Rendita catastale immobili speciali: i criteri di stima

Il caso riguarda la rideterminazione della rendita catastale di un complesso ospedaliero dopo una significativa ricostruzione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la corte d’appello ha errato nel basare la sua decisione su una valutazione del 2010, poiché l’immobile era stato in gran parte demolito e ricostruito tra il 2013 e il 2016. La Corte ha chiarito che, in assenza di dati di mercato affidabili per il periodo di riferimento (1988-89), il corretto criterio di stima per la rendita catastale immobili speciali è il costo di ricostruzione. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita catastale immobili speciali: la Cassazione fa chiarezza sui criteri di stima

La determinazione della rendita catastale immobili speciali rappresenta un tema complesso e di grande rilevanza fiscale. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per delineare con precisione i criteri da adottare, in particolare per quegli immobili che hanno subito profonde trasformazioni, come demolizioni e ricostruzioni. La decisione si concentra sulla scelta tra il metodo basato sul valore di mercato e quello del costo di ricostruzione, fornendo indicazioni fondamentali per contribuenti e professionisti del settore.

Il caso: la rideterminazione della rendita di un complesso ospedaliero

Una società immobiliare, proprietaria di un vasto complesso destinato ad attività socio-sanitarie, aveva effettuato importanti lavori di ristrutturazione tra il 2013 e il 2016, che avevano comportato la demolizione e la successiva ricostruzione di diversi fabbricati. Al termine dei lavori, nel 2018, la società presentava una dichiarazione di variazione catastale tramite procedura DOCFA. In questa dichiarazione, proponeva una rendita calcolata con il metodo del costo di ricostruzione, classificando l’immobile nella categoria catastale D4 (case di cura e ospedali con scopo di lucro).

L’Amministrazione finanziaria, pur confermando la categoria catastale proposta, rettificava la rendita, quasi raddoppiandola. La controversia giungeva così davanti ai giudici tributari. Mentre la Commissione Tributaria Provinciale accoglieva le ragioni della società, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado riformava parzialmente la decisione, dando ragione all’Agenzia fiscale.

Il giudizio d’appello e il ricorso in Cassazione

La Corte d’appello aveva ritenuto corretto fare riferimento a una precedente valutazione dell’immobile risalente al 2010, ritenendo che la destinazione d’uso fosse rimasta sostanzialmente invariata nonostante i lavori. Questa decisione è stata contestata dalla società, che ha presentato ricorso in Cassazione lamentando l’errata applicazione dei criteri di stima della rendita, specialmente alla luce delle normative specifiche per gli immobili a destinazione speciale, come la Circolare n. 6/E/2012.

L’analisi della rendita catastale immobili speciali secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, ritenendo fondato il motivo relativo all’errata applicazione dei criteri di determinazione della rendita. I giudici supremi hanno fornito una ricostruzione dettagliata della disciplina applicabile agli immobili dei gruppi catastali D ed E, caratterizzati da una destinazione speciale e non suscettibili di un uso diverso senza radicali trasformazioni.

Per questi immobili, la rendita viene determinata tramite “stima diretta”, che può seguire un procedimento diretto (basato sul canone di locazione) o indiretto (basato sul valore del bene).

Il procedimento indiretto e la scelta del criterio

Il procedimento indiretto, rilevante nel caso di specie, prevede che la rendita sia calcolata a partire dal valore del capitale fondiario. Questo valore può essere identificato in due modi:

1. Valore di mercato: si basa sull’analisi delle compravendite di immobili simili, riferite al biennio economico 1988-89.
2. Costo di ricostruzione: si utilizza quando non è possibile determinare un affidabile valore di mercato. Si calcola il costo per ricostruire l’immobile a nuovo, applicando un coefficiente di riduzione per tenere conto dello stato di conservazione (deprezzamento).

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ragionamento dei giudici d’appello “innanzitutto illogico”. Non si poteva fare riferimento a una stima del 2010 quando, tra il 2013 e il 2016, oltre la metà dei fabbricati era stata demolita e ricostruita. Un intervento così radicale impone una nuova e autonoma valutazione.

Inoltre, la Corte ha specificato che, per un caso come questo, tentare di ricostruire il valore di mercato basandosi su dati del biennio 1988-89 sarebbe stato inattendibile. La profonda trasformazione dell’immobile rendeva impossibile trovare termini di paragone adeguati in un mercato così distante nel tempo. Di conseguenza, il criterio corretto da applicare era quello del costo di ricostruzione, come peraltro originariamente proposto dalla stessa società contribuente.

le conclusioni

La sentenza è stata cassata e la causa rinviata alla Corte di Giustizia di secondo grado per un nuovo esame. Quest’ultima dovrà attenersi al principio di diritto stabilito dalla Cassazione: in presenza di una radicale ricostruzione di un immobile a destinazione speciale, e data l’impossibilità di reperire dati di mercato attendibili, la rendita catastale deve essere determinata utilizzando il criterio del costo di ricostruzione. Questa decisione rafforza la necessità di un’analisi tecnica puntuale e attuale per la stima degli immobili speciali, evitando automatismi e riferimenti a valutazioni superate dai fatti.

Come si determina la rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale (gruppi D ed E)?
La rendita si determina tramite “stima diretta” per ogni singola unità immobiliare. Questa stima può avvenire con un procedimento diretto (basato sui canoni di locazione) o indiretto (basato sul valore venale dell’immobile).

Quando si deve utilizzare il criterio del costo di ricostruzione?
Il criterio del costo di ricostruzione si applica in via subordinata, quando non è possibile determinare il valore venale dell’immobile attraverso un’analisi affidabile del mercato delle compravendite, specialmente con riferimento al biennio 1988-89. È il caso, ad esempio, di immobili che hanno subito profonde trasformazioni, come demolizioni e ricostruzioni totali.

Una precedente valutazione catastale può essere utilizzata dopo una radicale ristrutturazione dell’immobile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che è illogico fare riferimento a una valutazione precedente se l’immobile ha subito interventi di demolizione e ricostruzione così significativi da alterarne la consistenza. In tal caso, è necessaria una nuova e autonoma valutazione basata sulla condizione attuale del bene e sui corretti criteri di stima.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33799 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33799 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/12/2024

Oggetto: rideterminazione rendita catastale -Cir. ag. terr. 6/E/2012 criteri

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21439/2023 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., quale incorporante RAGIONE_SOCIALEa società RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (PEC: EMAIL), elettivamente domiciliate presso lo studio del difensore in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO;

-ricorrenti – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEo RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1859/2023 RAGIONE_SOCIALEa Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, depositata in data 29 marzo 2023, non notificata.

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 22 ottobre 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Con sentenza n. 1859/2023 RAGIONE_SOCIALEa Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio accoglieva in parte l’appello d ell’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE n. 2671/4/2021 con la quale il giudice aveva accolto il ricorso introduttivo proposto dalla società RAGIONE_SOCIALE, poi incorporata nella RAGIONE_SOCIALE contro l’avviso di accertamento n.NUMERO_DOCUMENTO.

Nella sentenza impugnata si legge che l’atto impositivo era relativo alla rideterminazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art.1 comma 3 del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, RAGIONE_SOCIALEa unità immobiliare urbana sita nel Comune di Guidonia Montecelio, in INDIRIZZO ed identificata nel N.C.E.U. alla sezione LEF, Foglio n. 15, Particella n.328, Subalterno 507.

L’ immobile, costituito da vari fabbricati destinati ad attività sociosanitaria, faceva parte di una struttura ospedaliera interamente convenzionata con il servizio sanitario RAGIONE_SOCIALEa regione Lazio, in parte direttamente gestita dalla RAGIONE_SOCIALE e in parte dalla società RAGIONE_SOCIALE. Tra il 2013 ed il 2016 alcuni fabbricati che componevano l’ immobile erano stati demoliti e ricostruiti e, dopo il

completamento dei lavori di ristrutturazione, in data 19 marzo 2018, in relazione all’Unità 507 la società presentava una dichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA proponendo la categoria catastale D4 (riservata a case di cura e ospedali con scopo di lucro) e una rendita complessiva pari ad euro 248.984,26, determinata mediante il metodo del cd. costo di ricostruzione.

Con l’atto impugnato l’Amministrazione finanziaria rettificava il classamento proposto dalla parte, confermando la categoria D/4 ma incrementando la rendita catastale da euro 248.984,26 a euro 493.598,10.

Il giudice di prime cure condivideva la prospettazione difensiva, ritenendo che l’accertamento non chiarisse con la necessaria puntualità le ragioni RAGIONE_SOCIALE‘imposizione di rendita differente da quella proposta dal contribuente. La CTP valorizzava le risultanze RAGIONE_SOCIALEa relazione tecnica prodotta dalla società ricorrente, da cui emergeva che le strutture sanitarie, in parte in gestione alla RAGIONE_SOCIALE ed in parte alla RAGIONE_SOCIALE, erano senza scopo di lucro essendo totalmente convenzionata con il servizio sanitario regionale. Pertanto, l’intero compendio immobiliare avrebbe dovuto essere censito nella categoria B2, ma la categoria era assente nel quadro tariffario RAGIONE_SOCIALEa zona censuaria, con la conseguenza che i fabbricati, gestiti direttamente dalla RAGIONE_SOCIALE erano censiti nella categoria B1, mentre quelli in cui veniva esercitata l’attività socio-sanitaria in convenzione erano stati censiti in categoria D4 (strutture sanitarie a scopo di lucro), senza l’annotazione ‘categoria assimilabile a B2’ .
Il giudice d’appello disattendeva le questioni preliminari, incluso il profilo RAGIONE_SOCIALEa motivazione RAGIONE_SOCIALE‘atto impositivo in relazione alle caratteristiche dalla procedura DOCFA adottata nella fattispecie, procedura nella quale l’obbligo di motivazione del relativo avviso era soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e RAGIONE_SOCIALEa classe attribuita.

Nel merito, riteneva che l’RAGIONE_SOCIALE avesse correttamente attribuito al compendio la categoria D mentre non condivideva il proposto utilizzo ai fini RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita del Prezziario RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, in quanto del tutto avulsa dal contesto edilizio in cui insisteva il compendio accertato. In ultima analisi veniva confermato il valore catastale in euro 470.212,00 nel 2010, già attribuito al compendio allorquando l’immobile era stato oggetto di classamento sempre con procedura DOCFA, considerato che anche la destinazione d’uso poteva ritenersi sostanzialmente conservata anche dopo la ristrutturazione eseguita.
Avverso tale sentenza la contribuente e la società RAGIONE_SOCIALE, divenuta successivamente alla notifica RAGIONE_SOCIALE‘avviso acquirente RAGIONE_SOCIALE‘immobile, hanno proposto ricorso per Cassazione, articolato in quattro censure, cui l’RAGIONE_SOCIALE ha replicato con controricorso.

In data 8/10/2024 la contribuente deposita memoria illustrativa con contestuale istanza di trattazione in pubblica udienza.

Considerato che:

1. In primo grado, va esaminata e disattesa la richiesta, formulata nella memoria autorizzata ex art.380 bis1 cod. proc. civ., di remissione in pubblica udienza per la trattazione in tale sede RAGIONE_SOCIALEa questione di diritto di particolare rilevanza sottesa al terzo motivo, relativa al metodo di determinazione del valore del cespite immobiliare a seguito RAGIONE_SOCIALE‘entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa Circolare RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE del territorio n. 6/E/2012. Il Collegio ritiene di non poter accogliere la richiesta, trattandosi di questione, per quanto con profili di novità, risolvibile in termini univoci sulla base RAGIONE_SOCIALE‘interpretazione chiara RAGIONE_SOCIALE previsioni normative rilevanti.
In via preliminare, dev’essere dichiarato il difetto di legittimazione passiva di RAGIONE_SOCIALE che il ricorso rende noto essere divenuta, successivamente alla notifica RAGIONE_SOCIALE‘avviso di accertamento, cessionaria RAGIONE_SOCIALE‘immobile oggetto RAGIONE_SOCIALE‘operazione contestata. Infatti, dalla lettura RAGIONE_SOCIALEa sentenza di appello non risulta essere stata parte del giudizio di impugnazione, né in ricorso è documentata la sua partecipazione ai precedenti gradi di giudizio, né tale circostanza è confermata dalla controricorrente.
Con il primo motivo di ricorso deduce, in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 3 RAGIONE_SOCIALEa legge 7 agosto 1990, n. 241 e 7 RAGIONE_SOCIALEa Legge 27 luglio 2000, n. 212, commi 1 e 6, del d.lgs. n. 460/1997 da parte RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata per non aver tenuto conto che l’onere di motivazione RAGIONE_SOCIALE‘atto impositivo è assolto solo laddove l’atto emanato dall’Autorità amministrativa indichi i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione RAGIONE_SOCIALE‘ Amministrazione. L’ avviso nella fattispecie sarebbe caratterizzato da una motivazione contraddittoria o apparente, basata su formule generali e generiche, inidonee a rappresentare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche richiesti dalla legge.
Il motivo non può trovare ingresso.

Va premesso che, in tema di classamento di immobili, la Sezione (v. ad es. Cass. Sez. 5, ordinanza n. 30166 del 20/11/2019) ha più volte affermato che l’attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale mediante procedura DOCFA si distingue dal riclassamento operato su iniziativa RAGIONE_SOCIALE‘ufficio ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 335, RAGIONE_SOCIALEa l. n. 211 del 2004. Nel primo caso, a differenza del secondo, trattandosi di procedura collaborativa, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi e RAGIONE_SOCIALEa classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza con la rendita proposta
derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni. Nel secondo caso, invece, dovendosi incidere su valutazioni già verificate in termini di congruità al fine di mutare il classamento precedentemente attribuito, la motivazione è più approfondita, in quanto volta ad evidenziare gli elementi di discontinuità che legittimano la variazione.

La fattispecie riguarda la prima ipotesi, e va data continuità all’interpretazione giurisprudenziale (tra le molte, v. Cass. Sez. 6 – 5, ordinanza n. 31809 del 07/12/2018) secondo la quale, qualora l’attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale avvenga a seguito RAGIONE_SOCIALEa procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e RAGIONE_SOCIALEa classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni. Al contrario, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione RAGIONE_SOCIALE elementi di fatto, la motivazione dev ‘ essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto RAGIONE_SOCIALE‘eventuale contenzioso. La decisione impugnata è conforme all’insegnamento sopra riportato e condiviso dal Collegio, da cui non vi sono ragioni per discostarsi nel caso in esame. 5. Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza per violazione RAGIONE_SOCIALE artt. 36 del d.lgs. n. 546/1992 e 132 cod. proc. civ. per essere la decisione corredata da una motivazione contraddittoria, laddove afferma che il criterio di stima per la rettifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale utilizzato dall’Ufficio (ossia il Prezziario RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE) non è corretto e – al contempo -conferma la rendita catastale indicata nell’ avviso impugnato, determinata con l’impiego del già menzionato criterio.
6. La censura è inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi espressa dalla sentenza impugnata sulla questione. Il giudice d’appello ha stabilito, per quanto qui interessa: «Nella specie va rilevato che lo stesso compendio era già stato oggetto di classamento nel 2010 sempre con procedura DOCFA nella quale veniva validata l’attribuzione RAGIONE_SOCIALEa categoria D/4 e rendita catastale euro 470.212,00, l’ufficio ha quindi correttamente attribuito al compendio la categoria D mentre non può essere condiviso il proposto utilizzo ai fini RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita del Prezziario RAGIONE_SOCIALE in quanto del tutto avulsa dal contesto edilizio in cui insiste il compendio accertato. D’altra parte, non può nemmeno ritenersi congruo che la proprietà si sobbarchi ingenti lavori ed investimenti che portino alla consistente diminuzione del valore RAGIONE_SOCIALE immobili posseduti può quindi essere confermato il valore catastale già attribuito al compendio in euro 470.212,00 nel 2010 considerato che anche la destinazione d’uso può ritenersi sostanzialmente conservata anche dopo la ristrutturazione eseguita.».
Dunque, il giudice d’appello non ha confermato in toto l’avviso impugnato, il quale aveva incrementato la rendita catastale da euro 248.984,26 a euro 493.598,10, ma ha fatto riferimento al precedente classamento del 2010 e, pertanto, non sussiste la contraddittorietà insanabile nei termini dedotti dalla società ai fini RAGIONE_SOCIALEa censura di cui all’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ..

7. Il terzo motivo di ricorso prospetta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 244, RAGIONE_SOCIALEa Legge 190/2014, oltre che RAGIONE_SOCIALEa Circolare RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE del territorio n. 6/E/2012, elevata a rango normativo dalla disposizione di legge da ultimo menzionata, per aver il giudice fatto erronea applicazione del corretto criterio di determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale (gruppo catastale D ed E).
La ricorrente prospetta che, secondo la Circolare, per gli immobili a destinazione speciale (come l’Unità 507) la rendita avrebbe dovuto essere ricostruita avendo quale riferimento il costo di ricostruzione, laddove – come nel caso RAGIONE_SOCIALE immobili del polo ospedaliero – il ricorso ad ulteriori metodi estimativi non risulti attendibile per la mancanza di dati sufficienti e attendibili relativi all’epoca censuaria 198889.

Il motivo è fondato.

8.1. Per decidere la questione è necessaria una breve ricostruzione RAGIONE_SOCIALEa disciplina applicabile.

Le unit à censite nelle categorie dei gruppi D ed E sono costituite da immobili non ordinari, ossia non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, circostanza RAGIONE_SOCIALEa quale occorre tener conto al momento del classamento.

Ai sensi del l’art . 8 del Regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente RAGIONE_SOCIALEa Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, e che riguarda l’accertamento di immobili a destinazione speciale o particolare, la classificazione non si esegue nei riguardi RAGIONE_SOCIALE categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.
Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili.

L’art. 30 stabilisce, inoltre, che le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8 . Tuttavia, la rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente «con stima diretta per ogni singola unità».

8.2. In questo quadro, l ‘art. 1, comma 244, RAGIONE_SOCIALEa Legge 190/2014 prevede che, nelle more RAGIONE_SOCIALE‘attuazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni relative alla revisione RAGIONE_SOCIALEa disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’art.2 L. n.23/2014, ai sensi e per gli effetti RAGIONE_SOCIALE‘art.1, comma 2, L. n.212/2000, l’art.10, R.D. n.652/1939, convertito, con modificazioni, dalla L. n.1249/1939 e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla Circolare RAGIONE_SOCIALE‘ RAGIONE_SOCIALE del territorio n.6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi».
8.3. La Circolare RAGIONE_SOCIALE‘ RAGIONE_SOCIALE del territorio n. 6/E/2012, normativizzata dal disposto di legge da ultimo menzionato, attualizza e precisa il quadro normativo di riferimento sopra tratteggiato.

Per quanto qui interessa, la Circolare precisa, innanzitutto, che con la locuzione ‘ stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità RAGIONE_SOCIALE relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema RAGIONE_SOCIALE tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con procedimento diretto o indiretto.

8.3.1. Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario).
8.3.2. Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito

ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato RAGIONE_SOCIALE‘immobile (se esiste un mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato «coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari» (deprezzamento).

Quest’ultimo passaggio dev’essere ulteriormente precisato. I criteri di dettaglio da porre alla base RAGIONE_SOCIALEa determinazione RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale sono fissati dall’Istruzione III del 28 giugno 1942, emanata dalla RAGIONE_SOCIALE, ai paragrafi 47 e ss.

9.1. Al paragrafo 51, l’Istruzione, stabilisce che: «La determinazione diretta RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema RAGIONE_SOCIALE‘affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l’applicazione del saggio d’interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali» .

La Circolare continua chiarendo che il valore venale può essere individuato tramite un’indagine del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite e, in via subordinata, attraverso il costo di ricostruzione. Con specifico riferimento all’approccio di mercato, occorre indagare il mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite, riferite al biennio economico 1988-89 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento.

La stima del più probabile valore di mercato, attesa la grande eterogeneità che caratterizza gli immobili a destinazione speciale e particolare, è condotta sulla base dei valori di compravendita ricavati dall’indagine effettuata, privilegiando procedimenti di confronto multiparametrici.

9.2. Infine, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 28, comma 2, del citato Regolamento, il valore venale RAGIONE_SOCIALE‘immobile oggetto di accertamento, quando non ne

risulti possibile la determinazione dall’analisi del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite, si stabilisce «con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unit à immobiliari» .

10. Traendo le conclusioni dalla ricostruzione in diritto che precede, nel caso in esame, il criterio adottato dal giudice di appello RAGIONE_SOCIALEa determinazione del valore di stima è innanzitutto illogico, perché fa riferimento alla procedura DOCFA del 2010 e, dunque, non tiene conto che tra il 2013 ed il 2016 oltre la metà dei fabbricati che componevano l’ immobile sono stati completamente demoliti e ricostruiti. Inoltre, dal momento che il criterio de ll’analisi del mercato nella fattispecie, occorrendo indagare il mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite riferite al biennio economico 1988-89 per immobili simili a quello oggetto di accertamento, rifletterebbe un valore non attuale per la demolizione e ricostruzione immobiliare occorsa nel 2013-16, il giudice del rinvio si atterrà al criterio del costo di ricostruzione, nei termini sopra evidenziati.
11. In conseguenza RAGIONE_SOCIALE‘accoglimento del terzo motivo di ricorso resta assorbito il quarto motivo, con cui si deduce, ex art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., l’o messo esame di un fatto decisivo che ha formato oggetto di discussione tra le parti da parte RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto legittima la rendita accertata con l’ avviso, per aver completamente omesso di esaminare gli elementi contenuti nella articolata relazione tecnica, depositata in giudizio dalla Società, che dimostrerebbe, con calcoli puntuali e precisi riferimenti fattuali, la correttezza RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale proposta nel DOCFA dalla società. La questione verrà riesaminata dal giudice del merito, alla luce del principio di diritto individuato in risposta al terzo motivo.
12. La sentenza impugnata è perciò cassata e, per l’effetto, la controversia va rinviata alla Corte di Giustizia di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per ulteriore esame in relazione al profilo e per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigettati i primi due motivi ed assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per ulteriore esame in relazione al profilo e per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio del 22.10.2024

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