Rendita Catastale Impianti: la Cassazione fa chiarezza

Una società energetica ha contestato l’inclusione di alcuni componenti (paratoie, condotte, funicolare) nella valutazione catastale di una centrale idroelettrica. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che i beni funzionali allo specifico processo produttivo devono essere esclusi dal calcolo della rendita catastale, in base al principio dei cosiddetti ‘imbullonati’ introdotto dalla Legge di Stabilità 2016. Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale degli Impianti Produttivi: La Cassazione Esclude Paratoie e Funicolari

La corretta determinazione della rendita catastale per gli impianti industriali rappresenta un tema cruciale per le imprese, con impatti diretti sulla fiscalità immobiliare. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul principio dei cosiddetti ‘imbullonati’, chiarendo quali componenti di una centrale idroelettrica debbano essere esclusi dalla stima. La decisione conferma un orientamento favorevole ai contribuenti, tracciando una linea netta tra ciò che è immobile e ciò che è impianto produttivo.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Valutazione Catastale

Una importante società operante nel settore energetico aveva impugnato due avvisi di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato la rendita catastale di una centrale idroelettrica. L’oggetto del contendere era l’inclusione, nella stima del valore, di alcuni manufatti specifici: paratoie mobili, condotte sifone, tubazioni di deflusso e una funicolare di servizio. Secondo la società, tali elementi erano da considerarsi ‘imbullonati’, ovvero impianti funzionali esclusivamente al processo di produzione dell’energia e, come tali, da escludere dalla base imponibile secondo le novità introdotte dalla Legge di Stabilità del 2016.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’azienda, riconoscendo la natura puramente strumentale di tali componenti. L’Agenzia delle Entrate, non condividendo questa interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: Cosa Rientra nella Rendita Catastale?

Il cuore della questione giuridica ruota attorno all’interpretazione dell’art. 1, comma 21, della Legge n. 208/2015. Questa norma ha stabilito che, a partire dal 1° gennaio 2016, dalla stima diretta per la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (come le centrali elettriche) sono esclusi ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo’.

L’Agenzia delle Entrate sosteneva che i beni in questione (paratoie, condotte, funicolare) fossero elementi strutturalmente connessi alla centrale e quindi parte integrante dell’unità immobiliare. La società, al contrario, ne rivendicava la funzionalità esclusiva al ciclo produttivo, criterio che la nuova legge ha reso prevalente rispetto a quello della connessione fisica.

La Decisione della Cassazione e l’impatto sulla rendita catastale

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso dell’Agenzia inammissibile, confermando di fatto la decisione dei giudici di merito. La Suprema Corte ha ribadito che l’accertamento compiuto dalla Commissione Tributaria Regionale era un’analisi di fatto, ben motivata e non sindacabile in sede di legittimità.

Il Principio degli ‘Imbullonati’

I giudici hanno sottolineato come la legge del 2015 abbia introdotto un criterio distintivo che privilegia la destinazione funzionale del bene. Ciò che conta non è se un impianto sia infisso al suolo o strutturalmente connesso all’edificio, ma se la sua utilità sia specifica per il processo produttivo. Se un componente serve unicamente a produrre, il suo valore non concorre a formare la rendita catastale dell’immobile che lo ospita.

L’Inammissibilità del Ricorso dell’Agenzia

La Corte ha ritenuto che il giudice regionale avesse compiuto un ‘rigoroso accertamento in fatto’, concludendo che paratoie, condotte e funicolare costituivano ‘manufatti che integrano e completano l’apparato impiantistico finalizzato alla produzione dell’energia elettrica’. Di fronte a questa valutazione, il tentativo dell’Agenzia di censurare la decisione come un errore di diritto è stato respinto. La Cassazione non può riesaminare i fatti, ma solo verificare la corretta applicazione della legge, che in questo caso era avvenuta.

le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla chiara volontà del legislatore del 2015 di sottrarre dal carico impositivo locale il valore delle componenti impiantistiche. Questo per evitare di tassare, tramite la rendita, il capitale investito nella produzione. La Corte ha affermato che la consistenza fisica della costruzione è irrilevante; ciò che interessa è il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo. Pertanto, anche un elemento strutturalmente connesso al suolo deve essere escluso dalla valutazione catastale se ha una specifica funzionalità produttiva. La Commissione Tributaria Regionale ha correttamente applicato questo principio, accertando in concreto che le paratoie, le condotte e la funicolare non avevano alcuna autonomia funzionale rispetto al ciclo operativo della centrale idroelettrica, ma erano elementi ancillari e indispensabili per il suo funzionamento e la sua sicurezza.

le conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per tutte le imprese con immobili a destinazione speciale. La distinzione tra componente immobiliare e impianto produttivo non si basa più su criteri fisici (come l’infissione al suolo), ma su un’analisi funzionale. Le aziende devono quindi prestare massima attenzione nella dichiarazione dei propri beni ai fini catastali, assicurandosi di scorporare il valore di tutti quegli elementi che, pur essendo parte del complesso aziendale, sono direttamente e unicamente legati al processo produttivo. La decisione offre una maggiore certezza del diritto e protegge le imprese da una tassazione impropria sul capitale produttivo, allineando la normativa catastale alla realtà economica degli impianti industriali.

Gli impianti come paratoie e funicolari di una centrale idroelettrica vanno inclusi nella rendita catastale?
No, la Corte di Cassazione ha confermato che questi elementi, essendo funzionali allo specifico processo produttivo, devono essere esclusi dalla stima della rendita catastale, in applicazione del principio dei cosiddetti ‘imbullonati’.

Cosa si intende per impianti ‘imbullonati’ ai fini della rendita catastale?
Si tratta di macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti che, pur potendo essere fisicamente connessi all’immobile, sono funzionali esclusivamente allo specifico processo produttivo e non aumentano l’utilità generica del fabbricato. La legge del 2016 ha stabilito la loro esclusione dal calcolo della rendita.

La natura strutturale o l’infissione al suolo di un impianto è determinante per il suo inserimento nella stima catastale?
No. Secondo l’orientamento confermato dalla Corte, la natura strutturale o l’infissione al suolo sono irrilevanti. Il criterio decisivo è la funzionalità specifica dell’impianto rispetto al processo produttivo. Se un bene è strumentale alla produzione, deve essere escluso dalla stima, indipendentemente da come sia connesso all’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33735 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33735 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31383/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avv.ti COGNOME NOME NOMECODICE_FISCALE) e COGNOME NOME NOMECODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 1779/25/21 della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, depositata il 10.5.2021,

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 luglio 2025 dalla AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Fatti di causa

1.RAGIONE_SOCIALE ha impugnato gli avvisi di accertamento nn. NUMERO_DOCUMENTO e NUMERO_DOCUMENTO, con nuova determinazione del classamento e della rendita, notificati dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, all’esito RAGIONE_SOCIALE d.o.c.f.a presentate in data 12.4.2016 (per la parte dell’impianto di produzione dell’energia elettrica che insiste sul territorio del Comune di Edolo) e in data 20.4.2016 (per la parte di impianto che insiste sul territorio del Comune di Vezza d’Oglio), lamentando, in particolare, l’illegittimità dei due avvisi per carenza di motivazione e l’inclusione nella stima catastale RAGIONE_SOCIALE paratoie passerelle, della condotta sifone, della tubazione di deflusso e della funicolare serventi l’impianto di produzione di energia nel Comune di Sonico.
La Commissione Tributaria Provinciale di Brescia, con la sentenza n. 259/2018, depositata il 4.5.2018, ha accolto il ricorso ed ha condannato l’amministrazione finanziaria al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

L’RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello e la Commissione Tributaria Regionale, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’impugnazione riconoscendo il vizio di motivazione degli atti di rettifica e affermando la necessaria scorporabilità -dal valore catastale della centrale –RAGIONE_SOCIALE paratoie, condotte sifone, tubazioni di deflusso e della funicolare.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, affidato a due motivi.

Si è costituita con controricorso la RAGIONE_SOCIALE, che ha chiesto rigettarsi il ricorso.

La controricorrente ha depositato una memoria.

Ragioni della decisione

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 7 della l. n. 212/2000 e 1, comma 1, del DMF n. 701/94, nonché 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma

1, n. 3, c.p.c.’, l’RAGIONE_SOCIALE ha censurato la decisione del giudice regionale per aver erroneamente applicato le richiamate prescrizioni normative sul contenuto motivazionale degli avvisi di accertamento catastali, così come interpretate dalla giurisprudenza di legittimità. In particolare, la ricorrente ha evidenziato che nelle ‘Note’ RAGIONE_SOCIALE Relazioni di stima sintetica allegate ai rispettivi avvisi di accertamento impugnati erano indicate tutte le ragioni che avevano indotto l’Ufficio a computare i valori di paratoie passerelle, condotte sifone, tubazione di deflusso e funicolare nella rideterminazione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali accertate.
Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, comma 21, della l. 208/2015, nonché 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.’, si censura la decisione del giudice regionale per aver erroneamente interpretato le norme citate, ritenendo che paratoie passerelle, condotta sifone, tubazione di deflusso e funicolare dispiegassero un’utilità specifica rispetto al processo produttivo svolto nell’impianto idroelettrico, tale da legittimare l’esclusione dalla stima ai fini del calcolo della rendita catastale.
Si impone preliminarmente l’esame del secondo motivo di ricorso.

3.1. Come noto, per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016), con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (cc.dd. “imbullonati”), è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo.
Pertanto, ai fini della determinazione della rendita, non si deve tenere conto di tutte quelle dotazioni che sono meramente funzionali al processo produttivo, ancorché esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse al fabbricato (v. tra le tante, Cass., 22 settembre 2021, n. 25784). Questa Corte ha precisato che “la scelta legislativa è quindi quella di sottrarre dal carico impositivo del tributo locale il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo” (così Cass. n. 20726 del 2020).
3.2. La giurisprudenza di legittimità ha, pertanto, affermato che, ai fini della determinazione della rendita, si deve tenere conto di quegli elementi impiantistici che sono strutturalmente connessi alla costruzione, non invece di tutte quelle dotazioni (impianti, macchinari, attrezzature, ecc.) che sono funzionali al processo produttivo, ancorché esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse al fabbricato.

3.3. E’ stato altresì precisato che deve considerarsi irrilevante la consistenza fisica della costruzione, perché ciò che interessa è il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo, per cui è ben possibile che un elemento strutturalmente connesso al suolo o alla costruzione che ne accresce la qualità o l’utilità debba essere espunto dalla valutazione catastale in ragione della sua specifica funzionalità rispetto al processo produttivo (cfr. Cass. Sez. 6 5, Ordinanza n. 20726 del 2020).
3.4. Chiamata a pronunciarsi su una fattispecie relativa ad una centrale elettrica -con caratteristiche degli impianti che consentono l’applicazione dei principi affermati anche nel caso di specie -questa Corte, con orientamento condiviso dal Collegio ha affermato che ‘in materia catastale, a decorrere dal 1° gennaio

2016, i piani inclinati RAGIONE_SOCIALE centrali elettriche non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale, in quanto sono impianti funzionali al ciclo produttivo, sicché è applicabile l’art. 1, comma 21, della l. n. 208 del 2015 che sottrae dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo’ (Sez. 5 – , Sentenza n. 8985 del 04/04/2024, Rv. 671022 – 01).
In particolare, nella pronuncia appena citata è stato precisato che ‘i piani inclinati (che sono quelle particolari macchine costituite da una superficie piana disposta in modo da formare un angolo maggiore di 0 e minore di 90 gradi, rispetto alla verticale, rappresentata dalla direzione in cui si esplica la forza di gravità) costituiscono degli impianti, funzionali al processo produttivo. Si tratta, difatti, di un manufatto univocamente funzionale al processo produttivo, che non ha una utilità trasversale per l’immobile, in quanto non gli conferisce una maggiore fruibilità, apprezzabile dalla generalità degli utilizzatori, ma solo una particolare attitudine nell’ambito del ciclo produttivo’.
Come già chiarito nella citata sentenza n. 8985 del 2024, il punto controverso investe la possibilità di individuare, nelle componenti impiantistiche, una parte scindibile rispetto al processo produttivo ed, invece, inscindibile rispetto all’unità immobiliare e conseguentemente la possibilità di includere nella stima catastale, nonostante la nuova disciplina introdotta dalla l. n. 208 del 2015, tale parte cd. immobiliare RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche. Ciò va sicuramente escluso relativamente a tutte quelle parti, sia pure edilizie o murarie, che sono strettamente strumentali e funzionali al processo produttivo, mentre può essere riconosciuto solo ed esclusivamente per quelle parti che conservano una loro autonomia
strutturale rispetto al ciclo produttivo (si pensi, ad esempio, al capannone dove si svolge l’attività produttiva). Tuttavia, le questioni relative alla precisa individuazione e valutazione di tali parti integrano questioni di merito, che possono essere censurate in sede di legittimità limitatamente al profilo motivazionale e, quindi, solo ai sensi dell’art. 360 n. 4 o 5 c.p.c. (non censurato nel caso di specie).

3.5. Nel caso in esame, il giudice regionale ha compiuto un accertamento in fatto ed ha affermato che: ‘le paratoie, lungi dall’assumere una pur minima autonomia funzionale scissa dalla dinamica del processo produttivo, non possono assurgere alla categoria RAGIONE_SOCIALE ‘costruzioni’ attesa la finalità della loro installazione ancillare in termini concorrenti, al ciclo operativo della centrale idroelettrica. E’ del tutto evidente infatti che il regolamento del flusso idrico è in stretta e causale relazione con le condotte forzate all’interno RAGIONE_SOCIALE quali viene fatta confluire l’acqua nelle quantità ritenute di volta in volta necessarie alle esigenze produttive di energia. E tale regolamento di flusso compete, per l’appunto, alle paratoie mobili in assenza RAGIONE_SOCIALE quali mancherebbe un governo sistematico RAGIONE_SOCIALE acque con evidente, automatica ricaduta sul funzionamento della centrale’. Con riferimento alle condotte sifone, alle tubazioni di deflusso e alla funicolare, la CTR ha osservato che: ‘ad analoghe conclusioni deve pervenirsi con riferimento agli altri manufatti stante la funzioni da essi assolta per una corretta esecuzione del ciclo produttivo e la salvaguardia degli impianti e, con essi RAGIONE_SOCIALE maestranze cui deve essere garantita la massima sicurezza nell’espletamento RAGIONE_SOCIALE funzioni operative. In sostanza ciò che l’Ufficio insiste nel qualificare ‘accessori componenti del corpo diga’ concorrono indiscutibilmente ad integrare e completare l’apparato impiantistico finalizzato alla produzione dell’energia elettrica (pagg. 12 e 13)’.
Il giudice regionale, all’esito di un rigoroso accertamento in fatto, ha ritenuto che le paratoie, le condotte sifone, le tubazioni di deflusso e la funicolare costituiscono manufatti che integrano e completano ‘l’apparato impiantistico finalizzato alla produzione dell’energia elettrica’.

3.6. A fronte di tale accertamento in fatto, il motivo in esame, volto a censurare, in diritto, le richiamate disposizioni di legge, deve essere dichiarato inammissibile.

Il primo motivo di ricorso resta, di conseguenza, assorbito.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Nei confronti di parte ricorrente non sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater), trattandosi di ricorso proposto da un’amministrazione dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, è esentata dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo (cfr., ex plurimis, Cass., 29 gennaio 2016, n. 1778; Cass., 5 novembre 2014, n. 23514; Cass. Sez. U., 8 maggio 2014, n. 9938; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il secondo motivo, assorbito il primo; condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità liquidate in € 7.500,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario RAGIONE_SOCIALE spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.

Così deciso, in Roma, 10 luglio 2025.

Il Presidente

LIBERATO PAOLITTO

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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