Rendita catastale impianti eolici: la Cassazione

Una società operante nel settore eolico ha contestato l’aumento della rendita catastale del proprio impianto da parte dell’Agenzia delle Entrate, che includeva la torre eolica nel calcolo. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in base alla normativa vigente, le componenti impiantistiche ‘imbullonate’ (torre, pale, etc.) devono essere escluse dalla stima. Tuttavia, ha chiarito che l’esclusione di queste parti non azzera la rendita. La Corte ha cassato la decisione precedente perché non aveva correttamente ricalcolato gli oneri accessori (profitto d’impresa, oneri finanziari) applicandoli unicamente al valore delle componenti immobiliari residue (suolo e fondazioni), rinviando il caso per una nuova determinazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Impianti Eolici: La Cassazione Chiarisce il Calcolo

La determinazione della rendita catastale impianti eolici rappresenta un tema di grande attualità e complessità, al centro di un acceso dibattito tra operatori del settore e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su come calcolare correttamente tale valore, specificando quali componenti dell’impianto debbano essere incluse e quali escluse, con importanti riflessi sugli oneri accessori come profitto d’impresa e costi finanziari. Analizziamo nel dettaglio la vicenda e la decisione dei giudici.

I Fatti di Causa

Una società titolare di un parco eolico presentava una dichiarazione per l’attribuzione della rendita catastale proponendo un valore basato sul costo del terreno e delle opere di fondazione. In linea con la legge n. 208/2015, la società escludeva dal calcolo le cosiddette “parti imbullonate”, ovvero la torre, la navicella e le pale, in quanto elementi funzionali esclusivamente al processo produttivo.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, rettificava la proposta, elevando notevolmente la rendita. L’Ufficio includeva nel calcolo i costi della torre e aggiungeva due voci significative: il “profitto imprenditore” (stimato al 6%) e gli “oneri finanziari” (stimati al 13%), entrambi calcolati sul costo di realizzazione delle strutture.

La controversia approdava in tribunale. In primo grado, i giudici davano ragione alla società, annullando integralmente l’avviso di accertamento. In appello, la Commissione Tributaria Regionale accoglieva parzialmente il ricorso dell’Agenzia, ritenendo che il primo giudice fosse andato oltre le richieste della società (vizio di extra-petizione), ma commettendo a sua volta errori nel non rettificare correttamente il calcolo. La questione giungeva così all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte sulla Rendita Catastale Impianti Eolici

La Suprema Corte ha accolto in parte il ricorso della società, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo giudizio. Il punto centrale della decisione riguarda il corretto metodo di calcolo della rendita una volta escluse le componenti impiantistiche.

I giudici hanno confermato un principio fondamentale: le componenti mobili e impiantistiche, come la torre e le pale, non devono concorrere alla determinazione della base imponibile per la rendita catastale. L’errore della Corte d’Appello, tuttavia, è stato quello di non trarre le dovute conseguenze da questa esclusione. Pur escludendo il valore della pala eolica, non ha provveduto a ricalcolare gli oneri aggiuntivi (profitto dell’imprenditore e oneri finanziari) che erano stati illegittimamente calcolati anche su quella componente.

L’Impatto sul Calcolo degli Oneri Accessori

La Cassazione ha stabilito che, una volta escluso il valore dell’impianto (la pala eolica), anche gli oneri accessori, determinati in misura percentuale, devono essere ricalcolati sulla base imponibile residua, costituita unicamente dalle componenti immobiliari (suolo, fondazioni, cabina). In altre parole, non è possibile tassare indirettamente un bene escluso dalla legge applicando percentuali di ricarico su di esso.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su un principio di coerenza e logica giuridica. Se la legge, per scelta politica, decide che certi beni (gli impianti) non contribuiscono alla rendita catastale, allora qualsiasi calcolo collegato deve rispettare tale esclusione. L’esclusione di una componente dal valore catastale non può portare all’azzeramento totale della rendita, a meno che non rimangano altre parti immobiliari. In questo caso, restavano il suolo e le fondazioni, il cui valore, comprensivo dei relativi oneri accessori correttamente calcolati, costituisce la base per la determinazione della rendita.

La Corte ha ritenuto fondata la censura della società, secondo cui i giudici d’appello, pur escludendo la componente impiantistica, avevano trascurato di “purgare” la rendita dagli oneri aggiuntivi calcolati su di essa. L’errore ha reso necessaria la cassazione della sentenza con rinvio, affinché un nuovo giudice proceda alla corretta quantificazione, applicando le percentuali per oneri finanziari e profitto d’impresa solo sul valore delle parti immobiliari.

Conclusioni

Questa ordinanza della Corte di Cassazione rappresenta un punto fermo per la determinazione della rendita catastale impianti eolici e, per estensione, di tutti gli impianti industriali con componenti “imbullonate”. La decisione riafferma con forza che la stima deve limitarsi alle sole componenti strutturali e immobiliari. Di conseguenza, tutti gli oneri accessori calcolati in percentuale devono essere applicati esclusivamente su questa base imponibile ridotta. Gli operatori del settore ottengono così una maggiore certezza del diritto, potendo fare affidamento su un criterio di calcolo che impedisce all’Amministrazione Finanziaria di reintrodurre surrettiziamente dalla finestra ciò che il legislatore ha escluso dalla porta.

Le componenti ‘imbullonate’ di un impianto eolico, come la torre e le pale, concorrono alla determinazione della rendita catastale?
No, la normativa (legge n. 208/2015) stabilisce che le componenti impiantistiche funzionali al solo processo produttivo, come torre, navicella e pale, sono escluse dal calcolo della rendita catastale.

Se le componenti impiantistiche sono escluse, come si calcolano gli oneri accessori come il profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari?
Questi oneri, essendo calcolati in percentuale, devono essere applicati esclusivamente sul valore delle componenti immobiliari residue (es. suolo, fondazioni), escludendo dalla base di calcolo il valore delle componenti impiantistiche che non concorrono alla rendita.

L’esclusione della torre eolica dal calcolo azzera completamente la rendita catastale dell’impianto?
No. L’esclusione di una componente impiantistica non comporta l’azzeramento della rendita, la quale deve essere determinata sulla base del valore delle sole parti immobiliari (area, fondazioni, etc.) e degli oneri accessori correttamente applicati a tale valore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13730 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13730 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12114/2024 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO BASILICATA n. 328/2023 depositata il 18/12/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1. Il RAGIONE_SOCIALE, titolare di un parco eolico ubicato nel territorio del comune di Banzi, presentava nel 2019 dichiarazione Doc.Fa. per l’accatastamento e attribuzione di rendita ad un impianto eolico, censendolo nella categoria ‘ D1 Opifici ‘ e proponendo una rendita catastale apri ad Euro 1.907,26. In particolare, nella relazione di stima allegata a tale Doc.Fa. la società esponeva gli elementi che, a suo avviso, dovevano concorrere alla determinazione del valore venale dell’unità immobiliare, in particolare il costo del terreno, delle opere di fondazione e di risistemazione delle aree esterne, e, per contro, escludeva dal calcolo della rendita ‘le parti imbullonate, come torre, navicella e pale’ in conformità ‘al dettato dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015’.
L’Agenzia delle Entrate rettificava tale proposta elevando la rendita catastale all’importo di Euro 8.160,00. In particolare, per quanto di interesse, l’Ufficio stimava tale rendita adoperando l’approccio del ‘ costo di produzione ‘ dell’immobile a partire dal ‘ costo di realizzazione a nuovo delle strutture ‘. Nel determinare tale costo di realizzazione a nuovo, l’Ufficio riteneva di far concorrere i costi presunti per la realizzazione del plinto di fondazione e della torre destinata a sorreggere le pale eoliche, aggiungendo due voci di costo determinate come il ‘ profitto imprenditore ‘, a sua volta stimato come ‘ percentuale variabile in funzione del costo delle strutture ‘ e fissata nel 6 per cento del costo di realizzazione delle strutture medesime, nonché gli ‘ oneri finanziari ‘, a loro volta indicati nel 13% di tale costo.
La contribuente impugnava la rettifica catastale invocando l’applicazione della legge 28 dicembre 2015, n. 208, contestando anche le voci di rivalorizzazione operata dall’amministrazione.

I giudici di prossimità annullavano integralmente l’avviso di accertamento catastale, affermando che ‘ l’Ufficio … ha erroneamente considerato ai fini della rendita catastale anche l’elemento strutturale ‘torre’ ‘ in quanto elemento funzionale al processo produttivo. Inoltre, reputavano illegittimo il metodo di stima adottato dall’Ufficio ritenendo che ‘ il procedimento di stima da adottarsi per la determinazione della rendita catastale degli immobili fosse quello della ‘stima diretta’ ‘ e non della stima comparativa, come effettuato dall’Ufficio.
Sull’appello dell’amministrazione, la Commissione tributaria regionale ha parzialmente accolto l’appello dell’Ufficio, in particolare, il motivo con cui l’appellante aveva eccepito l’ extra petizione in cui sarebbe incorsa la Commissione tributaria regionale di Potenza, affermando che ‘ nessuna censura veniva mossa in

ordine alla valutazione del suolo e alle spese tecniche. Appare dunque evidente che il giudice provinciale, annullando nella sua interezza l’atto impositivo, è andato oltre la domanda della parte ricorrente con conseguente nullità ‘. Quanto agli oneri finanziari, la Corte territoriale affermava che l’Ufficio aveva correttamente ‘ determinato e deprezzato ‘ il costo di ricostruzione del bene ‘ per ricondurlo al valore dell’epoca censuaria ‘ 1988/1989 come previsto dall’ ‘ art. 28 del regolamento per la formazione del catasto urbano (d.P.R. n.1142 del 1949) ‘, ivi compresi i tassi all’epoca applicabili. Medesima conclusione per il profitto dell’imprenditore che andrebbe ‘ aggiunto al costo di ricostruzione per ottenere il valore del bene ‘.
La società contribuente ricorre per la cassazione della sentenza di appello svolgendo due motivi, contestati dalla amministrazione finanziaria con controricorso. L’ufficio ha proposto ricorso incidentale fondato su un unico motivo, illustrato nelle memorie difensive depositate in prossimità dell’udienza.

MOTIVI DI DIRITTO

1.Il primo motivo del ricorso principale, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. e dell’art. 62 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c..

Si afferma che la sentenza impugnata merita di essere cassata per violazione dell’art. 112 c.p.c., non essendo riscontrabile alcuna extrapetizione da parte dei Giudici di primo grado, in quanto la componente delle spese tecniche, così come quella relativa agli oneri finanziari e al profitto dell’imprenditore, è determinata in misura percentuale rispetto al valore dell’impianto, ossia nel caso di specie al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. I primi Giudici, avendo ritenuto che il valore dell’impianto non assumesse rilevanza ai fini del calcolo della
rendita, hanno conseguentemente annullato l’avviso di accertamento impugnato, risultando pari a zero il valore su cui applicare siffatte percentuali.

2.La seconda censura prospetta .

Si assume che il portato dell’irrilevanza catastale della componente impiantistica, disposta dall’art. 1, comma 21, cit., non può che essere l’esclusione della stessa ai fini del calcolo del valore venale quand’anche esso sia determinato come ha preteso di fare nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate secondo l’approccio di costo stabilito dall’art. 28, comma 2 del Regolamento per la formazione del catasto approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 ove stabilisce che il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall’analisi del mercato delle compravendite, si determina ‘… con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliar i’.
Tale approccio risulta declinato nella circolare n. 6 del 2012 -espressamente richiamata dall’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 -nel senso che il valore venale dell’u.i.u., è determinato ‘ con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e
funzionale ‘. In particolare, si assume che l’allegato tecnico II in appendice a tale circolare stabilisce che gli oneri finanziari, il profitto del costruttore e le spese tecniche devono essere determinati in misura pari a percentuali ivi prestabilite rispetto alla sommatoria delle componenti catastalmente rilevanti del complessivo costo di produzione, trattandosi la prima delle somme idealmente necessarie ‘ al finanziamento dell’operazione immobiliare ‘, alla ‘ remunerazione ordinaria … che il promotore ritrae per lo svolgimento della sua attività ‘ e alle ‘ spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo ‘.
Lo stesso avviso di accertamento catastale si sarebbe attenuto a tali regole, essendo pacifico che gli ‘ oneri finanziari ‘, il ‘ profitto del costruttore ‘ e le ‘ spese tecniche ‘ ivi accertati sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione.

Si obietta che se le componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, non è possibile attribuire loro rilevanza ai fini del calcolo degli oneri finanziari, del profitto del costruttore e delle spese tecniche. In particolare, si osserva che nello stesso avviso di accertamento catastale, gli ‘ oneri finanziari ‘, il ‘ profitto del costruttore ‘ e le ‘ spese tecniche ‘ sono commisurati a percentuali forfetarie (rispettivamente 13%, 6% e 4%) del costo di ricostruzione attribuito al palo di sostegno della navicella eolica e relativa fondazione. Senonché, si obietta che, una volta stabilito che dette componenti impiantistiche non rilevano ai fini della rendita catastale, esse non possono poi rilevare ai fini del calcolo degli oneri finanziari e del profitto del costruttore.
Con ricorso incidentale -proposto in via subordinata all’accoglimento del ricorso principale -l’amministrazione censura

la sentenza impugnata per . Si afferma che il giudice d’appello -pur avendo accertato che l’appellato non aveva riproposto l’originario motivo di ricorso, contenuto nell’atto introduttivo del giudizio, con cui censurava l’atto impositivo per aver computato erroneamente nella rendita catastale gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore – si pronunciava sulla domanda proposta dalla ricorrente in primo grado, in violazione dell’art. 56 cit. in rubrica, ai sensi del quale « Le questioni ed eccezioni non accolte nella sentenza della commissione provinciale, che non sono specificamente riproposte in appello, s’ intendono rinunciate .» Il giudice di secondo grado avrebbe dunque dovuto considerare rinunciata la domanda di parte sugli oneri finanziari e sul profitto dell’imprenditore.
4.In via preliminare, osserva questa Corte, che il giudice d’appello ha correttamente esaminato la questione relativa al calcolo delle voci aggiuntive (profitto dell’imprenditore, spese tecniche e oneri finanziari) sulle componenti (suolo, fondazioni, cabina) del Parco eolico, in quanto questione introdotta con il terzo motivo d’appello dalla stessa amministrazione che si era vista annullare integralmente l’avviso di rettifica della rendita dai giudici di prime cure. La circostanza che i giudici distrettuali abbiano valutato anche le deduzioni difensive proposte in primo grado dalla contribuente e non riformulate in sede di gravame risulta del tutto inconferente a fronte dell’accoglimento del motivo di impugnazione prospettato dall’ente finanziario.
Il primo motivo non ha pregio.

I giudici di prossimità hanno annullato integralmente l’avviso di accertamento, sebbene le doglianze della contribuente concernessero esclusivamente la valorizzazione della pala eolica e le voci del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari su tutte le componenti (v. terzultima pagina del ricorso originario della società, là dove si obietta che dette voci rappresentano una elevata percentuale della rendita complessiva). L’esclusione della torre eolica dalla rendita catastale non poteva consentire ai primi giudici di azzerarla, restando, difatti, da rideterminare la rendita catastale costituita dal compendio dei valori dell’area, delle fondazioni, della cabina nonchè delle voci aggiuntive su dette componenti (profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari).
E’ indubbio che l’esclusione di una componente dal calcolo della rendita catastale non esime il giudice di merito dal decidere e motivare adeguatamente in ordine alle questioni poste dalle parti relativamente al maggior valore del suolo e delle fondazioni, all’entità delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari, nonché in ordine agli altri elementi di fatto che, secondo la normativa vigente in materia catastale, incidono sulla quantificazione della rendita catastale dell’unità immobiliare (in termini: Cass. n. 5452/2025).
La seconda censura, in parte inammissibile, è fondata con riferimento alla mancata espunzione delle voci aggiuntive calcolate sulla pala eolica; assorbito il ricorso incidentale.

La società lamenta, in primo luogo, una discrasia tra le percentuali del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari come determinate dal giudice di merito coerentemente all’indirizzo tecnico della Circolare n. 6/2012, recepita nella legge n. 190 del 2014, denunciata con il canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c..

Per vero, sotto l’egida della violazione di legge, la censura in esame cela la confutazione della valutazione che il giudice del merito ha svolto sulla base di un giudizio che in quanto tale non è sindacabile in sede di legittimità; e ciò sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi la propria, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità (Cass., sez. 6-5, 15/05/2018, n. 11863; Cass., sez. 6-5, 17/12/2017, n. 29404; Cass., sez. 1, 02/08/2016).
Il mezzo in rassegna spinge, difatti, la Corte verso un’inammissibile rivalutazione delle questioni di merito oggetto di controversia, in particolare verso una rivisitazione dell’accertamento di fatto operato dai giudici distrettuali sulle percentuali che ha ritenuto correttamente applicate dall’Agenzia alla stregua dei criteri indicati nella Circolare 6/2012 (Cass. n. 34189 del 2022), trascurando la contribuente di motivare le ragioni per le quali i giudici distrettuali avrebbero dovuto disallinearsi dai criteri tecnici di stima recepiti dalla legge n. 190/2014, non essendo a tal fine sufficiente la circostanza che il calcolo così operato conduce ad una percentuale di valorizzazione maggiore rispetto a quella attesa.
La censura attinge la sentenza impugnata anche nella parte in cui nell’escludere la valorizzazione della pala eolica, ha trascurato di rettificare la rendita, purgandola altresì dagli oneri aggiuntivi sulla componente impiantisca (pala eolica).

La Corte territoriale, effettivamente, avrebbe dovuto ricalcolare la rendita catastale rettificata, considerando le restanti parti costitutive dal parco eolico (suolo, fondazioni) valorizzate secondo il metodo di stima indiretta (approccio di costo) ed aggiungendo solo alla restanti componenti( esclusa la pala eolica) gli oneri finanziari, il profitto dell’imprenditore e le spese tecniche sulle restanti componenti.

La stessa Agenzia, nelle memorie difensive, ha avvalorato l’erronea determinazione in cui è incorsa la Commissione d’appello, contravvenendo ai criteri di stima di cui all’allegato II della circolare n. 6/2012, confermando che l’accertamento comprendeva il valore del lotto e il valore della fondazione e della torre di sostegno ed altresì, le spese tecniche (calcolate sul valore delle fondazioni + il valore della torre) gli oneri finanziari (calcolati sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche) ed il profitto dell’imprenditore (calcolato sulla somma di: valore del lotto + valore fondazioni + valore torre di sostegno + valore delle spese tecniche + oneri finanziari).
8.Segue l’accoglimento del secondo motivo nei limiti di cui in motivazione, respinto il primo e dichiarato assorbito il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso principale nei limiti di cui alla motivazione, respinto il primo mezzo e dichiarato inammissibile il ricorso incidentale; cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione tributaria della

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