai pozzi di reiniezione, per iniziare un nuovo ciclo produttivo di energia rinnovabile» (cfr., in parte motiva, Cass. n. 7322/2023);
1.12. alla luce di tali premesse si deve concludere che i pozzi geotermici, in quanto impianti funzionali al ciclo produttivo e componenti strutturali essenziali al funzionamento stesso dell’impianto, non rilevano, a decorrere dal 1° gennaio 2016, ai fini della stima catastale, in virtù della l. n. 208 del 2016, il cui obiettivo è quello di sottrarre dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che sia o meno infisso al suolo (in questo senso Cass. 20/01/2023 n. 1827);
1.13. sulla scorta RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, in relazione al profilo in esame, il dispositivo della sentenza impugnata è corretto, sebbene la stessa presenti un evidente errore di sussunzione del caso

concreto, ricondotto erroneamente ad una norma non pertinente vale a dire l’art. 18 del r.d. n. 1572 del 1931, mentre i pozzi presenti nella centrale non sono pertinenze di una miniera ma, piuttosto, parti inscindibili dell’impianto alla cui funzione produttiva chiaramente partecipano;

il ricorso va quindi integralmente respinto;

le spese di lite vanno integralmente compensate in ragione del posteriore consolidarsi della giurisprudenza in materia.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale; compensa integralmente le spese di lite.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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