Rendita catastale impianti eolici: calcolo e costi

Una società titolare di un parco eolico ha presentato una dichiarazione per la rendita catastale escludendo la torre e costi accessori. L’Agenzia delle Entrate ha rettificato l’importo, includendoli. La Corte di Cassazione ha stabilito che, sebbene la torre e l’aerogeneratore debbano essere esclusi, la rendita catastale impianti eolici deve essere calcolata sul valore degli immobili residui (suolo, fondazioni) comprensivo di spese tecniche, profitto d’impresa e oneri finanziari. La sentenza della corte d’appello è stata quindi annullata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Calcolo Rendita Catastale Impianti Eolici: La Cassazione fa Chiarezza

La determinazione della rendita catastale impianti eolici è un tema complesso che genera frequenti contenziosi tra le imprese del settore energetico e l’amministrazione finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un principio di diritto fondamentale, chiarendo quali componenti debbano essere incluse nella stima, anche a seguito delle modifiche legislative che escludono le componenti impiantistiche. Questa decisione offre una guida preziosa per una corretta valutazione catastale, evitando future contestazioni.

I Fatti di Causa

Una società proprietaria di un parco eolico presentava una dichiarazione di variazione catastale (procedura DOCFA) per l’attribuzione della rendita al proprio impianto. Nel calcolo, la società aveva considerato esclusivamente il valore del terreno, delle fondazioni e delle sistemazioni esterne, escludendo la torre eolica e altre componenti di costo.

L’Agenzia delle Entrate, non ritenendo completa tale dichiarazione, procedeva a una rettifica. Nel nuovo calcolo, l’amministrazione includeva non solo la torre eolica, ma anche altre voci quali le spese tecniche, gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore, determinando così una rendita catastale significativamente più alta. La società impugnava l’avviso di accertamento e i giudici di primo grado le davano ragione. La Commissione Tributaria Regionale, in appello, confermava la decisione, respingendo il ricorso dell’Agenzia. L’amministrazione finanziaria ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e la rendita catastale impianti eolici

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. La Corte ha stabilito un importante principio di diritto che bilancia le normative succedutesi nel tempo.

La questione centrale ruotava attorno all’interpretazione della Legge n. 208/2015, che ha stabilito l’esclusione dal calcolo della rendita di macchinari e impianti funzionali allo specifico processo produttivo. Se da un lato la Corte ha confermato che la torre eolica e gli aerogeneratori, in quanto tali, non devono essere computati, dall’altro ha chiarito che questa esclusione non cancella l’obbligo di considerare tutte le altre componenti che contribuiscono al valore dell’immobile nel suo complesso.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la normativa del 2015 non ha abrogato le precedenti disposizioni, in particolare quelle richiamate dalla Legge n. 190/2014, che a loro volta facevano riferimento alle metodologie estimative della Circolare n. 6/T del 2012. Secondo i giudici, per la determinazione della rendita catastale impianti eolici si deve utilizzare il cosiddetto ‘approccio di costo’ applicato agli elementi immobiliari residui.

In pratica, una volta scorporato il valore delle componenti puramente impiantistiche (torre e aerogeneratori), la stima deve concentrarsi sugli ‘immobili’ superstiti: il suolo, le fondazioni, le piazzole e le cabine prefabbricate. Su questo valore base, però, devono essere calcolate e aggiunte tutte quelle componenti di costo che sono intrinsecamente legate alla realizzazione dell’opera immobiliare, ovvero:

* Spese tecniche: costi di progettazione, direzione lavori e collaudo.
* Profitto dell’imprenditore: la normale remunerazione per l’attività di promozione immobiliare.
* Oneri finanziari: gli interessi e i costi sostenuti per finanziare la costruzione della parte immobiliare.

La Corte ha affermato che la decisione del giudice d’appello di annullare integralmente l’avviso di accertamento solo perché la torre era stata esclusa era errata. Il giudice di merito avrebbe dovuto, invece, ricalcolare la rendita, escludendo sì la torre, ma valorizzando correttamente tutte le altre componenti secondo i criteri normativi vigenti.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La Corte di Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: in materia di catasto, la normativa che esclude torri e aerogeneratori dal calcolo della rendita non ha eliminato l’applicazione delle metodologie di stima alternative previste dalla Circolare 6/T del 2012. Di conseguenza, per la rendita catastale impianti eolici, escluso il valore degli impianti, la stima deve essere effettuata con il metodo ‘approccio di costo’ sul valore degli immobili residui (suolo, fondazioni, etc.), includendo nel calcolo le spese tecniche, il profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari.

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per gli operatori del settore. Le società devono prestare la massima attenzione nella redazione delle dichiarazioni DOCFA, assicurandosi di includere, oltre al valore dei manufatti, anche la quota parte dei costi accessori riferibili alla componente immobiliare. Omettere queste voci espone al rischio concreto di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate e a un lungo e costoso contenzioso tributario.

La torre di un impianto eolico va inclusa nel calcolo della rendita catastale?
No, in base all’art. 1, comma 21, della Legge 208/2015, la torre e l’aerogeneratore, in quanto ‘macchinari… funzionali allo specifico processo produttivo’, sono esclusi dalla stima diretta per la determinazione della rendita catastale.

Se la torre è esclusa, quali altri costi vanno considerati per la rendita catastale impianti eolici?
Anche se la torre è esclusa, la stima deve basarsi sul valore degli immobili residui (suolo, fondazioni, piazzola, cabina prefabbricata). A questo valore devono essere aggiunte le componenti di costo accessorie come le spese tecniche, il profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari, calcolate in proporzione a tali elementi immobiliari.

Quale metodo di stima si applica per calcolare la rendita catastale di un impianto eolico?
Si applica il procedimento di stima indiretto noto come ‘approccio di costo’. Questo metodo valuta il costo di ricostruzione delle sole componenti immobiliari, a cui si sommano gli oneri e i costi accessori pertinenti, per determinare il valore complessivo su cui calcolare la rendita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13733 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13733 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12699/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. BASILICATA n. 412/2022 depositata il 02/12/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.La società ricorrente, titolare di un parco eolico nel comune di Banzi, presentava una dichiarazione (DOCFA) intesa all’aggiornamento del catasto urbano, con la quale proponeva l’attribuzione all’impianto eolico di una rendita calcolata computando esclusivamente il terreno, la fondazione e la sistemazione dell’area esterna. L’Agenzia sottoponeva la variazione proposta a verifica e riscontrava l’incompleta dichiarazione dei componenti di costo, ragione per la quale la rettificava il valore del lotto, includendo la torre eolica, nonché le spese tecniche, gli oneri finanziari e il profitto dell’imprenditore e, per l’effetto, accertava una maggiore rendita catastale con l’avviso che veniva impugnata dalla società.
I giudici di prossimità accoglievano il ricorso, annullando integralmente l’atto impositivo, con sentenza che veniva impugnata dall’amministrazione finanziaria.

La Commissione tributaria regionale respingeva l’appello così statuendo:
L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza di appello svolgendo due motivi, contestati dalla società contribuente con controricorso, contestando la fondatezza delle censure proposte alla decisione d’appello.

L’amministrazione ha depositato memorie difensive in prossimità dell’udienza.

MOTIVI DI DIRITTO

1. Il primo motivo, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., deduce la nullità della sentenza o del procedimento, per violazione dell’art. 112 c.p.c., in combinato disposto con l’art. 1, comma 2, del d.lgs 31.12.1992, n. 546 (omessa pronuncia).

Il motivo di ricorso si fonda sulla circostanza che la rettifica dell’Agenzia non concerneva soltanto l’inclusione del palo eolico nel computo della rendita catastale, ma riguardava anche la valorizzazione di altre voci non dichiarate dalla contribuente nella procedura Docfa, ma imposte normativamente. In particolare, con l’avviso di accertamento opposto, l’amministrazione finanziaria aveva rettificato la dichiarazione di variazione proposta dalla società ricorrente attribuendo un diverso valore al suolo e alle fondamenta, includendo nella base di calcolo della rendita il palo eolico, le spese tecniche, gli oneri finanziari ed il profitto dell’imprenditore valutate con riferimento a tutte le componenti – e, dunque, non solo alla pala eolica- viceversa esclusi nel DOCFA prodotto. Tanto che la società contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento deducendo l’illegittima inclusione nella rendita della torre, per essere essa impianto funzionale allo specifico processo produttivo, nonché l’illegittima inclusione degli oneri finanziari e del profitto dell’imprenditore, per non essere stati sostenuti i primi e conseguito il secondo. Ciò nonostante, il giudice d’appello statuiva unicamente in merito alla esclusione della torre eolica dalla rendita, senza esaminare le altre censure proposte in sede di impugnazione dall’Ufficio.
La seconda censura prospetta

L’agenzia asserisce che, a pag. 8 e ss. del suo atto d’impugnazione, aveva criticato la decisione di primo grado in merito alla determinazione della rendita catastale per le unità a destinazione speciale o particolare (gruppi D e E), che avviene calcolando mediante stima diretta, il valore del cespite, riferito al biennio

economico 1988/89, capitalizzandolo poi con un opportuno saggio di fruttuosità, ai sensi dell’art. 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652 e convertito con modificazioni, con legge 11 agosto 1939, n. 1249 e degli artt. 8, 28, 29 e 30 del Regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano approvato con d.P.R. 01/12/49, n. 1142; che nella relazione di stima allegata all’avviso di accertamento sono riportate le voci che concorrono alla determinazione del valore di ricostruzione, secondo il metodo definito approccio di costo.
Si osserva che l’approccio di costo consente di determinare la rendita catastale dell’unità immobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato (nel caso in esame, poiché l’immobile è stato costruito successivamente all’epoca censuaria 1988 -1989, si considera il valore a nuovo non dovendo applicare riduzioni per vetustà). Al fine, però, di assicurare la coerenza con l’approccio di mercato, la stima del costo deve tenere conto di un profitto normale (P) del promotore immobiliare, giacché i valori di mercato (V) e di costo (K) identificano due distinte entità economiche, per le quali il più significativo fattore di scostamento è costituito proprio dal profitto (V= K+P). Scomputato, quindi, il valore della torre eolica dalla rendita catastale ai sensi del comma 21 dell’art. 1 della legge n. 208/2015, rimaneva da esaminare l’esatta quantificazione delle voci summenzionate ed indicate nell’atto opposto, quali gli oneri finanziari, il profitto dell’imprenditore e le spese tecniche da calcolare sul suolo e sulla fondazione.
Si deduce che la Corte territoriale, esclusa la torre eolica dalla rendita catastale attribuita dall’amministrazione, ha trascurato di esaminare i rilievi che la contribuente aveva mosso sia in primo che in secondo grado in ordine alle voci sopra descritte.

La prima censura non ha pregio.

Invero, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto; tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione (Cass., Sez. 5^, 30 gennaio 2020, n. 2153; Cass., Sez. 5^, 2 aprile 2020, n. 7662; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2021, n. 2151; Cass., Sez. Trib., 3 agosto 2023, n. 23672; Cass., Sez. Trib., 13 agosto 2024, n. 22775; Cass., Sez. Trib., 10 marzo 2025, n. 6384). Ed è stato, quindi, ritenuto che non ricorre il vizio di omessa pronuncia di una sentenza di appello quando, pur non essendovi un’espressa statuizione da parte del giudice in ordine ad un motivo di impugnazione, tuttavia la decisione adottata comporti necessariamente la reiezione di tale motivo, dovendosi ritenere che tale vizio sussista solo nel caso in cui sia stata completamente omessa una decisione su di un punto che si palesi indispensabile per la soluzione del caso concreto (Cass., Sez. 6^ – 1, 4 giugno 2019, n. 15255). Per cui, la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omissione di pronuncia non è ravvisabile quando una decisione resa in grado di appello, ancorché mancante di un’espressa statuizione su un motivo di impugnazione, sia giustificata da argomentazioni logicamente e giuridicamente incompatibili con detto motivo, sì da comportarne l’implicita reiezione (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 17 marzo 2022, n. 8710; Cass., Sez. 5^, 24 maggio 2022, nn. 16672 e 16673; Cass., Sez. 5^, 7 giugno 2022, n. 18253; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2022, n. 19502; Cass., Sez. Trib., 29 novembre 2022, n. 35137; Cass., Sez. Trib., 26 giugno 2023, n. 18153; Cass., Sez. Trib., 27 maggio 2024, n. 14811; Cass., Sez. Trib., 10 marzo 2025, n. 6384).
Va ricordato, infine, che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati (cfr., tra le tante, Cass., Sez. 2, n. 12652/2020, Rv. 658279 – 01; Sez. 1, n. 19011/2017, Rv. 645841 -01, Sez. 6 – 5, n. 29404/2017, Rv. 646976 -01, Sez. 1, n. 10937/2016, Rv. 639853 – 01; Sez. 1, n. 16056/2016, Rv. 641328 -01; nello stesso senso da ultimo, Cass., Sez. 5, 19 maggio 2024, n. 12732).
Nella specie, è indubbio che la C.T.R., pur non essendosi esplicitamente pronunciata sulla concreta incidenza ai fini della determinazione del valore attribuito delle spese tecniche, degli oneri finanziari e al profitto dell’imprenditore, ha di fatto adottato una decisione che implicava necessariamente, tenuto conto del dispositivo, il rigetto delle censure concernenti tali elementi.

4. La seconda censura merita accoglimento.

E’ indubbio che l’esclusione della torre eolica dal calcolo della rendita catastale non esime il giudice di merito dal decidere e motivare adeguatamente in merito all’entità delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari calcolati sulla espunta pala eolica nonché in ordine alle questioni poste dalle parti relativamente al maggior valore del suolo e delle fondazioni, elementi che, secondo la normativa vigente in materia catastale, incidono sulla quantificazione della rendita catastale dell’unità immobiliare (in termini: Cass. n. 5452/2025).
Appare, al riguardo, opportuno sintetizzare la disciplina normativa che regola la materia catastale dei fabbricati classificati in categorie D) come sono gli impianti eolici.

In caso di classamento di immobili con destinazione speciale come nel caso in esame, con immobile iscritto in cat. D/2 -, l’attribuzione della rendita catastale -proposta dal proprietario con la cd. procedura DOCFA – è determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in legge n. 1249 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854 del 16/04/2020). Ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, deve pertanto distinguersi, nell’àmbito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso, così come nella fattispecie, il procedimento di stima (cd. diretto) incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario imperniato sul valore di mercato dell’unità immobiliare (secondo, dunque, il relativo mercato delle compravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo di ricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).
Segnatamente, ai sensi dell’art. 28 d.P.R. cit. n. 1142 del 1949, il procedimento cd. indiretto di stima (sugli immobili a destinazione

speciale o particolare; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888) implica, pertanto, ai fini dell’attribuzione della rendita catastale, come si è cennato, la considerazione del costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuaria delle stime catastali, con applicazione di un «adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari», per i cespiti realizzati in epoca antecedente a detto biennio, laddove, come questa Corte ha già rilevato, l’accertamento del perfetto stato di manutenzione degli impianti «costituisce motivata ragione della mancata applicazione di “un adeguato coefficiente di riduzione” che, ai sensi della medesima disposizione, va rapportato “allo stato attuale delle unità immobiliari”» (cfr. Cass., 15 marzo 2019, n. 7377).
A tale proposito, la circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30 novembre 2012, n. 6/T (in materia di ‘ Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi ‘), elevata a rango normativo dalla legge n. 190/2014, ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione ‘stima diretta’ si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la rendita catastale può essere determinata con ‘procedimento diretto’ o con ‘procedimento indiretto’». La Circolare del Ministero delle Finanze n.6/2012, dunque, recepisce e fa proprio – sul piano delle indicazioni interne di prassi – il dettato legislativo (artt.27 e 28 RD 1142/1949 cit.). Il sistema è stato consacrato dalla costante giurisprudenza di questa Corte, la quale ha sancito che, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura
DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto – che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite – ovvero indiretto – che individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile, o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (da ultima: Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799; Cass. 15 febbraio 2022, n. 4837; Cass. 12. Dicembre 2022, n. 7984; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888). Questa Corte, richiamandosi ad un pregresso indirizzo (Cass., Sez. 6^-5, 18 gennaio 2018, n. 888; Cass., Sez. 6^-5, 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., Sez. 6^-5, 14 settembre 2022, n. 27038; Cass., Sez. Trib., 14 aprile 2023, n. 9998), ha chiaramente ribadito che « In tema di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari destinate a centrali eoliche realizzate in epoca antecedente al 10 (recte: 1 ) gennaio 2016, deve essere utilizzato il costo medio infracensuario, dovendo poi i costi di ricostruzione, come determinati, delle diverse strutture, impianti fissi e sistemazioni esterne, essere ricondotto all’epoca censuaria delle stime catastali (biennio 1988-89) mediante l’indice FOI pubblicato dall’ISTAT, attesa l’assenza di ulteriori indici dei prezzi specifici per tale tipologia di opere » (Cass., Sez. Trib., 20 marzo 2025, n. 7394) (cfr. pagg. 1718 dell’Allegato II alla circolare). Tali costi, se sostenuti in epoche differenti da quella censuaria, deve essere ad essa ricondotto a mezzo degli indici ISTAT specifici per queste tipologie immobiliari.
Sul punto sono intervenute diverse pronunce di questa Corte di legittimità (tra le tante, Cass. n. 14042/2020, in motiv.), le quali hanno osservato come i criteri di prassi siano stati successivamente

meglio specificati (negli indirizzi operativi, in tema di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari destinate a centrali eoliche, allegati alla nota AE – Direzione Catasto prot. n. 0050557 del 14 marzo 2017) (così Cass. ord. del 16.01.18, n. 888; Cass del 22.01.18, n. 1476; Cass. del 20.01. 2021, n. 1010; Cass. 11.03.2022, n. 7984: tutte con riferimento a costruzioni successive al biennio 1988-89). In altri termini, il cespite deve essere stimato in base al criterio del costo di ricostruzione a nuovo, che si calcola tenendo conto del costo di realizzazione del fabbricato ovvero del costo di acquisto, purché ordinariamente accettabile vale a dire corrispondente ai prezzi di mercato per realizzare il parco, tenuto conto ovviamente delle modalità tecnicocostruttive specifiche dell’immobile la cui rendita catastale è oggetto di rettifica da parte dell’amministrazione.
Più in dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della rendita catastale con l’approccio di costo sono fissati dall’allegato II alla richiamata circolare; secondo i quali, al fine di assicurare la coerenza con l’approccio di mercato, la stima del costo deve tenere conto di un profitto normale (P) del promotore immobiliare – che risulta dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione e comprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprio investito, che il promotore ritrae per lo svolgimento la sua attività- giacché i valori di mercato (V) e di costo di produzione (K) identificano due distinte entità economiche, per le quali il più significativo fattore di scostamento è costituito proprio dal profitto (V = K + P). Il costo di produzione (K) di un immobile è, in linea generale, costituito dalla somma di: C1. valore del lotto (costituito dall’area coperta e delle aree scoperte, accessorie e pertinenziali); C2. costo di realizzazione a nuovo delle strutture; C3. costo a nuovo degli impianti fissi; C4. spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo; C5. oneri concessori e di urbanizzazione; C6. oneri finanziari. Tale modo di
procedere nasce dalla necessità di svincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze non ordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteri perequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestione dell’immobile da parte del proprietario (sugli immobili a destinazione speciale o particolare, cfr. Cass. 4 aprile 2024, n. 9109; Cass. 13 aprile 2023, n. 9947; Cass., Sez. 5, 11. Gennaio 2020, n. 7850; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 15 marzo 2019, n. 7377; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888; in particolare con riferimento all’approccio di costo si v. Cass. n. 22558/2022 e Cass. n. 3918/2022).
Il metodo di valorizzazione della rendita catastale è stato modificato, con riferimento agli impianti da includere ai fini del calcolo, dall’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208.

Ora, è convinzione del collegio che l’entrata in vigore (dall’1 gennaio 2016) dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, non abbia comportato l’abrogazione nemmeno in forma tacita dell’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, nella parte relativa attraverso l’espresso rinvio per relationem alla circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 (con i relativi allegati) -alle metodologie estimative degli immobili con destinazione speciale o particolare, essendosi semplicemente limitato a ridefinire l’oggetto della stima catastale ai fini della determinazione della rendita ( cfr. nello stesso senso Cass. 8 febbraio 2022, n. 3918).
Ad avvalorare tale interpretazione ha contribuito l’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 (legge di stabilità per l’anno 2015), stabilendo che: « Nelle more dell’attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema

estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell’Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi» . Tale disposizione aveva risolto la questione degli impianti funzionali al processo produttivo con l’espressa attribuzione di valore normativo alla suddetta circolare (in termini: Cass., Sez. 5^, 26 luglio 2022, n. 23382), recependola, sia pure transitoriamente, tra le fonti primarie della disciplina catastale (con specifico riguardo alla ‘ stima diretta ‘) degli edifici a destinazione speciale o particolare.
Pertanto, l’entrata in vigore della legge 28 dicembre 2015, n. 208, non ha alterato né eliminato le dettagliate indicazioni della circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 sui profili tecnico-estimativi per la determinazione della rendita, con particolare riguardo ai vari approcci del procedimento diretto (approccio di mercato: par. 5 e allegato tecnico I) e del procedimento indiretto (approccio di costo: par. 6 e allegati tecnici II, III e IV). In tal senso, la circolare n. 2/E dell’1 febbraio 2016 ha opportunamente messo in risalto che «l’articolo 1, comma 21, della legge ridefinisce l’oggetto della stima catastale per gli immobili in argomento, stabilendo quali siano le componenti immobiliari da prendere in considerazione nella stima diretta, finalizzata alla determinazione della rendita catastale, e quali, al contrario, siano gli elementi – tipicamente di natura impiantistica – da escludere da detta stima, in quanto funzionali solo allo specifico processo produttivo» (par. 1).
A tangibile conferma di tale conclusione, si consideri che il comma 21 del citato art. 1, da un lato (primo periodo), dispone che: «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento», dall’altro (secondo periodo), concede che: «Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo». La normativa in esame non ha natura impositiva, ma catastale: essa non delinea l’eccezionalità di un’esenzione o di un trattamento di favore, quanto il regime ordinariamente applicabile a tutti quei beni che -per quanto infissi al suolo e non privi di connotati ‘immobiliari’ rientrano nella tipologia generale dei ‘macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.
Da tale contrapposizione discende che, ai fini della determinazione della rendita degli immobili a destinazione speciale e particolare, la ‘ stima diretta ‘, nella duplice variante del ‘ procedimento diretto ‘ (artt. 15 -26 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142) e del ‘ procedimento indiretto ‘ (artt. 27 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142), continua a trovare applicazione soltanto per il «suolo», per le «costruzioni» e per gli «elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento».
Tornando agli impianti eolici, una volta escluso che il valore della torre sia computabile nella determinazione della rendita, la stima diretta (mediante procedimento indiretto) deve esclusivamente concentrarsi sul valore cumulativo degli immobili residui (rispetto

alla torre ed agli aerogeneratori), vale a dire sul valore del suolo, delle fondazioni, della piazzola e della cabina prefabbricata, elementi sui quali -secondo il procedimento indiretto di stima della rendita catastale con approccio di costo ‘ (in base alle istruzioni fornite dall’allegato II alla circolare n. 6/T del 30 novembre 2012) vanno computate le componenti delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari.

Non può, pertanto, attribuirsi alla normativa in rassegna la volontà di limitare la determinazione della rendita catastale al solo criterio della stima diretta mediante procedimento diretto, né a tali conclusioni può pervenirsi alla luce delle decisioni nn. Cass., Sez. Trib., 27 febbraio 2025, nn. 5224, 5226, 5228, 5230, 5231, 5233 e 5235, le quali, pur dichiarando l’inammissibilità del motivo di ricorso concernente la mancata valorizzazione, nell’adozione del criterio del costo di ricostruzione, delle spese tecniche e degli oneri finanziari -, lo hanno, per inciso, esaminato senza tuttavia pronunciare un esplicito principio di diritto idoneo a costituire un precedente, in guisa che le affermazioni rese dal Collegio in merito alla determinazione della rendita disposta dal giudice di merito mediante la somma dei valori delle componenti dell’impianto, risultano inidonee a mutare il consolidato formante giurisprudenziale in detta materia, secondo il quale la decisione sullo scomputo della torre eolica dal calcolo della rendita catastale non può dispensare il giudice di merito dall’obbligo di rideterminare la rendita, valorizzando l’entità delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari secondo i criteri della menzionata Circolare, nonché gli altri elementi di fatto (eventuale deprezzamento) da calcolarsi sulle componenti residue che, secondo la normativa vigente in materia catastale, incidono sulla quantificazione della complessiva rendita catastale dell’unità immobiliare (in termini:Cass. 22558/2022; Cass. n. 3918/2022).
Su tali premesse, si può ritenere che la sentenza impugnata abbia contravvenuto a tali parametri, avendo erroneamente annullato integralmente l’avviso di accertamento, ancorchè, pur dopo l’esclusione della torre eolica, restava da valutare la correttezza del metodo di stima della rendita delle residue componenti costituenti l’impianto eolico, sulle quali l’amministrazione ha computato le spese tecniche, il profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari, nonché la questione discussa nel giudizio di merito con riferimento al parametro dell’epoca censuaria individuata dalla circolare normativizzata, ai fini del calcolo di dette voci. I Giudici distrettuali non hanno considerato che resta ferma, anche dopo l’entrata in vigore dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (in vigore dal primo gennaio 2016), l’operatività del criterio di stima diretta, comprensivo anche del procedimento indiretto di stima, di cui all’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 (in termini: Cass., Sez. 5, nn. 34232, 34233, 34234 e 34235 del 2024, cit.; più di recente ancora Cass., Sez. 5, n. 7394 del 2025).
Pertanto, al fine di rinnovare l’accertamento necessario alla corretta determinazione della rendita, il collegio ritiene di enunciare il seguente principio di diritto: « In materia di catasto, l’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (in vigore dall’1 gennaio 2016), non ha abrogato, nemmeno in forma tacita, l’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, con riguardo al rinvio per relationem -con l’attribuzione di valore normativo – alla circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30 novembre 2012, n. 6/T (con i relativi allegati), in ordine alle metodologie alternative di stima diretta per i predetti immobili, essendosi limitato a ridefinire l’oggetto rilevante ai fini della determinazione della rendita. Ne consegue che, con specifico riguardo agli impianti eolici, escluso il computo delle torri e degli
aerogeneratori per la loro strumentalità al processo produttivo, la rendita può essere determinata, sulla base del procedimento indiretto con ‘approccio di costo’ (secondo le istruzioni fornite dagli allegati alla predetta circolare n. 6/T del 30 novembre 2012), con esclusivo riguardo al valore degli immobili residui cioè, al valore del suolo, delle fondazioni, della piazzola e della cabina prefabbricata), rispetto ai quali soltanto si potrà tener conto delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari ».
Alla stregua delle precedenti argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza (per quanto di ragione) del secondo motivo e l’infondatezza del primo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio della sezione tributaria della Corte di cassazione del 14 marzo 2025.

IL PRESIDENTE

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