Rendita catastale: impianti non scorporati, no prova

Una società di gestione del risparmio immobiliare ha contestato un avviso di accertamento che negava la riduzione della rendita catastale di un suo immobile, richiesta a seguito dello scorporo di componenti impiantistiche. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. Secondo la Corte, l’avviso era sufficientemente motivato e non era necessario un contraddittorio preventivo. Il punto cruciale della decisione è stata la totale assenza di prove, da parte della società, riguardo l’esistenza e la natura degli impianti che si volevano escludere dal calcolo della rendita catastale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale e Scorporo degli Impianti: La Prova è a Carico del Contribuente

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale in materia di rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale: l’onere di provare quali impianti debbano essere esclusi dal calcolo spetta interamente al contribuente. Questa pronuncia analizza i limiti dell’obbligo di motivazione dell’Agenzia delle Entrate e ribadisce che, senza prove concrete, la richiesta di riduzione della rendita non può essere accolta. Analizziamo i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società di gestione del risparmio immobiliare, proprietaria di un complesso industriale, aveva presentato una dichiarazione DOCFA per aggiornare la rendita catastale del proprio bene. L’obiettivo era escludere dal valore catastale la componente impiantistica, in applicazione della Legge n. 208/2015, che prevede appunto lo scorporo di macchinari e attrezzature funzionali al processo produttivo.

L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, ha emesso un avviso di accertamento con cui rettificava la proposta della società, ripristinando la precedente, e più alta, rendita catastale. La società ha impugnato l’avviso, ma i suoi ricorsi sono stati respinti sia dalla Commissione Tributaria Provinciale sia da quella Regionale. La controversia è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Cassazione e la rendita catastale

La società ricorrente ha basato il suo ricorso in Cassazione su tre motivi principali:

1. Carenza di motivazione: L’avviso di accertamento si sarebbe fondato su generici “prontuari di settore” senza allegarli o specificarli, violando il diritto del contribuente a comprendere le ragioni della decisione.
2. Violazione del contraddittorio preventivo: L’Agenzia avrebbe agito “a tavolino”, senza effettuare un sopralluogo necessario per verificare la natura e la funzionalità degli impianti da scorporare.
3. Errata applicazione della legge: I giudici di merito avrebbero sbagliato nel non riconoscere il diritto allo scorporo degli impianti, negandolo sulla base di argomentazioni ritenute infondate.

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente tutti i motivi del ricorso, fornendo importanti chiarimenti su ciascun punto.

Obbligo di motivazione e la procedura DOCFA

Sul primo punto, la Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato: nell’ambito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’Amministrazione Finanziaria è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita). Una motivazione più approfondita è richiesta solo se l’Agenzia contesta gli elementi di fatto indicati dal contribuente. Nel caso di specie, la controversia non riguardava i fatti, ma la loro valutazione. L’Agenzia si era limitata a riproporre il classamento precedente, ritenendo non provata la necessità di una variazione, e ciò è stato considerato sufficiente.

Il sopralluogo non è un obbligo per determinare la rendita catastale

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Corte ha chiarito che per la determinazione della rendita catastale degli immobili di categoria D (immobili a destinazione speciale) non è previsto alcun obbligo di effettuare un sopralluogo preventivo. L’amministrazione può basare le proprie valutazioni sulla documentazione disponibile. Inoltre, per i tributi non armonizzati a livello europeo, come quelli catastali, non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo. La procedura DOCFA, per sua natura, è già partecipativa e spetta al contribuente fornire tutti gli elementi necessari a supporto della propria richiesta.

Le Motivazioni

Il cuore della decisione, che ha portato al rigetto anche del terzo motivo, risiede nell’onere della prova. La Corte ha evidenziato come i giudici di merito avessero correttamente rilevato che la società ricorrente non aveva fornito alcuna prova concreta dell’esistenza di impianti strumentali da scorporare. Non era stato dimostrato che nella precedente valutazione fossero stati inclusi beni che, secondo la nuova normativa, avrebbero dovuto essere esclusi.

In sostanza, la società chiedeva una riduzione della rendita basandosi su un’affermazione non supportata da alcuna documentazione o perizia che identificasse chiaramente quali fossero gli impianti da escludere e il loro valore. La Corte di Cassazione, non potendo riesaminare i fatti del processo, ha ritenuto inammissibile il motivo, in quanto mirava a ottenere una nuova valutazione del merito della causa. La richiesta della società si è scontrata con un principio fondamentale del diritto tributario: chi chiede un’agevolazione o una riduzione del carico fiscale deve provare di averne diritto.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma che la Legge n. 208/2015 consente di escludere dalla rendita catastale il valore dei cosiddetti “imbullonati”, ovvero macchinari, congegni e attrezzature funzionali al processo produttivo. Tuttavia, questa possibilità non è automatica. Il contribuente che presenta un’istanza di variazione tramite DOCFA ha l’onere di dimostrare in modo puntuale e documentato quali siano questi impianti e perché debbano essere scorporati dal valore dell’immobile. In assenza di tale prova, l’Amministrazione Finanziaria è legittimata a respingere la richiesta e a confermare la rendita preesistente, senza che ciò costituisca un difetto di motivazione o una violazione del contraddittorio.

È possibile ridurre la rendita catastale escludendo il valore degli impianti produttivi?
Sì, la Legge n. 208/2015 prevede che dalla stima diretta per la determinazione della rendita catastale siano esclusi macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.

L’Amministrazione Finanziaria è sempre obbligata a effettuare un sopralluogo prima di rettificare una rendita catastale proposta con DOCFA?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che, specialmente per gli immobili di categoria D, non sussiste un obbligo di effettuare un sopralluogo preventivo. L’amministrazione può fondare le sue valutazioni sulla documentazione a sua disposizione.

Cosa deve fare il contribuente per ottenere lo scorporo degli impianti dalla rendita catastale?
Il contribuente ha l’onere della prova. Deve dimostrare in modo specifico e documentato l’esistenza degli impianti da scorporare e fornire tutti gli elementi necessari a giustificare la loro esclusione dal calcolo del valore catastale, come previsto dalla normativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33190 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33190 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 15696 del Ruolo Generale dell’anno 2024, proposto

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, come in atti domiciliata,

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza numero 250/24 della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio, pubblicata in data 9 gennaio 2024.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza numero 250/24, pubblicata in data 9 gennaio 2024, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio rigettava l’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza numero 5422/22, con la quale la Commissione Tributaria Provinciale di Roma aveva rigettato il ricorso della società contribuente avverso un avviso di accertamento catastale -numero NUMERO_DOCUMENTO– inerente ad un complesso immobiliare di sua proprietà, ubicato in Pomezia, rientrante nella categoria D, in forza del quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva rideterminato -maggiorandola- la rendita catastale, reputata difforme rispetto a quella indicata nel modello DOCFA presentato dalla società proprietaria del cespite, ai sensi dell’articolo 1, comma 22, della legge numero 208 del 2015.
RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a tre motivi di gravame ed illustrando ulteriormente le sue difese tramite memoria.

L’RAGIONE_SOCIALE resisteva alle avverse argomentazioni e richieste, depositando controricorso e, successivamente, memoria.

La causa, alla camera di consiglio del 25 novembre 2025, udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO. NOME AVV_NOTAIO, veniva decisa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso non è fondato ed, in quanto tale, non merita accoglimento.

2. Con il primo motivo di gravame la società ricorrente lamenta, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, la violazione degli articoli 3 della legge numero 241 del 1990 e 7, 10 e 12 della legge numero 212 del 2000, nonché dell’articolo 7, comma 5 -bis , del decreto legislativo numero 546 del 1992 e dell’articolo 24 della Costituzione, per non avere l’autorità giudiziaria adita in secondo grado ravvisato l’evidente carenza di motivazione dell’avviso di accertamento catastale, fondato su presunti ‘consolidati prontuari di settore’, dai quali sarebbero stati ricavati i valori riferibili ‘ad immobili ubicati nella stessa zona’, che non erano stati messi a disposizione della società contribuente, né, tanto meno, allegati all’atto di accertamento, sul presupposto di un’attenuazione dell’obbligo di motivazione in materia catastale. La necessità di presentare i modelli DOCFA era sorta in seguito al varo dell’articolo 1, comma 21, della legge numero 208 del 2015, con la quale era stata stabilita in via modificativa del quadro normativo all’epoca vigentel’irrilevanza catastale della componente impiantistica accessoria ai fabbricati iscritti in catasto, in tal modo determinando una decurtazione dall’originario complessivo valore catastale dell’immobile l’intera componente impiantistica asservita al suo funzionamento, con conseguente mantenimento in catasto della sola parte immobiliare dei beni. L’amministrazione finanziaria, attraverso l’attività di accertamento, aveva rettificato i valori contenuti nei modelli DOCFA che aveva presentato (nel 2018), attribuendo all’immobile di sua proprietà una rendita catastale corrispondente a quella conferita in seguito alla presentazione dei precedenti modelli DOCFA, in tal modo, evidentemente,
disconoscendo la scorporabilità -a mente della nuova disciplina- degli impianti, il cui valore, in passato, era stato incluso nella stima RAGIONE_SOCIALE opere murarie, dal momento che la normativa allora vigente non ne richiedeva una separata indicazione. Al cospetto di una discordanza sulla qualificazione sostanziale dei cespiti immobiliari, l’amministrazione finanziaria avrebbe dovuto ragguagliare adeguatamente sulle ragioni che l’avevano inAVV_NOTAIOa a formarsi il convincimento trasfuso nell’avviso di accertamento impugnato, atteso che, essendo l’elemento controverso fra le parti del rapporto catastale riferibile ad una diversa valutazione sostanziale del bene oggetto di accatastamento, vigeva ancor di più l’obbligo di motivare la scelta operata, dovendo recedere qualsivoglia temperamento dell’onere motivazionale valevole per la materia catastale, ancor più considerando che, in caso di rettifica del valore di un bene, spettava alla pubblica amministrazione fornire la prova della fondatezza dei propri assunti.
3. Il motivo è infondato.

3.1. In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto attraverso la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano contestati dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una loro divergente valutazione, mentre, nel caso in cui vi sia contestazione sugli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del
contribuente, sia per delimitare l’oggetto di un eventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 29754/24).

L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale, infatti, è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo-censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fatta dall’amministrazione finanziaria, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati contestati e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione di carattere tecnico degli immobili, di talché, se i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita, non è possibile reputare necessaria una motivazione più dettagliata. Ciò in quanto è possibile che l’eventuale difformità tra la classificazione prospettata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito di una procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale, il che esime l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (cfr. Cass. n. 3104/21, Cass. n. 3017/22 e Cass. n. 5449/25).
3.2. Nel caso di specie, l’avviso di accertamento catastale è stato congruamente motivato, anche in considerazione

dell’allegata -ed in esso richiamata- relazione di stima, dalla cui scorsa è possibile evincere agevolmente per quali ragioni l’amministrazione finanziaria abbia inteso rettificare, riproponendo il pregresso classamento, la proposta formulata dalla società contribuente nei modelli DOCFA, per non avere i beni caratteristiche tali -non essendone stata dimostrata la sussistenzada rientrare nella previsione dell’articolo 1, comma 22, della legge numero 208 del 2015 (cfr., agli atti, l’avviso di accertamento impugnato e la relazione di stima che lo correda).
L’amministrazione finanziaria si è limitata, alteris verbis , a valutare o qualificare o inquadrare diversamente i medesimi elementi di fatto, dandone adeguatamente conto e permettendo alla società ricorrente, in tal modo, di comprendere le ragioni RAGIONE_SOCIALE sue determinazioni, giacché l’avviso di accertamento contiene tutti gli elementi descrittivi e valutativi idonei a mettere in condizione la parte interessata di percepire immediatamente -ed esaurientemente- i presupposti fattuali -oltre che normativiche l’avevano orientata nella rettifica della proposta di classamento, quale avanzata dalla società contribuente.
Con il secondo motivo di gravame la società ricorrente si duole, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, della violazione degli articoli 54 e 61 del decreto del Presidente della Repubblica numero 1142 del 1949, per non essere stato instaurato -da parte dell’amministrazione finanziaria – un contradditorio preventivo, avendo provveduto ‘a tavolino’, senza effettuare alcun sopralluogo, nonostante le ragioni della decisione risiedessero in una diversa ricostruzione degli elementi fattuali (e, cioè,
nella negazione della componente impiantistica dei beni scorporati con i modelli DOCFA presentati nel 2018) e non solamente in una differente attribuzione di valore, in tal modo vulnerando il buon diritto della società contribuente a partecipare all’atto di accertamento, in contrasto anche con i principi del diritto unionale.

5. Il motivo è infondato.

5.1. La determinazione del classamento e la conseguente attribuzione della rendita catastale per gli immobili di categoria D deve avvenire, a norma del decreto del Presidente della Repubblica numero 1142 del 1949 e dell’articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 1986, in seguito a stima diretta dei beni, che tenga conto RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche, potendo all’uopo essere utilizzate anche le risultanze documentali a disposizione dell’amministrazione finanziaria, tra le quali l’eventuale perizia proAVV_NOTAIOa dalla parte interessata (cfr. Cass. n. 7410/95), senza necessità di sopralluogo (cfr. Cass. n. 3103/15). L’attribuzione della rendita alle unità immobiliari costituite da opifici e, più in generale, ai fabbricati a destinazione speciale, come previsto anche dall’articolo 37 del decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 1986, non presuppone, infatti, la necessità di effettuare un previo sopralluogo, che non costituisce né un diritto del contribuente, né una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo della rendita, integrando soltanto uno strumento conoscitivo del quale la pubblica amministrazione può avvalersi, ferma la possibilità di compiere le relative valutazioni in forza RAGIONE_SOCIALE risultanze documentali a sua disposizione (cfr. Cass. n. 12743/18, Cass. n. 6633/19 e Cass. n. 8529/19, che richiama anche i principi enucleabili
dall’articolo 7 del decreto del Presidente della Repubblica numero 604 del 1973 e ribadisce la possibilità, per l’amministrazione finanziaria, di avvalersi legittimamente della valutazione, purché mirata e specifica, RAGIONE_SOCIALE risultanze documentali in suo possesso, come rammenta anche Cass. n. 5362/20).

5.2. D’altronde, non vertendosi in materia di tributi armonizzati, non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo, ancor più quando -come nella vicenda in esame- si tratti di una revisione della rendita catastale in mancanza di mutamenti dello stato di fatto, che non richiedono il previo sopralluogo, in linea con quanto avviene allorché il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, giacché le esigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio preventivo si pongono solo in caso di accertamento d’ufficio giustificato da specifiche variazioni dei beni da censire (cfr. Cass. n. 19949/12, Cass. n. 374/17 e Cass. n. 14630/25). Nell’alveo di questa opzione ermeneutica è stato sostenuto, non di meno, che, in materia di accertamento catastale mediante la procedura DOCFA, avente ad oggetto immobili a destinazione speciale, l’amministrazione finanziaria non è tenuta ad eseguire un sopralluogo preventivo, potendo fondare le proprie valutazioni sulle risultanze documentali disponibili, né è obbligata ad instaurare un contraddittorio endoprocedimentale con la parte interessata, data la natura fortemente partecipativa della procedura (cfr. Cass. n. 6067/17), che già prevede l’indicazione degli elementi fattuali rilevanti da parte del contribuente (cfr. Cass. n. 9291/21), ed, ancora, che l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento
è adempiuto mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’ufficio e della classe conseguentemente attribuita all’immobile, essendo tali elementi già conosciuti o facilmente conoscibili dal contribuente (cfr. Cass. n. 18985/25). A maggior ragione tenendo a mente che, con riguardo alla rideterminazione della rendita catastale, ai sensi dell’articolo 1, commi 21 e 22, della legge numero 208 del 2015, che esclude dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo, spetta al contribuente -e non alla pubblica amministrazioneprecisare, nella richiesta di aggiornamento catastale, gli elementi che ritiene debbano essere esclusi dal calcolo. Né il giudice tributario può esercitare i poteri istruttori di cui all’articolo 7 del decreto legislativo numero 546 del 1992 per individuare elementi impiantistici non indicati nei DOCFA dalla parte interessata, essendo tali poteri limitati ai fatti deAVV_NOTAIOi dalle parti e non utilizzabili per fini esplorativi, in ossequio ai principi sanciti anche a livello unionale, dai quali comunque non discende un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo per i tributi non armonizzati, categoria alla quale appartiene la materia catastale (cfr. Cass. n. 17863/21 e, nello stesso senso, Cass. n. 2298/23).
5.3. Nella vicenda in esame, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, considerando corretta ed insuscettibile di riforma la decisione assunta in prime cure, ha dato conto RAGIONE_SOCIALE modalità attraverso le quali era stato effettuato l’accertamento, che non aveva avuto ad oggetto un mutamento dello stato di fatto, evidenziando come non fosse emersa la sussistenza di beni legati al processo produttivo, tali da permettere

l’applicazione dell’articolo 1, comma 22, della legge numero 208 del 2015.

Ed, infatti, lungi dal prendere in considerazione variazioni dello stato di fatto, del tutto insussistenti, l’amministrazione finanziaria aveva aAVV_NOTAIOato il provvedimento controverso mettendo in rilievo come i beni in parola non fossero idonei a determinare un classamento meno gravoso, che sarebbe dovuto derivare, secondo gli auspici della società contribuente, dall’espunzione dal calcolo RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche descritte nei modelli DOCFA presentati ai fini della rideterminazione della rendita catastale (cfr., agli atti, l’avviso di accertamento impugnato).
6. Con il terzo motivo di gravame la società ricorrente mette in rilievo, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, la violazione dell’articolo 1, comma 21 e seguenti, della legge numero 208 del 2015, non avendo la Commissione Tributaria Regionale del Lazio riconosciuto la correttezza dello scorporo della componente impiantistica accessoria al complesso immobiliare, operato dalla società contribuente attraverso i modelli DOCFA dalla cui rettifica era scaturito il giudizio. Fino all’adozione della suddetta disciplina normativa, infatti, tutti i macchinari essenziali al processo produttivo dovevano essere necessariamente inclusi nella valorizzazione catastale dell’immobile, pur in assenza di una loro separata indicazione, come era previsto dall’articolo 1 quinques del decreto legge numero 44 del 2005, di talché la stima della componente muraria finiva per includere anche quella della componente impiantistica. Lo scorporo della componente impiantistica, in linea con i principi sottesi alla nuova disciplina normativa, era stata negata sulla base di due
assunti: in primis , per non avere la società contribuente provveduto ad individuare puntualmente -nell’ambito dei precedenti modelli DOCFA- gli impianti da scorporare; in secundis , per la natura dell’attività da essa svolta, nel settore, in particolare, della gestione del risparmio, di talché i suddetti impianti non sarebbero potuti in alcun modo essere funzionali a detta attività, dovendo reputarsi irrilevanti ai fini dell’applicazione della legge numero 208 del 2015. Tuttavia, quanto al primo profilo, non era richiesta, nella vigenza della disciplina antecedente, la descrizione o l’indicazione di siffatti impianti, che erano valorizzati nell’ambito di una valutazione complessiva del compendio immobiliare, facendone parte a tutti gli effetti sul piano della stima del suo valore a fini catastali, e, quanto al secondo profilo, gli impianti per i quali era stata presentata la richiesta di scorporo attenevano all’esercizio dell’attività d’impresa, ancor più considerando che l’opificio era stato concesso in godimento ad un soggetto terzo, che utilizzava i suddetti impianti proprio nello svolgimento di un’attività di tal fatta, fermo restando che non era rilevante il profilo soggettivo del proprietario del bene, bensì quello oggettivo della strumentalità degli impianti all’esercizio dell’attività d’impresa. Oltre tutto, la stima del valore di un immobile, ancorché sollecitata a mente dell’articolo 1, comma 22, della legge numero 208 del 2015, non era di certo impedita, anche in termini riduttivi rispetto a precedenti rilevazioni, dalla procedura utilizzata, né l’uso dei modelli DOCFA precludeva -non essendo mutata la natura del relativo procedimento- un diverso classamento del bene.
Il motivo è inammissibile.

7.1. L’apprezzamento del giudice tributario circa la correttezza del classamento o della variazione catastale, attenendo ad una valutazione di fatto, può essere censurato, in sede di legittimità, diversamente da quanto è accaduto nella vicenda in esame, sul terreno della congruità della motivazione (ovvero dell’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti) e non sotto il profilo della violazione di legge (cfr. Cass. n. 26168/25). Né è possibile invocare una diversa valutazione del materiale probatorio acquisito, meno che mai ai sensi dell’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile: la ricostruzione in fatto, in relazione all’efficacia ed alla valutazione RAGIONE_SOCIALE prove, è compito del giudice di merito, tanto è vero che si esonderebbe in direzione di un non consentito giudizio di merito qualora, in sede di legittimità, si prendessero in considerazione, confrontando la sentenza impugnata con le risultanze istruttorie, fatti probatori diversi o ulteriori rispetto a quelli assunti dall’autorità giudiziaria adita in grado di appello a fondamento della sua decisione (cfr. Cass. n. 961/15, Cass. n. 27250/22, Cass. n. 34374/23 e Cass. n. 4583/24).
7.2. Nel caso di specie, l’amministrazione finanziaria ha effettuato le sue valutazioni, trasfuse nell’avviso di accertamento impugnato, in virtù di dati ed elementi in esso congruamente enunciati, pervenendo, laddove ha rettificato la proposta avanzata dalla società contribuente, alla riproposizione del classamento antecedente, attraverso un accertamento che le corti di merito hanno reputato corretto e che, in sede di legittimità, non è suscettibile di essere scrutinato.

7.3. A questo proposito, è opportuno rammentare che non è possibile, dietro l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, sollecitare il giudice di legittimità ad una rivalutazione dei fatti storici esaminati dalle corti di merito, giacché il ricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedio impugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinata dall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi deAVV_NOTAIOi (cfr. Cass. 2682/25).
Con la proposizione del ricorso per cassazione, infatti, il ricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto del giudicante di merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, perché esso è sottratto al sindacato di legittimità, dal momento che, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dalle corti di merito, restando ad esse riservata l’individuazione e la selezione RAGIONE_SOCIALE fonti di convincimento e la valutazione RAGIONE_SOCIALE prove, controllandone l’attendibilità e la concludenza e scegliendo, tra le diverse risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (cfr. Cass. n. 8315/13, Cass. n. 9097/17, Cass. n. 640/19, Cass. n. 3340/19, Cass. n. 23872/20 e Cass. n. 17744/22).
7.4. Al di là dei cennati profili di inammissibilità, il motivo di gravame de quo -ed è utile rammentarlo per completezza di disamina- è anche infondato.

7.5. L’articolo 1, comma 21, della legge numero 208 del 2015 prevede che, a decorrere dal 10 gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, sia effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento, con la precisazione che sono esclusi dalla stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo. Questo articolo, con una tecnica legislativa ‘per esclusione’, descrive, nella sua prima parte, le caratteristiche di bene immobile o parte integrante di esso (suolo, costruzioni ed altri elementi ad essi strutturalmente connessi), che ne accresce l’utilità ed il valore e che, quindi, concorre alla determinazione della rendita catastale, per poi escludere dal calcolo, nella sua ultima parte, tutte quelle componenti che sono funzionali al processo produttivo (‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti’), meglio noti con la denominazione di ‘imbullonati’. Ciò in quanto la scelta del legislatore si è indirizzata nel senso di sottrarre dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura ed energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, infisso o meno al suolo (cfr. Cass. n. 20726/20, Cass. n. 25784/21 e Cass. n. 22551/22).
La nozione che emerge dal suddetto articolo di ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico

processo produttivo’ e sottratti, quindi, al regime fiscale prescinde, dunque, dal fatto che i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo invece essenziale il loro impiego nel processo produttivo, così come è irrilevante la consistenza fisica della costruzione, interessando, invece, il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo, tanto è vero che un elemento strutturalmente connesso al suolo o alla costruzione che ne accresce la qualità o l’utilità potrebbe anche essere espunto dalla valutazione catastale in ragione della sua specifica funzionalità rispetto al processo produttivo, tenuto conto del fatto che la norma non ha natura impositiva, ma catastale e, soprattutto, che non delinea l’eccezionalità di una esenzione o di un trattamento di favore, quanto il regime ordinariamente applicabile a tutti quei beni che -anche se infissi al suolo e non privi di connotati ‘immobiliari’ – rientrino nella tipologia generale dei ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo’ (cfr. Cass. n. 22551/22).
7.6. Il legislatore ha previsto, inoltre, che a decorrere dal 1º gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui all’articolo 1, comma 21, della legge numero 208 del 2015 possano presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto ministeriale numero 701 del 1994, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine -o meglio, al solo fine, non essendo possibile utilizzare tale procedura per ottenere in modo generalizzato la rideterminazione della rendita catastale (cfr. Cass. n. 18639/24)- di revisionare il pregresso classamento e garantire uniformità nei riferimenti estimativi catastali tra le unità immobiliari già iscritte in catasto e quelle oggetto di
dichiarazione di nuova costruzione o di variazione. L’aggiornamento catastale, per la rideterminazione della rendita degli immobili già censiti nel rispetto dei nuovi criteri, deve avvenire attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale, tanto è vero che, a tal fine, è stata adeguata la procedura DOCFA, con la previsione di una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi modificativi sul bene già censito in catasto, ma finalizzata esclusivamente a rideterminare la rendita catastale scorporando eventuali componenti impiantistiche non più valutabili ai fini della determinazione del valore, fermo restando che tale fattispecie di dichiarazione di variazione catastale si innesta pur sempre nell’alveo dell’originaria procedura DOCFA, con la conseguenza che resta invariato il regime degli oneri probatori, gravante sul contribuente (cfr. Cass. n. NUMERO_DOCUMENTO/24).
7.7. Ed, a questo proposito, è opportuno ribadire che, nella vicenda in esame, è stata reputata corretta la rettifica effettuata dall’amministrazione finanziaria, tanto è vero che, in virtù di un accertamento non sindacabile in questa sede, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, confermando la sentenza di primo grado, ha evidenziato come non fosse stata fornita alcuna prova circa la sussistenza di impianti strumentali da scorporare, né che, nell’ambito della precedente valutazione, fossero stati considerati beni che, in seguito alla nuova normativa, sarebbero dovuti essere esclusi, concludendo nel senso che non era stata data alcuna dimostrazione dell’esistenza di beni rientranti nell’ambito di applicazione dell’articolo 1, comma 22, della legge numero 208 del 2015, e
ciò al di là RAGIONE_SOCIALE ulteriori argomentazioni rinvenibili nella sentenza impugnata, aggiuntive rispetto a tale ratio decidendi , inerenti alla necessaria funzionalità dei beni -ai fini della suddetta applicazione- al processo produttivo della società contribuente, che si occupava di gestione del risparmio.

Il ricorso, in conclusione, deve essere rigettato.

Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sono liquidate in dispositivo, tenendo a mente che, essendo la parte controricorrente costituita da un’amministrazione pubblica, le spese sono prenotate a debito.

Il rigetto del ricorso impone, ai sensi dell’articolo 13, comma 1quater , del decreto del Presidente della Repubblica numero 115 del 2012, come integrato dall’articolo 1, comma 17, della legge numero 228 del 2012, entrata in vigore in data 31 gennaio 2013, di dare atto della sussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari all’ammontare già dovuto.

Ed, infatti, la parte che abbia proposto un’impugnazione, anche incidentale, respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, e l’autorità giudiziaria adita è tenuta a dare atto, nel provvedimento, della sussistenza dei relativi presupposti.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

condanna la società ricorrente alla refusione, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese di lite, che liquida in euro 4.350,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’articolo 13, comma 1quater , del decreto del Presidente della Repubblica numero 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte della società ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.

Roma, 25 novembre 2025

Il Presidente AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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