Rendita catastale immobili speciali: la stima diretta

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla corretta determinazione della rendita catastale per un centro commerciale. Una società aveva proposto una rendita basata sul costo di ricostruzione con parametri residenziali, ma l’Agenzia delle Entrate l’ha rettificata con una stima diretta basata sul valore di mercato. La Corte ha confermato la legittimità dell’operato dell’Agenzia, stabilendo che per la rendita catastale immobili speciali, la stima diretta basata sul confronto con immobili commerciali simili è il metodo prioritario e corretto, mentre l’approccio al costo è solo residuale e non può utilizzare parametri incongrui.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Immobili Speciali: La Guida alla Stima Diretta

La determinazione della rendita catastale immobili speciali, come centri commerciali, opifici e alberghi, rappresenta un terreno complesso e spesso oggetto di contenzioso tra contribuenti e Fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sui criteri di valutazione, ribadendo la centralità della “stima diretta” basata su dati di mercato e relegando l’approccio basato sul costo a un ruolo meramente residuale. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti: La Dichiarazione DOCFA e l’Accertamento dell’Agenzia

Il caso riguarda una società proprietaria di un grande complesso immobiliare adibito a centro commerciale, accatastato nella categoria D/8 (immobili a destinazione speciale). Nel 2015, la società aveva presentato una dichiarazione DOCFA proponendo una rendita catastale calcolata con il cosiddetto “approccio di costo”. Sorprendentemente, per questa valutazione erano stati utilizzati parametri relativi al costo di produzione di edifici di civile abitazione, giustificando tale scelta con la presunta assenza di un mercato di compravendita vivace per immobili di quella tipologia.

L’Agenzia delle Entrate, non condividendo tale impostazione, ha notificato un avviso di accertamento catastale, rettificando la rendita in aumento. L’Ufficio ha ritenuto del tutto contraddittorio utilizzare parametri residenziali per un immobile commerciale speciale e ha proceduto a una nuova valutazione, definita “stima diretta”, che teneva conto anche di elementi non considerati dalla società, come le vaste aree esterne adibite a parcheggio.

I Motivi del Ricorso: Motivazione Apparente e Violazione di Legge

Dopo la soccombenza nei primi due gradi di giudizio, la società ha presentato ricorso in Cassazione lamentando principalmente due vizi:

1. Motivazione meramente apparente: La sentenza d’appello sarebbe stata, a dire della ricorrente, priva di un’effettiva argomentazione logico-giuridica.
2. Violazione di legge: I giudici di merito avrebbero erroneamente convalidato il metodo di stima dell’Agenzia, che la società definiva “sintetico-comparativo”, sostenendo che non rientrasse tra i tre approcci legali (reddituale, di mercato, di costo) previsti per la stima diretta.

Rendita Catastale Immobili Speciali: La Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate e la correttezza delle decisioni dei giudici di merito. La Suprema Corte ha colto l’occasione per fare chiarezza sui metodi di determinazione della rendita catastale immobili speciali.

La Correttezza della Stima Diretta Comparativa

Il cuore della decisione risiede nella corretta interpretazione del concetto di “stima diretta”, obbligatoria per gli immobili delle categorie D. La Corte ha spiegato che questa stima può avvenire tramite un procedimento diretto (basato sul canone di locazione) o un procedimento indiretto (basato sul valore del capitale).

Quest’ultimo si fonda prioritariamente sul valore venale dell’immobile, determinato attraverso un’indagine di mercato e il confronto con beni simili. Il metodo utilizzato dall’Agenzia, basato sulla consultazione di prontuari di settore e sul confronto con altri due centri commerciali della zona, rientra perfettamente in questa logica. L’uso del termine “sintetico-comparativo”, secondo la Corte, non è altro che un modo per descrivere questa legittima procedura di stima basata sul mercato.

L’Erroneità dell’Approccio di Costo del Contribuente

La Cassazione ha poi evidenziato l’illegittimità del metodo seguito dalla società. L’approccio basato sul costo di ricostruzione è un criterio residuale, applicabile solo quando sia impossibile reperire dati di mercato attendibili. Inoltre, e in modo ancora più dirimente, è stato ritenuto del tutto errato e ingiustificato l’utilizzo di parametri (come quelli della legge sull’equo canone per le abitazioni) pertinenti a categorie immobiliari completamente diverse per natura e caratteristiche.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha ribadito principi consolidati in materia catastale. La determinazione della rendita per gli immobili a destinazione speciale deve avvenire tramite stima diretta. Tale stima si realizza, in via prioritaria, attraverso un procedimento indiretto fondato sul valore di mercato, che si accerta confrontando l’immobile oggetto di stima con altre unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe e ubicate nella stessa zona. L’approccio basato sul costo di ricostruzione rappresenta un’eccezione, un criterio residuale da utilizzare solo in assenza di un mercato di riferimento. L’applicazione di parametri normativi previsti per tipologie immobiliari diverse (come quelle abitative rispetto a quelle commerciali) è giuridicamente infondata e inapplicabile.

Le Conclusioni

Questa pronuncia offre un’indicazione chiara per tutti i proprietari di immobili a destinazione speciale. Per evitare contenziosi con il Fisco, è fondamentale che la proposta di rendita catastale tramite DOCFA si basi su una corretta metodologia estimativa. La via maestra è quella della stima comparativa di mercato, fondata su dati concreti e pertinenti. Affidarsi a criteri residuali come l’approccio di costo, specialmente se basato su parametri impropri, espone a un elevato rischio di rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate e di successiva soccombenza in un eventuale giudizio tributario.

Come si determina la rendita catastale per immobili a destinazione speciale (es. centri commerciali)?
Si determina obbligatoriamente con la “stima diretta”, una valutazione puntuale che considera le specifiche caratteristiche del singolo immobile e non tariffe standard.

Quale metodo è prioritario nella stima diretta per la rendita catastale immobili speciali?
Il metodo prioritario è quello basato sul valore di mercato (o venale), che si ottiene confrontando l’immobile con altri beni simili per caratteristiche, destinazione e ubicazione. L’approccio basato sul costo di ricostruzione è solo un criterio residuale.

È legittimo usare il costo di costruzione di edifici residenziali per calcolare la rendita di un centro commerciale?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che è illegittimo e giuridicamente infondato utilizzare parametri di valutazione previsti per una tipologia di immobile (residenziale) per stimarne un’altra completamente diversa (commerciale speciale).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27561 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27561 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 24/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26561/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) COGNOME NOME (CODICE_FISCALE),COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), giusta procura acclusa al ricorso

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE RAGIONE_SOCIALE

-controricorrente tardiva- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. MOLISE n. 154/2021 depositata il 17/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

Emerge dalla sentenza indicata in epigrafe che la società RAGIONE_SOCIALEproprietaria di un complesso immobiliare, destinato a RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ed accatastato nella categoria degli immobili a destinazione speciale D/8, sito nel Comune di Termoli (CB) -presentava nell’anno 2015 la dichiarazione Docfa, con la quale proponeva la rendita catastale di detto compendio immobiliare, avvalendosi dell’approccio di ‘costo’, così quantificando, ai fini della stima della rendita catastale, il valore unitario rispettivamente in euro 388,00/mq per i locali commerciali e in euro 15,00/mq per le aree esterne di pertinenza.
La Società, si riferisce in ricorso, evidenziava l’inutilizzabilità dei primi due criteri di stima di cui all’ art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in l. n. 1249 del 1939, in quanto ‘ presuppongono una alta mobilità e vivacità di mercato nei settori degli affitti e RAGIONE_SOCIALE vendite per fabbricati simili a quello in oggetto. Presupposto che, invece, purtroppo, risulta essere assolutamente inesatto. In maniera ancora più netta e marcata oggi; all’indomani della crisi finanziaria internazionale che ha colpito in maniera forte soprattutto il mercato immobiliare ‘.
In data 5 luglio 2016, l’RAGIONE_SOCIALE Campobassonotificava alla società l’avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO, mediante il quale accertava la rendita catastale del complesso immobiliare in misura superiore a quella proposta dalla contribuente con la Docfa del 2015; disattendendo l’approccio di ‘costo’ utilizzato da RAGIONE_SOCIALE, in quanto riteneva ‘ del tutto contraddittorio dichiarare da un lato la natura speciale del complesso immobiliare ad uso RAGIONE_SOCIALE, sia da un punto di vista dimensionale che
strutturale, e dall’altro giustificare la riduzione di valore apportata con l’utilizzo di tabelle e coefficienti utilizzabili esclusivamente per beni di natura ordinaria destinati ad un uso diametralmente opposto ‘ (cioè, il ‘ costo di produzione al mq. per edifici di civile abitazione ‘ di cui alla L. n. 392/1978). Nello specifico, l’Ufficio rettificava i) il valore unitario dei locali commerciali del complesso immobiliare (stabilito dalla Società in euro 388/mq) e ii) l’estensione RAGIONE_SOCIALE aree esterne di pertinenza.
La società indicata in epigrafe proponeva ricorso ai giudici di prossimità per l’annullamento dell’avviso di accertamento catastale, deducendo:

-la nullità dell’atto impugnato per violazione ed errata applicazione del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, e del d.P.R. n. 1142/1949, non avendo l’Ufficio considerato che l’approccio di ‘costo’ utilizzato dalla Società per determinare la rendita catastale era perfettamente coerente con le suddette norme, come, oltretutto, evidenziato dalla perizia giurata di stima prodotta in tale sede;

-l’illegittimità dell’atto per difetto di motivazione, in quanto l’Ufficio si era limitato a modificare i valori proposti dalla Società nella dichiarazione Docfa, senza adeguatamente enunciare le ragioni alla base di siffatte variazioni;

-la violazione del principio del contraddittorio, dal momento che non era stato promosso alcun confronto con la società interessata, pur trattandosi di valutazioni tecniche complesse che richiedevano l’acquisizione di maggiori informazioni.

Avverso la decisione della Commissione tributaria di Campobasso che respingeva il ricorso, interponeva gravame la società.

A fondamento del decisum, e per quel che qui rileva, il giudice di appello nel confermare la decisione di primo grado, ha considerato che:
Contro detta pronuncia la contribuente propone ricorso per la sua cassazione, affidato a due motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato nota ex art. 370 cod.proc.civ. per partecipare all’udienza.

Soltanto in data 14 giugno 2024 l’RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso.

CONSIDERATO CHE

Preliminarmente occorre dare atto dell’inammissibilità del controricorso perché depositato solo in data 14 giugno 2024, oltre il termine di cui all’art. 370 cod. proc. civ., in vigore sino al 31 dicembre 2022, decorrente dalla notificazione del ricorso avvenuta in data 14 ottobre 2021.

Il primo tempestivo atto depositato dall’RAGIONE_SOCIALE è invece un atto ai soli fini della partecipazione all’udienza.

Inoltre, sebbene il «mero controricorso» abbia una struttura semplice, consistendo in una risposta al ricorso principale, non si deve sottovalutarne la funzione, che non consiste nella mera ‘partecipazione al giudizio’ della parte intimata, dovendo esso comunque contenere i contro-motivi in iure rispetto ai motivi di impugnazione formulati dal ricorrente. Per tale ragione questa Corte ha dichiarato l’inammissibilità di un atto denominato ‘atto di costituzione’, siccome ritenuto non qualificabile come controricorso, sostanziandosi il relativo contenuto nella semplice dichiarazione di costituirsi in giudizio al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussione della causa ai sensi dell’art. 370 cod.proc.civ., primo comma ( v. Cass . 10/04/2019, n.9983; Cass., 06/03/2019, n. 6550).
2.Il primo motivo di ricorso è così rubricato .
Si assume che il Collegio di appello, nel rigettare nel merito il gravame della Società, da un lato, ha ritenuto ‘ adeguatamente ed esaustivamente motivata ‘ la relazione di stima redatta dall’Ufficio a sostegno della rettifica della rendita catastale dell’immobile di cui trattasi; dall’altro lato, ha respinto le numerose eccezioni dedotte dalla contribuente con motivazioni puramente assertive e tautologiche. In particolare, si afferma che l’Amministrazione finanziaria, diversamente da quanto affermato dalla Regionale, non ha affatto applicato il sistema della stima diretta, che invece, sulla base dell’art. 10 del r.d.l. n. 652/1939 e dall’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949, deve essere utilizzato per determinare la rendita
catastale degli immobili a destinazione speciale; e che nessuna stima comparativa dovrebbe essere eseguita prendendo, come ha fatto l’ufficio, a riferimento soltanto due immobili, tra l’altro selezionati dall’Ufficio in modo del tutto arbitrario, tanto meno quando i rispettivi valori unitari siano -come nel caso di specie -notevolmente diversi tra loro.

Si deduce che correttamente è stato adottato con la procedura Docfa il metodo dell’approccio di ‘costo’, utilizzando quale parametro il valore di produzione di edifici residenziali di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, trattandosi di complesso immobiliare costruito con gli stessi materiali utilizzati per gli edifici residenziali.

2.- Il secondo motivo deduce , norme che dispongono che la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale si determina con stima diretta.

Si osserva che dalla lettura sistematica del Regolamento recato da quest’ultimo decreto, emerge che la suddetta stima può essere effettuata esclusivamente mediante l’utilizzo di uno dei tre approcci ivi previsti: i) l’approccio ‘reddituale’ (art. 15), che consente di determinare la rendita catastale, come illustrato dalla Circolare n. 6/2012 dell’RAGIONE_SOCIALE, ‘ sulla base del più probabile canone di locazione, individuato attraverso un’indagine del mercato locativo, se esistente, riferito alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento ‘. La stessa Circolare afferma, poi, che l’approccio in commento può reputarsi corretto laddove esista ‘ un mercato locativo sufficientemente dinamico, tale da consentire, per l’unità immobiliare oggetto di stima, l’individuazione del più probabile canone di locazione (reddito ordinariamente ritraibile) ‘; ii) l’approccio di ‘mercato’ (art. 28, comma 1), a mente del quale la determinazione della rendita catastale dell’immobile si effettua
sulla base del relativo valore venale, individuato attraverso un’indagine del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite; iii) l’approccio di costo che consente di determinare la rendita catastale con riferimento al costo di costruzione del fabbricato deprezzato.

All’opposto, a dire della ricorrente, l’Ufficio avrebbe adottato il metodo sinteticocomparativo, basandosi sull’analisi di immobili caratterizzati dalla medesima destinazione d’uso, criterio non incluso nei tre sistemi di stima (approccio reddituale, di mercato e di costo) di cui all’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949. Ciò nonostante, i giudici territoriali hanno ritenuto che l’amministrazione finanziaria avesse applicato correttamente il criterio della stima diretta, ancorché l’avviso non recasse alcun riferimento a detto criterio, bensì a quello sintetico-comparativo.
A conforto della tesi esposta, la società RAGIONE_SOCIALE cita la decisione di questa Corte n. 3103/2015, la quale ha escluso che l’ufficio avesse adottato il criterio della stima diretta, laddove aveva fondato la determinazione della rendita catastale sul criterio sintetico-comparativo.

3. La prima censura si rivela infondata.

Per costante giurisprudenza la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975). Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di “motivazione apparente” o di “motivazione perplessa e incomprensibile”, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata
costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6″-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5″, 13 aprile 2021, n. 9627).

3.1. Nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia insufficiente o incoerente sul piano della logica giuridica, contenendo un’adeguata ed articolata esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese alla reiezione dell’appello, con particolare riguardo all’adeguatezza motivazionale dell’avviso. Secondo la sentenza impugnata, infatti, che richiama sul punto giurisprudenza di questa Corte, . Inoltre, il decidente ha chiarito che l’avviso opposto era adeguatamente motivato con riferimento alle aree scoperte – non dichiarate dalla società -poste al servizio del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e destinate a parcheggio, nonché con riferimento al criterio della stima diretta applicata, dando conto dei rilievi effettuati, corredati da documentazione fotografica, e degli elementi che concorrono a determinare la nuova rendita catastale.
3.2. La sentenza illustra esaustivamente tutto lo svolgimento del processo e sviluppa compiutamente un percorso logico, individuando in modo chiaro la ratio decidendi ; ne deriva che il

decisum soddisfa in maniera più che esaustiva il canone del minimo costituzionale.

La seconda censura è inammissibile, ancor prima che infondata. Per vero, nel denunciare la violazione RAGIONE_SOCIALE norme rubricate, la società afferma che erroneamente i giudici territoriali hanno ritenuto che l’Ufficio avesse adottato il procedimento estimativo diretto, ancorché l’avviso recasse la dicitura , non annoverato tra i tre criteri estimativi di cui alla normativa citata in rubrica.

4.1.In altri termini, la società denuncia un travisamento della prova, nel suo «contenuto oggettivo»; il travisamento della prova in senso proprio, è un travisamento ancipite, al quale possono ricondursi sia il momento percettivo del dato probatorio nella sua oggettività, sia il momento dell’individuazione RAGIONE_SOCIALE informazioni probatorie che dal dato probatorio, considerato nella sua oggettività, possono per inferenza logica desumersi. Ebbene, per un verso, il momento percettivo del dato probatorio nella sua oggettività è per sua natura destinato ad essere controllato attraverso lo strumento della revocazione; per altro verso il momento dell’individuazione RAGIONE_SOCIALE informazioni probatorie che dal dato probatorio possono desumersi appartiene al sindacato del giudice di merito, ed è per questo sottratto al giudizio di legittimità, a condizione, beninteso, che il giudice di merito si sia in proposito speso in una motivazione eccedente la soglia del «minimo costituzionale.
4.2. Come recentemente chiarito dalle S.U. 5 marzo 2024, n. 5792 << il controllo dell'attività del giudice di merito, nel momento percettivo del dato probatorio nella sua oggettività è, come si diceva, affidato alla revocazione. Secondo l'articolo 395, n. 4, cod.proc.civ.: «Le sentenze pronunciate in grado d'appello o in unico grado possono essere impugnate per revocazione: … se la sentenza è l'effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o

documenti della causa. Vi è questo errore quando la decisione è fondata sulla supposizione di un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa, oppure quando è supposta l'inesistenza di un fatto la cui verità è positivamente stabilita, e tanto nell'uno quanto nell'altro caso se il fatto non costituì un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare ».

4.3. Ebbene, nel caso sub iudice, l 'applicazione della stima diretta ad opera dell'ufficio ha costituito un punto controverso sul quale il provvedimento si è pronunciato (cfr. svolgimento del giudizio della sentenza impugnata). È quindi esclusa la rilevanza dell'errore, che per ciò stesso cessa di essere un errore revocatorio ed assume i caratteri dell'errore di giudizio, atteso che sul fatto il giudice si è pronunciato – affermando che -giacché l’errore percettivo è intrinsecamente incompatibile con il giudizio. In detta ipotesi, la deducibilità in Cassazione del vizio di c.d. «travisamento della prova», laddove, come nella concreta fattispecie, la decisione non risulta a che vedere con la predicata dispercezione – in quanto il travisamento riflette la lettura del fatto probatorio prospettata da una RAGIONE_SOCIALE parti – è consentita, in presenza del dedotto errore valutativo in ordine alla riconducibilità del criterio sinteticoestimativo (che ad avviso della società risulterebbe indicato nell’avviso impugnato) al novero dei criteri di stima individuati dalla normativa di settore, << in concorso dei presupposti di legge, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, nn. 4 e 5, cod.proc.civ., a seconda si tratti di fatto processuale o sostanziale» ( S.U. cit.)
4.4. Occorre allora limitarsi a constatare, per i fini del rigetto del motivo – non proposto né ai sensi del n. 4) né ai sensi del n.5) dell'art. 360, primo comma, cod.proc.civ., bensì ex art. 360, primo

comma, n. 3), cod.proc.civ. che il Collegio d'appello ha sostenuto la propria decisione con motivazione rispettosa del parametro del «minimo costituzionale» giungendo ad affermare che il criterio adottato dall'ufficio per la determinazione della rendita catastale era riconducibile alla cd. stima diretta, argomentando in relazione alle specifiche deduzioni e censure, dando rilievo decisivo alla relazione di stima allegata all'avviso opposto.

D'altronde, proprio nella sentenza citata in ricorso dalla società (Cass. n. 3103/15) si legge che .
5.In ogni caso, dalla motivazione della decisione gravata e dalla lettura del ricorso per cassazione -in cui peraltro sono trascritti passi salienti dell’avviso opposto -risulta distintamente che l’Ufficio ha proceduto alla stima diretta avvalendosi del procedimento indiretto dei fabbricati, inferendo i valori unitari dai ‘ valori riferibili agli immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore ‘ , escludendo ovviamente i valori degli edifici residenziali di cui alla legge 392/1978 applicati dalla società. Il riferimento al costo base di produzione per i fabbricati ad uso
abitativo – criterio adottato dalla ricorrente con il procedimento Docfa – venne assunto dal legislatore come criterio del valore convenzionale nella determinazione dell’equo canone per unità immobiliari ad uso abitativo appartenenti alle categorie A 1 a A/11, criterio irriferibile agli immobili classificati in categoria A/8, A/9, A/10: s i tratta, com’è evidente, di parametro legale non pertinente rispetto alle caratteristiche dell’immobile de quo, non paragonabile a beni di natura ordinaria.
5.1.Occorre premettere che con il r.d.l. n. 652 del 1939, convertito con legge n. 1249 del 1939 e, successivamente, con d.P.R. n. 1142 del 1949 si è disciplinato il Nuovo Catasto edilizio urbano e si sono distinti i fabbricati in due raggruppamenti: quello degli immobili a destinazione ordinaria e quello degli immobili a destinazione speciale o particolare; per il primo gruppo si procede con l’attribuzione di categoria e classe, per il secondo non si esegue detta classificazione, ma si procede mediante stima diretta come dispone l’art. 10 cit. Secondo quanto prescritto dall’art. 10 del r.d.l. n. 652 del 1939, conv. dalla legge n. 1249 del 1939: .
5.2.In particolare, in base all’art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano): .

5.3.In caso di classamento di immobili con destinazione speciale (come nel caso in esame, con immobile iscritto in cat. D/8), l’attribuzione della rendita catastale realizzata in seguito alla cd. procedura DOCFA è quindi determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in l. n. 1249 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento RAGIONE_SOCIALE unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854 del 16/04/2020).
5.4.In particolare, ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, deve distinguersi, nell’àmbito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso, così come nella fattispecie, il procedimento di stima (cd. diretto) incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario incentrata sul valore venale dell’unità immobiliare (di regola secondo il relativo mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo di ricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).
5.5.Ai sensi del citato art. 28, comma 1, «Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all’epoca censuaria stabilita», che «si determina, di regola, tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe»;

quindi, secondo tale procedimento, il valore si determina secondo i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe, mediante l’utilizzazione di dati ed elementi fattuali offerti dalla peculiarità RAGIONE_SOCIALE specie, i quali possono essere diversi caso a caso, valutando economicamente tutti gli elementi che lo compongono, costituendo la sommatoria di più elementi, e le caratteristiche oggettive estrinseche ed intrinseche dell’immobile. Solo in mancanza di tali elementi può trovare applicazione il cd. procedimento indiretto per approccio di costo di cui al comma 2, secondo cui si ha riguardo al “costo di ricostruzione” effettuato sommando al valore RAGIONE_SOCIALE aree di sedime il costo di costruzione all’epoca presa in considerazione, diminuito in relazione alla obsolescenza dei fabbricati, al deprezzamento RAGIONE_SOCIALE unità in ragione del loro stato attuale, ed al ciclo di vita tecnico-funzionale (sugli immobili a destinazione speciale o particolare; cfr. Cass. 4 aprile 2024, n. 9109; Cass., Sez. 5, n. 7854/2020; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 15 marzo 2019, n. 7377; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).
5.6. Nella Circolare n. 6/2012 dell’RAGIONE_SOCIALE, .
Con riferimento al caso in esame, contrariamente a quanto dedotto nel secondo motivo di ricorso, si evince dai passi dell’avviso e della relazione di stima riportati in ricorso che l’Ufficio, a seguito di sopralluogo, ha proceduto alla stima diretta (con procedimento indiretto) del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, facendo puntuale applicazione dell’art. 28 cit. in quanto ne ha individuato il valore

RAGIONE_SOCIALE ai sensi del comma 1 (valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile) e ne ha correttamente stimato il valore, utilizzando come parametro di riferimento, ‘ anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore ‘, i ‘ valori riferibili agli immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche ‘ , in quanto caratterizzati da destinazioni assimilabili a quello in oggetto, quale il RAGIONE_SOCIALE‘, ubicato in zona suburbana e il RAGIONE_SOCIALE ‘RAGIONE_SOCIALE‘, situato in zona periferica e precisamente decritti nella loro tipologia costruttiva appunto all’interno della relazione di stima allegata all’avviso.
5.7. Nell’effettuare tale stima, essendo il bene, per le peculiarità del compendio immobiliare, suscettibile di una valutazione come bene commerciabile, sono stati correttamente utilizzati i dati concernenti i suindicati centri commerciali assunti come parametro di riferimento.

Sono state, quindi, individuate le caratteristiche del compendio immobiliare, come ha chiarito ancora Cass. n. 3103/15 citata in ricorso, in cui si legge che la stima diretta è , nell’ambito della quale può essere impiegato il .
6.La divergenza di stima rispetto al valore proposto dalla contribuente risulta dunque imputabile non all’applicazione di un criterio legale illegittimo, come predicato dalla contribuente, bensì all’adozione dei canoni legali di valutazione economica, discendente dalla corretta metodologia estimativa del procedimento indiretto

disciplinato dal cit. art. 28; al contrario la stima, utilizzato dalla contribuente, con procedimento indiretto (approccio di costo) di cui al secondo comma dell’art. 28 cit. risulta illegittimo: sia perché criterio residuale rispetto a quello indicato dal comma 1 dell’art. 28 cit., non applicabile alla presente fattispecie in assenza dei presupposti di legge, sia perché fondato su valori indicati nella legge cd. per i beni destinati ad abitazione ed inquadrati in categorie diverse da quella denominata D/8 e dunque caratterizzati da diversa destinazione.
7.In definitiva, il ricorso deve essere respinto.

Non si dà luogo alla liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese, in assenza di attività difensiva svolta dall’Ufficio.

P.Q.M.

La Corte

Rigetta il ricorso.

v.to l’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso nell’adunanza camerale della Sezione tributaria della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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