Rendita catastale imbullonati: no alla retroattività

Una società energetica contestava l’accertamento catastale di un parco eolico. La Corte di Cassazione ha stabilito che la legge che esclude gli “imbullonati” dal calcolo della rendita catastale non si applica retroattivamente agli anni precedenti il 2016. Pertanto, per tali annualità, le componenti essenziali dell’impianto (come le pale eoliche) concorrono alla determinazione della rendita. La Corte ha inoltre precisato i corretti criteri di stima e deprezzamento, annullando la decisione del giudice di secondo grado.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Imbullonati: La Cassazione Nega la Retroattività per gli Impianti Eolici

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta su un tema cruciale per il settore energetico e industriale: il calcolo della rendita catastale imbullonati. La pronuncia chiarisce in modo definitivo l’irretroattività della normativa del 2015, che ha escluso i macchinari dal valore catastale, e delinea i corretti criteri di stima per gli impianti produttivi come i parchi eolici. Questa decisione ha importanti implicazioni fiscali per tutte le imprese proprietarie di fabbricati speciali.

Il Contesto: La Valutazione Catastale di un Parco Eolico

Il caso nasce dal ricorso di una società energetica contro un avviso di accertamento catastale emesso dall’Amministrazione Finanziaria. L’avviso rettificava la rendita attribuita a un parco eolico, includendo nel calcolo il valore delle torri di aerogenerazione. La società sosteneva che tali componenti, essendo ‘imbullonati’, non dovessero concorrere alla determinazione della rendita.

Il contenzioso ha attraversato due gradi di giudizio: la commissione tributaria provinciale ha respinto il ricorso della società, mentre quella regionale lo ha accolto, applicando retroattivamente la normativa sugli ‘imbullonati’ anche per le annualità precedenti al 2016. L’Amministrazione Finanziaria ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando l’errata applicazione della legge.

L’Applicazione della Normativa sugli “Imbullonati”

La questione centrale ruota attorno alla Legge di Stabilità per il 2016 (L. n. 208/2015), che ha stabilito che, a partire dal 1° gennaio 2016, dalla stima diretta della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (come opifici e centrali elettriche) sono esclusi ‘i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo’.

La Posizione della Corte di Giustizia Tributaria

La Corte di secondo grado aveva erroneamente esteso l’applicazione di questa normativa favorevole al contribuente anche al periodo precedente il 2016. Aveva ritenuto di dover escludere dalla tassazione tutte le dotazioni funzionali all’impianto produttivo, nonostante la legge non prevedesse alcuna retroattività.

Il Ricorso dell’Amministrazione Finanziaria

L’Amministrazione Finanziaria ha impugnato la sentenza per due motivi principali:
1. Violazione di legge: per aver applicato retroattivamente una norma che non lo prevedeva.
2. Errata metodologia di stima: per aver omesso di considerare i corretti coefficienti di deprezzamento conformi alla normativa vigente per le annualità in questione.

Rendita Catastale Imbullonati: I Chiarimenti della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto le ragioni dell’Amministrazione Finanziaria, fornendo chiarimenti fondamentali sia sulla portata temporale della legge sugli ‘imbullonati’ sia sui metodi di calcolo.

L’Irretroattività della Legge del 2015

Il punto cardine della decisione è l’affermazione netta che il legislatore ha espressamente escluso la retroattività della nuova disciplina. Pertanto, per le annualità anteriori al 2016, i parchi eolici, quali centrali elettriche, devono essere accatastati nella categoria D/1 (Opificio) e le componenti strutturali ed essenziali, come le pale eoliche, devono essere incluse nel calcolo della rendita. Senza di esse, l’impianto perderebbe la sua funzione e qualificazione.

I Corretti Criteri di Stima e Deprezzamento

La Corte ha inoltre affrontato il secondo motivo di ricorso, relativo ai criteri di stima. Ha ribadito che per gli immobili costruiti dopo il biennio di riferimento catastale (1988-89), la stima si basa sul costo di costruzione. Questo costo deve essere attualizzato e deve tener conto del deprezzamento dovuto allo stato d’uso e all’obsolescenza tecnico-funzionale. Tuttavia, la Corte ha specificato che, per evitare una doppia svalutazione, la vetustà è già implicitamente considerata nell’attualizzazione del costo di costruzione al biennio di riferimento. Pertanto, l’applicazione di ulteriori coefficienti di deprezzamento da parte del giudice di secondo grado è stata ritenuta errata.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su un’interpretazione letterale e sistematica della normativa. La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto un’innovazione, non una norma di interpretazione autentica, e come tale non può avere effetto retroattivo. Per il periodo precedente, vale il principio secondo cui tutto ciò che è strutturalmente e funzionalmente essenziale all’opificio concorre a formarne la rendita. I parchi eolici non fanno eccezione e sono assimilati alle altre centrali elettriche. La metodologia di stima, inoltre, deve seguire le circolari e gli indirizzi operativi dell’Amministrazione Finanziaria, che prevedono un calcolo preciso del deprezzamento per evitare duplicazioni e garantire una valutazione conforme alla normativa vigente all’epoca dei fatti.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

L’ordinanza della Cassazione ha un impatto significativo: consolida un principio fondamentale in materia di fiscalità immobiliare per le imprese, confermando che i benefici della normativa sugli ‘imbullonati’ sono validi solo a partire dal 2016. Le aziende proprietarie di impianti produttivi devono quindi prestare la massima attenzione al periodo d’imposta di riferimento per il corretto calcolo della rendita catastale imbullonati e delle imposte ad essa collegate, come l’IMU. La decisione rafforza la certezza del diritto, chiarendo i confini temporali di una delle più importanti riforme in materia di catasto degli ultimi anni.

La normativa sui cosiddetti ‘imbullonati’ si applica retroattivamente per il calcolo della rendita catastale?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la legge n. 208/2015, che esclude i macchinari dal calcolo, non ha efficacia retroattiva e si applica solo dal 1° gennaio 2016.

Le componenti di un impianto eolico, come le pale, devono essere incluse nella rendita catastale per gli anni antecedenti al 2016?
Sì. Per le annualità anteriori al 2016, le componenti impiantistiche essenziali per il funzionamento della centrale, come le pale eoliche, devono essere incluse nel calcolo della rendita in quanto parte strutturale e integrante dell’opificio.

Quale metodo di stima deve essere usato per la rendita catastale di un parco eolico costruito dopo il biennio di riferimento catastale (1988-1989)?
Si deve utilizzare il metodo della stima indiretta basato sul costo di ricostruzione. Per le strutture, si usa il costo ‘a nuovo’, mentre per gli impianti si considera il costo ‘a nuovo’ deprezzato secondo coefficienti specifici. Non si deve applicare un’ulteriore riduzione per vetustà, poiché questa è già inclusa nell’operazione di attualizzazione del costo, per evitare una doppia svalutazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22360 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22360 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso 24560-2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;

– ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 375/2023 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO della SARDEGNA, depositata il 26/5/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 10/7/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale della Sardegna, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello di RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) avverso la pronuncia n. 544/2017 della Commissione tributaria provinciale di Sassari, con cui era stato respinto il ricorso avverso avviso di accertamento catastale notificato dall’Agenzia delle entrate in rettifica della rendita catastale attribuita alle torri di aerogenerazione inerenti a parco eolico, in possesso della Società, per la produzione di energia elettrica, includibili in categoria catastale D.
Avverso la pronuncia della Commissione tributaria regionale Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

La Società resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza impugnata per ultrapetizione avendo la Corte di secondo grado pronunciato oltre la domanda della contribuente, applicando retroattivamente la normativa introdotta dalla L. n. 208/2015 (relativa agli «imbullonati») per le annualità anteriori al 2016, nonostante tale richiesta non fosse stata avanzata dalla contribuente.

1.2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione dell ‘ art. 7 L. n. 212 /2000 per avere la Corte di giustizia tributaria di secondo grado «erroneamente esteso l ‘ applicabilità della normativa sugli «imbullonati» al periodo precedente al 1° gennaio 2016, contrariamente alla lettera della legge e alla giurisprudenza consolidata».

2.1. Va esaminato preliminarmente il secondo motivo per il principio della ragione più liquida, con assorbimento del primo motivo.

2.2. Questa Sezione ha sovente affermato che i parchi eolici, in quanto costituiscono centrali elettriche, rispetto alle quali il sistema normativo non offre indicazioni che ne giustifichino un trattamento differenziato, sono accatastabili nella categoria D/1-Opificio e le pale eoliche debbono essere computate ai fini della determinazione della rendita, come lo sono le turbine di una centrale idroelettrica, poiché anch’esse costituiscono una componente strutturale ed essenziale della centrale stessa, sicché questa senza quelle non potrebbe più essere qualificata tale, restando diminuita nella sua funzione complessiva ed unitaria ed incompleta nella sua struttura (Cass. n. 4028/2012; conf. Cass. n. 24815/2014 e Cass. n. 22551/2022).
2.3. In quest’ottica è stato appunto evidenziato, sia pure in tema di ICI, che i parchi eolici sono accatastabili nella categoria D/1-Opificio e non nella categoria E, in quanto costituiscono strutture non normativamente differenziate dalle centrali elettriche (v. anche Cass. n. 14042/2020).

2.4. Il d.l. n. 262 del 2006, art. 2, comma 40 (convertito con l. n. 286 del 2006), dispone espressamente che «nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale»: la norma stabilisce una sorta di intrinseca incompatibilità tra la destinazione ad uso commerciale o industriale di un immobile e la classificabilità in categoria E, fino al punto di prevedere che se un immobile a tale uso destinato sia ricompreso in una più ampia unità immobiliare in detta categoria classificata, l’immobile, che abbia una propria autonomia funzionale e reddituale, debba essere necessariamente classificato in un diverso gruppo.
2.5. È opportuno al riguardo precisare che solo per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016) con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo

produttivo (cc.dd. «”imbullonati») -è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore delle componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo.

2.6. Pertanto, ai fini della determinazione della rendita, non si deve tenere conto di tutte quelle dotazioni che sono meramente funzionali al processo produttivo, ancorché esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse al fabbricato (Cass. n. 25784/2021).

2.7. Tuttavia, nel caso di specie, le annualità in oggetto sono anteriori al 2015 ed il legislatore ha espressamente escluso la retroattività della nuova disciplina.

2.8. Ne consegue la fondatezza delle doglianze dell’Amministrazione Finanziaria laddove la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha ritenuto di «escludere dalla tassazione tutte quelle dotazioni che sono funzionali all’impianto produttivo ».

3.1. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., v iolazione dell’art. 28 del D.P.R. n. 1142/1949 per avere la Corte omesso di tenere conto dello stato attuale delle unità immobiliari, che risultavano nuove, applicando erroneamente coefficienti di deprezzamento e contestando il metodo di stima indiretta adottato dall ‘ Agenzia, nonostante fosse conforme alla normativa vigente.

3.2. In diritto va evidenziato che secondo l’art.10 Rdl 652/39 conv. l. 1249/1939 «la rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche».
3.3. La stessa Amministrazione Finanziaria, con le Circolari MF nn. 14/2007 e 6/2012, ha stabilito i criteri di determinazione della rendita catastale nell’ipotesi di stima diretta di beni sostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di un «mercato» di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa a reddito sussumibili a riferimento comparativo.

3.4. In particolare, la Circolare 6/2012 ha previsto quanto segue: «Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione ‘stima diretta’ si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con ‘procedimento diretto’ o con ‘procedimento indiretto’. Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato ‘coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari’ (deprezzamento)».
3.5. Sul punto sono intervenute diverse pronunce di questa corte di legittimità, le quali hanno osservato come i criteri di prassi siano stati successivamente meglio specificati (negli indirizzi operativi, in tema di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari destinate a centrali eoliche, allegati alla nota AE – Direzione Catasto prot.n. 0050557 del 14 marzo 2017), nel senso che «in tema di determinazione della rendita

catastale delle unità immobiliari destinate a centrali eoliche realizzate in epoca antecedente al 10 gennaio 2016, deve essere utilizzato il costo medio infracensuario, dovendo poi i costi di ricostruzione, come determinati, delle diverse strutture, impianti fissi e sistemazioni esterne, essere ricondotti all’epoca censuaria delle stime catastali (biennio 198889) mediante l’indice FOI pubblicato dall’ISTAT, attesa l’assenza di ulteriori indici dei prezzi specifici per tale tipologia di opere» (cfr. Cass. nn. 888 e 1476 del 2018).
3.6. Dagli stessi ‘indirizzi operativi’ si evince che il criterio di stima così applicato deve tenere conto del deprezzamento in ragione dello stato attuale delle unità e del loro livello di obsolescenza e ciclo di vita tecnicofunzionale.

3.7. L’applicabilità in concreto e la misura del coefficiente di riduzione sul costo a nuovo devono tenere conto, in particolare, della diversa tipologia delle singole parti dell’impianto di aerogenerazione, a seconda che si tratti di immobili di supporto (ad esempio, la struttura di fondazione o la torre di sostegno) ovvero di componenti impiantistiche e tecnologiche (ad esempio, la navicella-rotore); occorre, inoltre, considerare la data di costruzione dell’impianto (antecedente o successiva all’epoca censuaria delle stime catastali di riferimento) e l’effettivo livello di deprezzamento da decadimento tecnico-fisico e funzionale attribuibile alle singole componenti.
3.8. La vetustà è, inoltre, da calcolarsi solo per immobili costruiti prima del biennio censuario di riferimento 1988/89 (cfr. Cass. n. 13734/2025 in motiv.), essendo opportuno evidenziare che, secondo quanto previsto nell’allegato IV della Circolare n. 6/2012, nell’attualizzazione che viene effettuata nell’abbattimento del costo di costruzione del bene di riferimento al biennio 1988/89, implicitamente è già compresa la vetustà e quindi ulteriori riduzioni comporterebbero una doppia applicazione della vetustà,
3.9. In particolare, laddove si tratti di fabbricato realizzato dopo l’epoca censuaria 1988/1989, il costo di costruzione per le strutture è pari al costo «a nuovo», mentre per gli impianti è pari al costo «a nuovo» deprezzato secondo i coefficienti stabiliti ne ll’allegato III alla Circolare 6/2012 .

3.10. Ciò posto, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha affermato che « l’applicazione dei coefficienti di deprezzamento deve essere applicata a prescindere dalla realizzazione anteriore o successiva al biennio catastale 19881989 in modo da consentire l’adeguata considerazione del degrado del bene oggetto di accatastamento .. . », ritenendo che l’appli cazione dei coefficienti di deprezzamento avrebbe dovuto essere applicata «a prescindere dalla realizzazione anteriore o successiva al biennio catastale 19881989 in modo da consentire l’adeguata considerazione del degrado del bene oggetto di accatastamento».
3.11. Nella specie, la sentenza impugnata non si è dunque uniformata ai principi dianzi enunciati in relazione al deprezzamento rappresentato dalla vetustà ed obsolescenza tecnica degli impianti e degli immobili residui.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, vanno accolti il secondo e terzo motivo, assorbito il primo, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, assorbito il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di Cassazione,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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